Объединение двух квартир в одну

Доброго времени суток! В этой статье обсуждается тема Объединение двух квартир в одну. Все вопросы можете сразу писать консультанту! Надеемся, что сможем решить Вашу проблему

Как объединить квартиры в одну?

Такой способ перепланировки, как объединение квартир является трудным делом. В нем скрывается много нюансов, но, не смотря на это, есть множество способов реализации этой цели.

Одним из преимуществ такого объединения считается простота приобретения еще одной квартиры без переезда. Но в перевес этому люди сталкиваются с множеством проблем. Во-первых, получение разрешения на перепланировку квартир – длительный процесс. Также необходимо узнать планировку всего дома, так как в некоторых из них объединение квартир невозможно.

Почему же все эти процессы длительные? Для начала, нужно будет пройти проверку во многих организациях. Затем немаловажно ознакомиться с запретами перепланировки квартир, и уже тогда браться за дело.

Существует три способа объединения жилых площадей:

1. Квартиры на одной площади

Такой способ является самым распространенным среди других, поскольку на него легче всего получить разрешение. При работе с блочными или кирпичными стенами не разрешается затрагивать ригель, находящийся сверху. Если окажется, что стена полностью несущая, возможности во многом ограничатся. К примеру, ширина проема должна достигать в размерах не больше чем одного метра шестидесяти сантиметров.

2. Квартиры сверху и снизу

Если первым способом объединения квартир был горизонтальным (объединение квартир по горизонтали), то второй выполняется в вертикальном положении (объединение квартир по вертикали). Данный метод полностью обусловливается типом покрытий стен и их состоянием. Также высота квартир влияет на возможность получения разрешение на перепланировку на разных этажах. Но здесь присутствует такой отрицательный момент, как необходимость наличие лестницы, занимающая довольно много места в обеих квартирах

3. Квартиры в разных подъездах

Такой метод редко применяется на сегодняшний день. Как известно, стена, находящаяся между двумя подъездами, всегда является несущей, и поэтому ее будет проблематично убрать. Существуют и такие преграды в виде лифтовых шахт и мусоропроводов, которые обычно проходят между подъездов. Могут различаться уровни поверхностей потолков и полов двух квартир, что может привести к большей затрате финансов. Ну а самым большим минусом такой перепланировки – на нее редко дают разрешение.

Немаловажным пунктом в объединение жилых площадей остается наличие вторых зон для кухни и туалета. С дополнительным санузлом вопрос решить просто: можно оставить, как для гостей или детей. Но мало кому пригодится вторая кухня в квартире. Сделать из кухни жилое помещение запрещено нормами строительства, поэтому единственным выходом остается превратить ненужную кухню в гардеробную или в кабинет для работы.

По словам специалистов, на данный момент перепланировки квартир в старых жилых домах – особая редкость. Многие люди не хотят возиться с огромным количеством документов, добиваться разрешения и рисковать собственными финансами. Но совсем по-другому обстоят дела в новых квартирных домах. Строительные компании во время процесса проектирования предусматривают возможность перепланировки квартир в угоду жителям.

Необходимые документы для объединения квартир

Документы, необходимые для объединения квартир по вертикали или по горизонтали, практически не отличаются от типичного пакета документов для перепланировки. Т.к. объединение квартир не должно наносить ущерб конструкциям здания, следует в обязательном порядке провести соответствующее инженерное обследование и спроектировать безопасный проект объединения квартир с учетом строительных правил и норм. Проект перепланировки должен составляться организацией, имеющей допуск СРО.

Для оформления разрешения на объединение квартир необходимо собрать:

Данный пакет документов является основанием для разработки проекта перепланировки и получения технического заключения. Далее следует согласовать проект с представителями пожарного надзора и санитарно-эпидемиологической службы, архитекторами, газовой инспекцией, государственной жилищной инспекцией, управляющей компанией. После окончания объединения вы получите акт сдачи-приемки на объединенную квартиру, технический паспорт БТИ и новое свидетельство права собственника.

Можно ли объединить квартиры в одну без согласований?

Такой вариант существует. Например, если у квартир есть общая лоджия. Или есть возможность оборудования одной двери между квартирами.

Нужна консультация? Остались вопросы?

Обратитесь к нам и получите квалифицированную консультацию по вопросам, связанным с ценой на согласование объединения квартир, а также по всем вопросам узаконивания перепланировки и объединения квартир в одну!
Оставьте заявку на бесплатную консультацию прямо сейчас!

Как объединить квартиры в одну?

Объединение жилых площадей Помощь в объединение квартир по горизонтали и вертикали […]

Соединение балкона или лоджии с комнатой

Добавляем полезную площадь однокомнатной квартиры Поможем присоединить лоджию / балк […]

Каковы особенности свободной планировки?

Свободная планировка квартиры Каковы особенности свободной планировки? Если в […]

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

Условия и порядок перепланировки

Для того, чтобы объединить две смежные квартиры в одну, необходимо соблюдение ряда принципиальных и важных условий. Это, прежде всего:

смежная несущая стена согласно ТЗ проекта перепланировки остается в целости или в ней производится только один стандартный дверной проем или широкий проем с усиленными балками перекрытия и пилонами.
если несущие стены между двумя квартирами могут быть демонтированы без всякого нарушения целостности корпуса здания, это полностью соответствует нормам инженерной безопасности.
если объединение двух квартир затрагивает интересы других собственников, проживающих в данном доме, подъезде, то требуется письменное согласие от всех заинтересованных сторон. Такие случаи чаще всего встречаются, когда объединение может проводиться частично через общую лестничную площадку или через холл (вестибюль) подъезда, который является местом общего использования.

Что касается порядка оформления и получения разрешения на производство технических и строительных работ по объединению двух квартир, то он осуществляется по следующей схеме:

Формируется проектная документация по перепланировке объединяемых квартир
Подается заявление в соответствующий орган местной власти, занимающийся вопросами эксплуатации жилых зданий коллективного использования — это Жилищный отдел или инспекция при администрациях соответствующих муниципальных образований, отдел архитектуры, служба БТИ и управляющая компания, обслуживающая данный жилой фонд.
После получения согласований на перепланировку собственник производит предусмотренные проектом строительные работы
После завершения планировочных работ, Жилищной инспекцией производится окончательная проверка и одобрение проекта по перепланировке.
Далее собственник осуществляет переоформление документов на уже новую квартиру — составляется новый технический паспорт, объединяются лицевые счета на оплату услуг ЖКХ, производится регистрация объекта недвижимости в органах Росреестра.

Где сделать и как согласовать проект перепланировки

Проектными работами по строительству, ремонту или перепланировки жилого фона муниципалитетов, МКД, занимаются специализированные проектные организации. Они имеют соответствующую лицензию на производство таких проектных работ.

Узнать о том, какие именно проектные организации могут сделать подготовку всей технической документации по перепланировке квартиры можно на сайте муниципального образования. Муниципалитеты, как правило, находятся в тесном взаимодействии с проектными компаниями, через свои отделы или департаменты архитектуры.

Услуги таких компаний и организаций платные и средняя стоимость проекта по перепланировке квартиры стандартной жилой застройки находится в диапазоне от 20 до 50 тысяч рублей. Срок подготовки пакета всех документов — до 45 дней.

Варианты объединения

В общем виде, если принимать во внимание квартиры, находящиеся в типовых многоквартирных домах, существует два основных варианта объединения или перепланировки.

Первый вариант – это объединение двух соседних, смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке. Это самый простой и оптимальный вариант, требующий минимум перепланировочных работ, конструктивных изменений, так как сохраняются в неприкосновенности все несущие стены, не нарушается прочность каркаса жилого помещения.

Второй вариант — это вертикальное объединение квартир, одна из которых находится выше другой. Для такого объединения потребуется прокладка или сооружение специального межэтажного лестничного перехода. Это не всегда может быть выполнено в соответствии с нормативными требованиями. Особенно это касается панельных домов типовой застройки.

Кроме этих двух вариантов также могут быть две квартиры объединены через мансардное или балконное перекрытие, переход. Это более сложные и в техническом и юридическом плане варианты перепланировки квартиры при их объединении в одну.

Как узаконить и провести процедуру объединения квартир

Для того чтобы узаконить перепланировку двух и более квартир, объединяемых в единый жилой объект, а также соблюсти все юридические и технические нормы, собственнику следует уделить внимание двум важным составляющим моментам.

Нужно знать — к кому обращаться по данным вопросам, а также — какие для этого необходимы документы. Далее мы рассмотрим все практические аспекты для формального завершения всего процесса перепланировки.

Куда нужно обращаться, чтобы получить разрешение на перепланировку

Для того, чтобы перепланировка была правильна или «чиста» в юридическом отношении, собственнику следует обращаться в следующие органы власти и соответствующие государственные и муниципальные службы.

Отдел или департамент архитектуры соответствующего муниципального образования – администрации города, поселения. В этот отдел непосредственно подается заявление о намерении осуществить перепланировку. В некоторых случаях это могут быть и Жилищные инспекции, работающие непосредственно с такими органами местной, муниципальной власти.
Проектная организация, которая осуществляет технические расчеты и документальное оформление проекта будущей перепланировки объединяемых квартир. Услуги таких организаций платные. В некоторых случаях функции разработчика типового проекта перепланировки могут выполнить сами отделы архитектуры муниципалитета.
БТИ — бюро технической инвентаризации, осуществляющие контроль за жилым фондом муниципалитета. Эта служба ведет учет всех строительных работ по МКД. В этой организации выполняется оформление технического паспорта на новый объект недвижимости после завершения всех перепланировочных работ.
Управляющая компания или ТСЖ — на эту организацию возложена функция предоставления ЖКУ населению и соответственно через нее будет производиться переоформление нового объекта недвижимости, объединение лицевых счетов по оплате за коммунальные и прочие услуги.
Органы государственной регистрации всех сделок и юридически значимых действий. Такой организацией является федеральная служба «Росреестр». В ней собственник производит переоформление документов на квартиру, внесение новых ее параметров, площади. Выдается новое свидетельство о праве собственности.

Необходимые документы

Для того чтобы произвести юридическое оформление объединения двух квартир в одну, собственнику необходимо подготовить и получить следующий пакет документов:

подготовить и подать заявление установленного образца
иметь правоустанавливающие документы на объекты недвижимости – это Свидетельства о праве собственности или договор социального найма, заключенного между собственником и соответствующей администрацией муниципального образования.
технические паспорта на обе квартиры, оформленные в органах БТИ.
подготовленный проектной организацией проект перепланировки. Этот проект должен быть выполнен организацией, имеющей соответствующую лицензию от Ростехнадзора. Кроме этого, проект обязательно должен быть утвержден отделом архитектуры муниципалитета или Жилищной инспекцией
письменное согласие всех заинтересованных сторон на производство перепланировки, если это затрагивает интересы соседей и других третьих лиц.

Можно ли объединить две квартиры в одну — нормативная база

Основным нормативным документом, на базе которого осуществляются все операции с жилой недвижимостью, в том числе и процесс объединения в один имущественный комплекс двух и более соседних квартир в многоквартирном доме, является Жилищный Кодекс РФ.

В этом нормативном документе в главе 26 установлены все правовые процедуры, предшествующие перепланировке квартиры, общий порядок оформления документов, компетентные и ответственные организации, контролирующие органы.

Более конкретно рассмотрены правовые вопросы в ФЗ № 160 от 2022 года, касающиеся перепланировки квартир в МКД, документационному сопровождению и процессу регистрации в соответствующих государственных органах – ФБГУ «Росреестр», БТИ и пр.

Зачем нужен и как заказать технический паспорт

Технические паспорта на объекты жилой недвижимости, включая и квартиры, выполняет две основные функции:

Первая — это функция право устанавливающего документа. Это именной документ на собственника. Все технические данные этого паспорта вносятся в Свидетельство о праве собственности.

Вторая — это подтверждение соответствия жилого объекта определенным техническим нормам, строительным стандартам, в том числе и критериям безопасности.

Кроме этого, технический паспорт является базой для производства расчетов, платежей за коммунальные услуги, начисление налога на недвижимость и для других юридически значимых действий.

Технические паспорта на объекты жилой недвижимости готовятся и получаются в службах БТИ, по предварительному заявлению. Также можно получить такой паспорт через МФЦ (многофункциональные центры). Срок, в течение которого можно получить технический паспорт на квартиру, составляет не более 3 рабочих дней.

Когда могут отказать

Исходя из существующей российской практики управления жилищным фондом, не всегда, даже при наличии согласованной проектной документации, может быть получено окончательное разрешение на объединение и перепланировку двух и более квартир в МКД.

Причинами таких отказов могут быть:

предусмотренный проектом демонтаж или ослабление несущих конструктивных элементов строения, квартиры.
перекрытие в ходе перепланировки важных домовых системных коммуникаций, например, воздушной вентиляции, кабель-трасс или водостоков с крыши дома.
если проектом предусмотрено создание внутри полностью изолированных от дневного света помещений, без отопления и вентиляции (т.е. «глухих помещений»).
если предусматривается размещение в бывших санитарных узлах (ванных комнатах, туалетах) спальных или кухонных помещений
если перепланировка квартиры затрудняет доступ других жильцов дома к каким-либо объектам инфраструктуры — например, перекрытие частично лестничного пролета, уменьшение ширины прохода в общую жилую секцию.
отсутствие согласия со стороны владельцев, непосредственно соседствующих с квартирами, предусмотренными для объединения и перепланировки
во всех иных случаях, когда подобная схема перепланировки может создать затруднения в эксплуатации здания, подъезда или нескольких соседствующих помещений и жилых квартир.

Почему не стоит рассчитывать на согласование по уведомлению

Несмотря на то, что перепланировка и объединение квартир, предусмотренные в Жилищном Кодексе РФ, имеет уведомительный характер, все же не стоит пренебрегать другими нормативными актами. Они строго регламентируют порядок получения разрешения на объединение квартир в единый имущественный комплекс.

В качестве заключения следует отметить, что сейчас новые жилищные проекты изначально предусматривают возможность внутренней перепланировки. Однако, даже в этом случае существует необходимость подготовки и оформления соответствующих документов, хотя эта процедура имеет уже значительно упрощенный порядок.

Что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры, можно узнать из видео:

23 Янв 2022 Виктория М.
511

Как согласовать объединение на вторичном рынке

В общем плане согласование проекта по объединению двух и более квартир в МКД и их перепланировке, производится по описанным выше схемам. Единственным нюансом может быть то, что большая часть квартир вторичного рынка в России имеет возраст более 40 -50 лет.

Соответственно, по техническим нормам, требованиям безопасности перепланировка такого жилого фонда может быть разрешена только в особых, исключительных случаях.

2. Объединение квартир по вертикали.

В этом случае квартиры располагаются (хотя бы частично) друг над другом. Данный вариант встречается гораздо реже, чем объединение квартир по горизонтали, так как он сопряжен с куда большими трудностями и нюансами:

2.1. Прежде всего такое объединение требует выполнение проема в перекрытии между квартирами:

Зачастую выполнить такой проем невозможно, так как его выполнение даже с усилением приведет к обрушению перекрытий (например, если отверстие идет поперёк раскладки сборных плит). В любом случае вопрос возможности исполнения, усиления и реализации таких проемов должны выполняться на основании как минимум консультации с квалифицированными специалистами, а не на основании сомнительных заключений дизайнеров или прорабов. В противном случае, такие преобразования могут привести к плачевным последствиям.

Комментарии к видео:

Изменился пункт: Общедомовое собрание при затрагивании общедомового имущества необходимо проводить согласно п. 2.5.1.1.1.8 Приложения 2 Постановления Правительства Москвы №508 (после выхода ППМ №1104 от 29.12.2017, ППМ №1572 от 17.12.2022 и ППМ № 2022 от 19.08.2022).

Изменился пункт: Демонтаж перегородки между двумя квартирами необходимо согласовывать по проекту согласно п.2.2.5 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508 (после выхода ППМ №1104 от 29.12.2017, ППМ №1572 от 17.12.2022 и ППМ № 2022 от 19.08.2022 ).

Для объединения квартир необходимо, чтобы у той и другой квартиры был хотя бы один общий собственник.

2.2. Помимо выполнения самого проема, под него для перехода между этажами необходимо “впихнуть” лестницу. В соответствии с п.8.2 СП 54.13330.2011 “Здания жилые многоквартирные” уклон внутриквартирных лестничных маршей следует принимать не менее 1:1,25, а ширину не менее 0,9м. Иными словами, если у Вас высота этажей 2,7 метра, то длина лестницы для соблюдения безопасности и удобства передвижения должна составить 3,375м. Далеко не всегда удается “втиснуть” в внутриквартирное пространство такую лестницу. Конечно, её можно сделать двухмаршевой с промежуточной площадкой, но возможность устройства такой площадки опять-таки связана с конструктивными особенностями конкретной квартиры.

2.3. В соответствии с п. 2.2.3 Приложения 1 постановления Правительства Москвы №508 согласование объединения квартир по вертикали производится только по проекту перепланировки квартир, выполненному компанией, имеющей доступ саморегулирующей организации на исполнение данных проектных работ. При этом к данному проекту согласно п. 1.4.8 Приложения 3 того же постановления должно прилагаться техническое заключение о возможности такого объединения, выполненное автором проекта дома.

2.4. При объединении квартир по вертикали можно размещать мокрые помещения вышележащей квартиры (ванную, санузел и т.д.) над жилыми помещениями нижележащей квартиры. Об этом прямо сказано в виде исключения в п.3.8. СаНПиН2.1.2.2645-10 и п.9.25 СП 54.13330.2016. Дела с устройством жилой комнаты на месте кухни обстоят также как и с объединением квартиры по горизонтали (см.выше).

Надеемся, информация в статье была для Вас полезной. Также советуем Вам прочесть статью о согласовании перепланировки квартиры и штрафах за незаконную перепланировку квартиры.

Добавить в закладки

1. Объединение квартир по горизонтали.

Иными словами, объединяемые квартиры располагаются по соседству на одном этаже. В целом, к такому ремонту применимы все основные правила и нормы, действующие для обычной перепланировки. Однако рассмотрим наиболее часто встречающиеся особенности:

1.1. Не редко собственники хотят объединить квартиры через лестничную клетку (общедомовой коридор):

объединение двух квартир в одну

В соответствии с 36-ой статьей жилищного кодекса РФ этажные коридоры относятся к общедомовому имуществу. Согласно п. 2.5.1.1.1.8 Приложения 2 Постановления Правительства Москвы №508 для использования участка общего имущества необходимо организовать собрание собственников помещений дома, на котором они примут решение об аренде или передаче в безвозмездное пользование этого общедомового участка.

Иными словами, организовать такое собрание и согласовать перепланировку крайне трудно, а потому объединять квартиры лучше через внутреннее пространство, а не общую лестничную клетку.

1.2. Во многих домах (а особенно панельных) две соседние квартиры разделяет несущая стена, а потому их объединение невозможно без выполнения проема в капитальной стене. Не стоит забывать, что затрагивание несущих конструкций является ответственным мероприятием.

Во-первых, функциональное назначение таких стен трудно определить визуально, если выполнена отделка, а также затруднительно замерить ее толщину, поэтому для выявления конструктивного предназначения стены лучше вызывать специалистов, чтобы потом не возникло проблем. Во-вторых, проем в несущей стене требует усиления по разработанному проекту и, в соответствии с п. 1.4.8 Приложения 3 Постановления Правительства Москвы №508, наличие технического заключения от автора проекта дома о возможности выполнения данного проема.

Пример соединения квартир с выполнением проема в несущей стене:

проект объединения двух квартир

1.3. Объединение квартир в монолитном доме или старом кирпичном здании может быть осуществлено путём демонтажа не несущей межквартирной перегородки, которые выполняются из двойных гипсобетонных панелей с воздушным зазором, кирпича, пеноблоков и т.д.

Однако, в соответствии с п. 2.2.5 Приложения 1 всё того же постановления согласование устройства проема в межквартирной перегородке осуществляется только по проекту перепланировки, выполненном проектным бюро, имеющем допуск саморегулирующей организации на исполнение соответствующих проектных работ.

Пример объединения квартир с демонтажом межквартирной перегородки:

1.4. Часто при объединении двух квартир вторая кухня становится не нужна, и возникает желание сделать из неё жилое помещение. Однако напрямую это делать нельзя: в соответствии с п.24 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47 запрещено размещать жилые помещения под кухнями соседей. Выход прост: назвать в экспликации проекта перепланировки бывшую кухню не “жилой комнатой”, а “кабинетом”.

1.6. Для объединения двух квартир в одну необходимо, чтобы у этих квартир был хотя бы один одинаковый собственник. Иначе Жилищная инспекция не выдает своего разрешения.

Когда могут отказать, можно ли что-то сделать с отказом

Основание отказа в выдаче разрешения на перепланировку может являться по сути два обстоятельства:

Несоответствие проекта существующим нормам.
Неполучение необходимых согласований при затрагивании общего имущества МКД.

В первом случае конкретных поводов отказа может быть значительное количество. Все потому, что ограничений на демонтажные работы довольно много. Однако если проектировщик грамотно подойдет к делу, то отказа по этому основанию быть не должно.

Компетентный проектировщик еще на стадии проектирования озвучит все «слабые» места задумки и либо предложит пути решения проблемы, либо посоветует отказаться от идеи.

Что касается второго основания – отсутствие согласований от жильцов, то здесь все решает сплоченность сообщества собственников. Редко удается получить 100% согласования от всех.

По этой причине, лучше воздержаться от планов расширения за счет общего имущества, а равно каких-либо иных работ, уменьшающих таковое.

Если отказ все же будет получен, то не стоит его оспаривать. Как правило, такие попытки не увенчиваются успехом. Оптимальным выходом из ситуации будет устранение замечаний компетентного органа и повторное обращение за согласованием.

Условия и порядок перепланировки двух квартир в одну

Любое конструктивное изменение построек требует соблюдения ряда условий. Нарушение правил может привести к поломкам элементов помещения. При грубых нарушениях не исключено обрушение здания.

Соблюдение условий и требований объективно необходимо. Это сохранит в целостности имущество и обеспечит безопасность людей.

К основным условиям объединения квартир относится запрет на полный снос несущих стен. Ее разбор может быть произведен только с сохранением требуемой по нормативу прочности конструкции.

Как правило, без сложностей можно получить согласование устройства проемов. Если несущую стену требуется разобрать в большем объеме, то потребуется ее усиление, в частности – армирование проема.

Как ни странно, но разбирать несущие стены между двумя квартирами не запрещено. А вот согласование проема в перекрытиях вызовет серьезные сложности. Исход дела будет определять материал стен и технология строительства дома.

Проще всего переустраивать квартиры в монолитных домах, так как в них все перекрытия не имеют несущей ценности.

Другим важным нюансом является запрет на устройство вспомогательных помещений над жилыми. Сюда относится, прежде всего, перенос туалета или ванной комнаты. То же касается и переноса коммуникаций кухни.

Главным требованием к любой перепланировке и реконструкции заключается в недопущении в результате их проведения неблагоприятных последствий.

К ним относятся:

разрушение дома;
снижение прочности конструкций;
иное ухудшение, ставшее причиной вреда имуществу, жизни и здоровью людей.

Перечень необходимых документов

Список документов, требуемых для получения согласований, довольно обширен:

заявление – образец можно скачать здесь;
подтверждающие собственность документы в отношении обеих квартир;
кадастровые паспорта на жилые помещения;
проект перепланировки (реконструкции).

Если в ходе объединения квартир произойдет уменьшение общего имущества многоквартирного дома, то потребуется согласие собрания всех собственников.

Срок рассмотрения документов не должен превышать 45 дней. После принятия компетентным органом решения по делу, оно направляется или вручается лицу, подавшему документы в срок – не более 3 дней.

Куда нужно обращаться

Вопросами согласований перепланировок в каждом городе ведает муниципалитет. Возможно также обращение за данной государственной услугой в МФЦ. Этим способом пользуется большинство граждан.

Если не провести согласований, существует риск получить предписание о приведении помещений в первоначальный вид. Выявлена несогласованная перепланировка может быть в ходе контрольных мероприятий.

В Москве контролем за переустройствами и перепланировками занимается Государственная жилищная инспекция города Москвы.

Согласие соседей

Любые ремонтные работы сопряжены с шумом. Соответственно, сложно обойтись без внимания соседей к производимым мероприятиям. Тем более, если производятся штробильные работы при демонтаже стен. Недовольство соседей чревато жалобами в контрольные органы.

Если все согласования получены, жалоб опасаться не стоит (за исключением случаев шумных работ в неположенное время). Однако существуют ситуации, когда от владельцев смежных квартир также требуется получить согласие.

Это касается работ, затрагивающих общее имущество собственников МКД. В этом случае согласование нужно не только от ближайших соседей, но и от всех остальных собственников помещений в доме.

А также желательно получить согласие соседей снизу и сверху при демонтаже стен, даже если не затрагивается общее имущество. Данная необходимость обусловлена изменение нагрузок на межэтажные перекрытия.

Согласование объединения квартир и получение разрешения на перепланировку

При соединении площадей двух квартир необходимо соблюсти значительно больше норм и выполнить больше согласований, чем при получении разрешения на перепланировку одной квартиры.

Помимо требований, касающихся каждого из жилых помещений, нужно проверить правомерность устройства прохода между ними. При этом обращаем внимание на наличие конструктивной возможности из изоляции от других квартир без ущемления интересов соседей.

Многое определяет расположение объединяемых квартир. Вход в объединенное помещение должен быть через одну из дверей. Вторую необходимо заложить. В общей стене придется выполнить устройство проема с усилением, между бывшими отдельными квартирами.

Учитывая, что смежные стены, как правило являются несущими, нужно особо внимательно подойти к этому вопросу, чтобы убедиться в возможности устройства такого прохода.

Согласование происходит в общем порядке с тем нюансом, что замечаний к проекту может быть значительно больше, чем при перепланировке одного помещения.

Сдача и подписания акта

После получения согласования перепланировки нужно выполнить сами работы. Все изменения должны быть произведены в строгом соответствии с проектом. Любое отклонение от согласованного чертежа может повлечь требование об устранении несоответствий.

По окончании работ необходимо обратиться в орган, согласующий перепланировку, за составлением акта.

Такой акт формируется по итогам визуального осмотра и инструментального обмера, выполняемых принимающим лицом муниципалитета. Если все изменения помещений выполнены согласно проекту, то орган выдаст Акт о вводе в эксплуатацию.

Регистрация изменений

Разрешение на перепланировку и Акт приемочной комиссии будут являться основанием для регистрации изменений. Кроме того, потребуется составить техплан вновь образованного в результате объединения квартир помещения.

Он заказывается у кадастровых инженеров на CD диске. Такое новое помещение ставится на кадастровый учет и право собственности на него регистрируется за бывшим собственником объединенных квартир.

Термин «бывший собственник» применяется постольку, поскольку объединенные квартиры юридически перестают существовать как самостоятельные объекты прав. Взамен них возникнет новый самостоятельный объект.

Таким образом, право собственности регистрируется заново, в отличие от перепланировки одного помещения, при которой просто вносятся изменения в сведения об объекте.

Особенности такой перепланировки, если два собственника

Казалось бы, процесс объединения двух квартир самый сложный в сфере перепланировок. Однако же есть еще более краеугольный случай. Речь идет об объединении помещений с разными собственниками.

Ситуации довольно редкая, но теоретически возможная. В данном случае, целесообразно сначала произвести «заведение» второго собственника в каждую из квартир. Проще, если доли будут у обоих лиц одинаковыми по 50%.

В таком случае, дальнейшее согласование объединения помещений оба собственника будут осуществлять на равных права в отношении общей долевой собственности, подавая заявления от обоих ее участников.

Вариант подачи заявлений на согласование перепланировки отдельно от каждого собственника по своей квартире без установления общей долевой собственности на квартиры неприменим на практике.

В этой ситуации возможно согласовывать лишь изменения по каждому помещению в отдельности. Объединение квартир в таком случае не пройдет.

Варианты объединения квартир

Все идеи объединения квартир ограничиваются рамками конструктива здания и расположения помещений относительно друг друга. Понятно, что речь идет об объединении именно смежных помещений.

Невозможно объединить помещения, расположенные в разных концах этажа либо на разных этажах без смежного межэтажного перекрытия.

Способы объединения квартир по горизонтали и по вертикали

С учетом всех возможных вариантов расположения помещений можно выделить следующие способы объединения квартир.

Объединение по горизонтали	Объединение по вертикали
Касается квартир, расположенных на одном этаже и имеющих хотя бы одну смежную стену.	Относится к жилым объектам, расположенным на разных этажах друг под другом полностью, либо имеющих общее межэтажное перекрытие хотя бы в одной комнате из каждой объединяемой квартиры.

Обратите внимание, устройство отверстия в плите между этажами не всегда возможно. В целях безопасности стоит воздержаться от выполнения слишком широких отверстий, которые снизят прочность плиты.

Объединение двух квартир в одну в новостройке

В плане согласований, новая квартира и объект со вторичного рынка ничем не отличаются. Единственным моментом может быть сложность согласований с соседями новостройки. Ведь зачастую многие квартиры в таких домах долго пустуют (пока идут ремонты или пока квартиры на продаже).

С другой стороны, если значительная часть квартир оформлена на застройщика, то с ним проще будет вести переговоры, нежели чем с сотней соседей.

Совершенно по-другому обстоят дела, если вопрос об объединении квартир возник еще на стадии проектирования. Здесь можно вести речь не о согласовании перепланировки, а о создании квартиры с индивидуальной планировкой.

Чем раньше обратиться к застройщику с этим вопросом, тем проще будет получить положительный ответ. Лучше делать это до прохождения проектом государственной экспертизы, чтобы не пришлось проходить процедуру внесения изменений в согласованный проект.

Возможно ли узаконить объединение квартир в одну, если проведены работы

Априори, все изменения параметров жилища должны производиться только после получения на это разрешения. Тем не менее, люди часто сначала сделают, а потом пытаются результат этого действия оформить.

Само собой разумеется, что после выполнения перепланировки получать на нее разрешение уже будет поздно.

На практике существуют случаи, когда собственникам помещений удавалось получить разрешение на перепланировку и работы уже были начаты, а порой и закончены.

Но это стало для них возможным только потому, что представители компетентного органа не приходили на объект с осмотром перед выдачей разрешения. Если ли осмотр прошел, вскрылась бы истина. И собственник получит штраф и предписание – вернуть все в первоначальное положение.

Таким образом, действия собственника, по сокрытие самовольной перепланировки являются весьма рискованными. Лучше все согласовывать заранее.

Тем не менее, если все же работы выполнены, согласования нет, а привести все изменения в соответствии с документами нужно, есть один выход – узаконивание объединения квартир.

Происходит данный процесс в судебном порядке. Прежде чем обратиться и подать в суд исковое заявление о сохранении перепланировки, необходимо получить техническое заключение от проектной организации.

В нем должно быть сказано, что произведенные изменения не затрагивают прав третьих лиц, не влияют на конструктивные свойства здания, не угрожают жизни и здоровью людей.

Плюсы и минусы объединения квартир

Прежде чем приступить к выполнению согласований необходимо взвесить все за и против. Безусловным аргументом в пользу объединения служит удобство использования будущего единого объекта одним хозяином.

В то же время, если вдруг возникнет желание сдать внаем одну из частей такого объединенного помещения, сделать это будет сложнее, чем если бы квартиры были отдельными.

Кроме того, большим минусом является сложность и затратность как согласований, так и самих работ. Порой их стоимость может стать сопоставимой цене одной квартиры. Поэтому стоит составить подробную смету расходов, прежде чем приступать к реализации идеи.

С другой стороны, материальная выгода от объединения тоже есть, хоть она и невелика. Так, есть ряд коммунальных услуг, которые платятся «с квартиры». К примеру – антенна, домофон. При объединении помещений, платить придется только за одну квартиру, а не за две.

Что говорит закон и Жилищный кодекс об этом, можно ли соединить 2 квартиры

Обширная законодательная база, регулирующая вопросы переустройства помещений, включает множество видов НПА.

Среди актов нормотворчества в данной сфере есть законы, подзаконные акты, ведомственные нормы, административные регламенты. Однако главную роль играет все же кодифицированные законы – Жилищный и Градостроительный кодексы.

Понятие «реконструкция» закреплено сразу в п. 14 ст.1 ГрК РФ. Согласно данной нормы, под указанным термином понимается изменение параметров объекта путем надстройки, переустройства, расширения, замены, восстановления несущих конструкций.

При этом изменены могут быть как часть параметров объекта, так и весь он целиком.

Под параметрами подразумеваются:

объем;
этажность;
высота;
площадь.

Термин «перепланировка» содержится в ст. 25 ЖК РФ. Исходя из положений данной нормы, к перепланировке относится изменение конфигурации жилого помещения, если оно потребует внесение коррективов в техплан и кадастровый паспорт.

К таким работам относятся:

снос не несущих стен;
перенос дверных проемов;
установка и/или демонтаж перегородок;
объединение комнат.

С учетом законодательного определения обозначенных понятий, реконструкция жилого помещения имеет место в тех случаях, когда изменения более глобальные. По сути, перепланировка двух квартир в одну будет относиться к реконструкции.

Это обусловлено тем, что из двух помещений будет создано одно, с площадью превышающей каждой из объединенных квартиры.