Незаконная перепланировка квартиры: ответственность, штрафы, проблемы при покупке, последствия

Приветствуем Вас, уважаемые посетители. В сегодняшней статье обсудим Незаконная перепланировка квартиры: ответственность, штрафы, проблемы при покупке, последствия. Все вопросы можете сразу писать консультанту. Приятного чтения

Ответственность за незаконную перепланировку

Содержание статьи:

Что такое перепланировка?
Незаконная перепланировка
Ответственность за незаконную перепланировку квартиры
Узаконивание самовольной перепланировки квартиры
Наиболее популярные вопросы и ответы на них по ответственности за незаконную перепланировку квартиры
Пример по ответственности за незаконную перепланировку квартиры
Заключение
Образцы заявлений и бланков
Список законов

Что такое перепланировка?

В статье 25 ЖК РФ прописано определение перепланировки. Это такая процедура, которая заключается в изменении внутренних параметров помещения, впоследствии узаконенных и зафиксированных в технической документации на жилплощадь. Перед тем как приступить к перепланировке, требуется сообщить территориальному органу о своих намерениях и получить соответствующее разрешение на ее выполнение.

Перепланирование регулируется:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Жилищным кодексом РФ (глава 4).
Региональными положениями о перепланировках.
Строительными нормами. К таковым относятся СНиПы и ведомственные строительные правила.

Соблюдение правил и указанных норм, при проведении процедуры, является одним из основных требований к собственнику помещения.

Незаконная перепланировка

Согласно статье 29 ЖК РФ, незаконной или самовольной, перепланировка может быть признана в двух случаях:

Когда работы по перепланированию проведены без согласования с Жилищным комитетом.
Если выполненные изменения не соответствуют одобренному проекту.

По законодательству отсутствие разрешения трактуется как административное нарушение. Что касается изменения проекта в ходе работ, то это уже более существенное несоответствие.

В рамках закона могут быть запрещены следующие виды перепланировок:

проект, который может стать причиной разрушения конструкции всего дома или отдельной жилплощади;
работы, которые станут причиной удаления коммуникаций, или в результате этих работ коммуникационным узлам будут нанесены повреждения;
если происходит увеличение подсобного помещения за счет сокращения жилой площади квартиры;
перепланировка, которая может коснуться жилья ведомственного характера;
перепланировка, из-за которой осложнится доступ к коммуникациям, и возникнут проблемы в эксплуатации помещения;
работы, из-за которых жилье придет в негодность, и в помещении станет невозможно жить.

Ответственность за незаконную перепланировку квартиры

Любой собственник несет ответственность за незаконную перепланировку квартиры. Как уже было сказано, отсутствие разрешения на проведение перепланировки является административным нарушением, за что на собственника квартиры налагается административный штраф. Штраф за незаконную перепланировку квартиры составляет от 2022 до 2022 рублей в соответствии со ст. 7.21 КоАП. Основанием для выписывания штрафной санкции является решение Жилищного комитета. В рамках предписания, собственник должен привести квартиру в начальное состояние в обозначенный в документе срок. Если таковое не сделано или у собственника недостаточно времени и средств, то он может обратиться в Жилкомитет с просьбой о продлении срока восстановления жилища.

В некоторых случаях территориальный орган может пойти навстречу собственнику и дать ему время на узаконивание работ. Это возможно только тогда, когда выполненные действия не несут угрозы окружающим и не нарушают правил проведения перепланировки. Для этого от владельца жилища потребуется получить несколько экспертиз, которые подтвердят насколько жилье прочное, крепкое, и соответствует ли произведенное перепланирование строительным и санитарно-гигиеническим нормам.

Если нарушения более существенные, то суд вправе принять и более радикальное решение в отношении произведенной перепланировки. Квартира может быть продана с публичных торгов, а вырученные деньги переданы собственнику, за исключением тех затрат, которые были произведены при подаче заявления в суд. Новый же владелец обязан будет привести квартиру в первоначальное состояние. Если квартира является объектом социального найма, то в начальное состояние жилище приводит наймодатель, а нанимателю будет отказано в найме.

Если в результате перепланировки произошло обрушение, или были повреждены коммуникации, то виновное лицо должно привести жилье в начальный вид за свой счет и возместить пострадавшим соседям весь причиненный ущерб.

У незаконных перепланировок существует срок давности. По истечении трех лет, госорган уж не сможет потребовать вернуть квартиру в первоначальный вид. Однако исчисляются эти три года с того момента, как орган узнал о наличии таких работ.

Узаконивание самовольной перепланировки квартиры

Незаконная перепланировка может приобрести официальный характер лишь в тех случаях, когда произведенные работы не противоречат основным требованиям и выполнены с соблюдением законодательных, строительных и санитарно-гигиенических норм. Во всех остальных случаях, перепланировка узакониванию не подлежит.

Для того чтобы выполненные работы узаконить, необходимо произвести следующие действия:

Собрать все необходимые документы: экспертизу о том, что конструкция дома устойчива и выполненные работы соответствуют всем нормам, правоустанавливающие бумаги на жилье, техническую документацию.
Подать пакет документов и заявление об узаконивании перепланировки (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец заявления об узаконивании перепланировки]) в архитектурный отдел или районную администрацию.
Обратиться в судебную инстанцию с просьбой об узаконивании перепланировки и выиграть суд.
Получить новый техпаспорт в БТИ, где будут зафиксированы изменения в плане квартиры.
Оформить право собственности в Росреестре, если изменения коснулись размера площадей жилища.

Стоимость таких действий составляет от 2022 рублей.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по ответственности за незаконную перепланировку квартиры

Вопрос: Здравствуйте. Меня зовут Кирилл, я из Ярославля. Накопилось несколько вопросов. Подскажите, как поступить. Квартира у меня маленькая, однокомнатная, но есть у нее одно преимущество – большая просторная лоджия. Так как я работаю дома, и мне нужен кабинет, то мы с женой посоветовались и решили переделать эту лоджию. Установили там дополнительный радиатор и сделали еще одну дверь (жена настояла, для красоты). Естественно, ни о каких перепланировках мы не думали, считая, что это всего лишь мелкий ремонт. Прошел год, и у нас родился ребенок. Решили квартиру продать и купить побольше, вот тут-то все и началось. Когда дело дошло до заключения договора купли-продажи, то покупатель заметил, что в плане квартиры имеется несоответствие реальной планировке и отказался от сделки, пока мы не решим этот вопрос.

Обратившись в Жилищный комитет, я получил штраф за незаконную перепланировку квартиры и предписание вернуть ее в начальное состояние.

Скажите, пожалуйста, чем грозит отсутствие разрешения на перепланирование? Можно ли продать квартиру без выполнения этих действий, ведь изменения несущественные и никаких последствий нет? Может лучше узаконить перепланировку и потом продать квартиру?

Ответ: Добрый день, Кирилл. Дело в том, что ваша перепланировка носила незаконный характер, поскольку вы не получили разрешения на ее проведение. Согласно статье 29 ЖК РФ, вы произвели работы, которые способны нарушить конструкцию всего здания, потому что добавление еще одного проема в несущей конструкции могло стать причиной обрушения всей стены. Кроме того, установка радиатора на балконе или лоджии запрещена.

В вашем случае, необходимо вернуть квартиру в первоначальный вид, так как узаконить перепланирование не удастся, так как оно противоречит основным нормам и требованиям. К сожалению и продать жилье в таком виде не получится, поскольку новому собственнику будет отказано в госрегистрации жилища и приватизации, если она еще не приватизирована. Причиной отказа станет то, что реальное состояние квартиры не соответствует его техническому плану. Также вам будет выписан штраф в размере 2000-2500 рублей, в соответствии со ст. 7.21 КоАП.

Пример по ответственности за незаконную перепланировку квартиры

Тамара Владимировна была ярой поклонницей ремонта. В результате чего ее квартира ежегодно переживала по нескольку переделок. Последняя ремонтная операция заключалась в том, что женщина вызвала строителей и снесла перегородку между кухней и комнатой.

Через некоторое время ей понадобился технический план квартиры, и она обратилась в БТИ.

В результате посещения сотрудников ведомства выяснилось, что сносить стену нельзя было по трем причинам. Во-первых, она являлась несущей конструкцией всего здания, во-вторых, Тамара Владимировна выполнила увеличение подсобного помещения (кухни) за счет другой комнаты, что также строго запрещено. И, в-третьих, на все эти работы разрешения от Жилищного комитета получено не было.

После этого женщине был выписан штраф в размере 2500 рублей, и выдано предписание о том, чтобы вернуть квартиру в прежний вид. Женщина решила пожаловаться на действия Жилкомитета и подала исковое заявление в суд, однако решение по ее вопросу было принято отрицательное.

Заключение

Были рассмотрены вопросы, касающиеся перепланировки и ее законности. На основании имеющегося материала можно сделать ряд выводов:

Перепланировка, которая соответствует установленным нормам и правилам является законной, в ином случае действия будут квалифицироваться как незаконные или самовольные.
В рамках перепланирования нельзя выполнять целый перечень работ, которые могут нанести существенный вред конструкции всего дома, отдельной квартиры и причинить ущерб соседям.
Любой собственник несет административную и материальную ответственность за незаконную перепланировку жилого помещения.
Самовольное перепланирование можно узаконить, если она не противоречит основным требованиям закона, а также строительным и санитарно-гигиеническим нормам.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Образец заявления об узаконивании перепланировки

Список законов

Статья 25 ЖК РФ
Статья 29 ЖК РФ
Статья 7.21 КоАП

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

698

Если сделана незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Все залоговые договоры банков содержат полный запрет проведения любых изменений планировки. Если жилец квартиры, находящейся в ипотеке, все же осуществил незаконную перепланировку без согласия жилищных органов и кредитной организации, следует помнить о том, что:

сотрудник банка в любой момент может придти в залоговую квартиру и проверить его техническое состояние, в том числе и наличие изменений конструкций, переноса дверей, перегородок, безопасность несущих стен. Препятствовать осмотру банковского служащего нельзя, этот пункт прямо предусмотрен в кредитном договоре;
осуществление ремонтных работ, не согласованных в установленном законом порядке, может повлечь отказ страховой компании заключить с заемщиком договор о страховании жилья, подлежащий ежегодному представлению в банк. Отсутствие такой страховки является основанием для расторжения ипотечного договора по инициативе банка, в одностороннем порядке;
если банку станет известно о незаконном изменении планировки квартиры, последствия могут быть разные, в зависимости от обстоятельств: принуждение к согласованию, расторжение договора с выплатой неустойки и т.д. Банк обязательно сообщит о нарушениях в Жилищную инспекцию, благодаря чему к «ипотечным» проблемам прибавится еще и административная ответственность.

Новости законодательства: осень 2017

1. Важное изменение судебной практики по вопросам ответственности за перепланировку принято определением Верховного Суда РФ от 31.10.2017 года. До этого времени часто за незаконную перепланировку могли привлечь к ответственности хозяина квартиры, который купил недвижимость уже в измененном виде. Считалось, что, соглашаясь на сделку по приобретению жилого помещения с неузаконенными изменениями, покупатель тем самым по умолчанию соглашается с возможными проблемами и претензиями жилищной инспекции.

Верховный суд РФ признал такую позицию не соответствующей закону. По одному из дел отменены все предыдущие решения разных инстанций, которыми были удовлетворены требования управляющей компании к нынешним жильцам о возвращении помещения общего пользования многоквартирного дома в первоначальное состояние.

Из обстоятельств дела усматривается, что на лестничной площадке девятого (самого верхнего) этажа много лет назад неизвестно кем были снесены распашные двери в проходе из квартирного коридора к лифтам. На месте деревянных створок неизвестные жильцы возвели железную дверь с железным замком. В настоящее время пожарными такая переделка была признана недопустимой и даже создающей опасность для жизни (например, в случае возгорания), предписанием было указано вернуть все в первоначальное состояние и снести железную дверь.

Управляющая компания, несмотря на то, что собственники квартир на этом этаже давно сменились и не имеют к перепланировке никакого отношения, возложила затраты по выполнению предписания на них. Требования УК были полностью удовлетворены районной и апелляционной инстанциями, тогда как Верховный суд РФ выразил четкую позицию о недопустимости возложения ответственности за перепланировку на невиновных лиц. По мнению судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, необходимо устанавливать круг лиц, по инициативе которых были произведены незаконные изменения, и привлекать к ответственности их. Если коммунальные службы не могут установить виновных, это не дает им право требовать возмещения расходов с других жильцов.

Иными словами, за перепланировку отвечает тот, кто ее сделал.

Несмотря на то, что вышеуказанная ситуация касается переделки имущества общего пользования, решение Верховного Суда ключевое, подлежит применению судами и в случаях покупки с внутриквартирной переделкой, сделанной прежним хозяином.

2. Кстати, другим решением, принятым осенью 2022 года, Верховный суд РФ поставил точку в делах о спорах по расширению площади жилых помещений в многоквартирных домах за счет подвалов и чердаков (такую реконструкцию часто делают собственники квартир на первых или последних этажах). Как известно, занимая чердак или подвал, тем самым гражданин несколько ущемляет права других жильцов, поскольку уменьшается общая собственность. В то же время, узаконение возможно при наличии согласия всех остальных собственников квартир дома. Верховный суд РФ отменил решение предыдущих инстанций по делу, где высказались «за» не все жильцы, а только те, кто пришел на собрание. По мнению судебной коллегии, недопустимо игнорирование мнения остальных собственников квартир, даже если они умышленно не стали голосовать. Согласие на уменьшение общей собственности должно быть получено абсолютно от всех.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней.

Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано

Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. Иногда исполнить такое предписание практически невозможно. Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.

В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.

Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения. В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.

Если незаконную перепланировку сделали соседи

Если вы считаете, что ремонтные работы соседей могут повлечь необратимые последствия для безопасности всего многоквартирного дома, то можно написать жалобу об этом в Жилищную инспекцию. Куда жаловаться, если инспектор не отреагировал на ваше обращение и не проверил доводы? В этом случае рекомендуем обратиться в прокуратуру района с заявлением.

Прокурору Ленинского района г. ______
Иванову И.И.
Петрова В.В., проживающего по адресу:
г.______, ул. Ленина, д. 1, кв.1
Тел.____________________

ЗАЯВЛЕНИЕ

Прошу проверить законность действий сотрудников Жилищной инспекции Ленинского района г.________ по следующим обстоятельствам.

Мною в адрес Жилинспекции направлялось заявление о необходимости проверки действий Сидорова С.С., проживающего в кв. 2, д.1, по ул. Ленина. Данный гражданин значительно увеличил проем входной двери в свою квартиру, сделав двустворчатые двери. При этом стена с западной стороны дала трещину длиной около 1 метра. Я как сосед и жилец многоквартирного дома 2022 года постройки опасаюсь за безопасность своей жизни и технического состояния своего жилья.

Об этих обстоятельствах я сообщил в своем заявлении, которое направил в Жилищную инспекцию 01.01.2022, на сегодняшний день Сидорова С.С. никто из инспекции не проверял, меры по выявлению нарушений с его стороны не принимались.

Прошу проверить законность деятельности Жилинспекции и провести проверку законности ремонтных работ гр. Сидорова С.С.

Приложение: копия заявления в Жилинспекцию, фотография трещины на стене.

01.04.2022. ________Петров В.В.

Когда перепланировка считается незаконной

Что считается незаконной перепланировкой квартиры? Это все работы по изменению пространства жилого помещения без разрешения. В тех случаях, когда согласования не нужно (косметический ремонт, замена материала отделки балконов и т.д.), перепланировка не может быть признана незаконной, поскольку нарушений законодательства нет.

Незаконным переустройство бывает:

когда сделаны такие изменения, на которые должно было быть дано согласие жилищной комиссии, но оно по каким-то причинам не было оформлено;
выполнены такие ремонтные работы, которые запрещены законом (к примеру, частичное изменение несущей стены) см. что можно делать, что нельзя при перепланировке квартиры.

В первом случае нужно будет узаконить самовольные работы, во втором случае собственника ждет серьезная ответственность и затраты на приведение жилья в первоначальный вид.

Ответственность собственнику грозит и в том случае, если квартира с незаконной перепланировкой была получена им по договору дарения или по наследству (см. вступление в наследство и дарственная на квартиру). При оформлении права собственности в таких случаях технический паспорт не является обязательным документом, поэтому можно и не узнать об отсутствии в нем отметок о существенных изменениях квартиры. И все же, даже при получении уже перепланированного жилья всяческие изменения необходимо установить и узаконить (если это возможно), см. как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.

Штраф за незаконную перепланировку

За незаконную перепланировку квартиры в 2022 году предусмотрены следующие административные штрафы:

для физических лиц (собственников) квартир, находящихся в многоквартирных домах, – от 2000 до 2022 рублей;
для лиц, которые изменили жилье в домах иного типа (не многоквартирных) без согласования (если оно было необходимо), — от 1000 до 2022 рублей, возможно также предупреждение.

Как видим, штрафы не слишком большие. Вместе с тем, судя по информации в СМИ, в ближайшие годы размеры штрафа будут только повышаться. Кроме того, его уплата не освобождает собственника от обязанности узаконить самовольный ремонт или привести в первоначальный вид свое жилье.

Штраф может быть наложен инспектором Жилищной инспекции территориального района по месту нахождения жилья. Сотрудники этой организации обязаны реагировать на каждое сообщение о самовольных постройках, ремонтах и т.д. См. судебная практика: суд постановил отобрать квартиру у собственника за незаконную перепланировку.

Узнать о том, что собственник не согласовал ремонтные работы, существенно изменяющие первоначальную планировку, в инспекции могут:

По сообщению соседей, которые видели, знают о вашей перепланировке или когда их собственные интересы нарушаются из-за этого;
По заявлению ТСЖ, УК или ЖК – организаций, на которых лежит прямая обязанность контролировать безопасность проживания в многоквартирных домах и сообщать о любых фактах, касающихся этого;
Из других источников: из анонимных обращений, телефонных звонков любых лиц, сообщений участкового полиции, который в силу своих полномочий узнал о ремонте. При этом заявление (как устного, так и письменного характера) может содержать лишь просьбу проверки (без утверждения о нарушении) на предмет законности проведенных ремонтных работ – и в этом случае инспектор обязан «среагировать» на поступившую информацию и посетить указанную квартиру лично.

Если проверка выявит признаки незаконной перепланировки, то владельца жилого помещения ждет ответственность в виде штрафа, который инспектор выписывает на месте. Кроме того, он выпишет предписание для согласования проведенных работ. На практике, сотрудники Жилищных инспекций, вручая такое предписание, подробно объясняют, куда обращаться с таким вопросом и какие документы нужно представить.

Купля-продажа квартиры с переустройством без разрешения

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Теоретически это сделать возможно, но надо понимать, что на покупателя полностью ляжет бремя ответственности. Поэтому при продаже такой квартиры определенная трудность состоит в поиске гражданина, который будет согласен купить жилье, которое также проблемно будет продать в будущем, если перепланировку не узаконить. Впрочем, некоторые специально стремятся приобрести именно такие «проблемные» квартиры из-за существенного снижения цены (до 30 %).

Чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой?

Как минимум, существенными финансовыми тратами, поскольку именно ему приобретателю как новому собственнику придется пройти разрешительную процедуру. Если речь идет о намеренной сделки по приобретению именно такой квартиры (к примеру, из соображений экономии), то лучше подстраховаться и накануне продажи пригласить на осмотр жилья специалиста, который скажет, можно ли вообще узаконить произведенные изменения в будущем.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой и не знали об этом?

В этом случае можно посоветовать взыскать через суд расходы на узаконение с прежнего владельца, поскольку он не поставил вас в известность о существенных условиях договора купли-продажи.