На каких условиях можно продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Здравствуй, уважаемые посетители. Ниже подробно описана тема На каких условиях можно продать квартиру с неузаконенной перепланировкой. Если у Вас назрел вопрос, смело задавайте его. Надеемся, что информация окажется Вам полезна

Как согласовать

Порядок действий по согласованию перепланировки таков:

оформление техпаспорта, если он до этого времени отсутствует. Этот документ делается через местное БТИ;
создание проекта будущей перепланировки. Для небольших изменений вроде заделки проема достаточно схематичного эскизного чертежа, для более масштабных преобразований потребуется подробный проект, выполненный компетентными специалистами с разрешением на данный вид работ;
подача документов в МФЦ и ожидание результата (до 45 дней);
при положительном решении – осуществление перепланировки и составление акта согласования ее выполнения;
оформление нового технического паспорта на квартиру.

Отказать в выдаче разрешения могут только в двух случаях:

желаемый вид перепланировки запрещено выполнять;
пакет документов неполный или неправильно оформлен.

При несогласии с отказом его можно обжаловать в судебном порядке.

Уже сделанную перепланировку можно попробовать оформить как только планируемую либо признать ее законной в судебном порядке.

Документы

При оформлении перепланировки потребуются:

технический паспорт на квартиру.
проект перепланировки (для небольших преобразований – эскиз). Разрешается использовать типовые проекты, ранее уже одобренные. В случае Москвы они доступны на сайте Мосжилинспекции;
документы о праве собственности на квартиру;
в случае владения жильем по договору соцнайма – согласие остальных нанимателей. При затрагивании общего имущества дома – согласие от соседей.
согласие банка, если квартира взята в ипотеку;
для дома-памятника культуры, истории или искусства – разрешение органов по охране таких памятников;
заявление установленного образца.

Почему необходимо оформлять переустройство

Узаконивание перепланировки дает сразу несколько существенных плюсов:

возможность беспрепятственно продать жилье, а если переустройство его действительно заметно улучшило, то получить за это сумму выше среднерыночной;
подтверждение безопасности произведенной перепланировки. Те изменения, которые несут угрозу целостности основных конструкций дома и безопасности его жильцов попросту никогда не согласуют;
возможность приватизировать жилье, если ранее оно использовалось по договору соцнайма;
защита от штрафов и прочих возможных санкций.

Видео: «Согласование перепланировки, ремонт»

Что нельзя узаконить

Если говорить коротко, никаким образом не получится согласовать те изменения, которые угрожают сохранности основных конструкций здания, безопасности и здоровью проживающих там людей.

Запрещенные виды перепланировок:

демонтаж наружных или межквартирных несущих стен. Внутри квартир в редких случаях при условии дополнительного упрочнения несущих конструкций подобные изменения могут быть разрешены;
любые перепланировки в аварийных домах;
перенос санузла либо изменение его площади и планировки для увеличения размеров жилых помещений;
объединение газифицированной кухни с жилыми помещениями за счет сноса перегородок или удаления двери между ними;
устройство массивных перегородок из железобетона и аналогичных тяжелых материалов, сильно увеличивающих нагрузку на перекрытия;
любые варианты перепланировок, усложняющие или делающие невозможным доступ к инженерным коммуникациям;
запитывание теплых полов от системы отопления или горячего водоснабжения дома;
перенос кухонь и санузлов, если под ними окажутся жилые помещения;
объединение двух и более квартир, принадлежащих разным собственникам;
работы по переносу либо вообще демонтажу вентиляционных коробов.

Это лишь основной список запрещенных вариантов перепланировки, актуальный для всей территории страны, на региональном уровне его могут расширять.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Теоретически наличие неузаконенных преобразований в помещении не накладывает однозначный запрет на его продажу.

Однако Росреестр имеет право отказать в регистрации договоров купли-продажи жилья с несогласованными перепланировками и иногда действительно отказывает.

Кроме того, если покупатели окажутся не в курсе произошедших с квартирой изменений, они вправе потребовать расторжения этого договора и возврата денег.

Как обнаружить

Выявить перепланировку можно с помощью детального сравнения параметров жилья с данными о нем, указанными в техническом паспорте. Если есть возможность, также стоит посетить квартиры выше и ниже данной.

На наличие неузаконенных изменений в конфигурации жилого помещения будут указывать и красные линии в техпаспорте – они появляются, если в процессе его оформления специалист выявляет отличия между имевшимися у него планами квартиры и ее реальной планировкой.

На каких условиях происходит

В зависимости от ситуации у продажи жилья с неоформленными изменениями будут свои тонкости. Разберемся в них и выясним, в частности, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку.

Без согласования

В случае продажи квартиры без оформления перепланировки все риски возлагаются на будущего владельца помещения.

Поэтому обычно продавец компенсирует ему будущие сложности и затраты скидкой в 10-20% от стоимости жилья. В редких случаях, если в техпаспорте присутствуют красные линии, Росреестр может отказать в регистрации сделки.

С торгов

Реализация квартиры с торгов – крайний вариант, если собственник упорствует в своем нежелании оформлять перепланировку или возвращать квартире ее первоначальное состояние.

В этом случае бывшему хозяину возвращается стоимость за вычетом расходов на торги и судебные разбирательства.

Соответственно, новый владелец обязуется убрать произведенные изменения или их узаконить.

По ипотеке

Продать жилье с перепланировкой, выполненной без разрешения, покупателю-ипотечнику очень сложно.

До момента полной выплаты кредита или в случае ее невыплаты квартира остается в собственности банка. Естественно, финансовое учреждение при этом не хочет для себя лишних сложностей и затрат с документальным оформлением изменений в квартире или ее возвратом в первоначальное состояние.

Поэтому сотрудники банка проверяют наличие перепланировок очень тщательно, и в случае отсутствия всех необходимых документов на них попросту отказывают заемщику в выдаче кредита на конкретно это жилое помещение.

Цена вопроса

Оформление произведенных изменений или возврат квартиры в первоначальное состояние потребуют от нового собственника затрат денег и времени.

Если заниматься всем самостоятельно, потратиться придется на проект и ряд платежей в пользу государства.
При обращении в посредническую фирму все сделают «под ключ», но и расстаться придется с более внушительной суммой.

Средние цены по Москве

Вид работ	Стоимость (руб.)
Проект перепланировки	От 15-20 тыс.
Разрешение от Мосжилинспекции	Не менее 20 тыс.
Составление акта о выполненной перепланировке и получение нового техпаспорта	От 20 тыс.

Таким образом, оформление даже самого скромного переустройства в квартире обойдется в 50-55 тыс. рублей + затраты на госпошлины.

Как узаконить сделку

Оптимальным способом, защищающим интересы обеих сторон, будет включение информации о выполненной без разрешения перепланировке в договор купли-продажи или составление дополнительного соглашения.

Там следует указать, что покупатели осведомлены о наличии проблемы и берут на себя всю ответственность за ее решение.

Выводы

Теоретически продажа жилья с неузаконенной перепланировкой реальна. На практике может возникать целый ряд сложностей, начиная от отсутствия покупателей на такую квартиру и заканчивая отказом Росреестра в регистрации сделки.

Возлагая на покупателя ответственность за получение всех согласований на перепланировку, ему приходится делать значительную скидку.

При этом потери в деньгах получаются, как правило, выше, чем если самостоятельно оформить произведенные в жилье изменения. Так что этот вариант стоит оставлять только на случай необходимости срочной продажи квартиры.

Что делать, если купили с неоформленными изменениями

Как ни старайся быть внимательнее и детально проверять всю техническую документацию на квартиру, но от риска пропустить не слишком масштабную перепланировку не застрахован никто.

Вариантов действий в таком случае несколько:

если данное изменение относится к запрещенным, или новым владельцам просто не хочется возни по его оформлению, квартиру можно вернуть в первоначальное состояние. Зачастую такой вариант окажется проще и дешевле;
разрешенные виды перепланировки можно должным образом оформить. Порядок действий в этом случае ничем не будет отличаться от описанного в первой части статьи;
когда произведенные предыдущими хозяевами изменения безвредны для конструкций дома и не несут опасности для жильцов, их, конечно, можно оставить неоформленными. Но в этом случае надо понимать, что в случае чего квартиру продать будет сложнее, и рыночную цену за нее получить не удастся.

Какие изменения не требуют оформления

Далеко не все производимые в квартире переделки являются перепланировкой и требуют согласования.

Уведомлять государственные структуры и получать разрешение не нужно в следующих случаях:

изменение отделки, т.е. замена декоративных покрытий пола, стен и потолка на новые (в том числе, при выборе другого вида материала, к примеру, паркета вместо линолеума);
монтаж либо демонтаж встроенной мебели;
передвижение осветительных приборов;
смена месторасположения кухонной плиты в рамках этого помещения;
установка или снятие остекления с лоджий и балконов;
смена внутриквартирных дверных или оконных блоков без изменения размеров проемов;
снятие старых сантехнических приборов и их замена на аналогичные и располагаемые в том же месте.

Если это обычный дом, не являющийся памятником культурного, архитектурного или исторического значения, то снаружи на фасаде можно беспрепятственно устанавливать кондиционеры, сетки и антенны, согласования на них тоже не требуется.

Виды

Перепланировка – такое изменение конфигурации жилого помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт квартиры.

Законная

Должным образом оформленная перепланировка подразумевает получение разрешения на нее еще до начала строительно-ремонтных работ у ответственной за жилой фонд организации.

В Москве это Мосжилинспекция, в регионах ее функцию обычно выполняют местные органы власти.

Законная перепланировка позволяет беспрепятственно продавать жилье и не бояться штрафов и выселения.

Самовольная

Если владелец квартиры не озаботился оформлением разрешения, то он в любой момент может быть за это наказан, не говоря уже о том, что продать такую квартиру будет сложно и невыгодно.

Законом предусмотрены штрафы в размере от нескольких тыс. рублей, причем накладываться они могут неоднократно вплоть до устранения всех нарушений.

Когда хозяин упорствует, его принуждают к узакониванию перепланировки или возврату квартиры в первоначальное состояние в судебном порядке. Если и такой вариант не сработал, есть риск выселения. Договор соцнайма в этом случае расторгают, а если квартира приватизирована – ее реализуют с торгов.

Видео: «Переустройство и перепланировка квартир «

Законодательство

Основной документ, регламентирующий все тонкости проведения перепланировки, – Жилищный Кодекс с последними изменениями за 2022 – 2022 года, а конкретно глава 4 (ст. 25-29). Ст. 40 этого же кодекса указывает на право объединения нескольких квартир одного собственника.
Кодекс об административных правонарушениях в ст. 7.п.21 устанавливает штраф за самовольную перепланировку в размере 2 – 2,5 тыс. рублей.
Статья 293 Гражданского Кодекса указывает на право суда по иску органов местного самоуправления или иных заинтересованных лиц принять решение о продаже квартиры с торгов.
Постановление московского правительства № 508-ПП за октябрь 2022 г. устанавливает разрешенные и запрещенные виды перепланировок. Юридически он действует только для Москвы.

Однако там в удобной форме собрана информация с ряда СНиПов и СанПинов, действующих на федеральном уровне.

Поэтому для понимания, что можно и нельзя менять в квартире, этот документ можно использовать и в целом по России.

Когда согласование не требуется?

Содержание

Обычный ремонт вроде поклейки обоев и замены дверей не требует согласования. От этого не пострадает конструкция многоквартирного дома. Также разрешение БТИ не нужно, если:

Делается арка или дверной проем, объединяющий кухню с электроплитой и гостиную. Если стена несущая, проем должен быть узким и с усилением. Если нет, возможна прорубка широкого проема.
Расширяется санузел за счет коридора. Важно, чтобы уровень пола санузла был ниже уровня пола коридора на 3 см.
Устанавливаются новые труды водоснабжения с переносом водного бака стояка с сохранением угла слива.
Демонтируются встроенные шкафы и бытовая техника.
Устанавливается дополнительная дверь.

Важно! Если перепланировка не требует согласования с БТИ, но затрагивает общедомовое имущество, понадобится согласие всех соседей.

Когда перепланировку нужно согласовывать?

Согласование перепланировки с БТИ требуется, когда вносимые изменения могут навредить общей конструкции дома, поставить под угрозу безопасность остальных собственников. Даже если многоквартирный дом не будет поврежден сразу после перепланировки, разрушения могут образовываться в течение нескольких лет.

Именно поэтому некоторые изменения требуют согласования с БТИ:

Перенос ванной комнаты или санузла, совмещение.
Демонтаж несущей стены (это вряд ли согласуют).
Перенос инженерных коммуникаций.
Демонтаж несущих стен и перегородок в панельных домах.
Увеличение площади балкона за счет гостиной или кухни (совмещение).
Объединение комнаты и кухни, где установлена газовая плита.
Перенос батарей на балкон.
Обустройство теплого пола за счет общего отопления.

Обратите внимание! Если внести изменения в конструкцию квартиры без согласования с БТИ, в конечном итоге собственника могут привлечь к ответственности и обязать вернуть все в первоначальное положение согласно техпаспорту.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

При оформлении ипотеки на квартиру, которую собирается приобрести покупатель, выезжает оценщик. Он обязательно проверит документы и выяснит, что перепланировка не узаконена. Только после этого банк примет решение о выдаче денег на покупку или об отказе.

Большинство банков не одобряют ипотеку на недвижимость с незаконной перепланировкой или переустройством. Но некоторые выдают ипотеку, если в дальнейшем изменения можно узаконить. Лучше сразу уточнить у кредитора, можно ли купить такую квартиру за ипотечные средства.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Сначала нужно сообщить покупателю о незаконной перепланировке при продаже квартиры. Он должен сам решить, устроит ли его такое положение дел, или нет. Скрывать несогласованные изменения нет смысла: сразу после осмотра жилплощади он попросит техпаспорт, и, сверив его с реальной планировкой, сам все поймет. Утаивание информации может только оттолкнуть.

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой:

Обсудить с покупателем детали сделки. Наверняка он попросит скидку. Ее размер может быть в сумме затрат, которые в дальнейшем понесет новый собственник на узаконивание. Нужно предусмотреть и вариант с возвратом недвижимости в изначальное состояние, если БТИ откажет в узаконивании.
Составить и подписать договор купли-продажи (далее – ДКП).
Подать документы на регистрацию в Росреестр напрямую или через МФЦ. В процессе рассмотрения заявки на техпаспорт особого внимания не обращают, поэтому в переоформлении права собственности на основании неузаконенной перепланировки не откажут.
Подписать акт приема-передачи после регистрации, внести оставшуюся часть денег за квартиру и отдать ключи.

Важно! Подписание передаточного акта возможно и до посещения Росреестра, если покупатель рассчитывается за квартиру сразу. Но обычно расчет производится так: до регистрации – задаток, после – оставшаяся часть и передача ключей.

Содержание и образец договора

Крайне важно указать в ДКП наличие незаконной планировки квартиры при продаже. Это нужно, чтобы в дальнейшем покупатель не смог оспорить сделку.

Документы

Для продажи квартиры после перепланировки без согласования с БТИ продавцу понадобится:

паспорт;
выписка из ЕГРН;
техпаспорт;
справка об отсутствии долгов по ЖКУ;
выписка из домовой книги;
документ-основание возникновения права собственности: старый ДКП, дарственная, договор мены или ренты, свидетельство о наследстве.

От покупателя нужен только паспорт. Если расчет происходит через банковскую ячейку, составляется трехсторонний договор с банком, но он для Росреестра не нужен.

Обратите внимание! Если от имени продавца или покупателя в сделке участвует представитель, понадобится нотариально удостоверенная доверенность.

Образец договора

Госпошлина

Пошлину за переоформление права собственности платит покупатель – 2 000 руб. Для организаций она составит 22 000 руб.

Сроки

Если документы при продаже неоформленной квартиры поданы в МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней, в Росреестр – 7 рабочих дней. Если ДКП удостоверяется нотариусом, на процедуру уйдет 3 рабочих дня.

Ответственность за незаконную перепланировку

Собственника квартиры, не согласовавшего перепланировку с БТИ, могут привлечь к ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ. Размер штрафа для граждан составляет 2 000-2 500 руб., для организаций – 40 000-50 000 руб. Если владелец занимается предпринимательской деятельностью и зарегистрирован в качестве ИП, его оштрафуют как юридическое лицо.

В случае продажи квартиры с незаконной перепланировкой отвечать будет предыдущий собственник, который ее сделал. К ответственности может привлечь ТСЖ, УК БТИ или иной госорган, куда поступит информация о внесенных изменениях без согласования.

Совет юриста: пожаловаться на незаконную перепланировку или переустройство могут соседи в ТСЖ. Если нарушение выявят, суд обяжет возвращать все в первоначальное положение и платить штраф. Поэтому лучше согласовать все заблаговременно. Кроме того, несоответствие реального расположения комнат техпаспорту снижает стоимость жилья при продаже.

Заключение эксперта

Продать квартиру без узаконенной перепланировки можно, предварительно согласовав это с покупателем.
Утаивать незаконные изменения нет смысла. Если покупатель узнает о них, он может отказаться от сделки. Если ДКП уже заключен – оспорить его.
Перед подписанием ДКП продавец может самостоятельно узаконить переустройство жилья. Этим вправе заняться и новый собственник. Процедура займет не более трех месяцев, 45 дней из которых уходит на рассмотрение заявления владельца недвижимости комиссией.

Елена Плохута 26 августа 2022

А вы продавали квартиру с неузаконенной планировкой? Поделитесь опытом и задавайте вопросы

Ваш ответ

Ответы юриста на частые вопросы

Хочу продать долю в квартире с незаконной перепланировкой. Заверит ли договор нотариус?

Да, оснований для отказа в нотариальном удостоверении ДКП нет. Важно, чтобы в ДКП факт незаконных изменений был указан, в противном случае может и отказать. Информация о предмете сделки относится к существенным условиям, и должна соответствовать техпаспорту.

В администрации отказали в узаконивании перепланировки, по решению суда я обязан вернуть все в первоначальное состояние. Что будет, если я этого не сделаю в установленные сроки?

Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, квартиру могут продать на публичных торгах, а вырученные деньги отдать собственнику с вычетом судебных расходов.

Когда перепланировка жилого помещения регистрируется в Росреестре?

Регистрация изменений в Росреестре обязательна, если в результате проведенных работ увеличилась или уменьшилась общая площадь жилья.

Купила квартиру со свободной планировкой у застройщика. Скоро начинать все делать. Кто должен узаконивать перепланировку: я или застройщик?

Обычно в ДКП сразу указывается, что квартира продается со свободной планировкой, в этом и суть. Узаконивать все должен новый собственник.

Месяц назад приобрела квартиру на вторичном рынке. О незаконной перепланировке узнала, только когда ободрала обои и увидела, что под ними был широкий дверной проем из кухни в гостиную. Стена несущая. Могу ли я оспорить сделку? Продавец о перепланировке ничего не говорил, в договоре это не указано.

Да, можете на основании ст. 166 ГК РФ. Суд может признать сделку недействительной, так как она нарушает ваши интересы и права. Но проще узаконить изменения: это обойдется дешевле и быстрее.

Как узаконить перепланировку?

Если перепланировка уже выполнена без согласования, в дальнейшем новый собственник сможет ее узаконить в несколько этапов:

Вызвать инженера БТИ. Он осмотрит жилье, все изменения зафиксирует в новом техпаспорте, где будет штамп о незаконной перепланировке. Также выдается техническое заключение о целостности несущих стен, если они не затрагивались.
Подать документы на согласование в комиссию управления архитектуры или жилищной инспекции. В каждом регионе это разные организации.
Получить разрешение о согласовании. Оно принимается не позднее 45 дней с момента обращения заявителя (ст. 26 ЖК РФ). Если нареканий нет, на жилплощадь выдается новый техпаспорт.

Если администрация отказала в согласовании, стоит обратиться в суд с заявлением, решением об отказе, поэтажным планом, выпиской из ЕГРН старым и новым техпаспортом. По решению суда квартиру могут оставить в первоначальном состоянии и выдадут новый техпаспорт.

Документы

При обращении в жилинспекцию или управление архитектуры понадобится старый техпаспорт с пометкой БТИ о незаконной перепланировке, а также паспорт гражданина, выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ, согласие всех собственников на переустройство.