На каких условиях можно продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Здравствуй, уважаемые посетители. Ниже подробно описана тема На каких условиях можно продать квартиру с неузаконенной перепланировкой. Если у Вас назрел вопрос, смело задавайте его. Надеемся, что информация окажется Вам полезна

Как согласовать

Порядок действий по согласованию перепланировки таков:

  1. оформление техпаспорта, если он до этого времени отсутствует. Этот документ делается через местное БТИ;
  2. создание проекта будущей перепланировки. Для небольших изменений вроде заделки проема достаточно схематичного эскизного чертежа, для более масштабных преобразований потребуется подробный проект, выполненный компетентными специалистами с разрешением на данный вид работ;
  3. подача документов в МФЦ и ожидание результата (до 45 дней);
  4. при положительном решении – осуществление перепланировки и составление акта согласования ее выполнения;
  5. оформление нового технического паспорта на квартиру.

Отказать в выдаче разрешения могут только в двух случаях:

  • желаемый вид перепланировки запрещено выполнять;
  • пакет документов неполный или неправильно оформлен.

При несогласии с отказом его можно обжаловать в судебном порядке.

Уже сделанную перепланировку можно попробовать оформить как только планируемую либо признать ее законной в судебном порядке.

Документы

При оформлении перепланировки потребуются:

  1. технический паспорт на квартиру.
  2. проект перепланировки (для небольших преобразований – эскиз). Разрешается использовать типовые проекты, ранее уже одобренные. В случае Москвы они доступны на сайте Мосжилинспекции;
  3. документы о праве собственности на квартиру;
  4. в случае владения жильем по договору соцнайма – согласие остальных нанимателей. При затрагивании общего имущества дома – согласие от соседей.
  5. согласие банка, если квартира взята в ипотеку;
  6. для дома-памятника культуры, истории или искусства – разрешение органов по охране таких памятников;
  7. заявление установленного образца.

Почему необходимо оформлять переустройство

Узаконивание перепланировки дает сразу несколько существенных плюсов:

  1. возможность беспрепятственно продать жилье, а если переустройство его действительно заметно улучшило, то получить за это сумму выше среднерыночной;
  2. подтверждение безопасности произведенной перепланировки. Те изменения, которые несут угрозу целостности основных конструкций дома и безопасности его жильцов попросту никогда не согласуют;
  3. возможность приватизировать жилье, если ранее оно использовалось по договору соцнайма;
  4. защита от штрафов и прочих возможных санкций.

Видео: «Согласование перепланировки, ремонт»

Что нельзя узаконить

Если говорить коротко, никаким образом не получится согласовать те изменения, которые угрожают сохранности основных конструкций здания, безопасности и здоровью проживающих там людей.

Запрещенные виды перепланировок:

  1. демонтаж наружных или межквартирных несущих стен. Внутри квартир в редких случаях при условии дополнительного упрочнения несущих конструкций подобные изменения могут быть разрешены;
  2. любые перепланировки в аварийных домах;
  3. перенос санузла либо изменение его площади и планировки для увеличения размеров жилых помещений;
  4. объединение газифицированной кухни с жилыми помещениями за счет сноса перегородок или удаления двери между ними;
  5. устройство массивных перегородок из железобетона и аналогичных тяжелых материалов, сильно увеличивающих нагрузку на перекрытия;
  6. любые варианты перепланировок, усложняющие или делающие невозможным доступ к инженерным коммуникациям;
  7. запитывание теплых полов от системы отопления или горячего водоснабжения дома;
  8. перенос кухонь и санузлов, если под ними окажутся жилые помещения;
  9. объединение двух и более квартир, принадлежащих разным собственникам;
  10. работы по переносу либо вообще демонтажу вентиляционных коробов.

Это лишь основной список запрещенных вариантов перепланировки, актуальный для всей территории страны, на региональном уровне его могут расширять.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Теоретически наличие неузаконенных преобразований в помещении не накладывает однозначный запрет на его продажу.

Однако Росреестр имеет право отказать в регистрации договоров купли-продажи жилья с несогласованными перепланировками и иногда действительно отказывает.

Кроме того, если покупатели окажутся не в курсе произошедших с квартирой изменений, они вправе потребовать расторжения этого договора и возврата денег.

Как обнаружить

Выявить перепланировку можно с помощью детального сравнения параметров жилья с данными о нем, указанными в техническом паспорте. Если есть возможность, также стоит посетить квартиры выше и ниже данной.

На наличие неузаконенных изменений в конфигурации жилого помещения будут указывать и красные линии в техпаспорте – они появляются, если в процессе его оформления специалист выявляет отличия между имевшимися у него планами квартиры и ее реальной планировкой.

На каких условиях происходит

В зависимости от ситуации у продажи жилья с неоформленными изменениями будут свои тонкости. Разберемся в них и выясним, в частности, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку.

Без согласования

В случае продажи квартиры без оформления перепланировки все риски возлагаются на будущего владельца помещения.

Поэтому обычно продавец компенсирует ему будущие сложности и затраты скидкой в 10-20% от стоимости жилья. В редких случаях, если в техпаспорте присутствуют красные линии, Росреестр может отказать в регистрации сделки.

С торгов

Реализация квартиры с торгов – крайний вариант, если собственник упорствует в своем нежелании оформлять перепланировку или возвращать квартире ее первоначальное состояние.

В этом случае бывшему хозяину возвращается стоимость за вычетом расходов на торги и судебные разбирательства.

Соответственно, новый владелец обязуется убрать произведенные изменения или их узаконить.

По ипотеке

Продать жилье с перепланировкой, выполненной без разрешения, покупателю-ипотечнику очень сложно.

До момента полной выплаты кредита или в случае ее невыплаты квартира остается в собственности банка. Естественно, финансовое учреждение при этом не хочет для себя лишних сложностей и затрат с документальным оформлением изменений в квартире или ее возвратом в первоначальное состояние.

Поэтому сотрудники банка проверяют наличие перепланировок очень тщательно, и в случае отсутствия всех необходимых документов на них попросту отказывают заемщику в выдаче кредита на конкретно это жилое помещение.

Цена вопроса

Оформление произведенных изменений или возврат квартиры в первоначальное состояние потребуют от нового собственника затрат денег и времени.

  • Если заниматься всем самостоятельно, потратиться придется на проект и ряд платежей в пользу государства.
  • При обращении в посредническую фирму все сделают «под ключ», но и расстаться придется с более внушительной суммой.

Средние цены по Москве

Вид работ Стоимость (руб.)
Проект перепланировки От 15-20 тыс.
Разрешение от Мосжилинспекции Не менее 20 тыс.
Составление акта о выполненной перепланировке и получение нового техпаспорта От 20 тыс.

Таким образом, оформление даже самого скромного переустройства в квартире обойдется в 50-55 тыс. рублей ­+ затраты на госпошлины.

Как узаконить сделку

Оптимальным способом, защищающим интересы обеих сторон, будет включение информации о выполненной без разрешения перепланировке в договор купли-продажи или составление дополнительного соглашения.

Там следует указать, что покупатели осведомлены о наличии проблемы и берут на себя всю ответственность за ее решение.

Выводы

Теоретически продажа жилья с неузаконенной перепланировкой реальна. На практике может возникать целый ряд сложностей, начиная от отсутствия покупателей на такую квартиру и заканчивая отказом Росреестра в регистрации сделки.

Возлагая на покупателя ответственность за получение всех согласований на перепланировку, ему приходится делать значительную скидку.

При этом потери в деньгах получаются, как правило, выше, чем если самостоятельно оформить произведенные в жилье изменения. Так что этот вариант стоит оставлять только на случай необходимости срочной продажи квартиры.

Что делать, если купили с неоформленными изменениями

Как ни старайся быть внимательнее и детально проверять всю техническую документацию на квартиру, но от риска пропустить не слишком масштабную перепланировку не застрахован никто.

Вариантов действий в таком случае несколько:

  1. если данное изменение относится к запрещенным, или новым владельцам просто не хочется возни по его оформлению, квартиру можно вернуть в первоначальное состояние. Зачастую такой вариант окажется проще и дешевле;
  2. разрешенные виды перепланировки можно должным образом оформить. Порядок действий в этом случае ничем не будет отличаться от описанного в первой части статьи;
  3. когда произведенные предыдущими хозяевами изменения безвредны для конструкций дома и не несут опасности для жильцов, их, конечно, можно оставить неоформленными. Но в этом случае надо понимать, что в случае чего квартиру продать будет сложнее, и рыночную цену за нее получить не удастся.

Какие изменения не требуют оформления

Далеко не все производимые в квартире переделки являются перепланировкой и требуют согласования.

Уведомлять государственные структуры и получать разрешение не нужно в следующих случаях:

  1. изменение отделки, т.е. замена декоративных покрытий пола, стен и потолка на новые (в том числе, при выборе другого вида материала, к примеру, паркета вместо линолеума);
  2. монтаж либо демонтаж встроенной мебели;
  3. передвижение осветительных приборов;
  4. смена месторасположения кухонной плиты в рамках этого помещения;
  5. установка или снятие остекления с лоджий и балконов;
  6. смена внутриквартирных дверных или оконных блоков без изменения размеров проемов;
  7. снятие старых сантехнических приборов и их замена на аналогичные и располагаемые в том же месте.

Если это обычный дом, не являющийся памятником культурного, архитектурного или исторического значения, то снаружи на фасаде можно беспрепятственно устанавливать кондиционеры, сетки и антенны, согласования на них тоже не требуется.

Виды

Перепланировка – такое изменение конфигурации жилого помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт квартиры.

Законная

Должным образом оформленная перепланировка подразумевает получение разрешения на нее еще до начала строительно-ремонтных работ у ответственной за жилой фонд организации.

В Москве это Мосжилинспекция, в регионах ее функцию обычно выполняют местные органы власти.

Законная перепланировка позволяет беспрепятственно продавать жилье и не бояться штрафов и выселения.

Самовольная

Если владелец квартиры не озаботился оформлением разрешения, то он в любой момент может быть за это наказан, не говоря уже о том, что продать такую квартиру будет сложно и невыгодно.

Законом предусмотрены штрафы в размере от нескольких тыс. рублей, причем накладываться они могут неоднократно вплоть до устранения всех нарушений.

Когда хозяин упорствует, его принуждают к узакониванию перепланировки или возврату квартиры в первоначальное состояние в судебном порядке. Если и такой вариант не сработал, есть риск выселения. Договор соцнайма в этом случае расторгают, а если квартира приватизирована – ее реализуют с торгов.

Видео: «Переустройство и перепланировка квартир «

Законодательство

  • Основной документ, регламентирующий все тонкости проведения перепланировки, – Жилищный Кодекс с последними изменениями за 2021 – 2021 года, а конкретно глава 4 (ст. 25-29). Ст. 40 этого же кодекса указывает на право объединения нескольких квартир одного собственника.
  • Кодекс об административных правонарушениях в ст. 7.п.21 устанавливает штраф за самовольную перепланировку в размере 2 – 2,5 тыс. рублей.
  • Статья 293 Гражданского Кодекса указывает на право суда по иску органов местного самоуправления или иных заинтересованных лиц принять решение о продаже квартиры с торгов.
  • Постановление московского правительства № 508-ПП за октябрь 2021 г. устанавливает разрешенные и запрещенные виды перепланировок. Юридически он действует только для Москвы.

Однако там в удобной форме собрана информация с ряда СНиПов и СанПинов, действующих на федеральном уровне.

Поэтому для понимания, что можно и нельзя менять в квартире, этот документ можно использовать и в целом по России.

Когда согласование не требуется?

Содержание

Обычный ремонт вроде поклейки обоев и замены дверей не требует согласования. От этого не пострадает конструкция многоквартирного дома. Также разрешение БТИ не нужно, если:

  1. Делается арка или дверной проем, объединяющий кухню с электроплитой и гостиную. Если стена несущая, проем должен быть узким и с усилением. Если нет, возможна прорубка широкого проема.
  2. Расширяется санузел за счет коридора. Важно, чтобы уровень пола санузла был ниже уровня пола коридора на 3 см.
  3. Устанавливаются новые труды водоснабжения с переносом водного бака стояка с сохранением угла слива.
  4. Демонтируются встроенные шкафы и бытовая техника.
  5. Устанавливается дополнительная дверь.

Важно! Если перепланировка не требует согласования с БТИ, но затрагивает общедомовое имущество, понадобится согласие всех соседей.

Когда перепланировку нужно согласовывать?

Согласование перепланировки с БТИ требуется, когда вносимые изменения могут навредить общей конструкции дома, поставить под угрозу безопасность остальных собственников. Даже если многоквартирный дом не будет поврежден сразу после перепланировки, разрушения могут образовываться в течение нескольких лет.

Именно поэтому некоторые изменения требуют согласования с БТИ:

  1. Перенос ванной комнаты или санузла, совмещение.
  2. Демонтаж несущей стены (это вряд ли согласуют).
  3. Перенос инженерных коммуникаций.
  4. Демонтаж несущих стен и перегородок в панельных домах.
  5. Увеличение площади балкона за счет гостиной или кухни (совмещение).
  6. Объединение комнаты и кухни, где установлена газовая плита.
  7. Перенос батарей на балкон.
  8. Обустройство теплого пола за счет общего отопления.

Обратите внимание! Если внести изменения в конструкцию квартиры без согласования с БТИ, в конечном итоге собственника могут привлечь к ответственности и обязать вернуть все в первоначальное положение согласно техпаспорту.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

При оформлении ипотеки на квартиру, которую собирается приобрести покупатель, выезжает оценщик. Он обязательно проверит документы и выяснит, что перепланировка не узаконена. Только после этого банк примет решение о выдаче денег на покупку или об отказе.

Большинство банков не одобряют ипотеку на недвижимость с незаконной перепланировкой или переустройством. Но некоторые выдают ипотеку, если в дальнейшем изменения можно узаконить. Лучше сразу уточнить у кредитора, можно ли купить такую квартиру за ипотечные средства.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Сначала нужно сообщить покупателю о незаконной перепланировке при продаже квартиры. Он должен сам решить, устроит ли его такое положение дел, или нет. Скрывать несогласованные изменения нет смысла: сразу после осмотра жилплощади он попросит техпаспорт, и, сверив его с реальной планировкой, сам все поймет. Утаивание информации может только оттолкнуть.

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой:

  1. Обсудить с покупателем детали сделки. Наверняка он попросит скидку. Ее размер может быть в сумме затрат, которые в дальнейшем понесет новый собственник на узаконивание. Нужно предусмотреть и вариант с возвратом недвижимости в изначальное состояние, если БТИ откажет в узаконивании.
  2. Составить и подписать договор купли-продажи (далее – ДКП).
  3. Подать документы на регистрацию в Росреестр напрямую или через МФЦ. В процессе рассмотрения заявки на техпаспорт особого внимания не обращают, поэтому в переоформлении права собственности на основании неузаконенной перепланировки не откажут.
  4. Подписать акт приема-передачи после регистрации, внести оставшуюся часть денег за квартиру и отдать ключи.

Важно! Подписание передаточного акта возможно и до посещения Росреестра, если покупатель рассчитывается за квартиру сразу. Но обычно расчет производится так: до регистрации – задаток, после – оставшаяся часть и передача ключей.

Содержание и образец договора

Крайне важно указать в ДКП наличие незаконной планировки квартиры при продаже. Это нужно, чтобы в дальнейшем покупатель не смог оспорить сделку.

Документы

Для продажи квартиры после перепланировки без согласования с БТИ продавцу понадобится:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • техпаспорт;
  • справка об отсутствии долгов по ЖКУ;
  • выписка из домовой книги;
  • документ-основание возникновения права собственности: старый ДКП, дарственная, договор мены или ренты, свидетельство о наследстве.

От покупателя нужен только паспорт. Если расчет происходит через банковскую ячейку, составляется трехсторонний договор с банком, но он для Росреестра не нужен.

Обратите внимание! Если от имени продавца или покупателя в сделке участвует представитель, понадобится нотариально удостоверенная доверенность.

Образец договора

Госпошлина

Пошлину за переоформление права собственности платит покупатель – 2 000 руб. Для организаций она составит 22 000 руб.

Сроки

Если документы при продаже неоформленной квартиры поданы в МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней, в Росреестр – 7 рабочих дней. Если ДКП удостоверяется нотариусом, на процедуру уйдет 3 рабочих дня.

Ответственность за незаконную перепланировку

Собственника квартиры, не согласовавшего перепланировку с БТИ, могут привлечь к ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ. Размер штрафа для граждан составляет 2 000-2 500 руб., для организаций – 40 000-50 000 руб. Если владелец занимается предпринимательской деятельностью и зарегистрирован в качестве ИП, его оштрафуют как юридическое лицо.

В случае продажи квартиры с незаконной перепланировкой отвечать будет предыдущий собственник, который ее сделал. К ответственности может привлечь ТСЖ, УК БТИ или иной госорган, куда поступит информация о внесенных изменениях без согласования.

Совет юриста: пожаловаться на незаконную перепланировку или переустройство могут соседи в ТСЖ. Если нарушение выявят, суд обяжет возвращать все в первоначальное положение и платить штраф. Поэтому лучше согласовать все заблаговременно. Кроме того, несоответствие реального расположения комнат техпаспорту снижает стоимость жилья при продаже.

Заключение эксперта

  1. Продать квартиру без узаконенной перепланировки можно, предварительно согласовав это с покупателем.
  2. Утаивать незаконные изменения нет смысла. Если покупатель узнает о них, он может отказаться от сделки. Если ДКП уже заключен – оспорить его.
  3. Перед подписанием ДКП продавец может самостоятельно узаконить переустройство жилья. Этим вправе заняться и новый собственник. Процедура займет не более трех месяцев, 45 дней из которых уходит на рассмотрение заявления владельца недвижимости комиссией.

Елена Плохута 26 августа 2021

А вы продавали квартиру с неузаконенной планировкой? Поделитесь опытом и задавайте вопросы

Ваш ответ

Ответы юриста на частые вопросы

Хочу продать долю в квартире с незаконной перепланировкой. Заверит ли договор нотариус?

Да, оснований для отказа в нотариальном удостоверении ДКП нет. Важно, чтобы в ДКП факт незаконных изменений был указан, в противном случае может и отказать. Информация о предмете сделки относится к существенным условиям, и должна соответствовать техпаспорту.

В администрации отказали в узаконивании перепланировки, по решению суда я обязан вернуть все в первоначальное состояние. Что будет, если я этого не сделаю в установленные сроки?

Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, квартиру могут продать на публичных торгах, а вырученные деньги отдать собственнику с вычетом судебных расходов.

Когда перепланировка жилого помещения регистрируется в Росреестре?

Регистрация изменений в Росреестре обязательна, если в результате проведенных работ увеличилась или уменьшилась общая площадь жилья.

Купила квартиру со свободной планировкой у застройщика. Скоро начинать все делать. Кто должен узаконивать перепланировку: я или застройщик?

Обычно в ДКП сразу указывается, что квартира продается со свободной планировкой, в этом и суть. Узаконивать все должен новый собственник.

Месяц назад приобрела квартиру на вторичном рынке. О незаконной перепланировке узнала, только когда ободрала обои и увидела, что под ними был широкий дверной проем из кухни в гостиную. Стена несущая. Могу ли я оспорить сделку? Продавец о перепланировке ничего не говорил, в договоре это не указано.

Да, можете на основании ст. 166 ГК РФ. Суд может признать сделку недействительной, так как она нарушает ваши интересы и права. Но проще узаконить изменения: это обойдется дешевле и быстрее.

Как узаконить перепланировку?

Если перепланировка уже выполнена без согласования, в дальнейшем новый собственник сможет ее узаконить в несколько этапов:

  1. Вызвать инженера БТИ. Он осмотрит жилье, все изменения зафиксирует в новом техпаспорте, где будет штамп о незаконной перепланировке. Также выдается техническое заключение о целостности несущих стен, если они не затрагивались.
  2. Подать документы на согласование в комиссию управления архитектуры или жилищной инспекции. В каждом регионе это разные организации.
  3. Получить разрешение о согласовании. Оно принимается не позднее 45 дней с момента обращения заявителя (ст. 26 ЖК РФ). Если нареканий нет, на жилплощадь выдается новый техпаспорт.

Если администрация отказала в согласовании, стоит обратиться в суд с заявлением, решением об отказе, поэтажным планом, выпиской из ЕГРН старым и новым техпаспортом. По решению суда квартиру могут оставить в первоначальном состоянии и выдадут новый техпаспорт.

Документы

При обращении в жилинспекцию или управление архитектуры понадобится старый техпаспорт с пометкой БТИ о незаконной перепланировке, а также паспорт гражданина, выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ, согласие всех собственников на переустройство.

Основания для отказа

На основании ст. 27 ЖК РФ в узаконивании изменений могут отказать, если:

  1. Представлен неполный пакет документов на недвижимость.
  2. Несоответствие перепланировки требованиям законодательства.

Решение об отказе направляется собственнику в течение трех рабочих дней с момента принятия.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: