Узаконенная перепланировка квартиры: как и где узаконить план самостоятельно

Добрый день, дорогой посетитель. В этой статье обсуждается тема Узаконенная перепланировка квартиры: как и где узаконить план самостоятельно. Если у Вас появился вопрос, сразу задавайте его консультанту. Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

Порядок узаконивания перепланировки квартиры самостоятельно

Самый действенный совет – получение разрешений и документов до проведения запланированных действий. В реальности не всегда получается действовать по плану, возникают ситуации, при которых жильцы проживают в помещениях с нарушениями.

Подобные ситуации могут наступать и по независящим от собственников причинам. К примеру, после покупки жилья или получения наследства.

Для узаконивания планов жилья, следует заявить в муниципальный орган власти или судебные инстанции по месту расположения. Перед этим следует собрать необходимый пакет:

поэтажный план сооружения;
техпаспорт;
документы о собственности объекта;
выписки лицевых счетов об отсутствии задолженностей.

Затем следует обратиться в одно из БТИ с подготовленным пакетом бумаг, и удостоверением личности. Далее, работник бюро выезжает по месту нахождения помещения, проводит осмотр и составляет план проведенных изменений. Когда нарушения незначительны и не затрагивают несущих стен, санитарных зон и общедомовых площадей, достаточно получить только план, разработанный инвентаризационным учреждением.

Если задеты коммуникации, требуется заказывать проект. Его следует согласовать в компетентных инстанциях, перечень которых довольно обширен и меняется в зависимости от каждого конкретного случая. Чаще всего это подразделения Роспотребнадзора и Ростехнадзора, противопожарной службы МЧС России, а также жилищные инспекции.

После исполнения всех этих шагов нужно обращаться в административные или судебные инстанции с заявлением о признании законности всех проведенных мероприятий по реконструкции.

Что нужно знать

В ходе проведения ремонтных работ у владельцев жилплощади возникает желание что-то поменять, но регистрировать свои действия в бюро технической инвентаризации (БТИ) хотят далеко не все. Для этого нужно заплатить 2022 рублей госпошлины, ждать до двух месяцев, пока сделают все необходимые заключения.

Сэкономив на этом этапе можно много потерять в дальнейшем. Во-первых, возможно наложение серьезных денежных штрафов, а во-вторых, избавиться от такого жилья тяжелее.

В действующей нормативно-правовой базе определено понятие перепланировки, которое заключается в изменении конфигурации жилого помещения, требующее внесения поправок в соответствующем техпаспорте.

Решив провести существенную реконструкцию, требуется заранее составить план и предоставить его в БТИ. Эта организация должна согласовать или указать на необходимость внесения соответствующих корректировок. Ряд мероприятий необходимо также согласовать с жилищной комиссией.

Однако не все требует такой сложной процедуры. Что не надо оговаривать с регулирующими инстанциями:

косметические мероприятия;
установка встроенных предметов интерьера;
монтаж новых радиаторов отопления и сантехнического оборудования;
устройство систем климат-контроля и телевизионных антенн;
перенос кухонных плит.

Без предварительного согласования с БТИ позволено убирать стены, которые не являются несущими и проделывать дверные проемы. В этих случаях все равно нужно согласовать с компетентными органами проведенные работы уже после их окончания.

Могут ли отказать

Бывают ситуации, при которых государственные специалисты отказывают заявителям в проведении и узаконивании уже проведенных переделок.

Неудовлетворение ходатайства случается из-за предоставления ненадлежащее составленного проекта проведения работ. Планы о демонтаже ведущих стен не будут приняты ни в каком виде.

Заявитель уведомляется в установленном порядке не позднее трех рабочих дней после принятия решения. При его получении можно разобраться, что же делать дальше.

Административный порядок признания перепланировки законной

Первый вопрос, который должен возникнуть у собственника помещения с нарушениями – куда обращаться для признания своих действий законными. Для этого необходимо посетить БТИ и жилищную инспекцию, территориально обслуживающую район, где находится недвижимость. За полтора месяца компетентные органы обязаны принять законное решение и уведомить об этом владельца установленными способами связи.

Если будет принято положительное заключению, собственнику выдают кадастровый паспорт взамен старого, после этого он обращается в подразделение Росреестра.

Необходимые документы

Для обращения следует собрать установленный пакет:

техпаспорт на квартиру;
проект с изменениями, оформленный установленным образом;
заявление;
свидетельства, подтверждающие право собственности, а также нотариально заверенные согласия близких родственников или иных лиц, проживающих в помещении;
в том случае, если жилплощадь является объектом культурного наследия и находится под защитой государства, нужно согласовать с комитетом охраны и использования памятников.

Сколько нужно ждать

После того как требуемые документы переданы их в уполномоченные инстанции, начинается рассмотрение заявки в течение сорока пяти дней с момента поступления.

У регистрирующего органа имеется три дополнительных дня сверх полутора месяцев, за которые он обязан уведомить о принятом решении заявителя в установленном порядке.

Какую сумму денежных средств нужно потратить

Процесс узаконивания не является бесплатным, назвать точную цену, которую придется заплатить, заранее сказать нельзя. Все зависит от совокупности факторов: сложность согласований, размер и расположение помещения, этаж и многое другое. Конечная стоимость решается в каждом индивидуальном случае.

Кроме того, уровень затрат зависит от последовательности и методики, при которых будет проводиться процедура признания перепланировки законной. Административный процесс потребует меньше средств, если выбран судебный, будьте готовы оплачивать издержки, адвокатов и различные компенсации.

Возможные санкции со стороны проверяющих органов обойдутся гораздо дороже, чем узаконивание работ. Речь идет о сотнях тысяч рублей и требовании вернуть все к изначальному проекту помещения.

Зачем нужна процедура узаконивания перепланировки квартиры

Если собственники жилого помещения решают проводить радикальные изменения, они сталкиваются с необходимостью получения соответствующего разрешения. Для согласования проведенных работ вносятся поправки в имеющиеся документы на квартиру и базы данных органов власти.

Добросовестное исполнение этих обязанностей позволит хозяевам недвижимости в будущем проводить с ней любые юридические действия, будь то продажа, аренда или наследование родственниками. В случае отсутствия соглашений нести ответственность будет собственник.

Факт неправомерной планировки может выявиться управляющей компанией. Она, в свою очередь, запустит процедуру взыскания штрафов с нарушителя. Кроме того, последнего могут обязать вернуть помещению изначальный вид.

Практика показывает, что неправомерная незаконная реконструкция всплывает, когда совершаются сделки по купле или продаже. Покупатель задает вопрос о несоответствии продаваемого объекта документам либо государственный орган, ответственный за регистрацию недвижимости может наложить ограничения.

Чаще всего в техпаспорт покупатели даже не заглядывают, а госорганы регистрируют сделки. По прошествии нескольких лет новый владелец узнает о том, что живет в квартире с нарушениями либо сотрудники Росреестра обнаруживают проблемы через годы, тогда отвечать придется новому хозяину.

Для уменьшения риска специалисты рекомендуют тщательно проверять все документы или, если вы не уверены можно ли совершить перепланировку, а также не знаете где и как ее узаконить самостоятельно, обратиться к профессионалам.

Сторонам стоит договориться о том, кто, как и когда завершит регистрацию изменений. Если продавец умалчивает о незаконности плана жилья, покупатели могут оспорить факт заключения договора в судебном порядке. В результате штрафные санкции взыскиваются с бывшего собственника либо факт договора признается недействительным.

Судебный порядок признания перепланировки законной

Когда узаконить в административном порядке не представляется возможным остается путь через судебные органы. Для этого необходимо составить грамотное исковое заявление, оспаривающее отрицательное решение администрации. В обязательном порядке следует присутствовать на каждом заседании.

Для обращения в суд вам понадобятся:

неудовлетворительное решение жилищной инспекции;
техпаспорт жилплощади;
свидетельства, подтверждающие право собственности;
сведения об уплате государственных пошлин;
проект всех мероприятий, которые приведут к новым планировочным решениям;
другие бумаги, подтверждающие точку зрения на возникший спор.

Санкции за неправомерные действия

Иногда владельцы недвижимости самовольно проводят реконструкцию, не уведомив об этом установленные законом органы. Такие действия – основание для принятия соответствующих санкций к нарушителям:

штраф для физических лиц в размере до двух с половиной тысяч рублей, для юридических лиц эта сумма намного больше;
требование о возврате жилья к первоначальной конфигурации по техническому паспорту;
назначение повторных взысканий за неисполнение обязанностей, наложенных ранее;
возможность продажи недвижимости посредством общественных торгов и, соответственно, отчуждение у владельца, не исполняющего решения суда, права собственности на нее.

Что противоречит закону

Многие собственники квартир даже не задумываются, что воруют общедомовые метры и делают соседям жизнь намного сложнее. Незаконные изменения – нарушение закона, которое наказывается строгими санкциями. Вот случаи, при которых несогласованные решения приведут к тому, что их признают не соответствующими законодательству:

в результате ремонта ухудшатся условия проживания других жильцов;
установлены системы отопления на балконах и лоджиях;
демонтирована несущая стена, вследствие чего нарушена устойчивость дома;
на втором и выше этажах смонтирован выступающий из конструкции дома балкон;
подогрев пола, питающийся от общедомовых источников;
объединены несколько комнат;
переделки проводятся в аварийном сооружении;
под жилищную собственность захвачены общедомовые площади;
газовые трубы вмонтированы в конструкции стен;
нарушение систем вентиляции.

Трактовка законодательства

Вопросы перепланировки жилых помещений затрагиваются в Жилищном кодексе Российской Федерации (ЖК РФ). В этом документе представлены все необходимые понятия, пояснения и процедуры в рассматриваемой сфере общественных отношений.

Заблаговременное изучение ЖК РФ и других законов, указов, распоряжений и регламентов, позволит лицам, намеревающимся осуществить работы, подойти к выполнению юридически подготовленными.

Как признать правомерной уже проведенную перепланировку

Чтобы легализовать уже совершенные изменения, у собственников рассматриваемого объекта есть два пути: административный порядок и судебное разбирательство. При этом процедура немного разнится и зависит от типа недвижимости, с измененной конфигурацией.

Итог

Каждый человек стремится улучшить условия проживания. Перепланировка – один из способов достижения такого результат. При проведении работ всегда сверяйтесь с действующими правовыми нормами. После того, как сделали перепланировку, не забывайте ее узаконить. В случае нежелания делать все самостоятельно вы можете обратиться в специализированные компании, которые проведут все необходимые мероприятия от разработки соответствующего проекта до вручения вам нового технического паспорта помещения, то есть – от начала до конца.

Нашли ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Мы используем cookies для наилучшего представления нашего сайта. Если Вы продолжите использовать сайт, мы будем считать, что Вы согласны с этим. Закрыть

Отличия в узаконивании разных типов недвижимости

Так как владельцам принадлежат разные типы недвижимости, возникают вопросы о различии в процедуре признания законности произведенных действий по нарушению изначальных планов в квартире, частном доме или нежилом помещении.

Узаконение перепланировки в квартире

Подготовить проект планируемых изменений планов жилплощади. Заявитель может сделать это сам либо обратиться в специализированные фирмы, у которых есть соответствующая лицензия. По некоторым видам работ проект можно предоставить в контролирующие организации в уведомительном порядке. Например, при демонтаже, а также переносе стен, не являющихся несущими, или создании в них дверных отверстий.
Собрать требуемые справки (нотариально заверенные правоустанавливающие свидетельства, согласие всех жильцов, технический и кадастровый паспорта рассматриваемого объекта). С этими бумагами обратиться в территориальный орган, ответственный за вопросы согласования проведения соответствующих действий: специальные жилищные инспекции и отделы капитального строительства.

Когда у заявителя на руках имеются все требуемые документы, он может отправиться сразу в многофункциональный центр, работающий по принципу одного окна, что существенно сократит время ожидания.

После подачи дождаться получения разрешения о согласовании поправок конфигурации планировки. Законодательно оговоренный срок для решения этих вопросов – 45 суток и еще 3 рабочих дня для сообщения результатов заявителю.
В том случае, если получено положительное решение, предоставить его в бюро технической инвентаризации и согласовать предлагаемые изменения планов.
Когда БТИ согласует, можно приступать к непосредственному проведению строительных процессов.

В случае перепланировки ипотечного жилья в обязательном порядке необходимо разрешение от банка, выдавшего кредит.

В частном доме

В частном доме алгоритм практически идентичен шагам, предпринимаемым при корректировании планов квартиры. Единственное отличие – обязанность дополнительного уведомления подразделений Росреестра о проделанных работах.

В судебных инстанциях необходимо доказывать следующие факты:

все мероприятия проведены на основании имеющихся в законодательстве норм;
не затронуты и не нарушены права третьих лиц, отсутствует угроза их здоровью и жизням;
заявитель предпринял весь комплекс мер для узаконивания проведенной с жильем сделки.

Нежилое помещение

Алгоритм аналогичен двум другим в обоих порядках. Отличия касаются в обязанности дополнительно предоставить в госорганы заключение, что реконструкция не нанесла непоправимый ущерб конструкции и устойчивости здания, в котором находится объект обсуждения.

Этап 1: осмотр квартиры

В первую очередь нужно точно узнать, что именно в квартире подверглось изменениям во время самовольной перепланировки. Для осмотра всех комнат необходимо пригласить специалиста из организации, которая занимается узакониванием и имеет допуск СРО. Также к приходу оценщика следует подготовить техпаспорт недвижимого объекта. Новый на этом этапе заказывать не нужно, сначала посоветуйтесь со специалистами из компании, которая занимается перепланировками.

Осмотрев квартиру, специалист определит, можно ли вообще узаконить перепланировку и какую именно схему проведения процедуры использовать — упрощенную или стандартную.

В некоторых случаях для узаконивания не требуется проектная документация — процедура сводится к подаче заявления в Мосжилинспекцию (МЖИ) с приложением эскиза или ссылкой на типовой проект. Речь идет о простых работах — например, о переносе электроплиты и мойки в пределах кухни, сантехники в пределах санузла, заделе проемов в ненесущих стенах, возведении легких перегородок и других решениях, которые можно согласовать в упрощенной форме, по эскизу. Главное, чтобы не затрагивались несущие стены, не переносилась газовая плита и не объединялись кухня и гостиная.

Кроме того, в упрощенном порядке можно узаконить перепланировку, выполненную по типовому проекту, то есть согласно одному из вариантов, которые предусмотрел автор проекта дома. Чтобы узнать, доступна ли будет в конкретном случае упрощенная схема, можно изучить список типовых работ на сайте МЖИ. Впрочем, чаще всего, если речь идет об уже состоявшемся ремонте, утвердить ремонт по типовому проекту крайне сложно, так как даже небольшое отклонение от предусмотренных автором проекта дома решений требует полноценного согласования.

Конечно, собственникам приходится узаконивать и более серьезные изменения, для чего уже требуется техническое заключение о допустимости и безопасности выполненной перепланировки. К самым распространенным работам при перепланировке относятся:

расширение кухни или санузла;
устройство дополнительных проемов;
укладка сложных систем теплого пола;
изменение конфигурации комнат.

Важно
Есть работы, которые невозможно согласовать заранее или узаконить после перепланировки, — они попросту запрещены. Например, при ремонте нельзя сносить несущие конструкции, устанавливать радиаторы для отопления на лоджиях и балконах, объединять лоджии с комнатами и так далее. Полный перечень запрещенных работ по перепланировке можно найти на сайте Мосжилинспекции[2].

Первый этап осмотра квартиры специалистом крайне важен — это нельзя пропустить или отложить. Зачастую только профессионал может выяснить, какие именно работы проведены, и оценить, насколько они законны. Не всегда хозяева квартиры сами могут разобраться в этих вопросах, например определить, является стена с новым проемом несущей или нет. Получив такую профессиональную консультацию, собственник жилья сможет понять, как действовать дальше.

Этап 2: получение заключения

Если в результате осмотра выясняется, что состоявшаяся перепланировка соответствует всем действующим нормам и требованиям, нужно получить техническое заключение о безопасности и допустимости ремонтных работ для всей конструкции здания. Если в доме нет деревянных перекрытий и несущие стены не затронуты, заключение может выдать любое проектное бюро, имеющее соответствующий допуск СРО.

Алгоритм получения такого заключения довольно прост: хозяин квартиры подписывает договор и предоставляет доступ в помещение, а затем оплачивает результат работы. Специалисты проектной организации выезжают на объект и сами выполняют замеры квартиры. Это означает, что и ответственность за полученные данные заказчик не несет — все замеры на совести исполнителя. На подготовку заключения потребуется от пяти до семи дней. А стоят подобные услуги в Москве и Московской области в среднем 25 000 рублей.

Этап 3: подача документов в Мосжилинспекцию

Разрешение на узаконивание самовольных работ выдает Мосжилинспекция. Поэтому туда и нужно подавать полученное техническое заключение и другие документы для узаконивания перепланировки квартиры: техпаспорт или план и экспликацию квартиры до изменений, а еще правоустанавливающие документы — выписку из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности. Услуга называется «Оформление акта на ранее выполненные без согласования переустройство, перепланировку помещения в жилом доме».

Документы подаются не напрямую, а через МФЦ. Примерно через две–три недели после подачи заявления представитель жилищной инспекции осматривает квартиру. Во время осмотра сотрудник Мосжилинспекции проверяет, соответствует ли техническое заключение реальному положению дел — для этого он производит обмеры. Поэтому важно, чтобы составлением техзаключения и выполнением обмеров занималась одна и та же компания.

В любом случае специалист составляет акт об административном правонарушении, ведь, как мы помним, перепланировка не была согласована до начала работ. В течение месяца после составления протокола на почту собственника приходит квитанция об оплате штрафа за незаконную перепланировку. Хозяину квартиры придется заплатить 2000–2500 рублей. Лучше сразу сообщить об этом инспектору, отправив ему квитанцию об оплате штрафа, чтобы ускорить процесс получения акта. Затем дело уходит в работу. Техническое заключение еще раз проверяют и выносят решение об отказе в узаконивании или одобрении перепланировки. В первом случае в МФЦ на имя владельца жилья приходит мотивированный отказ. Во втором — заявителя приглашают в МЖИ для подписания акта о завершенном переустройстве.

Собственник забирает документ и отвозит его в проектную контору, там на акт ставят печать и подпись. После заявитель сам подписывает акт и возвращает его в жилищную инспекцию. Бывает, что инспектор высылает акт на почту собственнику, чтобы тот подписал его у проектной организации, а потом привез в МЖИ. В любом случае Мосжилинспекция также заверяет документ и через МФЦ направляет его владельцу квартиры.

Третий этап нельзя назвать простым. Подача заявки, ожидание ответа, перепроверка, вынесение решения, подписание документов… Все это может затянуться на несколько месяцев, иногда даже до полугода.

Этап 4: получение нового плана жилого помещения

Акт о завершенной перепланировке, заверенный в Мосжилинспекции, на руках у владельца квартиры, и теперь ему остается пройти последний этап процесса узаконивания ремонта. Речь идет о получении нового плана жилого помещения, для чего снова проводится осмотр квартиры. На этот раз помещения проверяет представитель БТИ — именно туда необходимо обращаться за новым планом. После узаконивания перепланировки МЖИ направит в БТИ один из экземпляров подписанного акта — нужно дождаться, пока в бюро технической инвентаризации его получат. Обычно на ожидание уходит около двух недель с того момента, когда собственнику возвращается готовый акт.

Дальше процесс может пойти по двум сценариям. Хорошо, если до начала процедуры узаконивания владелец жилья обратился в БТИ и сотрудник бюро провел обмеры, после чего отметил все несоответствия и отклонения в плане красным цветом. При наличии у хозяина при себе не только акта о завершенном переустройстве, но и старого плана БТИ с красными линиями ему сразу выдадут новый план помещения. Это обойдется владельцу квартиры в сумму около 2000–3000 рублей и займет примерно неделю. Но может быть и такое, что на первом этапе план БТИ с красными линиями получен не был. В данном случае придется вызвать техника из Бюро технической инвентаризации, чтобы он произвел обмеры квартиры. Собственник должен будет оплатить госпошлину в размере порядка 10 000 рублей, а получить обновленный план ему удастся не ранее чем через три недели.

Стоит понимать: не факт, что затраты на узаконивание ремонта ограничатся обозначенными суммами. Расходов может быть гораздо больше, если действовать неправильно. И даже если хозяин думает, что знает, как узаконить перепланировку своей квартиры самостоятельно, ему лучше не рисковать, а сразу воспользоваться услугами опытных специалистов.

Как видно, узаконивание перепланировки помещения — непростой и длительный процесс. Необходимость в узаконивании возникает лишь в том случае, если ремонт не был согласован до проведения работ. Чтобы все прошло гладко, необходимо соблюдать порядок процедуры и не упускать из виду важные моменты. Тем не менее, занимаясь этим самостоятельно, довольно легко допустить ошибку — и тогда узаконивание может завершиться нескоро. Но трудностей можно избежать, а срок узаконивания перепланировки квартиры сократить. Для этого стоит обратиться к услугам компании, которая поможет быстро пройти через все этапы утверждения несогласованных заранее изменений конфигурации квартиры.

** Материал не является публичной офертой. Информация о стоимости услуги приведена для ознакомления и актуальна на май 2022 года.

Для узаконивания перепланировки может потребоваться много времени — для подготовки значительного пакета документов и согласования в различных органах.

Кто может помочь?

В некоторых случаях перепланировку можно согласовать даже после завершенного ремонта.

Узнать больше…

Некоторые компании могут предложить услуги по согласованию перепланировки под ключ.

Заказать услугу…

Стоимость услуг по согласованию перепланировки может зависеть от объема работ, необходимой документации и особенностей помещения.

Узнать цену…

Для разработки документации по перепланировке следует обращаться в компанию, имеющую допуск СРО.

Куда можно обратиться?

Задать специалисту вопрос по узакониванию перепланировки можно в WhatsApp.

Задать вопрос…

Белоногова Нарцисса Николаевна Ответственный редактор

Мнение редакции

Несмотря на то, что на приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой не выдают ипотеку, продать такое жилье все-таки можно — если покупатель в состоянии отдать всю сумму сразу. Правда, владельцу нужно быть готовым к тому, что цена на квартиру при этом упадет примерно на 20%.