Требования к составу проекта перепланировки помещения

Приветствуем Вас, дорогой гость! В данной статье пойдёт разговор о том, Требования к составу проекта перепланировки помещения. Если у Вас назрели вопросы, задавайте их, спрашивайте, постараемся помочь! Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

Общие требования

Требования к проектам перепланировки/переустройства изложены в ГОСТах 21.101-97 и 21.501-93. В Москве дополнительно руководствуются еще и Постановлением Правительства Москвы № 508.

Созданный проект перепланировки, вне зависимости от того, задуман ли бюджетный вариант перепланировки, или дорогостоящий, должен в обязательном порядке содержать саму проектную (техническую часть), и заключение о состоянии конструкций здания/помещения, и возможности их переделки.

Сроки согласования

Сроки изготовления проекта перепланировки обычно невелики: на типовое помещение проект может быть составлен в течение 1-3 дней, на более сложные работы потребуется не больше месяца.

После получения заказчиком-собственником выполненного проекта и сбора оставшейся части документов, их необходимо передать в орган местного самоуправления, уполномоченный на выдачу согласований.

Сроки согласования составляют до 45 дней, плюс время на подготовку и пересылку решений о согласовании/отказе в согласовании перепланировки.

При получении отказа согласовать перепланировку, такой отказ может быть обжалован в суде.

Видео: «Как избежать лишних затрат при перепланировке»

Куда обратиться

В зависимости от региона, в котором происходит согласование перепланировки, процедура ее обычно несколько различается, а отдельным разделам проектной документации может уделяться особое внимание.

Поэтому, желательно заказывать проект в организациях, имеющих наработанный опыт проектирования объектов именно в том или ином округе/муниципалитете.

Состав документа

Проект перепланировки включает в себя текстовую и графическую часть, а также может содержать дополнительные блоки информации.

В общем случае в соответствии с ГОСТами 21.101-97, 21.501-93 проект содержит не менее 5-6 информационных блоков (а часто и больше).

Текстовый блок

• Информирует о проектировщике, объекте перепланировки.
• Отражает весь ход работ от демонтажа и подготовительных работ, до отделки. 
• Включает описание материалов, правил производства работ.

Обложка

Содержит данные проектировщика (наименование, год проектирования, название проекта). Может быть оформлена в фирменном стиле исполнителя.

Титульный лист

Иногда он выполняет роль обложки, при этом на «титульнике» ставят реквизиты проектировщика, подписи ответственных лиц, печать организации. Обычно подписывает проект его руководитель (главный инженер), если необходимо — руководитель авторского надзора.

Общие данные

Этот раздел содержит перечень нормативных актов (ГОСТов, СНиПов, региональных или городских документов) на которых основывается проект перепланировки.

В данном разделе указан перечень чертежей проекта, опись прилагаемых документов, в том числе копия свидетельства СРО на проектирование.

Пояснительная записка

Содержит технические характеристики дома/квартиры, основание для разработки проекта (договор, заявка собственника).

Графический блок

В нем указано расположение перегородок, приборов, конструктивных элементов объекта (дома, квартиры, нежилого помещения) до перепланировки (так называемый промежуточный план), и планируемое их расположение после переделки.

На чертежах существующие и будущие элементы отличаются цветовым исполнением.

План до переустройства

В простых проектах такой план представляет собой копию плана БТИ, в более сложных — чертежи помещений (на основе того же плана БТИ) с номерами, площадью, точным расположением элементов.

Демонтажно-монтажный план

Отражает сносимые (демонтируемые) конструкции, элементы и оборудование, а также будущее их размещение после выполнения работ по перепланировке/переустройству.

После ремонта

В зависимости от региональный требований к проектам, такой план может содержать различный набор технических сведений.

• Чаще всего отражают все внесенные изменения, при этом не указывают расстановку таких бытовых приборов, как посудомойки, плиты, а также мебели.
• План после ремонта включает перечень строительных материалов, условные обозначения и замеры БТИ.

Экспликация

Представляет собой документ, отражающий конструктивные элементы помещений (по площади полов), составляемый по форме 4 ГОСТ 21.501-93.

Входит в состав проекта только в случае, если затрагивается конструкция полов (при этом не является изменением конструкции замена, к примеру, линолеума на паркет, в отличие от устройства теплых полов с электроподогревом).

К экспликации прилагается таблица с указанием послойной структуры пола, причем в каждом помещении.

Схема гидроизоляции

Необходима только в случае, если перепланировкой затрагиваются ванные комнаты, санузлы, устраиваемые на той площади объекта, которая не была ранее снабжена гидроизоляцией.

Водоснабжение и канализация

Включается в проект по необходимости, если затрагивается расположение сантехприборов, ванны, душевой, изменяются параметры укладки (разводки) канализационных и водопроводных труб.

Допуск

Оформляется как разрешение на выполнение проектных работ, заверенное печатью СРО проектировщиков.

Дополнительный блок

В зависимости от состава работ, проект может включать в себя один или несколько дополнительных разделов:

• Аксономертическую (объемную) схему расположения оборудования;
• Проект шумозащиты (звукоизоляции);
• Теплотехнический расчет.

Могут быть включены в состав проекта перепланировки и другие разделы по необходимости.

Образец

Часто собственник помещения перед заказом проекта перепланировки хочет представить, как будет выглядеть готовый проект.

Обычно проектные компании размещают на своих сайтах образцы разработанных ими проектов.

Пролистать типовые образцы можно непосредственно и в офисе проектировщиков.

Полный состав проекта перепланировки жилого помещения (если предполагается несложное переустройство/перепланировка, к примеру, перенос перегородок внутри однокомнатной квартиры, или устройство проема в не несущей стене в трехкомнатной квартире) можно подобрать на сайте Мосжилинспекции.

Что дальше

После получения разрешения на перепланировку/переустройство, можно приступать в выполнению собственно ремонтных работ.

При этом следует придерживаться состава работ и применять материалы, предусмотренные в проекте.

• По окончании работ необходимо пригласить комиссию из органа местного самоуправления, которая засвидетельствует правильность выполнения работ (их соответствие проекту и условиям, выданным в разрешении на работы).
• Затем изменения фиксируются в плане БТИ.

Вносить изменения в сведения об объекте недвижимости, необходимо, если после перепланировки создается новый объект, или объединяются несколько объектов.

Как оформить перепланировку смежных комнат после ремонта? Узнайте тут.

Когда нужна разработка проекта перепланировки квартиры? Читайте далее.
Процедура перепланировки, от проектирования до подписания акта приемки выполненных работ, занимает обычно не один месяц, но выполнять ее необходимо строго придерживаясь установленных законодательством норм.

Это позволит избежать как признания проведенных изменений незаконными и административной ответственности, а в ряде случаев  — убережет от обязанности вернуть помещение в первоначальное состояние.

Какие нужны документы для согласования ремонтных работ

Согласно российскому законодательству, процесс согласования перепланировки проводится в уполномоченных на это органах местного самоуправления.

В зависимости от региона это может быть как межведомственная комиссия по вопросам переустройства/перепланировки, так и жилищная инспекция, управление (департамент) архитектуры и т.д.

Подать собранные документы граждане могут как непосредственно в орган местного самоуправления (ОМСУ), так и в МФЦ (многофункциональный цент госуслуг).

В зависимости от сложности предполагаемых работ, типа дома (новостройка, старое здание, объект культурного наследия и т.д.), потребуется различное количество документов для согласования.  

В самом распространенном случае, когда изменяется конфигурация квартиры или частного дома, влекущая за собой внесение изменений в технический паспорт, требуется собрать и сдать в компетентный орган следующий комплект документов:

• проект перепланировки. Именно он отражает изменения в помещении, к примеру, перенос перегородок, разборку стен, устройство дополнительных входов.
• правоустанавливающие документы на недвижимое имущество. Это может быть свидетельство на собственность, договор социального найма, а в случае новостройки, на которую еще не получено свидетельство — договор долевого участия (ДДУ) в строительстве, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, акт приема-передачи квартиры.
• согласие всех собственников (нанимателей) квартиры на перепланировку.
• согласие других собственников в многоквартирном доме, если перепланировка затрагивает общее имущество МКД (пример: устройство мансарды на чердаке, установка двери в квартиру в общем коридоре).
• заявление по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ № 266 от 28.04.2005г. (заполняется непосредственно в уполномоченном органе, должно содержать подписи всех совершеннолетних членов семьи, либо подписывается представителем по доверенности).

Важно знать, что для утверждения перепланировки потребуется еще техпаспорт. А в случае, если квартира находится в доме-памятнике архитектуры или объекте культурного наследия — еще и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры.

Однако эти документы орган местного самоуправления запрашивает самостоятельно.

Такое правило действует и для перепланировки административного здания, то есть для нежилых помещений.

Проект перепланировки

Грамотно составленный проект — залог того, что разрешение на перепланировку будет получено с первого раза, без возврата его на доработку.

Для этого следует обращаться в организации, имеющие достаточный опыт,  свидетельство СРО на проектные работы и выдачу технических заключений.

Такие фирмы имеют наработанную базу проектов наиболее распространенных вариантов перепланировок, а также способны качественно составить проект на сложный объект.

Квартиры

Перепланировка 1 комнатной, 2-х комнатной, 3-х комнатной квартир — наиболее часто встречающийся заказ в проектных организациях.

Если дом, в котором расположена квартира, относится к типовым зданиям, заказчику для проектирования достаточно предоставить копию техплана и правоустанавливающего документа на квартиру.

Дома

Перепланировка частного дома будет возможна, если в результате не будет изменено его назначение и не ухудшится безопасность для жильцов (ст. 26 ЖК РФ).

Для проектирования необходимо будет заручиться согласием соседей, если они имеются.

Нежилого помещения

Для перепланировки нежилого помещения (административного или коммерческого назначения), а также для перевода жилого помещения в нежилое с одновременной перепланировкой, владельцу необходимо будет представить исполнителю проекта учредительные документы и документы на недвижимость.

В ряде случаев, за проведением перепланировки/переустройства, впоследствии потребуется авторский надзор (его может выполнять как проектировщик, так и другая организация).

Как оформить

Проект выполняется компанией-исполнителем на основании заявки собственника помещения, после оформления (заключения) договора на выполнение работ.

• Все листы и части проекта сшиваются, заверяются составителями и руководителем проектной организации.
• Заказчик в проекте ставит отметку об ознакомлении (утверждении) проекта.

Договором на проектирование обычно предусматривается возможность внесения изменений по замечаниям согласующих органов (без дополнительной оплаты со стороны заказчика).

Видео: «Проект перепланировки квартиры»

Что это такое

Поскольку основное требование к перепланировке/переустройству — это сохранение  прочности и безопасности здания в целом, его коммуникаций, а самостоятельно оценить, безопасны ли задуманные изменения, практически невозможно, необходимо оформить эти планы в виде строительного проекта.

Проект перепланировки выполняется специализированными организациями, состоящими в саморегулируемой организации проектировщиков (СРО) и отражает изменения в конфигурации жилища.

Сколько стоит

Проектирование — достаточно дорогой вид работ.

Цена проекта перепланировки/переустройства помещения в зависимости от сложности объекта, состава ремонтных работ, составляет на настоящее время в среднем:

Понятно, что проектирование перепланировки на более сложные объекты (объединение нескольких квартир, расположенных на нескольких уровнях (этажах), переустройство, связанное с радикальным изменением схемы расположения тепло-газо-водоснабжения, и т.д.) стоит существенно дороже приведенных выше цифр.

Почему необходимо заказать

Без проекта невозможно официально оформить разрешение на перепланировку, так как он входит в перечень необходимых документов для подачи заявления на согласование.

При этом следует знать, что все проекты делятся на две группы:

• I группа — работы, выполняемые по самостоятельным эскизам или типовым проектам. Это простые варианты переустройства/перепланировки, к примеру, демонтаж ненесущих перегородок, перенос приборов в кухне, ванной, в пределах отведенного для них помещения. Для таких работ достаточно нарисовать эскиз на копии техплана квартиры (Москва в этом случае предоставляет возможность пользоваться типовыми проектами, размещенными, в частности, на сайте Мосжилинспекции).
• II группу работ составляют работы, требующие профессионального проекта (устройство проемов в несущих стенах, создание дополнительных входов, возведение лестниц, мансард, каминов и прочего).

Во втором случае обязательно обращение в специализированное проектное или архитектурное бюро.

Необходим проект и для строительной организации/специалистов, которые будут впоследствии выполнять сами работы по переустройству.

Требования к составу проекта переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах

1. Проект переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах (далее также — проект) в зависимости от проектируемых работ в текстовом и графическом выражении должен содержать:

• планировочные, архитектурные, конструктивные, технологические решения;
• решения по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей;
• решения по охране окружающей среды, противопожарным мероприятиям;
• решения по организации производства работ, обеспечения доступности маломобильным группам населения.

Решения, предусмотренные в проекте, должны включать чертежи узлов и деталей; расчеты нагрузок; сведения по элементам и технологиям повторного применения; проработку предложений по колористике фасадов, их элементов, по благоустройству территории и визуализации объекта (при проведении работ на фасадах зданий, строений, сооружений).

2. Текстовые и графические материалы, входящие в состав проекта в соответствии с пунктом 3 настоящего приложения, оформляются в соответствии с требованиями ГОСТ Р 21.1101-2009 «Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации»; ГОСТ Р 21.1002-2008 «Система проектной документации для строительства.

Нормоконтроль проектной и рабочей документации»; ГОСТ Р 21.1001-2009 «Система проектной документации для строительства. Общие положения»; ГОСТ 21.608-84 «Система проектной документации для строительства. Внутреннее электрическое освещение. Рабочие чертежи».

3. Состав представляемых на рассмотрение проектов по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме:

3.1. Пояснительная записка.

3.2. Исходные материалы органа технического учета и паспортизации.

3.3. План этажа М 1:100 (М 1:50) с указанием:

• предполагаемых к сносу перегородок;
• устанавливаемых перегородок;
• мест пробития и габаритов проемов во внутренних стенах;
• мест размещения инженерного оборудования.

3.4. Решения по размещению и функционированию внутреннего инженерного оборудования и систем (кроме квартир, при необходимости). 3.5. Чертежи узлов, деталей, конструктивные решения и расчеты (при необходимости).

3.6. Рабочие чертежи на производство строительных и монтажных работ (при необходимости).

3.7. Заключение о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ, оформленное проектной организацией – автором проекта дома 1 (в случае проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с проектом, не входящем в перечень типовых).

В случае отсутствия сведений об авторе (проектной организации) или отсутствия автора проекта дома, а также по домам исторической застройки города, заключение о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ оформляется проектной организацией, уполномоченной Правительством Москвы.

C 1 июля 2022 года заключение о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ по всем многоквартирным домам в городе Москве оформляется проектной организацией, одной из отобранных Правительством Москвы и имеющих доступ к базе данных о проектных и текущих технических характеристиках многоквартирных домов в городе Москве, в том числе о произведенных в них переустройствах и (или) перепланировках.

1 Требование по представлению заключения автора проекта дома действует до 1 июля 2022 года.

4. При планировании производства работ, проведение которых связано с необходимостью изменения внешнего архитектурного облика зданий, в состав представляемых на рассмотрение проектов переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах дополнительно включаются:

4.1. Ситуационный план М 1:2000, выданный (оформленный) уполномоченной организацией.

4.2. Чертежи элементов (фрагментов) фасадов, фотофиксация существующего положения и фотомонтаж проектного решения.

4.3. Схема генплана прилегающего участка территории при планируемом (необходимом) изменении благоустройства или использовании (приспособлении) этого участка, обусловленных изменением внешнего архитектурного облика здания.

5. При планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества заявитель дополнительно представляет:

5.1. План объекта недвижимости (копия технического паспорта домовладения (здания, строения)), составленный по результатам обследования и содержащий сведения о составе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

5.2. Копию (при предъявлении подлинника) решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке, по форме, установленной Мосжилинспекцией;

5.3. Копию (при предъявлении подлинника) договора о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке помещений, в случае, если его заключение его предусмотрено решением общего собрания собственников помещений.

5.4. Документ, удостоверяющий право на земельный участок в случае, если переустройство и (или) перепланировка помещений, связанные с передачей в пользование части общего имущества, предусматривает создание входов (лестниц, крылец) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен здания.

5.5. Кадастровый паспорт земельного участка в случае, если предусматривается создание входов (лестниц, крылец) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен здания.

6. В пояснительную записку к проекту включаются реквизиты прилагаемых к пояснительной записке в подлинниках либо надлежащим образом заверенных копиях:

а) отчетной документации по результатам инженерных изысканий;

б) сведений о проектной мощности электропотребления;

в) обязательства проектной организации, оформленного в установленном порядке, о том, что проектная документация разработана в соответствии с заданием на проектирование и с соблюдением технических условий, пожарной безопасности (для нежилых помещений) и санитарно-эпидемиологическими требованиями (для нежилых помещений);

г) выданных саморегулируемой организацией свидетельств о допуске к работам по подготовке проектной документации;

д) переченя производимых работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме.

7. Отчетная документация по результатам инженерных изысканий включает выводы о допустимости и технических условиях по проектированию и производству планируемых работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме, а также в зависимости от их вида:

а) техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций и инженерных систем с указанием в графической части несущих и ненесущих элементов и инженерного оборудования;

б) техническое заключение о состоянии деревянных перекрытий переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме в уровне пола и потолка при переустройстве и (или) перепланировке помещения, имеющего деревянные перекрытия.

8. При производстве работ, связанных с изменением внешнего архитектурного облика многоквартирного дома, требуется согласование проекта Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы, выданное на основании анализа объектов недвижимости для оценки возможности проведения работ, выполненного уполномоченной Комитетом по архитектуре и градостроительству города организацией.

9. Утверждение проекта перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме оформляется приказом (распоряжением) заказчика (для юридических лиц) или подписью заказчика на титульном листе проекта (для физических лиц).

10. Производство работ в соответствии с утвержденным проектом переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах осуществляется при условии оформления соответствующего согласования уполномоченным органом исполнительной власти в порядке, установленном действующими нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

11. Для объектов культурного наследия и выявленных объектов культурного наследия в соответствии со статьей 44 Федерального закона от 25 июня 2022 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» разрабатывается проект приспособления для современного использования.

12. К проекту приспособления для современного использования прилагаются (в 2-х экземплярах) оригиналы заключений в виде актов государственной историко-культурной экспертизы, оригиналы протоколов заседаний комиссии экспертов, копии договоров с экспертами и копии охранного обязательства при условии если:

• помещение является мемориальной квартирой или комнатой в мемориальной квартире;
• помещение является квартирой или комнатой, планировочная структура и (или) облик и интерьер которой относятся к особенностям объекта культурного наследия, составляющим его предмет охраны и подлежащим обязательному сохранению;
• производство работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме оказывает влияние на общее имущество в многоквартирном доме – памятнике, составляющее его предмет охраны и подлежащее обязательному сохранению;
• производство работ по переустройству и (или) перепланировке комнаты, квартиры, дома – памятника изменяет размеры, пропорции и параметры такого дома: его высоту, этажность, угол и (или) внешний вид кровли или крыши (в том числе устройство (ликвидация) мансард, окон, веранд, террас, навесов), количество и (или) форму оконных и дверных проемов в наружных стенах дома (в том числе устройство (ликвидация) наружных тамбуров, крылец, витрин), цветовые решения и (или) внешний облик наружных стен дома (в том числе устройство (ликвидация) лоджий, балконов, элементов фасадного декора), установку кондиционеров и иного навесного оборудования (за исключением случаев их размещения на дворовых фасадах).

508-ПП — СОДЕРЖАНИЕ:

• Приложение 1. Требования к переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах
• Приложение 2. Административный регламент по предоставлению государственной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах» в городе Москве

• Общие положения
• Стандарт предоставления государственной услуги. Наименование государственной услуги
• Состав, последовательность, особенности, сроки выполнения административных процедур, требования к порядку их выполнения, в том числе в электронном виде
• Формы контроля за исполнением административного регламента
• Досудебный (внесудебный) порядок обжалования решений и действий (бездействия) Мосжилинспекции
• Заявление о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме
• Заявление об оформлении акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме
• Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме
• Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме
• Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме
• Решение об отказе в оформлении акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме
• Перечень актов освидетельствования скрытых работ и актов приёмки конструктивных элементов, работ, ответственных конструкций и коммуникаций, предъявляемых комиссиям после завершения переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах.

Отличия реконструкции, переустройства и перепланировки нежилого помещения

Необходимость благоустроить нежилое помещение — изменить его технические характеристики, поменять планировку, как-то еще улучшить условия эксплуатации — возникает часто и по самым разным причинам. В любом случае важно понимать, что все работы должны быть выполнены в соответствии с законодательством нашей страны, а это означает, что они, как правило, требуют разрешения от госорганов.

Самовольное вмешательство в планировку помещения — это не просто незаконно, но и зачастую опасно. Из-за несогласованного, а значит, и, скорее всего, не соответствующего нормам ремонта может ухудшиться техническое состояние всего здания или его части. А это впоследствии может привести к настоящей трагедии, если, например, снижается устойчивость несущих конструкций сооружения или они вовсе разрушаются из-за каких-либо запрещенных действий владельца недвижимого объекта. Ведь зачастую нежилые помещения находятся в многоквартирных домах, а следовательно, выше вероятность того, что пострадают люди.

В проекте, который, собственно, и подлежит согласованию, прописываются все изменения в помещении по сравнению с изначальным его видом. Однако содержание и вид проекта будут различаться в зависимости от типа запланированных ремонтных работ, поэтому владельцу нежилого помещения следует четко понимать, что он будет делать — реконструкцию, переустройство или перепланировку. А для этого необходимо разобраться со всеми перечисленными понятиями, но в первую очередь — выяснить, что же вообще такое нежилое помещение.

В Жилищном и Гражданском кодексах РФ найти точное определение не получится. Однако из самого названия «нежилое помещение» легко догадаться, что оно — в противовес жилому — предназначено не для постоянного проживания граждан, а для иных целей. По такому принципу легко отнести к нежилым следующие объекты: апартаменты, офисы, магазины, салоны красоты, гостиницы, кафе и рестораны, общественные здания и так далее. И на первый взгляд все просто и понятно. И все же бывает, например, что помещение выглядит как обычная квартира, но при этом представляет собой апартаменты и по документам числится как объект общественно-делового значения, а следовательно, является нежилым. Поэтому лучший способ отличить жилое помещение от нежилого — взглянуть на документы объекта.

К сведению
Несмотря на то что апартаменты по закону считаются нежилыми, сайты объявлений о продаже недвижимости пестрят предложениями для частных лиц о покупке такого «жилья». Оно дешевле обычных квартир и часто находится в особенно живописных кварталах. Хотя жить в апартаментах действительно можно: если человек является владельцем помещения, никто не вправе запретить ему находиться там постоянно. Проблема заключается лишь в том, что в апартаментах нельзя прописаться.

А вот теперь можно вернуться к крайне важному для согласования моменту: различиям между понятиями реконструкции, переустройства и перепланировки нежилого помещения. Человеку непосвященному все эти термины, скорее всего, покажутся синонимичными. На самом же деле все не так, и у каждой из этих процедур свои нюансы.

Перепланировка нежилого помещения — это такой вид ремонта, при котором изменяется внутренняя конфигурация помещения.

Как мы уже выяснили, приступать к переоборудованию помещений можно лишь после того, как органы местного самоуправления дали свое разрешение на это[1]. А все работы выполнять необходимо, не отклоняясь от того, что отмечено в проекте. Когда перепланировка готова, можно вносить изменения в техническую документацию. Затем с ней нужно будет обратиться в Росреестр, чтобы внести изменения в кадастровый учет.

Переустройством нежилого помещения принято называть такой процесс, в ходе которого вносятся изменения в инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое либо иное оборудование дома или квартиры. Таким образом, если в помещении проводят новый кабель вдобавок к старым, чтобы установить еще одну розетку, или перемещают мойку в пределах кухни и прокладывают трубы (водопроводные, канализационные), — это все будет считаться переустройством.

В отличие от перепланировки, проект переустройства зачастую нужно согласовать еще и у профильной службы (так, для переноса газового оборудования понадобится разрешение от газоснабжающей организации). По сути, это единственное отличие согласования переустройства от получения разрешения на перепланировку. Во всем остальном алгоритм оформления этих процедур практически не различается.

Реконструкция нежилого помещения — более широкое понятие, ведь она может включать в себя и перепланировку, и переустройство. По сути, это ремонтные работы во всем здании либо в находящемся в нем нежилом помещении, в результате которых заменяются или восстанавливаются несущие конструкции, появляются дополнительные надстройки или пристройки либо изменяются параметры самого недвижимого объекта, такие как, например, этажность, высота, площадь, объем.

С точки зрения порядка проведения реконструкция почти не отличается от описанных выше видов ремонта — в этом случае также нужно рассчитать ее проект и утвердить его на официальном уровне во всех инстанциях, имеющих отношение к запланированным работам. Правда, есть еще несколько важных моментов, которые нельзя упускать из виду, иначе ничего не получится: проводить реконструкцию позволено лишь при наличии разрешения на строительство, также в этом случае не обойтись без плана земельного участка, градостроительного плана и так далее. Если намечается реконструкция, сам процесс согласования будет несколько более длительным, чем при переустройстве или перепланировке.

К сведению
Если владелец салона, магазина или, например, игрового клуба захотел сделать в своих помещениях косметический ремонт — перекрасить стены, переклеить обои, постелить новый ковролин, сменить натяжные потолки — или установить встраиваемую мебель, ничье разрешение ему не понадобится.

Процесс согласования проекта перепланировки

Согласование проекта перепланировки нежилого помещения может проходить по-разному. Особое значение в этом отношении имеет то, где именно оно располагается — в МКД (многоквартирном доме) или в нежилом здании. Дело в том, что в зависимости от этого понадобится разный пакет документов. Также играет роль, в каком регионе находится здание, поскольку требования для получения разрешения в различных субъектах РФ могут не совпадать. Рассмотрим, как выглядит согласование проекта перепланировки нежилого помещения, на примере Москвы. Здесь порядок процедуры регулируется соответствующим Административным регламентом предоставления государственной услуги.

Если речь идет о помещении в МКД, то сами требования к составу проекта переустройства и (или) перепланировки таких жилых и нежилых помещений определены в части 1 Приложения 3 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2022 года № 508-ПП[2].

Ответственность граждан и юридических лиц за проведенную без разрешения перепланировку установлена в статье 7.21 КоАП РФ. Так, самовольное переустройство и (или) перепланировка помещения в МКД может обернуться для граждан штрафом в размере от 2022 до 2022 рублей, а организациям — от 40 000 до 50 000 рублей[3]. Ответственность за изменение конфигурации нежилых помещений зачастую предусмотрена также на уровне субъектов РФ. Например, в статье 9.12 КоАП Москвы говорится, что за перепланировку нежилого помещения в МКД, который не принадлежит собственникам самого помещения, без согласования или с невыполнением его условий нарушителю придется заплатить. Гражданина ждет штраф размером 2000–2500 рублей, должностному лицу потребуется отдать 5000–50 000 рублей, а юрлицу и того больше — 300 000–350 000 рублей[4]. В будущем эти нормы могут быть отменены, так как они дублируют действующую редакцию федерального КоАП.

Вообще для согласования перепланировки нежилого помещения в МКД правила те же, что и для жилых помещений, — лишь с некоторыми дополнениями. Речь идет о требованиях по соблюдению санитарно-эпидемиологических норм. Понадобятся техпаспорт, проект перепланировки с техническим заключением и, если перепланировка затрагивает общее имущество в МКД, протокол собрания всех собственников помещения. А получить нужно:

• разрешение на перепланировку от Мосжилинспекции;
• положительное заключение о соответствии СанПиН от ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве»;
• согласование от специальных уполномоченных органов (например, если изменяется внешний облик здания, от Москомархитектуры, — его Мосжилинспекция запрашивает самостоятельно);
• согласие жильцов, если ремонт затрагивает общее имущество дома (чердак, подвал и тому подобное).

Это важно
Прежде чем заняться ремонтом нежилого помещения в доме, где проживают люди, необходимо узнать, в какое время разрешено шуметь в том или ином регионе. Так, в Москве проводить «громкие» работы можно в будние дни с 9.00 до 19.00. Более того, шуметь все это время беспрерывно запрещается — с 13.00 до 15.00 придется отложить перфоратор, молоток или дрель и сделать паузу. Исключение составляют лишь новостройки — там на тихий час прерываться не нужно.

Но, как мы уже упоминали, получить разрешение придется, даже если помещение находится в нежилом отдельно стоящем здании: в бизнес- или торговом центре, гостинице и так далее. При этом порядок согласования будет несколько проще, чем для ремонта в нежилом помещении МКД.

Когда все эти этапы окажутся позади, можно смело браться за ремонт, но, опять-таки, отступать от проекта запрещено. Далее техник БТИ должен провести инвентаризационные работы, а кадастровый инженер — составить технический план измененного помещения. Потом остается только зафиксировать изменение в ЕГРН и получить выписку.

Это важно
В принципе, по закону перепланировку теоретически можно согласовать и после ремонта. Только называться процедура будет уже иначе — узакониванием. Однако и здесь есть свои подводные камни. Во-первых, чаще всего узаконить изменения сложнее, чем согласовать заранее. Во-вторых, если в ответственных инстанциях сочтут нужным отказать в узаконивании (а это случается нередко), то помещение придется возвращать в первоначальный вид. Причем время на выполнение данного требования будет ограничено.

Сколько может стоить проект перепланировки нежилого помещения

Сразу нужно обозначить, что «придумать» проект перепланировки нежилого помещения самостоятельно невозможно — его разработкой занимаются исключительно специалисты проектной организации или проектного бюро. Там стоимость проекта перепланировки нежилого помещения варьируется в зависимости от параметров объекта и необходимости включения в общий чек дополнительных услуг.

Обычно проект перепланировки готовят сразу с техническим заключением о возможности ее проведения — такой комплект документов стоит около 25 000 рублей. Это минимальная цена, потратить, скорее всего, придется гораздо больше. Ведь многое зависит от площади помещения: проект для офиса в 30 м2 будет значительно дешевле, чем для торгового центра площадью в 2022 м2.

Проект включает в себя пояснительную записку, договор авторского надзора, план помещений до и после ремонта. Однако кроме самого проекта перепланировки помещений понадобится заказать в бюро и дополнительные разделы к нему: по вентиляции, кондиционированию, электроснабжению, отоплению и другие, — каждый обойдется в сумму порядка 10 000 рублей. Количество дополнительных разделов будет зависеть от того, какое именно это помещение — торговое, производственное, медицинское либо являющееся объектом общепита. Например, если хозяева хотят открыть кафе на первом этаже дома, то им нужно будет рассчитать, каким, в зависимости от количества посетителей, будет приток и отток воздуха, чтобы установить вентиляционную систему с учетом этих показателей. Также потребуется провести акустические расчеты, чтобы живущие сверху люди не слышали шума. Еще понадобится технологический раздел, в котором будет показано расположение раковин, разделочного стола, стола для хранения мяса, рыбы и так далее.

Отдельно оплатить придется проект устройства проема в несущей стене (от 10 000 рублей) и проект устройства основной, вспомогательной, аварийной или пожарной лестниц (от 15 000 рублей)[5]. Такие проекты нужно согласовывать у автора проекта дома, именно у него необходимо получить и техническое заключение о допустимости и безопасности работ. А это будет стоить уже от 60 000 рублей.

Точную стоимость работ можно будет узнать только после того, как специалисты проектного бюро изучат все документы на помещение. Ведь на цену влияет очень много различных факторов. Понадобятся:

• актуальный техпаспорт из БТИ;
• выписка из Росреестра;
• эскиз перепланировки, если она готовится, или план, если уже выполнена.

Согласовать проект перепланировки нежилого помещения — сложная задача. Госорганы куда более тщательно проверяют такие проекты, чем, например, проекты перепланировок в обычных квартирах. Любую неточность придется исправлять и согласовывать заново. Профессионалы, которые давно работают в этой сфере и знают, с чем приходится сталкиваться, обычно берут за услугу согласования под ключ от 150 000 рублей. Если исполнитель запрашивает значительно меньшую сумму, то велика вероятность, что он либо не разбирается в специфике работ (в таком случае заказчика ждут дополнительные расходы в процессе сотрудничества), либо не является профессионалом, а значит, проект попросту не будет доведен до конца.

Оформлять проект перепланировки необходимо в соответствии с государственными нормами и правилами. Если будут обнаружены ошибки в бумагах, то уполномоченный орган (в Москве это Мосжилинспекция) отправит их на доработку либо вовсе откажет в выдаче разрешения на перепланировку. Чтобы не оказаться в такой ситуации и не потратить зря деньги, стоит сразу обратиться в надежное проектное бюро, где смогут быстро и профессионально разработать любую необходимую документацию.

* Материал не является публичной офертой. Информация о ценах приведена для ознакомления и актуальна на август 2022 года.

Специалисты «АПМ-1» могут подготовить проект и техническое заключение в соответствии с действующим в 2022 году законодательством, а также согласовать перепланировку в БТИ и Москомархитектуре.

Услуги по перепланировке нежилых помещений…

Подготовить комплект документов и согласовать перепланировку нежилых помещений можно под ключ.

Заказать услугу…

Узнать актуальные цены на проект перепланировки нежилого помещения в Москве можно на сайте специализированной компании.

Посмотреть цены…

«Архитектурно-проектная мастерская №1» выполнила более 2022 проектов по перепланировке жилых и нежилых помещений.

Задать вопросы о проекте…

Задать вопрос специалистам по перепланировке можно в мессенджере WhatsApp. Эксперты отвечают в течение двух минут.

Консультация в WhatsApp…

Пармон Анна СергеевнаОтветственный редактор

Мнение редакции

При вы­бо­ре ор­га­ни­за­ции для раз­ра­бот­ки про­ек­та сто­ит об­ра­щать вни­ма­ние на то, со­сто­ит ли бю­ро в СРО про­ек­ти­ров­щи­ков. Если фир­ма име­ет до­пуск от про­ект­ной СРО, это озна­ча­ет, что она за­ни­ма­ет­ся не толь­ко со­гла­со­ва­ни­ем, но и про­ек­ти­ро­ва­ни­ем. Сле­до­ва­тель­но, в та­кой про­ект­ной ор­га­ни­за­ции мож­но вос­поль­зо­вать­ся сра­зу все­ми не­об­хо­ди­мы­ми при пе­ре­пла­ни­ров­ке услу­га­ми.

Читайте также

Пятница, 30.10.2022

Среда, 15.07.2022

Среда, 15.07.2022

Нажимая кнопку заказать, вы соглашаетесь на обработку персональных данных.

Состав проектной документации

Законодательство в сфере строительства и перепланировки зданий, законы, содержащиеся в Жилищном кодексе, положения правительственных постановлений, СНиП, СанПиН и других нормативных документов регламентируют состав проекта. В соответствии со всеми этими правилами, проект должен включать в себя:

1. Обложку. Лицо всего проекта, на этой странице указывается информация о перестраиваемом сооружении, а также о компании, сотрудники которой занимались разработкой проекта.
2. Титульный лист. Содержит в себе подписи ответственных за разработку проекта лиц. Титульный лист и обложку нередко совмещают на одной странице.
3. Пояснительную записку. Перечень запланированных работ, которые будут выполняться в здании во время перепланировки.
4. План до ремонта. Схема, содержащая в себе информацию о начальных характеристиках здания. Ее берут из технического паспорта, хранящегося в архиве БТИ.
5. План после ремонта. Схема, на которой отражаются результаты всех запланированных работ, все возводимые и демонтируемые перегородки, все вносимые в планировку объекта изменения. Документ должен содержать в себе также указание всех используемых строительных материалов, устанавливаемого оборудования, заменяемых элементов инженерных сетей и коммуникаций.
6. План полов. Если во время перепланировки изменяется конструкция или конфигурация пола, в состав проекта должна войти схема, описывающая все выполняемые работы.
7. Схемы инженерных коммуникаций. При перепланировке арендуемых нежилых помещений нередко выполняется также переустройство, предполагающее внесение изменений в установленные коммуникации, модернизацию сетей и замену оборудования. Для каждой перестраиваемой системы специалисты создают отдельные схемы, чертежи и спецификации.
8. Схему металлических усилительных конструкций. При внесении изменений в конструктивные элементы строения может потребоваться монтаж усилительных, укрепляющих конструкций, для монтажа которых создаются отдельные планы и чертежи.

Согласование капитального ремонта

Чтобы выполнить сложный ремонт, недостаточно просто заказать проект перепланировки нежилого помещения. Созданную проектную документацию впоследствии нужно будет утвердить с государственными органами, сотрудники которых принимают окончательное решение о возможности реализации проекта со всеми описанными в нем решениями.

Согласованием проектной документации собственник может заниматься самостоятельно либо доверить подобные работы проектному предприятию. Если владелец здания решает лично сотрудничать с ответственными службами, ему нужно будет собрать пакет документов на согласование, в состав которого, помимо самого проекта, должны входить:

• заявка;
• документ о праве распоряжаться недвижимым имуществом;
• разрешения от ответственных инстанций — газовой службы, МЧС, СЭС, Роспотребнадзора и других;
• согласие на перестройку объекта от всех собственников;
• техпаспорт строения;
• техническое заключение о состоянии строительных конструкций.

На основе полученных данных специалисты определяют, не навредит ли запланированный ремонт характеристикам здания и не повлечет ли за собой снижение его надежности и безопасности для конечных пользователей.

Чтобы гарантировать успешное согласование и упростить этот процесс в целом, собственник может заказать у проектировщиков услугу помощи в утверждении проекта. В этом случае владельцу не придется собирать пакет документов для получения разрешения, не нужно будет общаться с представителями контролирующих служб. Все эти сложные работы будут выполнены за него проектировщиками.

Для определения стоимости проектирования и согласования ремонта можно воспользоваться калькулятором.

Онлайн расчет стоимость проектирования

Зачем нужен проект для перепланировки?

Проект на перестройку нежилого здания — пакет документов, описывающих все работы и мероприятия, запланированные к выполнению во время капитального ремонта. Необходимость создания и согласования такого документа регламентируется действующими законодательными нормами. В соответствии с требованиями к проекту перепланировки нежилого помещения, разрабатывать его должны профессиональные проектировщики, обладающие государственными сертификатами и допусками СРО. Наличие этих документов подтверждает опыт, квалификацию и умения специалистов, их способность справиться даже с самыми сложными проектными задачами.

Готовый проект на перепланировку нуждается в предварительном согласовании с государственными органами, инспекторы которых должны проверить принятые проектировщиками решения, оценить их соответствие современным законодательным нормам и строительным правилам. К реализации допускаются только те проекты, которые не противоречат законодательству и не способны навредить характеристикам строения.

Кто делает проектную документацию? Разработкой и выдачей проектной документации, а также ее оформлением занимаются проектные компании и организации, которые получили лицензию на проектирование (СРО). В дальнейшем проект перепланировки подлежит согласованию в официальных инстанциях поселения или города.

При наличии достаточных знаний и навыков проект перепланировки можно разработать самостоятельно. Для этого необходимо точно и полно собрать такую информацию:

При необходимости разработки проектного плана на перепланировку, следует позаботиться об удобочитаемости документа для чиновников. Чем проще, компактнее и легче расписана вся информация о предстоящих изменениях – тем выше вероятность быстрого положительного одобрения. Указывание дополнительной информации приводит к усложнению бумаг, созданию негативного восприятия.

Даже для каждого конкретного округа Москвы существует своя специфика согласования, что подтверждает необходимость изучения документации, норм и особенностей строительства для определенного населенного пункта или его части.

Тем более разные отделения Жилинспекции отличаются собственными внутренними порядками, что отражается в разном внимании сотрудников организации к определенным пунктам проектного плана. Это требует на этапе создания постоянного корректирования документа.

Что это такое?

Под проектом переустройства и (или) перепланировки жилого помещения принято понимать документацию, в которой отражается в деталях переоборудование или переустройство помещения на основании ТЗ заказчика от имени проектной организации. Он необходим согласно Постановлению ПМ №840 от 26.12.12 г. при проведении соответствующих работ.

Как выглядит пример проекта для перепланировки квартиры и лист согласования СРО в классическом варианте? В классическом варианте проектного плана содержится:

• пояснительная записка, отражающая техническое задание заказчика;
• мероприятия по пожарной безопасности;
• планы и экспликация жилья до и после внесения конструктивных изменений;
• планы расстановки коммуникаций и ресурсоснабжающих/отводящих систем;
• дополнительные схемы и аксонометрии;
• другие данные, свидетельствующие о внесенных изменениях и первоначальном виде объекта недвижимости.

Проект может разрабатываться самостоятельно при наличии соответствующего опыта и компетенции, но обычно выдается проектными организациями, обладающими необходимым допуском. После личного обращения в такую организацию необходимо представить:

• техническое заключение о допустимости перепланировки и состоянии конструкций несущего типа;
• эскиз желаемых изменений в первоначальной планировке жилья;
• планы помещений поэтажные;
• при необходимости других данных проектные компании после выезда на объект собирают их самостоятельно.

После выдачи бумага действительна и позволяет проводить на законных основаниях запланированные изменения всего год, разрабатывается и выдается, как правило, в течение недели или до 10 рабочих дней. Услуга является платной и ее стоимость определяется ценами той компании, которая занимается разработкой.

Важно! При отсутствии плана перепланировки квартиры подать документацию для согласования в городских или поселочных инстанциях невозможно. Все правила составления, разработки, согласования регулируются Градостроительным и Жилищным Кодексом РФ.

Требования

Любая техническая документация должна правильно оформляться. При ее разработке за каждый вид изменений кто-то должен нести ответственность, поэтому важно проследить, чтобы организация проставила все нужные подписи и печати.

Когда нужен СРО, а когда нет?

Все условия, которые описывают необходимость допуска СРО, регулируются Письмом № 24099-РП/08 от 15.06.2010 г. и Приказом № 624 от 30.12.2009 г. Мин. регионального развития и ч. 1 ст. 48, ч. 17, ст. 51 ГРК РФ. Согласно ним не требуется допуск СРО с таким видам строительных работ при реконструкции жилья:

1. Вынос в натуру геодезической разбивки.
2. Контроль точности геодезического замера параметров сооружений и зданий.
3. Разрушение конструкций, которые не являются несущими и не оказывают нагрузку.
4. Устройство в зданиях конструкций с облицовкой, применением искусственных или природных камней.
5. Облицовка или конструкции из кирпича.
6. Покрытие защитными материалами лакокрасочной группы.
7. Теплоизоляция трубопроводов.
8. Кровельные работы.
9. Демонтаж и устройство системы кондиционирования, вентиляции, отопления, канализации и водопровода, электросети, наружных коммуникаций без изменения локализации или без затрагивания общей сети здания.
10. Монтаж сигнализации, электроустановок до 1 кВт мощностью.
11. Пусконаладочные работы.
12. Любые действия, которые не затрагивают конструкцию объекта недвижимости, не превышают параметров надежности, безопасности, которые установлены градостроительным регламентом.

Должен ли председатель ТСЖ подписывать документацию?

Условия и перечень органов, которые проводят согласование перепланировки квартир, перечислены в ст. 26 ЖК РФ, где четко указано, что это должны быть органы местного самоуправления. Для процесса согласования заказчику потребуется предоставить следующий перечень документов:

1. Заявление о намерении проведения перепланировки.
2. Правоустанавливающие бумаги на жилье, в котором будет производиться внутренняя реконструкция.
3. Проект перепланировки объекта недвижимости.
4. Техпаспорт жилья.
5. Письменное подтверждение от всех зарегистрированных в этой жилплощади, а также членов семьи нанимателя, которые занимают указанное помещение.
6. Заключение от органа, занимающегося надзором и охраной культуры, истории и памятников архитектуры о допустимости перепланировки, если указанный объект жилого фонда относится к охраняемым сооружениям.

Внимание! Иные документы от заказчика согласовывающий перепланировку орган требовать не вправе, поэтому согласие ТСЖ или соседей при наличии вышеперечисленного пакета документов не нужно.

Планы и схемы

Схемы и планы для документации проекта перепланировки являются обязательной составляющей частью, поскольку подтверждают не только качественно возможность перепланировки, но и количественно законность и соответствие нормативам, ГОСТам и т.п.

Рисунок до

Рисуется согласно имеющегося в БТИ поэтажного плана, поэтому должен полностью с ним совпадать по инвентаризационным данным.

Может использоваться в некоторых случаях таблица экспликации квартиры с самим планом БТИ? например, при переведении в нежилой фонд.

Демонтажно-монтажная маркировка

С помощью цветной маркировки рисуется расположение до перепланировки зеленым цветом изменяемых объектов: сантехприборов, несущих перегородок, проемов и т.п., а красным – планируемое перемещение их.

Мероприятия после

Без использования обозначения цветами рисуется новая схема в виде плана расположения помещений, прилагается к бумаге новая экспликация, в которой отображается назначение и измененные пощади помещений квартиры.

Указывается установка крупных бытовых приборов только при условии наличия соответствующих отметок в изначальном плане БТИ. Когда получает заказчик акт о завершении реконструкции жилья, сотрудниками БТИ производятся контрольные обмеры, которые вносятся в новые документы от БТИ на квартиру.

Важно! При необходимости в состав проекта включаются дополнительные разделы.

Экспликация полов

Экспликация полов вносится в проект при условии вмешательства в конструкцию полового покрытия. Для каждого помещения в экспликации указан пирог полов – послойная их конструкция. В прилагаемом плане к экспликации указываются границы для разных типов полов. В жилом доме на перекрытия обязательно должна укладываться звукоизоляция, а гидроизоляция требуется для ванной и туалета.

Если производится обычная замена полового покрытия на сходный по типу материал, например вместо доски, ламината укладывается паркет, то реконструкция пола не считается вмешательством в конструкцию, а замена керамической плиткой или настил электроподогрева – считается.

Гидроизоляция

При изменении размеров помещения санузла требуется установка гидроизоляции под половое покрытие.

Данные изменения будут отражаться в актах скрытых работ, указывая при этом понижение пола в помещении или оборудование переливного порожка.

Канализации и водоснабжение

Перемещение схем трубных разводок, что вызвано изменением места расположения сантехнического оборудования, требует отражения в документации проекта. Данный раздел может оформляться отдельно от проекта или включаться в него, содержит чертежи с цветной маркировкой разводки канализационных труб и системы холодного/горячего водоснабжения.

Инженерное оборудование

Отображает схему размещения в квартире отопления, вентиляции и сантехники. Данный раздел в состав проекта включается не всегда, поскольку тесно связан с планом вентиляции и отопления, а также с планом канализации и водоснабжения. Требование его наличия в документации связано с необходимостью подтверждения отсутствия внесения в инженерные системы каких-либо изменений.

Аксонометрия

Данные чертежи используются для большей наглядности трехмерного отображения вентиляционных шахт, трубопроводов водоснабжения и канализации, поэтому производятся в цвете.

Усиление несущих конструкций

В проекте перепланировки присутствует при проведении работ по оборудованию в разгружающих или несущих стенах либо перекрытиях проемов. Также отражают работы по переносу или расширению уже имеющихся проемов этих конструкций. Содержит схему металлоконструкций, параметры проемов, наличие дополнительного усиления.

Справка! Порой проект включает рекомендации по правилам проведения таких работ с указанием детализации узлов, спецификации материалов.

Указания по резке проема и установке металлических профилей

Описываются требования и указания по резке проема, правила безопасности при таких работах, требования к используемому инструменту и материалам. Ответственность за качество проведения данной операции возлагается на проектную организацию, которая должна выделить компетентного сотрудника для авторского надзора и составления акта на скрытые работы. Включаются все операции до оштукатуривания.

Включать ли монтаж ненесущих межкомнатных перегородок из ГКЛ или пеноблоков?

Указывается при наличии типовой схемы перегородок из пеногазобетона и схем устройства несущих каркасных перегородок.

Вентиляция и отопление

В состав проектной документации включается при выполнении в части вентиляции и отопления нестандартных решений. Содержит чертежи и аксонометрию.

Электроснабжение

Чаще всего требуется для квартир, которые находятся в новострое. Для других объектов недвижимости включается в проект при наличии существенных изменений расположения проводки, выключателей, точек расположения светильников, установка оборудования с мощностью более 1 Вт и т.п.

Фотомонтажи

Нужены при проведении фасадных работ для согласования с АПУ района. Согласно с проектным решением производится фотомонтаж до и после производства работ.

Внимание! Согласования и отметки не требуют установки кондиционеров и остекление лоджий.

Теплотехнический расчет

Может также называться расчетом теплоотдачи ограждающих конструкций, проект перепланировки входит в случае проведения с наружными панелями здания строительно-ремонтных работ.

При увеличении дверного проема на лоджию или балкон, устранение подоконного блока или другие изменения способны снизить способность сохранении нормативного уровня температуры в помещении квартиры.

С помощью данного документа необходимо подтвердить отсутствие существенных изменений и гарантию сохранения нормативного температурного режима.

Акустические показатели

Установка новой вентиляционной системы должна соответствовать нормативам по уровню издаваемого шума, что отражается в соответствующем разделе проекта.

Скачать образец проекта перепланировки и переустройства квартиры для согласования

Оглавление с пояснениями

Титул

Является первой страницей документа, отражает его суть и предназначение. Должен содержать следующие данные:

1. Название документа с точным адресом объекта перепланировки.
2. Название проектной организации, производившей разработку бумаг.
3. Номер договора или внутренний номер документа с датой его выдачи.
4. Должность, ФИО ответственных лиц, как правило, директора организации и инженеров с их подписями и печатью организации.
5. Поле с реквизитами о согласовании (организация, должность и ФИО ответственного или руководителя) с печатью при подтверждении разрешения.
6. Город и год оформления.

Проектная компания должна выдавать документ со всеми необходимыми подписями и печатями, расположенными на соответствующих страницах и титульном листе в том числе.

Содержание

На этой странице расположен перечень всех изысканий, заключений, планов, схем и других бумаг, содержащихся в проекте перепланировки жилья. Нумеруется как 1 страница, проставляется номер документа или договора, согласно которому действует организация.

Лист с записью руководителя

Отметка о подтверждении соответствия разработанного документа требованиям стандартов, правил, норм и законов РФ, а также противопожарным, санитарно-гигиеническим и экологическим требованиям.

Важно! Лист с записью руководителя проекта обязательно заверяется подписью ответственного и печаткой организации.

Пояснительная записка

Введение

Указывается документ, согласно которому инициировалась проектная разработка документации по перепланировке с характеристиками жилья. Приводится общий перечень описательного характера требуемых изменений в планировке квартиры.

Общие данные

Содержится точный адрес объекта реконструкции и список документации, Сводов Правил, Норм, СНиПов, ГОСТов и других законопроектов, на которые опирается проектная организация. Обязательно указывается номер документа и подписывается руководителем и инженером организации.

Архитектурно-строительные решения

Подается в виде технического задания с полным перечнем мероприятий, которые будут проводится в реконструируемом жилье. Указывается адрес недвижимости, ее расположение на этаже здания. Заверяется подписями руководителя, инженера.

Изменения описываются более детально с точным указанием типа и характера в архитектуре и конструкции квартиры, системы электрооборудования, канализации, водоснабжения, вентиляции, отопления. При наличии изменения расположения крупных бытовых приборов, вентиляционных и сантехнических узлов перечисляется новые места установки. Содержатся рекомендации относительно авторского надзора и скрытых работ.

Изменение систем жилья

Описывается изменение следующих систем жилья:

• Электрооборудования и способов его подключения, укладки проводки, расположения выключателей, разъединительных коробок и т.п.
• Канализации и водопровода включая характер используемых труб, муфт, других материалов, их габаритных размеров и материала.
• Вентиляции и отопления с перечислением количества приборов и внесенных изменений в систему.

Требуется подпись ответственного лица.

Договор авторского надзора (акт-обязательство)

Заключается между заказчиком и проектной компанией на выполнение скрытых работ представителями организации. Согласно данной бумаге институт или бюро проектирования производит заверение актов по установке подиумов, шумоизоляции пола, металлоусилению проемов, гидроизоляции. Подписывается заказчиком и руководителем проектной организации, дополнительно заверяется мокрой печатью компании.

Противопожарные действия

Описывается перечень предпринимаемых сотрудниками проектной организации действий, направленных на обеспечение пожарной безопасности. Указываются нормативы и требования, согласно которым данные правила были разработаны.

Перечень условий к проведению общестроительных работ

Перечисляются условия, согласно которым нарушения норм строительства не будет, учитывая особенности всего здания и жилья в том числе. При этом соблюдаются правила безопасности в результате последующей эксплуатации квартиры, например использование тех материалов для перегородок и стяжек, которые создают повышенные нагрузки.

Рекомендации по шумозащите

Перечисляются рекомендации по повышению шумозащиты в процессе проведения соответствующих монтажных и строительных работ, учитывая Закон «О тишине» и особенности отведенного местным управлением времени для ремонтных работ.

Копия действующего допуска

Обязательно прилагается допуск СРО с мокрой печатью и подписями руководительства проектной организации. Для любой компании, занимающейся разработкой проектов и технической документации для объектов недвижимости жилого фонда поселения или города, обязательно состоять в СРО – Саморегулируемой организации в сфере проектирования.

Справка! Это подтверждает наличие компетенции для проведения соответствующих разработок по реконструкции помещений.

Сколько стоит?

Стоимость перепланировки зависит от нескольких факторов:

1. Выбранной компании, ее условий и тарификации, объема выполненной работы по составлению плана.
2. Наличия особенностей у здания, например перекрытия из дерева, нетипичный размер оконных или дверных проемов, пребывание на балансе культурного или исторического наследия города/поселения.
3. Уровня сложности планируемой реконструкции, объема и качества изменений, например необходимости затрагивания несущих конструкций, изменения геометрии помещений, перенос «мокрых» точек, других коммуникаций и т.п. Это требует предоставления проекта реконструкции в Мосжилинспекцию, что требует дополнительных затрат.
4. Срочности выполнения и других особых или нестандартных требований.

Все это влияет на базовую стоимость проектной документации, поскольку может занимать много времени и требовать привлечения большого количества специалистов. Для простого изменения без каких-либо кардинальных перестроек с использованием гипсокартона или иных облегченных конструкций перегородок стоимость проекта начинается от 10-15 тыс. руб. более сложные варианты могут вытянуть более 150 тыс. руб.

Кроме этого следует провести согласование в БТИ, получить на руки новые выработанные документы на квартиру с техническим паспортом. Общая сумма за все бумаги БТИ составляет примерно 5 тыс. руб. Последующая выработка новых документов потребует оплаты еще 2 тыс. руб.

Когда нужно заказывать?

На страницах Постановления №508 правительства г. Москва в приложении № 1, п.п. 2 и 3 перечислены те мероприятия, которые требуют обязательного составления проектного документа. В нем указано когда необходимости разработки плана проекта не избежать:

1. Изменения жесткой части газопровода или замена на электрическую плиту газовой.
2. Изменение расположения сантехнических объектов из установленных для них помещений в другие.
3. Любые повреждения конструкций несущего типа в виде отверстий, проемов и т.п.
4. Создание любой дополнительной несущей стены или конструкции.
5. Объединение квартир, комнат, нескольких помещений, например кухни с гостиной и т.п.
6. Преобразование напольного покрытия или пола.
7. Снесение разгрузочных стен.
8. Установка тяжелых перегородок внутри помещений, создающих дополнительные нагрузки на несущие конструкции.
9. Любые перегородки в домах, построенных с перекрытиями из древесины.
10. Изменение размеров, формы или устранение оконных или дверных проемов.
11. Ликвидация подоконного блока для соединения с кухней и комнатой лоджии.

В зависимости от типа постройки и местности расположения объекта недвижимости могут быть дополнительные требования и условия, согласно которым местные власти откажутся проводить работы по реорганизации жилья.