Правила перепланировки в соответствии с норматиными актами

Добрый день. Далее подробно описана тема Правила перепланировки в соответствии с норматиными актами. Все вопросы можете сразу писать в форму обратной связи. Приятного чтения

Видео: «Перепланировка и переоборудование в квартире»

Нормы и правила перепланировки

Для осуществления ремонтных работ на законных основаниях не стоит забывать, что существуют определенные правила перепланировки.

Нормы законодательства гласят следующее:

• большое количество работ по ремонту квартиры обязательно нужно согласовывать;
• созданием проектной документации могут заниматься только те компании, которые имеют разрешение на работу от СРО;
• в большинстве случаев без разработанного проекта невозможно провести согласование;
• не всякую перепланировку можно согласовать или узаконить – если работы сделаны с нарушением законодательства, то даже суд не сможет помочь.

Что говорится в Федеральном законе в 2022 году

В 2022 году в Федеральный закон, который регулирует правила перепланировки, были внесены некоторые изменения.

В нем нельзя найти каких-то кардинальных перемен, но некоторые правки были внесены.

Нововведения

• Теперь заявитель не обязан предоставлять техпаспорт и заключение от органов с охраны исторических и культурных памятников, как это было в 2022 году и ранее.
• Также если здание не зарегистрировано в ЕГРН, то нет необходимости искать бумаги, подтверждающие этот факт (что обязательно было еще в 2022 году).

Перенос ванной и туалета

• Запрещается переносить ванную комнату или туалет в пределах жилого помещения.
• Нельзя обустраивать служебные помещения над жилыми.
• Запрещено размещать санузлы или ванные над кухнями.

Но есть и некоторые исключения из этого правила.

Ванную можно переносить на другое место в таких случаях:

• если квартира имеет два этажа, то ванную можно разместить на втором этаже;
• перепланировка проводится в квартире на первом этаже;
• если на первом этаже нет жилых помещений, то переносить ванную можно на втором этаже многоквартирного дома.

Расширять же площадь санузлов и ванных комнат можно только за счет нежилых помещений (коридоров или кладовых).

Кухни

Для кухни существует похожее правило, что и для переустройства ванной комнаты.

Ее также нельзя переносить так, чтобы она оказалась над жилым помещением. Исключения для переноса кухни такие же, как и для ванных комнат.

Минимальная площадь жилых комнат

Законодательством предполагается, что перепланировку можно проводить, не уменьшая размер жилых комнат до минимума.

Существуют ограничения по минимальной площади комнат, которые напрямую зависят от числа жилых помещений в квартире:

1. для однокомнатных квартир это число будет не меньшим, чем 14 квадратных метров. Кухня в этом случае должна иметь не менее 5 квадратов;
2. для двухкомнатных квартир и больших минимальный размер устанавливается на отметке 16 квадратных метров. Кухня и спальная комната не должны быть меньше 8 квадратных метров, а спальная комната на двоих человек – не менее 10 квадратов.

Организация входа в ванную и туалет из комнаты или кухни

Санитарные нормы в Москве и других городах зачастую запрещают размещать вход в туалет или ванную с кухни или жилой комнаты.

Но из этого правила также имеется исключение: вход в ванную или санузел может быть размещен в спальне, если в квартире есть еще один.

• Второй туалет или ванная комната должны иметь вход с коридора. Если в ванной комнате отсутствует унитаз, то входить в нее можно из любой комнаты.
• Также есть некоторые исключения для инвалидов, которые передвигаются на коляске. Они могут оборудовать вход в туалет с любого помещения. Но для этого нужно собрать соответствующие документы.

Установка дровяного камина

Устанавливать дровяной камин можно только, если квартира:

• расположена на последнем этаже многоквартирного дома;
• имеет несколько уровней (камин можно оборудовать на любом из уровней).

Обязательным условием для монтажа камина является наличие дымохода.

Его необходимо прокладывать через чердак, а он, в свою очередь, является собственностью всех жильцов дома.

Поэтому для оборудования дымохода нужно иметь на руках разрешения от более 70 процентов всех владельцев квартир в доме.

При установке дымохода, а потом и камина следует помнить о правилах безопасности.

Прочее

Кроме того, при перепланировке хрущевки или другой квартиры следует соблюдать и общие правила:

• в жилых помещениях и кухни обязательно должно быть освещение с окон;
• нельзя соединять вытяжку с дымоходом или вентиляцией;
• обязательно нужно делать пол в туалете или ванной немного ниже, чем в остальных комнатах;
• если происходит расширение ванной, то обязательно нужно проложить гидроизоляцию.

Что это

Под перепланировкой нужно понимать тип ремонтных работ, проведение которых требует получения специального разрешения.

Среди таких действий:

• внесение изменений в конфигурацию жилья;
• создание новых проемов для двери или окон;
• работы, после проведения которых возникает необходимость внести изменения в технический паспорт помещения.

Если перепланировка была сделана без оформления, то ее обязательно нужно будет узаконить.

Эта процедура пройдет практически без возникновения трудностей, если во время работ не произошли нарушения строительных и законодательных норм.

Если государственные инстанции не соглашаются на узаконивание перепланировки, то последней инстанцией, в которую необходимо обращаться, станет суд.

Виды

Существует 4 вида перепланировки жилых помещений.

Делят их критерию сложности согласования. Это:

• перепланировка, в ходе которой необходимо делать проектную документацию и в соответствии с законодательными актами согласовывать;
• ремонтные работы, согласование по которым происходит с определенными упрощениями;
• работы, для которых не нужно получать согласования;
• перепланировка, которую можно проводить по типовому проекту.

Для проведения перепланировки в квартире зачастую требуется создание проектной документации. Это самый дорогой и длительный вариант перепланировки.

Проводятся следующие работы:

• смена места расположения ванных комнат и санузлов;
• смена конструкции пола;
• монтаж тяжелых перекрытий, которые будут нести дополнительную нагрузку на несущие конструкции и пр.

По упрощенной схеме можно узаконивать:

• снос перегородок между комнатами, если они признаны ненесущими;
• смена места расположения сантехники в пределах ванной комнаты;
• монтаж в ненесущих стенах новых оконных или дверных проемов.

Для выполнения некоторых работ необязательно получать разрешение от ответственных органов.

Без согласования можно проводить:

• установку кондиционеров, если работы не затрагивают фасад здания;
• остекление балконов и лоджий;
• внутреннюю отделку помещения и пр.

Существуют типовые проекты, которые разрабатывает ГУП МНИИТЭП.

Их существует больше 100, и они часто используются для проведения перепланировки в стандартных помещениях.

Видео: «Диалог с юристом — как узаконить перепланировку квартиры»

Что можно делать без согласования

Существует перечень работ, для проведения которых не нужно получать разрешение от уполномоченных органов. Это касается и частного дома и многоквартирных зданий.

Основные из них:

• установка кондиционеров, если это не повреждает фасад здания;
• перемещение сантехники в пределах ванной комнаты или санузла;
• перенос дверей или арок в перегородки между комнатами;
• остекление балконов;
• другие работы, во время проведения которых не нужно трогать несущие конструкции или делать нагрузку на них большей.

Как узаконить   

В некоторых случаях перепланировку квартиры обязательно нужно согласовывать.

Происходит такое в том случае, если после проведения работ нужно вносить изменения в технический паспорт помещения.

Лучше всего согласовать ремонтные работы до того, как начнется сама перепланировка, но узаконить ее можно и после окончания. В последнем случае придется еще уплатить и штраф за проведение несогласованной перепланировки.

До ремонта

По закону перепланировку нужно начинать согласовывать уже до проведения ремонта.

Начинать нужно со следующего:

• составить проектную документацию;
• собрать другие необходимые документы;
• отнести бумаги в отдел Жилищной инспекции;
• после получения разрешения можно начинать ремонт;
• по окончании работ следует пригласить сотрудника БТИ для внесения изменений в техпаспорт помещения.

После получения нового кадастрового паспорта все изменения станут законными.

Список документов

Необходимый пакет документов для согласования состоит из таких пунктов:

• заявление;
• проект;
• свидетельство о праве собственности на помещение или договор социального найма;
• техпаспорт (если требуется);
• согласие на проведение перепланировки от всех граждан, проживающих в помещении;
• акт из БТИ.

Куда обратиться

Обращаться за разрешением на перепланировку нужно в Жилищную инспекцию, которая находится в районной или городской администрации.

Если там был получен отказ, то можно обратиться в суд.

Стоимость услуг

Перепланировка в городе Москва и других регионах России не является бесплатной.

Цены на ее согласование следующие.

Если перепланировка незначительная, то большинства из этих трат можно будет избежать.

После

Узаконить перепланировку можно и после ее проведения, но сделать это будет уже значительно дороже и сложнее.

Для того чтобы сделать новый техпаспорт нужно будет иметь старый с красными отметками там, где были сделаны изменения.

• Получить разрешение на узаконивание перепланировки можно и в Жилищной инспекции, но допускается такое, только если работы были несложными.
• Если же для проведения перепланировки данного типа требовалось согласование, то обязательно нужно будет обращаться в суд.

Если выявлены нарушения

Если во время перепланировки были допущены нарушения законодательных норм, то суд не разрешит ее узаконивание.

Такое решение можно оспаривать, но это практически никогда не дает положительного результата.

Где заказать проект перепланировки квартиры? Узнайте тут.

Как согласовать перепланировку трехкомнатной брежневки в кирпичном доме? Читайте далее.
За проведение незаконной перепланировки нужно будет заплатить штраф в размере 2-2,5 тысяч рублей.

Кроме того, суд обяжет владельца помещения вернуть его в первоначальный вид. Все работы будут проводиться за счет собственника квартиры.

Чем регулируется

Основным законодательным актом, который занимается регулированием вопроса перепланировки, является Жилищный кодекс РФ, а именно его 4 глава.

Статьи этого закона дают определение основным понятиям, а также описывают виды перепланировок и последствия работ, если они не были согласованы с определенными государственными органами.

Ответственность за нарушение законодательных норм устанавливается в статье 7.21 КоАП.

Наказанием за проведение незаконного переустройства жилых помещений полагается штраф в установленном размере.

Что нельзя

Правила проведения перепланировок запрещают выполнение таких действий:

• нельзя делать проемы для окон или дверей в несущих стенах панельных или крупноблочных домах;
• запрещено делать проемы в несущих стенах, если таки образом здание будет поделено на автономные помещения;
• нельзя во время перепланировки повреждать прогоны и балки (это ослабит несущие конструкции и может повредить здание);
• нельзя во время работ перекрывать вентиляцию;
• запрещено устанавливать перегородку, если она закрывает оконный проем;
• вход в жилое помещение не может быть прямо с лестничной площадки.

Все проведенные работы обязательно должны соответствовать нормам СНиП.

Штраф за перепланировку квартиры и нежилого помещения

Любые изменения, которые вы вносите в планировку своего жилья относительно…

Последние публикации

Доброго утра! Не могу найти историю изменений в Регламенте по перепланировкам (508-ПП). Раньше мы носили проекты перепланировок…

Сергей, вы пишите что «А требуется потому что в 508-ПП прописано, что перенос/изменение границ ванных комнат и санузлов…

Здравствуйте. Нужен ли допуск СРО организации, выполняющей гидроизоляцию пола в процессе перепланировки квартиры, если стоимость…

X

Заказать проект перепланировки для самостоятельного согласования

Раздел видео

Похожие публикации

Бесплатная консультация по вашей перепланировке

Здравствуйте. можно ли сделать зеркально оконный проём как указано на рисунке?...

У вас вопрос по перепланировке?

Оставьте свой номер телефона, перезвоним и бесплатно проконсультируем!

Ваш телефон *

Варианты перепланировок

Комментарии к статье

Подборка самых выгодных предложений от застройщиков Москвы и области!

Перейти

Смотрите полезные советы на

Наш канал «О новостройках» получил премию Joy 2022 от Repa в номинации «Лучшее интервью года»

Смотреть видео вручения

Правила форума

Можно и нужно

• Приветствуются комментарии, содержащие полезную, достоверную информацию
• Приветствуются любые аргументированные отзывы, высказанные в корректной форме.
• Если вы заметили ошибку или неточность – напишите нам об этом. Мы будем вам благодарны за вклад в нашу ежедневную работу по улучшению качества контента нашего портала.

Нельзя

• Комментарии, содержащие нецензурную лексику, оскорбления, проявления хамства и разжигание межнациональной розни, неуважительные высказывания в адрес других пользователей форума и/или сотрудников редакции не допускаются к публикации.
• То же самое касается малосодержательных комментариев (бессмысленные отзывы).
• Запрещено оставлять на форуме любые рекламные объявления (о ремонте, переезде и т.д.), публиковать предложения о продаже квартир (для этого есть специальный раздел).

Спасибо за Ваш комментарий!

После модерации он будет опубликован на сайте

Основное изменение: начало работ только после согласования

Стоит сразу отметить, что новые правила несколько упростили процедуру получения разрешительных документов, однако многие формальности остались неизменными, поскольку основой, как и ранее, является глава 4 Жилищного кодекса РФ. По-прежнему, косметические изменения и отделочные работы владельцы квартир могут проводить по своему усмотрению, а существенные преобразования требуют обязательного узаконивания.

В новых правилах подчеркивается, что согласовательные процедуры должны проводиться до начала капитального ремонта. Что касается самой стоимости оформления перепланировки по новому закону — никакие официальные платы, кроме государственной пошлины, в нормативных актах не предусмотрены. Собственно, финансовые затраты на процедуру согласования остаются незначительными.

В зависимости от ситуации, может понадобиться заказать проект для сложной перепланировки, на создание которого разные организации предложат свои тарифы, однако масштаб работ уже определяется желанием собственника, а не государственными нормами.

Как и прежде в большинстве случаев сложности заключаются не денежных расходах, а во временных затратах и хлопотах при прохождении всех процедур.

Что будет, если нарушить закон: санкции стали более жесткими

Изучив новый закон, профессионалы настоятельно рекомендуют, несмотря на сложности и затраты времени, проводить согласовательные процедуры своевременно. Санкции стали намного более жесткими и больше не ограничиваются штрафами за самовольную перепланировку:

Вместо денежного наказания, основным видом воздействия на нарушителей стало предупреждение и последующая реализация жилья.

Признав осуществленное изменение конфигурации помещений незаконным, представители контролирующих структур обязаны вынести формальное предупреждение с требованием вернуть исходное состояние квартиры. Что касается срока, он назначается в отдельности по каждому из пунктов, и соблюдение тщательно проверяется.

Если владельцы жилья игнорируют предупреждение, ответственные структуры теперь должны обращаться в судебные инстанции. Не исключено, что результатом рассмотрения иска станет разрешение оставить перепланировку как есть, но это допустимо лишь в случаях, если не нарушены обозначенные выше запреты. Возможно и более жесткое решение, в соответствии с которым помещение выставляется на торги. При этом владельцам компенсируется его стоимость, из которой вычитаются судебные издержки. Даже если удастся скрыть перепланировку, факт выполненных работ станет явным при попытке совершения любых сделок с недвижимостью — узаконить переоборудование через суд все равно придется.

Основные этапы согласования

Если говорить об алгоритме согласовательных процедур, видимых изменений в нем не произошло. Прежде, чем приступать к проектированию, стоит отправиться в согласующий департамент местной администрации, чтобы получить предварительную консультацию. Специалисты помогут определить пути максимально быстрой и экономной перепланировки, а также спланировать процесс согласования.

Далее придется посетить жилищную инспекцию, где составить необходимое заявление и приложить к нему оформленные в БТИ план квартиры и экспликацию. Затем, в зависимости от вида перепланировки, придется оформить ее эскиз или обратиться в специализированную организацию для разработки проекта. Важно знать, что такая структура должна работать на основе официального разрешения и иметь допуск СРО.

Под подготовкой проекта подразумевается не один лишь процесс разработки и оформления чертежей, но и согласование в разных инстанциях, перечень которых формируют местные власти. На финальном этапе приходится согласовывать производимые изменения в пожарной инспекции, Роспотребнадзоре и, возможно, в архитектурном управлении.

Далее весь пакет подается в органы местной власти, и у соответствующей комиссии есть 45 дней на проверку документов и выдачу разрешения. Получив его, можно начинать перепланировку на законных основаниях. Завершив работы, надо заявить об этом и пригласить специалистов, которые составят соответствующий акт. Далее останется только пройти регистрацию изменений и получить обновленный кадастровый паспорт.

Необходимость согласования – все осталось по прежнему

Согласно 25-ой статье ЖК РФ, под перепланировкой понимаются радикальные изменения жилого пространства, которые требуют внесения изменений в кадастровую документацию. Следуя закону, согласование должно быть проведено на подготовительном этапе – без этого работы признаются самовольными, и контролирующие органы имеют право на жесткие санкции.

Если вследствие ремонта кадастровые характеристики не меняются, можно смело приступать к обустройству квартиры, не заботясь о получении разрешительных бумаг. Например, если в помещениях устанавливаются перегородки из гипсокартона, легких бетонных смесей, пенополистирола и прочих некапитальных материалов, в согласовании нет необходимости. Без разрешения можно заменить электрическую или газовую плиту, установить сплит-систему, антенну или спутниковую тарелку.

Среди ремонтных работ выделяются такие, которые оформляются по упрощенной процедуре без подготовки и согласования проекта. При этом внесение поправок в техническую документацию является обязательным. К таким работам относятся:

• перемещение сантехнических устройств в пределах имеющихся помещений;
• устройство новых и заделка прежних дверных проемов;
• возведение или устранение межкомнатных перегородок;
• остекление и благоустройство балконов и лоджий;
• сооружение или демонтаж тамбуров.

Не составляет большого труда согласование работ, которые планируется проводить по типовым проектам с изменением технического плана помещений.

Читайте по теме

Все статьи

Нововведение: выезд комиссии стал обязательным

Если перепланировка проходит согласование не по утвержденному проекту, а только по эскизу, новый закон обязывает ответственные организации обязательно организовывать выход специальной комиссии для проведения проверки на месте.

Таким образом, процедура существенно изменилась. Ранее эскиз планируемых изменений просто рисовался от руки на техническом плане, и, если план работ не предполагал изменение числа жилых помещений, заявитель тут же получал необходимый акт без визита специалистов на место проведения ремонта. Теперь посещение объекта стало обязательным вне зависимости от масштабов перепланировки.

Новостройки: перепланировку разрешили до оформления права собственности

Некоторые изменения произошли также в регулировании процедур перепланировки в новостройках. Теперь вполне допустимо согласование переоборудования квартир, на которые еще не получено и не зарегистрировано право собственности. Это позволяет экономить время и приступать к перепланировке сразу после получения жилья. Правда, для согласования придется собрать впечатляющий пакет документов:

• договор долевого участия или документ, подтверждающий переуступку права на жилье;
• акт передачи квартиры в соответствии с договором долевого участия;
• копия разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию;
• оформленное и заверенное печатью согласие застройщика на проведение перепланировки;
• подтверждающий документ от застройщика о том, что заявитель выполнил все обязательства по договору долевого участия;
• справка о присвоении объекту официального адреса;
• свидетельство о том, что строительный адрес соответствует почтовому адресу.

Если право собственности уже оформлено, процедура получения разрешения на перепланировку в новостройках осуществляется по тем же принципам, что и в домах, возведенных в прежние годы.

Старые запреты в обновленном законе

В обновленных правилах содержится несколько строгих запретов, которые перекочевали из предыдущих редакций. При перепланировке недопустимо затрагивать общие системы коммуникации, которые проходят через весь многоквартирный дом, а также рушить несущие стены. Нельзя производить работы по расширению пространства, которые, так или иначе, ущемляют права остальных жильцов дома.

Категорически запрещается объединять кухни (с газовыми плитами) и жилые помещения. Таким образом, с идеей создания кухни-гостиной надо распрощаться сразу, если на кухне установлена газовая плита. Газифицированное помещение должно отделяться от других стеной с дверью или раздвижной системой, которая закрывается очень плотно.

Кроме того, имеется жесткий запрет на создание обширного пространства путем объединения лоджий и балконов с жилыми помещениями. Законодатели теперь относят такие работы не к перепланировке, а к реконструкции, требующей иного уровня согласований с получением разрешения на строительство. Вопросы реконструкции регулируются Градостроительным кодексом РФ.

Важно знать, что разрешение на изменение конфигурации квартиры должны подписать все совершеннолетние собственники жилья. Если хотя бы один из владельцев возражает, перепланировка признается незаконной.

Заключение

Таким образом, нельзя сказать, что в 2022 году произошли радикальные изменения в процедуре согласования перепланировки. Тем не менее, внимание проверяющих органов к процессу выполняемых работ усилилось, и санкции за самовольное переоборудование стали более жесткими. Вопреки ожиданиям, какая-либо амнистия, связанная с узакониванием несогласованных работ, не планируется.

Игорь Василенко