Незаконная перепланировка в 2022 — ответственность, куда жаловаться, как узаконить

Здравствуйте, дорогой посетитель! В данной статье пойдёт разговор про Незаконная перепланировка в 2022 — ответственность, куда жаловаться, как узаконить. Если по ходу у Вас назрел вопрос, спрашивайте, постараемся помочь! Надеемся, что информация Вам пригодится

Видео: «Чем грозит незаконная перепланировка»

Ответственность за самовольную перепланировку

Незаконная перепланировка квартиры налагает на ее собственника ответственность. Это положение закреплено в Жилищном кодексе.

Ответственность в 2022 году подразделяется на:

административную – при обнаружении факта самовольных преобразований;
гражданско-правовую – при нанесении ущерба третьим лицам;
уголовную – при нанесении вреда жизни или здоровью третьих лиц.

Мера ответственности определяется ее видом и тяжестью последствий для здания, соседних квартир, других жильцов дома.

Можно ли продать квартиру без согласования

Продать квартиру без оформленной перепланировки очень сложно.

Но, в принципе, такая операция возможна. Произойдет это только в том случае, если покупатель согласится взять на себя обязанность по узакониванию выполненной перепланировки.

При этом цена квартиры может упасть на 20-30%, ведь новому собственнику предстоят большие расходы.

Недобросовестный продавец может попытаться продать квартиру с самовольной перепланировкой по старому техпаспорту. Если покупатель не разглядит подлога, то обязанность по узакониванию преобразований перейдет к нему. Хотя можно попробовать в этом случае признать сделку недействительной.

Законодательство

Основные вопросы перепланировки и переустройства помещения, а также сами эти понятия определяются Жилищным кодексом РФ.

Глава 4 ЖК РФ полностью фиксирует порядок и основания для проведения и перепланировки, и переустройства. Сами понятия раскрывает статья 25.
Статьи 26 и 28 содержат требования к документации, по которой осуществляются ремонтные работы.
Статья 27 указывает на основания, по которым может быть отказано в их проведении, а статья 29 раскрывает правовые последствия незаконной перепланировки.

Жилищный кодекс – не единственный законодательный акт, касающийся разных видов ремонтных работ по изменению конфигурации жилья.

Существуют и требования СНиП, СанПиН, а также региональные акты, в соответствии с которыми определяются разрешенные и запрещенные виды работ.

Сроки

Сроки узаконивания могут растянуться на несколько месяцев.

Процедура рассмотрения заявления Жилинспекцией занимает до 45 дней. Самые длительные моменты перепланировки – изготовление проекта и получение всех необходимых по нему согласований, а также судебное разбирательство по узакониванию изменений.

Как узаконить после ремонта

Даже если перепланировка уже выполнена, ее можно узаконить.

Для разных видов помещений существуют свои нюансы.

Нежилое помещение

Если нежилое помещение находится в нежилом здании, то узаконить перепланировку в нем несложно. Обычно выполняется проект и приглашается сотрудник БТИ, который фиксирует проведенные изменения.

Гораздо сложнее будет обстоять дело, если помещение находится в жилом здании, например, многоквартирном доме.

Потребуется заключение Роспотребнадзора, а также управляющей компании или ТСЖ.
Также придется получить резолюцию от органов коммунального хозяйства, СЭС и пожарной службы.

По времени узаконивание такой перепланировки длится дольше, а обходится она дороже.

Жилое

Если дело касается перепланировки жилых помещений в многоквартирных домах, то, в первую очередь, потребуется техническое заключение о том, что выполненные работы не несут опасности для эксплуатации здания и его коммуникаций.

Получив его, потребуется пригласить сотрудника из Жилинспекции для составления акта о завершении работ, а затем уже подавать заявление в этот орган на узаконивание.

Но если же перепланировка проведена с нарушениями законодательства, то шансы ее узаконить практически не существуют до тех пор, пока не будут устранены все недочеты.

Частный дом

Перепланировка частного дома также должна быть узаконена.

Особые требования предъявляются к пристройкам. Занимается оформлением таких перепланировок отдел капитального строительства при администрации.

Очень часто пристройки возводятся с нарушениями, так как не учитывается глубина залегания коммуникаций или близость их расположения к дому. В этом случае будет вынесено предписание о снесении пристройки.

Незаконное переустройство

Если работы по преобразованию помещения требовали согласования, но оно не было выполнено, то такая перепланировка считается незаконной.

Многие собственники не видят необходимости нести немалые материальные затраты на оформление перепланировки, считая, что это лишь их дело. При этом не учитывается, что безопасность и устойчивость всего здания в результате таких преобразований может оказаться под угрозой.

Может быть нарушена и эффективность функционирования коммуникационных систем. Даже если этого не происходит в квартире, где осуществлена перепланировка, пострадать могут жители других квартир, у которых уменьшается напор воды или снижается температура в радиаторах отопления.

Как выявить

Незаконная перепланировка зачастую выявляется уже на этапе ее проведения. Но даже если ее удалось завершить, это не гарантирует сохранения в тайне ее факта.

Выявление самовольного переустройства возможно в следующих ситуациях:

жалобы соседей на шум, строительный мусор;
проверка управляющей компании;
необходимость совершения юридической сделки с данным помещением;
возникновение чрезвычайной ситуации – затопление, обрушение, возгорание.

Вопросы и ответы

Можно ли делать ремонт в ипотечной квартире

Некоторые банки разрешают делать перепланировку в ипотечной квартире, другие – нет. Узнать это можно в одном из пунктов ипотечного договора. Но если банк разрешает данную процедуру, то владелец квартиры должен действовать исключительно с разрешения кредитора.

Обычно банк ставит конкретные сроки согласования и выполнения преобразований.

Самовольная перепланировка в этом случае грозит штрафными санкциями со стороны банка-кредитора, а то и расторжением договора в одностороннем порядке.

Куда жаловаться на соседей

Жалобу на соседей, которые выполняют несанкционированную перепланировку, можно подать в городскую Жилинспекцию или управляющую компанию.

Оба органа имеют право проверить техническое состояние помещения и коммуникаций и могут выявить факт незаконных преобразований, если он имеет место.

Стоимость

Стоимость узаконивания самовольной перепланировки во многом зависит от сложности проведенных преобразований.

Она может складываться из нескольких видов услуг:

Услуга	Цена в руб.
Новый технический и кадастровый паспорт	около 2 000
Изготовление проекта	от 5 000
Услуги посредника	около 10 000
Техническая экспертиза	10 000-15 000
Изменение данных в Росреестре	200 (госпошлина)

Дороже может выйти узаконивание, если в статью расходов включаются судебные издержки или устранение каких-либо нарушений, допущенных при выполнении ремонтных работ.

Самовольная перепланировка – рискованное мероприятие.

Она может обернуться не только финансовыми затратами, но и более существенными проблемами. Начиная такой процесс, гораздо выгоднее действовать в соответствии с законодательством.

Что можно, а что нельзя

Вне зависимости от регионального законодательства, существуют виды работ, которые однозначно запрещены в процессе перепланировки.

К таким запретам можно отнести:

расширение площади нежилого помещения за счет уменьшения жилой площади более, чем на 25%;
устранение перегородок между кухней с газовым оборудованием и жилым помещением;
снос несущих стен или значительное ослабление их;
изменение месторасположения вентиляционных каналов и батарей отопления;
расположение санузлов и кухни над жилыми помещениями этажом ниже или жилых комнат под санузлами и кухнями этажом выше;
устройство полов с подогревом от системы центрального отопления или горячего водоснабжения;
увеличение площади балкона и лоджии за счет площади комнат;
перекрытие доступа к общедомовым коммуникациям, установка на них регулирующих кранов.

Практически все, что не относится к запретам, можно осуществить.

Не требуется согласование для следующих видов работ:

осуществление косметического ремонта;
замена инженерного оборудования на другое с аналогичными параметрами;
установка на фасадах кондиционеров и антенн;
изменение месторасположения оборудования в пределах отведенного для него помещения.

Другие незапрещенные виды работ требуют предварительного согласования с компетентными органами.

Для их проведения разрабатывается проект, который затем согласовывается с коммунальными службами, пожарной охраной, СЭС и др.

Пример из судебной практики

В судебной практике нередко случаются дела, связанные с перепланировкой. Вот одно из них.

Гражданка Т. обратилась в Р-ский областной суд с иском о признании перепланировки, которую провели ее соседи этажом выше, незаконной. В ее результате в квартире истца появились вертикальные и горизонтальные трещины в межкомнатных перегородках, частично обрушилась плитка на кухне.

Суд установил, что граждане М., проживающие в квартире выше истца, действительно, проводили устранение межкомнатных перегородок и дверных проемов с устройством новых.

Разрешение на данный вид работ они не получали.

Экспертиза установила, что причиной повреждений в квартире истца стали ремонтные работы граждан М. Поэтому суд удовлетворил просьбу истца о взыскании с ответчиков в его пользу материального ущерба в сумме 65 000 рублей, расходы по проведению экспертизы в сумме 4 000 рублей и судебные расходы.

Ответчику было выдано предписание вернуть квартиру в первоначальный вид.

Пошаговая инструкция по оформлению

Оформление уже выполненной перепланировки – более трудозатратный процесс.

Но он вполне осуществим, особенно, если проведенные преобразования не нарушают разные нормы.

Куда обращаться

Итак, если имеется самовольная перепланировка, то для ее узаконивания нужно действовать в такой последовательности:

закажите техническую экспертизу проведенных преобразований;
закажите проект уже выполненной перепланировки;
пригласите сотрудника БТИ, который сверит все изменения в плане с проектом;
пригласите сотрудника СЭС, который подтвердит, что проведенные изменения не нарушают санитарные нормы для жилых помещений;
обратитесь в суд с исковым заявлением на разрешение оставить помещение в измененном состоянии;
при положительном решении суда обратитесь в БТИ для выдачи нового техпаспорта;
внесите изменения в кадастровый паспорт, для этого подайте заявление в Росреестр через МФЦ;
если изменилась площадь помещения, то потребуется внести изменения в ЕГРН (через МФЦ заявление подается также в Росреестр).

Обращение в суд требуется не в каждом случае.

Иногда достаточно подать заявление в Жилинспекцию с просьбой узаконить выполненные преобразования, если будет вынесено положительное решение, то можно переходить к следующему этапу. Судебное разбирательство чаще требуется в спорных вопросах.

Документы

Для оформления незаконной перепланировки потребуются следующие документы:

правоустанавливающие документы на недвижимость;
техпаспорт из БТИ;
техническое заключение о состоянии помещения;
проект или эскиз проведенных преобразований;
если помещение в долевой собственности, согласие остальных собственников на перепланировку (нотариально заверенное);
если помещение является памятником культуры, истории, архитектуры, то разрешение соответствующего органа на преобразования;
удостоверение личности заявителя;
заявление по форме 266.

Последствия

Последствия обнаружения факта незаконной перепланировки могут быть различными. Это зависит от обстоятельств ее обнаружения и сопутствующих факторов.

В качестве последствий могут быть:

штрафные санкции;
предписание о возвращении помещения в первоначальную конфигурацию;
разбирательство в суде;
расторжение договора социального найма с требованием покинуть жилье;
расторжение ипотечного договора по инициативе кредитора (если несанкционированная перепланировка осуществлялась в ипотечной квартире);
лишение права собственности, продажа недвижимости с аукциона.

Штраф

В качестве меры административного взыскания на собственника помещения с незаконной перепланировкой налагается штраф.

Его размер:

для частных лиц – 2 000-3 000 рублей;
для должностных лиц – 40 000-50 000 рублей;
для юридических лиц – до 500 000 рублей.

Штраф собственник помещения платит всегда, даже если он сам обратился с просьбой узаконить выполненную перепланировку.

Видео: «Переустройство и перепланировка квартир»

Что это такое

Чтобы изменять конфигурацию жилья в рамках закона, следует определить, что является перепланировкой, какие виды работ допустимы без согласований, а какие вовсе запрещены.

Под перепланировкой понимают изменение площади помещений внутри квартиры.

Это может быть перенос или устранение перегородок, устройство новых дверных проемов.

На плане помещения все эти изменения отражаются, а потому требуют фиксации в технических документах.

Кроме того, некоторые стены могут выполнять роль несущих и при нарушении их целостности может нарушиться устойчивость всего здания. Поэтому иногда изменения внутренней конфигурации требует специального разрешения.

Очень часто вместе с перепланировкой выполняется переустройство.

Этот вид работ связан с инженерными коммуникациями и оборудованием помещения. Перенос, замена электрического, газового, санитарно-технического оборудования (особенно при изменении его технических параметров) иногда также требует отражения в техпаспорте помещения.

Все, что требует отражения в технической документации помещения, но не оформляется собственником, носит название самовольной перепланировки.

Штрафы за несогласованную перепланировку нежилого помещения в Москве в соответствии с КоАП ст. 9.12:

Для граждан — от 2.000 до 2.500 рублей;
Для должностных лиц — от 5.000 до 50.000 рублей;
Для юридических лиц — от 300.000 до 350.000 рублей.

Штрафы за нарушения санитарных требований вследствие проведения незаконной перепланировки, в соответствии с КоАП ст. 6.3:

Для граждан — от 100 до 500 рублей;
Для должностных лиц — от 500 до 1.000 рублей;
Для юридических лиц — от 10.000 до 20.000 рублей.

Штрафы за нарушения пожарной безопасности вследствие проведения неузаконенной перепланировки нежилого помещения, в соответствии с КоАП ст. 20.4:

Для граждан — от 2.000 до 3.000 рублей;
Для должностных лиц — от 6.000 до 15.000 рублей;
Для юридических лиц — от 150.000 до 200.000 рублей.

При этом, даже после выплаты штрафа, собственник обязан узаконить проведенную перепланировку или вернуть помещение в первоначальный вид (который будет соответствовать планам БТИ).

Причем, надзорные органы могут накладывать санкции и требовать проведения процедуры согласования несколько раз. Поэтому, бездействие в данной ситуации — худшая стратегия для собственника.

Во-первых, можно получить еще несколько штрафов (на весьма ощутимую сумму);

Во-вторых, надзорные органы могут начать судебное разбирательство, в результате которого можно даже потерять недвижимость (она будет продана с торгов).

Поэтому, если в вашем нежилом помещении проведена незаконная перепланировка, необходимо срочно ее согласовать.

Но как узаконить уже проведенную перепланировку ?

Изменения в согласовании перепланировок в 2022 году

Процесс согласования перепланировок и переустройств закреплен в Главе 4 ЖК РФ. В 2022 году в этот документ внесли ряд изменений.

✓

Сначала согласование, потом ремонт

Больше нельзя сначала внести изменения в конфигурацию помещения, а потом их согласовать. Теперь для начала любых работ по перепланировке и переустройству нужно получить разрешение местной администрации.

✓

Перепланировка до оформления права собственности

Владельцы квартир в новостройках могут приступить к согласованию перепланировки, не дожидаясь регистрации права собственности в ЕГРН. Вместо выписки из реестра они предоставляют:

акт сдачи-приемки
договор долевого участия или уступки прав
копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию

Если в акте не прописано, что владелец квартиры выполнил финансовые обязательства перед застройщиком, понадобится письменное подтверждение.

✓

Сокращенный пакет документов

Теперь собственникам квартир не нужно предоставлять технический паспорт квартиры и заключение органа по охране памятников архитектуры. Если право собственности зарегистрировано в ЕГРН, выписка оттуда или свидетельство о регистрации права собственности тоже не понадобятся. Это правило закреплено в п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.

✓

Обязательный выезд комиссии

Когда перепланировка завершена, ее должна принять комиссия. Она составляет акт и отправляет его в регистрационный орган. Члены комиссии смотрят на соответствие результата согласованному проекту, поэтому во избежание переделок важно следить за этим в процессе ремонта.

✓

Выселение вместо штрафа

Раньше основной мерой наказания для собственников, которые провели самовольную перепланировку, был штраф. Теперь акцент сместился на более строгие меры. Если владельцы квартиры проигнорируют предупреждения, у них заберут квартиру по решению суда и продадут с торгов.

Что нужно согласовывать, а что нет

Согласовывают два типа изменений: перепланировку и переустройство.

К переустройству относят перенос инженерных сетей, сантехнических приборов и электрики. К перепланировке — снос и возведение стен, перенос и расширение дверных проемов. Все эти изменения обязательно вносят в технический паспорт квартиры.

Изменения тщательно просчитывают, чтобы избежать аварийных ситуаций — например, обрушения дома из-за изменившейся нагрузки или затопления жилой комнаты у соседей снизу из-за переноса коммуникаций.

Согласовывать не нужно обычные ремонтные работы: замену проводки, труб и сантехники, штукатурку стен, стяжку пола, поклейку обоев. Разрешение не понадобится для установки сплит-системы, замены окон и дверей.

Как согласовать перепланировку квартиры в 2022 году: пошаговая инструкция

Перепланировку квартиры согласовывают в четыре шага.

За техническим заключением и проектной документацией обращаются в специализированную компанию с допуском СРО. Если собираетесь подавать документы через интернет, проект должен быть подписан электронной подписью компании.

Согласование перепланировки

Чтобы получить разрешение на перепланировку, обратитесь в гос. орган, который согласовывает переустройство в вашем городе, или в МФЦ. Подайте туда пакет документов:

заявление
проект перепланировки
правоустанавливающие документы, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН

Если квартиру сдают по договору социального найма, потребуется согласие всех членов семьи нанимателя.

Выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, тех. паспорт и заключение из органа по охране памятников архитектуры можно не приносить на основании п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.

Если есть желание и возможность, подайте документы через интернет. Обратите внимание, что может понадобиться электронная подпись проектной организации на заключениях и чертежах.

Заявление рассматривают в течение 30-50 дней. Максимальный срок рассмотрения зависит от региона, его скажут в МФЦ. Если перепланировку согласуют, выдадут разрешение — на его основании можно начинать ремонт.

Следите, чтобы строители точно реализовали проект, иначе на следующем этапе возникнут проблемы.

Перепланировку должна согласовать комиссия. Ее члены проверяют соответствие результата проекту. Если найдут неточности, придется снова приглашать строителей. Если все хорошо, приемочная комиссия составляет акт и отправляет его в орган регистрации прав.

Планируете ремонт квартиры?

Получите скидку от компании «Мастера Ремонта»: 20% на ремонтные работы, 20% на кухонный гарнитур и 10% на чистовые материалы. Чтобы воспользоваться предложением, назовите промокод «ДомКлик» в разговоре с оператором.

Перепланировка и самоизоляция

Режим самоизоляции внес коррективы во все процессы, и оформление документов — не исключение. С точки зрения закона ничего не изменилось, однако часть процедур перешла в онлайн.

Документы для согласования перепланировки можно подать в МФЦ лично — для этого придется записаться. Другой вариант — воспользоваться онлайн-сервисами, которые работают в вашем городе. Например, москвичи могут подать заявление через сайт Мэра Москвы.

Часть процедур не получится провести «на удаленке». Для составления проекта и приемки перепланировки понадобится выезд архитектора или сотрудника БТИ. Если в вашем населенном пункте еще действует режим самоизоляции, эти процедуры придется отложить.

Что будет, если не согласовать перепланировку

Несогласованная планировка приведет к затратам или потере квартиры. Если обнаружится, что собственники внесли изменения в конфигурацию жилья без оформления, им вынесут предупреждение и потребуют вернуть помещение в исходное состояние. Отстоять перепланировку можно в суде, если она безопасна и не нарушает ничьих прав.

Если же собственники квартиры откажутся возвращать квартиру в исходный вид и не обратятся в суд, у них могут изъять жилье и продать на торгах. Им достанется только часть суммы с продажи — из нее вычтут расходы на устранение перепланировки (ст. 29 ЖК РФ).