Как узаконить перепланировку трехкомнатной брежневки

Здравствуйте, уважаемый посетитель. Ниже описана тема Как узаконить перепланировку трехкомнатной брежневки. Если у Вас назрел вопрос, смело задавайте его. Надеемся, что сможем решить Вашу проблему

Что можно изменять, а что нельзя

Многие жильцы кирпичной или панельной многоэтажек думают, что внутри своей квартиры они могут делать все, что им вздумается, не обращая внимания на интересы соседей.

Они сносят несущие стены, переносят санузлы в другие помещения, но потом, по прошествии некоторого времени, не могут узаконить произведенные изменения, или, в лучшем случае, проходят множество различных инстанций и заканчивают судом, который, порой, выносит определение о возвращении всех переделок к первоначальному виду.

Чтобы не происходили такие неприятности, еще до начала реконструкции следует определиться – что именно собственник хочет сделать, как произвести переделки законным способом и возможно ли в принципе произвести то или иное действие.

При проведении реконструкции при условии согласования разрешается:

объединять несколько комнат в одну или из одной большой сделать несколько маленьких;
объединять или разъединять санузел;
расширять площадь подсобных помещений (кухни, ванной, туалета) за счет площади других (коридора, прихожей, кладовки и т.п.).

Не требуется никакого согласования при:

производстве простого косметического ремонта;
замене оконных блоков;
замене оборудования на аналогичный;
перестановке электроплит без изменения коммуникаций;
монтаже кондиционеров.

Не разрешается ни при каких обстоятельствах:

закрывать или сокращать вентиляционные каналы, нарушая внутридомовую вентиляцию;
превышать допустимые нагрузки на несущие конструкции;
пристраивать лоджии в квартирах выше первого этажа;
объединять жилые помещения с кухней, если там установлена газовая плита;
монтировать теплый пол, подключая его к системе центрального отопления;
переносить приборы отопления на лоджии или балконы.

Кроме того, запрещены любые действия, если они:

ухудшают эксплуатацию дома;
нарушают строительные или любые другие нормы;
изменяют каким-либо образом фасад дома, который признан объектом культурного наследия.

Эскиз или проект

Часто собственники жилых помещений путаются, что такое эскиз, а что — проект перепланировки и в каких случаях нужен тот или другой документ.

Проекты реконструкции составляются специализированными организациями, имеющими лицензию на составление таких документов, они имеет юридическую силу и должны быть согласованы.
Эскиз может составить собственник помещения, но в некоторых случаях он тоже требует согласования.

Рассмотрим подробнее – где достаточно эскиза, а где без точного проекта перепланировку не согласуют ни при каких обстоятельствах:

если планируется поменять пол, застеклить балкон, заменить сантехнику, то проект заказывать не потребуется, это капитальный ремонт. Но если помимо остекления балкона планируется его утеплить, или в санузле планируется поставить не предусмотренное типовым проектом оборудование, то изготовление проекта необходимо;
перенести батареи отопления в пределах одной комнаты можно по эскизу, а вот вынести их на лоджию в той же комнате по эскизу нельзя, согласовать без проекта такую переделку не получится;
чтобы снести перегородку между ванной и туалетом достаточно эскиза, а снос межкомнатных перегородок без проекта невозможен.

Варианты

Самым простым и легким в претворении в жизнь можно назвать вариант реконструкции по эскизу.

Естественно, в этом случае допустимы не все виды перепланировки, они возможны в случае:

дополнительного монтажа несущей стены;
перемещения газовый плиты в пределах кухни;
монтажа легкой перегородки между комнатами;
изменении местоположения оборудования в санузле.

Более серьезные изменения планировки жилого помещения требуют разработки проекта.

Он понадобится при:

увеличении площади санузла за счет коридора;
установке дополнительных объектов сантехники;
демонтаже перегородок.

В зависимости от количества жилых комнат в квартире, есть несколько различных вариантов перепланировки «брежневки».

Однокомнатной квартиры. Самый распространенный вариант — жилая комната делится на две. Этот вид реконструкции предполагает согласование перепланировки по эскизу.

Двухкомнатной. Чаще всего объединяют кухню и гостиную, при этом необходимо снести стену между двумя помещениями, необходимо согласование по проекту.

Трехкомнатной. Самая удобная для перепланировки квартира, вариантов становится больше, они интереснее, например:

объединение кухни и гостиной, как в варианте с двушкой;
объединение туалета и ванной комнаты;
расширение санузла за счет коридора;
объединение двух или более комнат в одну комнату-студию или наоборот, разделение самой большой комнаты на две с целью получить четырехкомнатный вариант жилого помещения.

Все эти виды реконструкции требуют согласования по проекту.

В последнее время востребованы варианты, когда перепланировка трехкомнатной брежневки превращает квартиру в студию с одной просторной комнатой.

Несомненным плюсом квартир постройки брежневской эпохи является тот факт, что, как правило, в них отсутствуют проходные комнаты, второй плюс: все квартиры -так называемые распашонки, то есть, окна выходят на разные стороны.

При реконструкции по варианту квартиры-студии получается, что почти весь световой день такая квартира хорошо освещена.

Но все эти варианты реконструкции требуют тщательно разработанного проекта, учитывающего все детали, так как большинство стен в таких домах — несущие, а сносить или переносить несущие конструкции запрещено.

Видео: «Как избежать лишних затрат при перепланировке»

Видео: «Перепланировка квартиры: правила и запреты»

Основные этапы перепланировки трехкомнатной брежневки

Реконструкция любого жилого помещения проходит в несколько этапов, не исключение перепланировка 3-х комнатной квартиры брежневки:

сбор пакета документов для согласования;
подача заявления на согласование перепланировки;
получение разрешения;
работы по переделке жилого помещения;
составление акта о завершении работ;
внесение изменений в техпаспорт;
получение нового свидетельства о праве собственности.

При нарушении порядка поэтапного следования правил реконструкции, игнорировании одного или нескольких этапов, собственник не сможет узаконить перепланировку и, в дальнейшем, совершать какие-либо юридические действия с собственностью.

Более того, эти работы могут быть признаны незаконными по суду и тогда нарушителя ждут санкции за незаконную перепланировку.

Документация

Для согласования реконструкции жилого помещения собственник или арендатор должен предоставить следующие документы:

заявление;
правоустанавливающий документ на квартиру;
проект или эскиз будущих переделок;
техпаспорт;
письменное согласие всех членов семьи, если квартира муниципальная;
согласие соседей, если каким-либо образом реконструкция задевает их интересы;
согласование соответствующего органа, если дом является памятником культуры или архитектуры.

Согласование реконструкции любого жилого помещения требует немалых затрат, как моральных и физических, так и материальных.

Цена на услуги по получению разрешения зависит от района расположения квартиры, ее общей площади, статуса здания, объема запланированных работ.

К примеру, стоимость проекта в Москве составит сумму от 9 тысяч рублей, получение акта о завершенном переустройстве — порядка 15 тысяч рублей. Дороже всего обойдется согласование ранее выполненной перепланировки — от 30 тысяч рублей.

Что является перепланировкой квартиры? Узнайте тут.

Как получить техническое заключение на перепланировку нежилого помещения? Читайте далее.
Но если вовремя не узаконить действия по реконструкции жилья, то материальные затраты могут быть на порядок выше, если учесть, что некоторые работы запрещены законодательством и суд может вынести определение о возвращении квартиры в первоначальный вид.

Любые изменения, которые вы вносите в планировку своего жилья относительно…

Бесплатная консультация по вашей перепланировке

Здравствуйте. можно ли сделать зеркально оконный проём как указано на рисунке?...

У вас вопрос по перепланировке?

Оставьте свой номер телефона, перезвоним и бесплатно проконсультируем!

Ваш телефон *

Дома брежневки

Жилые здания такого типа распространены по всей стране. История брежневок началась со второй половины 60-х годов прошлого века. Пик строительства данного вида жилой недвижимости пришелся на 70-е годы. Но многие серии брежневок продолжали строить и в поздние годы, уже после правления Л.И. Брежнева.

Разновидности брежневок

На самом деле, многоквартирные дома, получившие в народе общее название “брежневки”, это очень разное жилье. К нему относятся: и видоизмененные хрущевки, и дома для малосемейных (малосемейки), и дома-общежития коридорного типа, и принципиально новые на тот момент серии, спроектированные по измененным СНиПам.

Именно в этот период за счет новых технологий стали более активно строиться крупнопанельные серии домов. Наряду с панельными продолжалось возведение блочных и кирпичных жилых зданий. Застройка стала более интересной по цвету, если сравнивать с хрущевскими домами.

По этим причинам брежневские дома, которые внешне имеют сходство, по планировке и комфорту могут разительно отличаться друг от друга.

Брежневки – серии домов

Без учета модификаций в брежневский период было разработано под сотню серий жилых домов. Ниже представлены самые распространенные московские виды брежневок.

Кирпичные брежневки: II-29, II-66, башни (Вулыха, Тишинская, Смирновская, Москворецкая).
Панельные брежневки: 1-515, II-49, II-57, П3, П30, П42, П43, П44, П46, П55.
Блочные брежневки: II-18, II-68, И209А и другие.

Некоторые из них в модернизированном виде строят и сейчас (П44Т, П3М).

Брежневские дома, фото:

Типовые планировки квартир в брежневках

В чем разница между брежневкой и хрущевкой? В отличие от хрущевок, отличавшихся небольшими размерами, планировка квартир в брежневских домах значительно лучше продумана, что сделало их более комфортными для проживания.

Дома, строившиеся в брежневский период, стали просторнее. Помимо однушек, двушек и трешек появились и 4-комнатные квартиры для больших семей. Кстати, и число трехкомнатных квартир в брежневках тоже возросло. Стандартными стали следующие размеры жилья:

1-комнатные (22-31 кв. м);
2-комнатные (42-45 кв. м);
3-комнатные (48-56 кв. м);
4-комнатные (58-70 кв. м).

В брежневских домах более позднего периода площадь квартир стала еще больше:

1-комнатных (33-47 кв. м, редко – 29 м²);
2-комнатных (48-58 кв. м);
3-комнатных (62-74 кв. м);
4-комнатных (76-88 кв. м).

Поменялось не только внутреннее устройство квартир, но и внешний вид домов. Теперь здания отличались разнообразием форм (одновременно широкие и высокие, закругленные) и стали выше. Наибольшее распространение получили девятиэтажки с лифтом и мусоропроводом. Помимо них строили 12-ти и 16-этажные дома. Хотя и пятиэтажек тоже было построено очень много.

В брежневских квартирах большей стала высота потолков – 2,7 метров. Увеличилась площадь кухонь. Конечно, встречаются брежневки, в которых кухня не превышает 7 кв. м. Но вместе с тем появились варианты брежневских квартир, где площадь помещений для приготовления еды достигает 13,5 кв. м.

Появились раздельные санузлы и жилые помещения с окнами на две стороны дома («распашенки»). Стало меньше проходных комнат. В квартирах некоторых типовых серий были предусмотрены встроенный шкаф и кладовка.

Помимо этого, в эпоху Л.И. Брежнева в престижных районах Москвы стали возводить «цековки» или, как их еще называли, «цекашки» – построенные по индивидуальным проектам многоквартирные дома из кирпича с ж/б перекрытиями, предназначенные для высших слоев советского руководства.

По комфорту цековские дома заметно превосходят брежневки типовых серий, а размеры квартир даже больше, чем в сталинках. Средняя площадь 2-комнатной квартиры в этих домах составляет около 75 кв. м., 3-комнатных – 105 кв. м., 4-комнатных – 130 кв. м. Планировка в таких квартирах предусматривает наличие дополнительного санузла, широких коридоров, холла, просторных комнат, рабочего кабинета, гардеробных, большой кухни.

Ремонт в брежневке с перепланировкой

Хотя типовые брежневки имеют ряд преимуществ по сравнению с хрущевками, они все же далеки от идеала. Поэтому собственники часто решаются на перепланировку своей квартиры.

По большому счету, варианты изменения изначальной планировки брежневки включают в себя решения, типичные и для других серийных домов. Обычно владельцы расширяют ванную и санузел, объединяют кухню с комнатой, ломают ненесущие перегородки и встроенные шкафы.

Рассмотрим несколько наиболее распространенных вариантов перепланировки брежневки.

Устройство в брежневке кухни-гостиной

Подобная перепланировка подходит для квартир, в которых есть несколько жилых комнат. В этом случае ненесущая перегородка между кухней и жилым помещением частично демонтируется и получается кухня-гостиная с зонами для приготовления пищи и отдыха.

Но, прежде чем проводить такую перепланировку, обязательно нужно убедиться, что стена, подлежащая демонтажу, действительно является ненесущей. Кроме того, проблемы с перепланировкой брежневки при устройстве кухни-гостиной могут возникнуть, если в квартире установлена не электрическая, а газовая плита. В этом случае на месте демонтированной перегородки нужно будет устанавливать раздвижные двери, поскольку объединять жилое помещение с газифицированным без двери с плотным притвором запрещено.

Пример перепланировки квартиры в блочном доме серии II-68 с устройством кухни-гостиной:

Перепланировка брежневки с устройством совмещенного санузла

Такой вариант перепланировки брежневки оправдан в том случае, если площадь туалета и ванной очень небольшие и их объединение даст возможность немного увеличить пространство. В некоторых случаях устройство совмещенного санузла сопровождается его расширением на коридор. Это позволяет получить достаточно просторный санузел, в котором можно будет без проблем разместить стиральную машину и более габаритную сантехнику, например, угловую ванну.

Перепланировка в блочном доме II-18 с устройством совмещенного санузла:

Устройство проема в несущей стене брежневского дома

Обычно этот вариант перепланировки самым тесным образом связан с расширением санузла на площадь коридора. В этом случае прежний вход на кухню оказывается перекрыт и необходимо прорезать новый дверной проем. Сделать это можно в стене, которая разделяет кухню с комнатой. Поскольку в панельных домах эта стена является несущей, то после того, как проем будет вырезан, его нужно усиливать металлической рамой.

Перепланировка в доме П-57 с устройством проема в несущей стене:

Перепланировка брежневки с устройством шкафа или гардеробной

Не во всех брежневских квартирах встроенный шкаф предусмотрен базовой планировкой, а помещение для хранения вещей очень может быть нужным. В этом случае встроенный шкаф организуют в коридоре или жилой комнате. Если встроенного шкафа оказывается недостаточно и требуется более вместительное помещение, то на части площади коридора или комнаты устраивают гардеробную.

Перепланировка квартиры в панельном доме серии П-46 с устройством гардеробной на месте встроенного шкафа и части площади жилой комнаты:

Согласование перепланировки в квартире брежневке

Чтобы новая планировка брежневского дома считалась законной, вам следует пройти процедуру согласования перепланировки в Мосжилинспекции. В зависимости от сложности вносимых изменений это делается либо по проекту с техническим заключением, либо, что крайне редко, в упрощенном порядке (по эскизу).

Кроме того, перепланировку брежневки можно согласовать по типовому проекту, так как многие дома того периода были разработаны проектным институтом МНИИТЭП.

Однако в абсолютном большинстве ситуаций для согласования перепланировки брежневки требуется индивидуальный проект перепланировки. Это относится к тем случаям, когда изменения затрагивают перегородки, несущие стены, перекрытия, конструкцию полов или инженерные коммуникации. Особенно это касается панельных брежневок, поскольку в них большинство внутриквартирных стен являются несущими.

Проект также нужен для всех случаев с расширением ванной и санузла на коридор, поскольку они требуют вмешательства в конструкцию полов в части гидроизоляции.

Итак, если вы планируете провести сложную перепланировку брежневки, то кроме сбора необходимых документов вам потребуется обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО (например, в нашу компанию), за оформлением проекта и технического заключения о состоянии конструкций и возможности перепланировки. При вмешательстве в несущие конструкции техническое заключение составляется организацией, проектировавшей здание.

Несмотря на то, что проекты уже выполненных перепланировок можно легко найти в интернете, самовольное проведение работ на основании кем-то выполненного проекта – серьезное нарушение жилищного законодательства. За незаконную перепланировку брежневки вас ждет штраф, а если работы проводились с нарушениями, вам придется возвращать квартире прежний вид в соответствии с планом БТИ.

Согласование перепланировки любой квартиры, в том числе и брежневки, лучше всего проводить с помощью специалистов, не полагаясь только на собственные силы. Это позволит гораздо быстрее и с наименьшими финансовыми затратами получить распоряжение с разрешением на перепланировку, а в дальнейшем без проблем сдать готовый ремонт инспекторам и предоставить им акты скрытых работ с авторским надзором и журналом производства работ и пр.

Далее вы можете посмотреть несколько согласованных вариантов переделки брежневок по проектам, разработанным нашей организацией.

Перепланировка однокомнатной брежневки.

Эта перепланировка квартиры брежневки заключалась в расширении совмещенного санузла на часть площади коридора. Кроме того, сократилась жилая площадь квартиры, но комната приобрела правильную геометрическую форму. На кухне была произведена перестановка газовой плиты и мойки.

Перепланировка панельной брежневки (серия II-57):

Перепланировка брежневки, 2 комнаты.

В ходе перепланировки двухкомнатной брежневки были выполнены работы по объединению ванной и туалета, переносу сантехники в санузле и мойки на кухне, а также демонтажу дверного блока, разделяющего коридор и помещение для приготовления пищи.

Перепланировка брежневки, 2 комнаты, фото:

Перепланировка 2 х комнатной квартиры брежневки.

При выполнении данной перепланировки 2 х комнатной брежневки был устроен совмещенный санузел, который расширили на коридор и встроенный шкаф. Ненесущую перегородку между жилой комнатой и коридором частично демонтировали. А в несущей стене, которой комната разделена с кухней, вырезали проем под дверь, поскольку прежний вход в кухонное помещение оказался перекрыт в результате перепланировки туалета и ванной.

Вариант перепланировки брежневки, фото:

Перепланировка в 3 комнатной брежневке.

В рамках этого проекта перепланировки брежневки (серия дома II-49/Д) были проведены мероприятия по устройству и расширению совмещенного санузла.

Перепланировка брежневки, 3 комнаты:

Перепланировка трехкомнатной брежневки.

В результате перепланировки 3х комнатной брежневки туалет с ванной объединили и расширили на площади коридора и встроенных шкафов. Размер кухни также увеличили за счет нежилой площади. В несущей стене между кухней и жилой комнатой устроили дверной проем. А вместо подоконного блока, разделяющего комнату и лоджию, установили «французское остекление».

3 х комнатная брежневка, перепланировка, фото:

Перепланировка 4х комнатной брежневки.

Данный проект перепланировки 4х комнатной брежневки (в доме серии И-241) включал в себя демонтаж встроенной мебели и объединение ванной и санузла с расширением их на коридор.

Перепланировка 4 комнатной брежневки: