Что необходимо знать при покупке участка или загородного дома

 Главная    Что нужно знать при покупке загородной недвижимости? Основные правила

Что нужно проверить покупая дом с участком?

Прежде чем подписать договор о покупке, вам следует уточнить у Продавца:

1. Какова история данного загородного дома?

Нужно тщательно изучить историю интересующего объекта, собрать подробную информацию обо всех жильцах, которые когда-либо проживали в нем. Узнать об условиях их проживания и желательно знать о роде деятельности проживавших жильцов. По возможности узнать об умерших лицах в этом доме.

2. Все ли документы готовы к сделке?

Для того, чтобы не быть обманутым в процессе сделки, следует тщательно изучить документы, предъявляемые продавцом и убедиться в их подлинности. Особенно это касается паспорта. Также необходимо обратить внимание на правоустанавливающие документы на дом и участок, данные из налоговой службы и т.д.

При заключении договора купли-продажи на дом и участок от продавца необходимы следующие документы:

• паспорт;
• правоустанавливающие документы на имущество (договоры, постановления);
• правоподтверждаюшие документы на имущество (свидетельство о регистрации прав);
• документы с описанием имущества (план дома);
• справки об отсутствии арестов и задолженностей по оплате налогов;
• справки о принадлежности имущества;
• справки об ограничениях и обременениях в использовании имущества и т.д.

3. Есть ли у собственника проблемы с правоохранительными органами?

В процессе сделки необходимо выяснить, нет ли у продавца коттеджа проблем с правоохранительными органами. Это следует также выяснить и у лиц, проживающих с ним совместно. Ведь никто не застрахован от мошенничества, а на сегодняшний день такого рода ситуации встречаются довольно часто и нужно быть особо осторожными.

Еще очень важно выяснить: не состоит ли продавец дома на учете в психоневрологическом диспансере.

4. Узнать не угрожает ли дому снос?

Прежде, чем заключить договор купли-продажи, нужно перепроверить дом на возможность его сноса, реконструкции в будущем. Узаконены ли все перепланировки? Следует убедиться в том, что при переезде, вашему новому дому ничто не будет угрожать.

5. Есть ли все необходимые коммуникации в доме?

В обязательном порядке следует осмотреть коттедж и удостовериться в наличии всех коммуникаций: газа, электричества, отопления, санузла, проверить их целостность.

АКЦИИ ДЕКАБРЯ 2022

Вопросы, которые следует задать Продавцу для получения нужной информации

Итак, вы нашли в рекламе понравившийся вариант дома с участком. Рассмотрим, как правильно задавать вопросы, чтобы как можно больше получить необходимой информации об интересующем объекте недвижимости. Вы можете это делать даже по телефону, главное — задавать продавцу их как можно деликатнее.

1. Где находится дом?

Первым делом это месторасположение коттеджа. Желательно разузнать какой это конкретно район, улица, площадь, количество этажей и комнат.

Спросите, есть ли к предлагаемому коттеджу дополнительные пристройки, например: сауна, беседки, бассейн и т.д. Постарайтесь узнать, как можно больше информации о районе и самом доме.

2. В каком состоянии?

Касательно состояния дома вы можете задать, например, такие вопросы:

• Исправны ли все инженерные коммуникации в доме?
• На каком расстоянии от коттеджа находится супермаркет, медицинский пункт, школа и т.д.?
• Какова история дома? Когда он был построен, как часто использовался, сколько человек в нем проживало и проживает сейчас?

Затем узнайте, нужен ли ремонт в доме. Спросите конкретно о каждой детали, чтобы вам знать о масштабе будущих ремонтных работ. Если уже проводился ремонт, то разузнайте, в каких именно участках дома, была ли работа доделана и как давно она проводилась.

Поинтересуйтесь, как давно менялась электропроводка и водопроводные трубы. В обязательном порядке узнайте о работоспособности санузлов. А, при встрече на показе, обязательно осмотрите все визуально, в первую очередь, на предмет трещин, протечек, пятен и других характерных признаков некачественного строительства.

3. Причина продажи?

После того, как вы разузнали всю информацию о доме и местности, узнайте причину, по которой хозяин вынужден продать его. Это играет большую роль в будущих переговорах.

Постарайтесь, как можно аккуратней узнать о конкретной причине продажи, будь это нужда в деньгах для дорогостоящего лечения или переезд в другой город или страну. Самое главное, чтобы причина была действительно веской и правдоподобной, и не вызывала у вас сомнений еще до проведения самостоятельного осмотра коттеджа.

4. По какой цене он готов продать?

Далеко не все продавцы готовы обсуждать финансовые аспекты по телефону. Поэтому чаще всего такие вопросы задаются уже при встрече, после осмотра дома.

Но перед тем, как начать торговаться, вам следует задать продавцу несколько вопросов, которые позволят понять какие скрытые расходы могут «лечь на ваши плечи», в случае данной сделки.

Во-первых, уточните: если коттедж покупался в кредит, то полностью ли он покрыт, не осталось ли каких-либо задолженностей перед банками?

Во-вторых, узнайте о сумме земельного налога и ценах на коммунальные услуги, есть ли какие-либо долги перед налоговиками, коммунальщиками, управляющей компании СНТ или поселка.

В-третьих, постарайтесь узнать, не участвовал ли дом в судебном процессе, есть ли споры с соседями касательно границ участка.

Следом уже можно приступить к вопросу о стоимости недвижимости. Хозяин коттеджа должен уметь аргументировать обозначенную цену. Если же продавец смутно отвечает на вопросы о стоимости сделки, то это должно вызвать сомнения.

Завершающий этап – последняя цена на этот объект недвижимости. Спросите: возможен ли торг? Сравните цены предыдущих предложений с этим, насколько они отличаются.

Как правильно задавать вопросы продавцу дома?

Это конечно не полный перечень. Не бойтесь задавать интересующие вас вопросы, но не грубите, задавайте вопросы четко, внятно и грамотно, чтобы собеседник понимал вас. Постарайтесь, задавать вопросы последовательно и не прыгать с одной мысли на другую.

Прислушивайтесь к каждому слову продавца и обратите внимание на то, как он реагирует на ваши вопросы. Если после общения с продавцом, у вас сложилось хорошее впечатление о нем и этом доме, то можете приступать к следующим этапам — проверке документов и оформлению договора.

Как проверяются при покупке земельные участки?

Практика показывает, что с проверкой дома и продавца у покупателей возникает обычно меньше проблем и затруднений, нежели с участками. Это объясняется массой юридических нюансов и законов, которые нужно знать, чтобы не попасть впросак, покупая дом.

Разберем основные ситуации и ошибки, с которыми сталкиваются покупатели загородного жилья.

Ошибка 1. Приобретение земельного участка не той категории

Земельный участок, предназначенный для строительства жилого дома, должен относиться к категории земель населенных пунктов с разрешенной эксплуатацией под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенной эксплуатацией под дачное строительство. В противном случае построенный на таком участке дом будет считаться незаконной постройкой.

Что может ждать покупателя в этом случае? В ходе любой проверки на него может быть наложено административное наказание в виде штрафа, и даже изъятия участка и сноса построек.

Помимо этого, нужно проверить все необходимые документы у хозяина участка и удостовериться в том, что именно он является собственником, и он не обременен никакими судебными тяжбами. Важно особенно уточнить, не сдан ли дом в аренду, залог, не состоит ли в договоре о дарении и т.д.

На практике нередко возникают такие ситуации, когда дом построен на земле категории сельскохозяйственного назначения, не предназначенной для дачного строительства, при этом продавец клятвенно заверяет, что получит это разрешение. И перед вами встает трудная задача: верить продавцу или нет? Идти ли дальше в такую сделку — решать только вам. Внимательно выслушайте все приводимые им доводы, оцените степень вашего риска, ведь за неприятные последствия будете отвечать только вы.

Невольно напрашивается следующий вопрос: можно ли получить такое разрешение и как скоро? Такое разрешение можно получить, но крайне сложно. Тем более, что там существуют ограничения по площади занимаемого участка.

Ошибка 2. Не проведенные геологические исследования участка

К сожалению, довольно частая и банальная ошибка среди покупателей. Многие выбирают участок только «глазами»: живописное место, наличие водоема, вокруг лес, красивый склон и многое другое. При этом не оценивают участок с точки зрения пригодности земли: без изучения свойств грунта и грунтовых вод, проведения инженерно-геологических исследований, наличия охранных зон и т.д.

Если дом с участком продаются в живописном месте: возле леса, реки или озера, лучше смотреть на такие истории с разумным скепсисом. Спросите себя: вы бы продали такую недвижимость?

На практике нередко такие объекты продаются именно из-за проблем с землей: грунтовые воды располагаются поверхностно и затапливают здание, почвы двигаются и создают оползни и трещины в доме, в земле расположен какой-то трубопровод и многое другое. Конечно же, все это может разочаровать вас, но лучше обойти такой объект стороной, чем получить «головную боль» на долгие годы.

Ошибка 3. Отсутствие коммуникаций

Электричество, отопление, канализация, водопровод составляют важную составляющую нашего комфорта и уюта. Поэтому не стоит идти на поводу продавца, если он говорит, что «не успел провести», «все будет через год» и все в таком духе. Поверьте, если бы можно было подключить нужные коммуникации, он бы давно это сделал. А раз не сделал — значит это невозможно или стоит баснословных денег.

Подумайте, стоит ли покупать дом без газа, если на рынке тысячи объектов уже с газовым отоплением. Стоит ли обсуждать покупку недвижимости без канализации и водопровода, когда этими системами уже оснащены большинство коттеджей Подмосковья. Возможно лучше вернуться к поискам, и поискать другие варианты.

Ошибка 4. Риски, связанные с юридической ответственностью

Если продавец выполняет все переговоры опосредованно через агентов по недвижимости, то стоит, по меньшей мере, задуматься, почему это так происходит. Если вы уверены в надежности агента и продавца, то волноваться нет смысла.

После уточнения всех этих деталей, дальнейшим шагом является прохождение всех этапов сделки:

1. Подготовка всех документов;
2. Подписание договора о купле-продаже;
3. Проведение оплаты и взаиморасчетов (возможны через банк);
4. Регистрация договора купли-продажи;
5. Передача недвижимости новому хозяину.

Мы уже подробно писали об этапах сделки купли-продажи в предыдущих статьях, поэтому здесь на них останавливаться не будем. Если вам необходима помощь в сопровождении сделки покупки дома с участком, вы можете воспользоваться услугами нашего агентства недвижимости.

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Не нашли статью на интересующую вас тему?
Просто напишите пару слов в форме в верхней части экрана, наш поиск сам подберет подходящие статьи.

Проекты домов

Количество проектов 2022

• 124² Общая площадь
• 9 x 9м Площадь застройки

от 1 400 702 р.

Срок возведения индивидуально

• 108² Общая площадь
• 10 x 7м Площадь застройки

от 1 689 450 р.

Срок возведения индивидуально

• 130² Общая площадь

от 1 755 000 р.

Срок возведения индивидуально

• 221² Общая площадь
• 14 x 12м Площадь застройки

от 2 983 500 р.

Срок возведения 109 дней

• 223.71² Общая площадь

от 3 020 085 р.

Срок возведения индивидуально

• 114² Общая площадь
• 8 x 8м Площадь застройки

от 1 539 000 р.

Срок возведения 61 день

• 295² Общая площадь

от 3 982 500 р.

Срок возведения индивидуально

• 223² Общая площадь

от 3 010 500 р.

Срок возведения индивидуально

• 80² Общая площадь
• 10 x 8м Площадь застройки

от 1 728 100 р.

Срок возведения индивидуально

• 143² Общая площадь

от 1 930 500 р.

Срок возведения индивидуально

• 33² Общая площадь
• 6 x 6м Площадь застройки

от 398 300 р.

Срок возведения индивидуально

• 121² Общая площадь
• 10 x 9м Площадь застройки

от 1 633 500 р.

Срок возведения 64 дня

• 138² Общая площадь

от 1 863 000 р.

Срок возведения индивидуально

• 200² Общая площадь
• 9 x 13м Площадь застройки

от 2 523 750 р.

Срок возведения индивидуально

• 277² Общая площадь

от 3 739 500 р.

Срок возведения индивидуально

• 241.82² Общая площадь

от 3 264 570 р.

Срок возведения индивидуально

• 265² Общая площадь

от 3 577 500 р.

Срок возведения индивидуально

• 142.1² Общая площадь

от 1 918 350 р.

Срок возведения индивидуально

• 98.3² Общая площадь
• 8 x 8м Площадь застройки

от 2 646 000 р.

Срок возведения индивидуально

• 274² Общая площадь

от 3 699 000 р.

Срок возведения индивидуально

В статье пойдет речь о том, какие документы нужно проверить при покупке дома с земельным участком, что становится причиной возникновения спорных моментов, приводящих к судебным тяжбам и к утрате собственности. Прочитав предложенный материал, каждый сможет выполнить проверку наличия существующих обременений, способных спровоцировать потерю крупных сбережений.

Покупка земельного участка – дело ответственноеИсточник christopherbjohnson.com

Видео рассказывает о том, как оформить выписку из ЕГРН в онлайн режиме:

База ЕГРН обновляется в режиме реального времени, чтобы обезопасить сделку купли-продажи, специалисты рекомендуют заказывать выписку непосредственно перед оформлением договора.

Основные моменты

Как бы ни старался расположить к себе продавец, важно включать всегда голову и не брать во внимание положительные рекомендации знакомых, родственников, сослуживцев.

Образец свидетельства о государственной регистрации права на собственностьИсточник cityvisionawards.ru

Желая приобрести загородный надел, важно детально изучать список документов:

• Свидетельство, подтверждающее право собственности на дом, если таковой возведен на продающемся земельном наделе. Оно может быть представлено в виде акта, составленного комиссией при приемке жилья (нем должно быть зафиксировано, что объект полностью завершен и готов к проживанию, что его построил именно тот, кто продает жилье). Право собственности продавца способно возникнуть и по другим поводам. Например, после заключения сделки купли-продажи, или после дарения, мены. Тогда собственник должен предоставить потенциальному покупателю свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию права.
• Технический паспорт владения участком. Это папка, внутри которой есть план домовладения с подробным описанием всех обозначений на нем, с перечислением имеющихся объектов, их назначения, с описанием технического состояния каждого строения. В паспорте обязательно указывается ценовая составляющая всех сооружений. Он выдается БТИ, расположенного там, где находится покупаемый земельный участок.
• Технический паспорт каждого строения, находящегося в зоне собственности с подробным поэтажным планом.

Правильно оформленная выписка из домовой книгиИсточник prozhivem.com

• Выписка из домой книги. Она прилагается, тогда, когда на участке приобретаемой земли возводиться жилье, пригодное для постоянного проживания. В ней указывается количество лиц, проживающих в доме. Даже если в этом списке нет самого продавца, и он не зарегистрирован в домовой книге, выписка покажет, не обременено ли жилье.
• Документы правоустанавливающего характера. Они подтверждают право собственности на данный конкретный участок земли. К ним относится свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, документы, полученные в процессе приватизации участка земли (постановление главы администрации района о предоставлении участка земли в собственность, свидетельство о собственности на конкретный земельный надел).
• Кадастровый план участка земли. Он выдается районными отделами Роснедвижимости. В нем указаны границы владения, сведения о статусе земель, нормативная стоимость, площадь участка, вся информация о правообладателях.

Кадастровый план участка землиИсточник kadastr24.nethouse.ru

Каждое риелторское агентство, которое печется о своей репутации, держит в штате юриста, который знает, что проверить при покупке дома с участком, как установить наличие существующих обременений. Поэтому сотрудничество с такими организациями позволит обезопасить себя и сохранить собственные сбережения.

Возможно ли самостоятельно проверить участок на обременение

Понимание того, что нужно знать при покупке дома с земельным участком в России, позволяет грамотно подходить к решению стать хозяином собственного домовладения. Самостоятельно выявить наличие лимита на проведение каких-либо финансовых операций с описываемым видом недвижимости несложно, если знать, где искать нужную информацию. Ранее это сделать можно было только в Росреестре, однако, сегодня, в век компьютерных технологий, несложно составить, послать запрос и получить выписку из кадастрового паспорта интересующей недвижимости на официальном сайте государственных услуг или на страничке специализированных приложений, не выходя из дома.

Что нужно знать потенциальному покупателю? Полезно еще до сделки выяснить, не наложен ли на земельный участок сервитут, не находится ли он под арестом, не сдан ли он под залог в банк, в котором продавец оплачивает ипотеку.

Образец запроса в ЕГРН о предоставлении сведений о собственнике землиИсточник lesami.gisoly.ru.net

Сервитут – это вид домовладения, при котором собственник пользуется чужим земельным участком. Он не имеет право его продавать, но может на земле прокладывать коммуникации, проводить водопровод, электричество, канализацию. У такого владельца может быть право проезда через чужой участок или использования его для проведения мелиорации своего надела. Продавать, имея статус сервитута, он не может.

Долгосрочная аренда – еще один вид обременения. Многие владельцы, спешащие продать свой земельный надел, связаны договорными обязательствами. Договоры долгосрочной аренды не являются препятствием для продажи земли, и для ее наследования, зная об этом, недобросовестные собственники могут умолчать об имеющемся обременении, и заключить сделку с невнимательным покупателем. Тогда бремя ответственности полностью ложится на плечи нового хозяина. Обратите внимание! Тот, кто попадает в такую ситуацию, должен внимательно изучить договор аренды и попытаться договориться с арендатором при помощи найма квалифицированного юриста.

Договор аренды с описанием прав и обязанностей арендатора и арендодателяИсточник blogotey.ru

Концессия – еще один вид обременения. Он предполагает наличие определенных ограничений по использованию здания, построенного на территории загородного земельного надела. Если существует договор концессии, нельзя будет потом в дальнейшем по своему усмотрению распоряжаться своим домовладением, переводить жилой фонд в нежилой, например, или делать обратное.

Доверительное управление – передача имущества одного лица на договорных условиях другому лицу на неопределенный срок. Лицо, которое оформляет на себя доверительное управление, не имеет право продавать землю и все, что на ней построено, он способен только управлять недвижимостью и собственностью, делая это в интересах своего доверителя.

Арест имущества и земли в большинстве случаев связан с наличием долговых обязательств. Его наложение производится в строгом соответствии с исполнительным листом, выданным судебной инстанцией. Имея подобное обременение, собственник не имеет права продавать участок, сдавать его в аренду, отчуждать имущество. Любое заключение таких сделок считается противозаконным.

Арест имущества – самый распространенный вид обремененияИсточник vologda-portal.ru

Существуют и другие виды обременений. Большая их часть связана с охраной конкретных объектов культуры. Все виды ограничений обязательно фиксируются в Росреестре. Запросить сведения можно, обратившись в ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости). Без такой процедуры сделку купли-продажи земельного участка с домом трудно будет назвать безопасной. Оформить и послать запрос способно не только юридическое лицо, но и рядовой гражданин России.

Для того чтобы осуществить желаемое, он может сделать запрос в электронном виде через официальный портал государственных услуг, отправить его через систему многофункциональных центров или отослать напрямую в территориальное учреждение Росреестра. В запросе необходимо указать кадастровый номер участка и точный адрес его расположения. Ответ заявитель получает в письменном виде. Если есть какие-либо обременения, в выписке будет содержаться перечень всей основной информации по запрашиваемому участку.

Заключение – коротко о главном

Зная о том, какие документы проверять перед покупкой земельного участка, можно обезопасить себя и сохранить свои собственные сбережения. Мошенники охотно пользуются неграмотностью потенциальных покупателей и часто продают наделы с обременением. Они ограничивают права нового собственника и не позволяют ему распоряжаться купленным участком по своему рассмотрению. Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо для проверки документов нанимать опытного юриста или подыскивать подходящую недвижимость при помощи риелторского агентства с безупречной репутацией на рынке. Сэкономить на их услугах может тот, кто повышает свою правовую грамотность и заранее изучает вопрос о том, какие документы нужно проверить перед покупкой загородной земли.

Прочитать позже

Отправим материал на почту

Риски при сделке с частным лицом или организацией

При заключении сделки с юридическим или физическим лицом обязательно необходимо воспользоваться услугами юриста.

Нельзя подписывать контракт без предварительного прочтения, ведь рисков здесь намного больше.

Юрист поможет разобраться со сложными определениями и непонятными пунктами договора.

Нюансы в документах

Хотя выписку из ЕГРН обязан предоставить продавец, покупателю также стоит ее заказать, чтобы убедиться в достоверности сведений. Особое внимание стоит уделить договору.

Он должен быть лаконичным, без завуалированных пунктов и мелкого шрифта. Заключать сделку можно только с собственником. Земля должна быть приватизирована.

Тонкости оформления сделки

Договор купли-продажи можно оспорить, если продавец не получил все необходимые разрешения:

• от супруга, даже если на него не зарегистрировано право собственности, но земля была приобретена после заключения брака;
• от органов опеки, если владельцами являются несовершеннолетние, а сделку заключает опекун;
• от совладельцев, если у участка несколько собственников.

Обратите внимание! Наибольший риск несут сделки с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан. Их проблематично полностью лишить прав на недвижимость.

Прочие риски

Не стоит выбирать землю для покупки, ориентируясь только на цену.

Низкая стоимость и срочность сделки обычно означают, что есть дополнительные риски:

1. плохое качество грунта;
2. весенние затопления;
3. планируемое изъятие земель для нужд государства;
4. расположение вблизи зон общего пользования.

Пример. На участке плодородная почва, проведены все коммуникации, развита инфраструктура. Но надел прилегает к речке, поэтому высока вероятность затопления, к тому же собственник не имеет права препятствовать гражданам к доступу к реке, а значит, придется отказаться от установки забора.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

Приобретение по садовой книжке

Купить землю по садовой книжке нельзя, так как этот документ подтверждает членство в СНТ, но не право на конкретный участок.

Но такие сделки проводятся, ведь стоимость неприватизированной земли очень низкая, а сама процедура простая:

1. Продавец пишет заявление на отказ от членства в СНТ.
2. Покупатель составляет заявку на членство в СНТ (оба документа принимает директор товарищества).
3. Составляется формальный договор купли-продажи.

До передачи денег необходимо пообщаться с администрацией СНТ и узнать о наличии задолженностей по взносам, а также другую информацию о продавце. Однако такие сделки можно оспорить, поэтому лучше приобретать уже приватизированный участок.

Заключение

С отменой кадастрового паспорта купля-продажа стала более прозрачной. Покупатель может сам убедиться в правах продавца, если закажет выписку из ЕГРН. Также нужно лично осмотреть землю и пообщаться с соседями, чтобы не купить кота в мешке.

Рекомендуем другие статьи