Чем на самом деле отличается реконструкция от перепланировки

Приветствуем Вас, дорогой гость! В сегодняшней статьей мы мы обсудим тему Чем на самом деле отличается реконструкция от перепланировки. Если у Вас назрели вопросы, задавайте их, спрашивайте, постараемся помочь! Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

Чем на самом деле отличается реконструкция от перепланировки

Переустройство помещения – это работы, связанные с установкой, заменой или переносом инженерных коммуникаций, санитарно-технического, электро- и прочего оборудования. Все производимые при этом изменения непременно должны вноситься в техпаспорт объекта недвижимости.

Итак, основное отличие переустройства помещения от его перепланировки заключается в том, что первое подразумевает внесение значительных изменений в устройство оборудования различного назначения (технического, инженерного и электрического), тогда как второе понятие предполагает изменение планировки, то есть демонтаж и установку новых стен, объединение нескольких помещений в единое пространство и иные аналогичные процессы.

Под реконструкцией понимают изменение существующих технических характеристик объекта недвижимости и присущих ему параметров. Сюда можно отнести работы, связанные с изменением количества этажей, оборудованием настроек и пристроек, добавлением или заменой инженерных коммуникаций, которые обслуживают дом или квартиру. В процессе реконструкции собственники имеют право восстанавливать и ремонтировать конструкции несущего назначения, но не менять их.

У собственников недвижимости, как жилой, так и коммерческой, довольно часто возникает желание либо практическая необходимость во внесении тех или иных изменений во внешний облик данных объектов и их внутреннюю структуру. В зависимости от степени и характера данных изменений, работы по их осуществлению требуют различного подхода.

Так, если речь идет об обычном текущем ремонте, установке встроенной мебели, замене инженерного оборудования на новое, но имеющее аналогичные параметры и техническое устройство, то хозяева могут реализовывать подобные изменения без каких-либо ограничений.

Совсем другое дело, если намечаются серьезные изменения, касающиеся планировки объекта недвижимости, его технических характеристик. Такие работы требуют тщательной подготовки и получения соответствующих разрешительных бумаг у ответственных органов. Наиболее распространенными видами подобного рода работ являются реконструкция и перепланировка.

Чем на деле отличается реконструкция от перепланировки

Нежилой участок

Для того, чтобы понять, чем отличается реконструкция от перепланировки нежилых помещений, необходимо точно знать, что собой представляет перепланировка.

Согласно официальному определению, которое дает законодательство, перепланировка – это выполнение в в помещении определенных работ, которые нацелены на изменение их размеров и конфигурации, установленных инженерных коммуникаций, а также их функционального назначения. Иными словами, перепланировкой можно считать любой вид вмешательства и переформатирование первоначального плана помещения.

Главным отличием перепланировки помещений нежилого типа от их реконструкции является тот факт, что в процессе перепланировки не ведутся работы по изменению фасада здания, которые в большинстве случаев осуществляются при реконструкции

Итак, реконструкция чаще всего связана со следующими видами работ:

  • изменением формы проемов окон и дверей, а также удалением их в одних местах и созданием в других;
  • обустройством и изменением входов, а также тамбуров входов;
  • созданием новых лоджий и балконов, застеклением уже существующих;
  • устранением старых и закреплением новых столярных элементов на фасаде.

Подобного рода работы могут проводиться как в комплексе, так и по отдельности, способствуя частичному изменению фасада здания и конструкций несущего типа.

Перепланировку сталинки лучше всего поручить проектной организации, имеющей соответствующую лицензию, что является гарантией того, что проект не вернется из Жилищной инспекции на доработку.

Детально о порядке согласования перепланировки читайте в статье по этой ссылке.

Нежилое помещение может быть перепланировано по инициативе собственника либо того, кто данным объектом недвижимости пользуется.

Для начала процесса перепланировки заказчик должен располагать определенным пакетом документов, состоящим из:

  • подтверждения наличия права на использование данного объекта;
  • проектных документов;
  • разрешения на проведение перепланировки конкретного объекта недвижимости.

Скачать образец заявления на перепланировку квартиры

Жилое помещение

Порядок и основания для осуществления перепланировки помещений жилого типа определяются и регулируются соответствующими нормами ЖК РФ, содержащимися в 4-й главе этого кодекса.

Согласно 25-й статьи ЖК, под переустройством жилого помещения подразумевают работы по установке, смене либо изменению месторасположения инженерных коммуникаций, электрооборудования, элементов санитарно-сантехнической системы. Все это непременно должно сопровождаться внесением правок в техпаспорт, который имеет конкретная квартира.

Перепланировка помещений жилого типа может производиться исключительно после получения согласия на это от компетентной инстанции (этим занимаются органы местного самоуправления). Согласование в конечном счете сводится к принятию органом местного самоуправления решения о том, что перепланировка данного жилого помещения разрешена. После того, как перепланировка завершена, она должна быть подтверждена выдачей акта от приемочной комиссии.

Помещение жилого типа, которое было самовольно перестроено или перепланировано, может остаться в том виде, который оно приобрело в результате несанкционированных работ, если соответствующее решение будет вынесено судом. При этом недопустимо, чтобы каким-либо образом нарушались или ущемлялись интересы других граждан, равно как и наличие угрозы жизнью и здоровью окружающих.

Скачать образец заполнения согласия на перепланировку

Если запись, подтверждающая право на распоряжение жилым имуществом, была внесена в ЕГРП до того, как производились работы по перепланировке, и если такие изменения не имеют отношения к разделению, объединению либо выделению объектов, то после поступления от правообладателя соответствующего заявления делается запись о реализованных изменениях, которые не влекут ликвидацию или переход права.

Реконструкция, согласно определению Градостроительного кодекса, заключается в изменении параметров строений капитального типа, отдельных их частей и качества обеспечения инженерно-техническими коммуникациями.

В Градостроительном кодексе содержатся и другие положения, позволяющие понять, чем отличается реконструкция от перепланировки. В частности, указывается, что при реконструкции необходимо располагать специальным разрешением, которое представляет собой документ, свидетельствующий о том, что проектная документация находится в соответствии с градостроительным планом конкретного участка земли, а застройщик имеет право строить, производить капитальный ремонт и реконструкцию объектов капитального строительства.

Тот же кодекс говорит, что разрешение, дающее право вводить объект в эксплуатацию, — это документ, подтверждающий завершение работ по строительству, капитальному ремонту либо реконструкции в полном объеме согласно имеющемуся разрешению на строительство.

Разрешить вводить в эксплуатацию объект после окончания подобных работ могут только в том случае, если они были выполнены в соответствии с градостроительным планом земельного участка и проектным документам.

Регулирование отношений по реконструкции, связанной с затрагиванием конструктивных элементов и влияющих на различные характеристики надежности и безопасности объектов, происходит согласно законодательству о градостроительной деятельности

Строительство, равно как и проведение работ по реконструкции объектов недвижимости на земельных участках, которые не были отведены для этого в предусмотренном законодательстве порядке, либо проведение реконструкции без получения необходимых разрешений от компетентных органов, с нарушением строительных и иных норм, является недопустимым. В противном случае подобные объекты недвижимости автоматически приравниваются к самостроям.

Лицо, которое выполнило самовольную постройку или реконструкцию объекта недвижимости, может получить на него права исключительно по решению суда.

При внесении реконструированного объекта в ЕГРП тот раздел базы, в котором недвижимость находилась до осуществления работ по реконструкции, закрывается. При этом производится открытие нового раздела с регистрацией нового права собственности на регистрируемый объект.

Как узаконить

Перепланировка квартиры или частного дома, которая была сделана без предварительного согласования, может быть узаконена через суд.

Для того чтобы сделать законной через суд самовольную постройку надо иметь разрешение от местных органов власти на ввод объекта в эксплуатацию.

В Градостроительном кодексе указано, что для проведения реконструкции необходимо получение разрешений, в противном случае произведенные работы приравниваются к самостроям.

Собственник, который сделал реконструкцию или самовольно построил объект, может получить на него права, только если суд в отношении этого вопроса примет положительное решение.

Для того чтобы оформить право собственности на самовольную постройку, а также реконструкцию, перепланировку, либо переустройство надо:

  1. чтобы участок, где возведено строение был частной собственностью;
  2. получить разрешения уполномоченных органов.

Разрешения необходимы только для постройки или реконструкции.

При этом перечень уполномоченных органов, чье согласование необходимо может быть разным. Какие документы нужно будет предоставить, зависит от особенностей местного (а также регионального) законодательства.

Например, возможно, понадобится:

  • разрешение от пожарной охраны и СЭС;
  • заключение эксперта по строительству;
  • согласование со службой электросетей и газовой, водоканала;
  • проект.

Администрация, перед тем, как отказать в признании права собственности на самовольную постройку (либо отказать в сохранении помещения в реконструированной форме), вправе потребовать другую документацию.

Без приложенных документов она просто не примет заявление о признании права собственности на незаконную постройку или о сохранении жилища в перепланированной (реконструированной, переустроенной) форме.

В чем разница между перепланировкой и реконструкцией

Перепланировка и реконструкция имеют следующие отличия:

При реконструкции В результате перепланировки
Восстанавливаются несущие конструкции с целью достижения их изначальных характеристик, но перенос или изменение параметров не производится Подобные изменения возможны
Может коснуться фундамента здания Работы не затрагивают фундамент
Предполагает изменение площади помещений посредством пристроек, могут добавляться комнаты Все изменения производятся в границах уже имеющейся площади
Часто полностью заменяются коммуникации с использованием современных материалов (например, полипропиленовые трубы) Подразумевает замену инженерных сетей в редких случаях, например, чтобы они соответствовали новой конфигурации помещений
Наружная отделка может существенно меняться. Например, при отделке шлакового дома варианты фасада могут быть самыми разными Работы никак не касаются фасада здания (кроме окон)
Все остается на своих местах и соответствует первоначальному проекту, новый техпаспорт делать не надо. Для всех видов работ по реконструкции нужен проект, а чтобы объединить лоджии или балконы потребуется ещё и разрешение Москомархитектуры Меняется техпаспорт недвижимости, так как внутреннее расположение комнат и их размеры уже не соответствуют документации

Главное отличие состоит в том, что:

  • при перепланировке фасад здания не меняется;
  • при реконструкции может быть увеличена площадь помещения, что происходит за счет расширения внешних границ и изменения параметров, могут затрагиваться несущие конструкции здания.

Жилого помещения

Основания и порядок выполнения работ в жилых помещениях регламентируются гл. 4 ЖК РФ.

В соответствии с законодательством перепланировка может производиться только после согласования с уполномоченными органами.

После окончания работ изменения подтверждаются актом приемочной комиссии.

Нежилого

На нежилые помещения понятие самовольная перепланировка не распространяется, по этой причине все производимые в них изменения будут считаться реконструкцией.

Особенность реконструкции нежилых помещений заключается в изменении общей площади (чаще всего в сторону ее увеличения). А также в затрагивании несущих конструкций при выполнении строительно-ремонтных работ.

Переустройство регулируется ст. 25 ЖК РФ, где перечислены работы, относящиеся к этому понятию:

  • монтаж и замена электрического или санитарно-технического оборудования;
  • перенос, монтаж, ремонт инженерных сетей.

Вопросы и ответы

Чаще всего у владельцев недвижимости возникаю вопросы, каким образом оформить право собственности на уже сделанную пристройку.

А также, какие работы разрешается проводить, что делать запрещено и как согласовать перепланировку через суд.

Если сделана пристройка к жилому дому

Пристройка расценивается как реконструкция всего здания, даже если его внешний вид никак не изменился.

Пристрой к дому, согласно законодательству, не может быть самостоятельным объектом недвижимости. Новым объектом собственности служит дом вместе со сделанной к нему пристройкой и будет поделен на правах долевой собственности между всеми владельцами (если их несколько).

Что разрешено делать

Разрешение администрации потребуется только на возведение жилого дома.

Без разрешения можно построить нежилые объекты недвижимости (сарай, баня, гараж).

Фасад многоквартирного дома является общим имуществом.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ и ст. 44 ЖК РФ распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, производится только с согласия всех владельцев.

Поэтому реконструкция общего имущества в многоквартирном доме должна выполняться на основании решения, принятого на общем собрании собственников.

Разрешается:

  1. демонтировать подоконную часть с последующим обустройством дверей, без выноса радиаторов общедомовой системы отопления на балкон;
  2. сделать в квартире сауну с дополнительной вентиляцией, гидро— и пароизоляцией. При этом объем парильной не должен быть больше 24 кубических метров. Сауна монтируется в виде цельной кабинки и обязательно должна иметь сертификат качества производителя;
  3. на последнем этаже можно сделать камин (дымоход и топка должны быть выпущены на заводе);
  4. если в квартире имеется один санузел, то выход во второй можно сделать из спальни.

Не надо согласовывать демонтаж встроенной мебели, косметический ремонт в комнатах и замену инженерного оборудования аналогичным по техническому устройству.

Что запрещено

Существуют работы, проводить которые категорически запрещено на законодательном уровне:

  • располагать жилые помещения под санузлом или кухней соседей сверху;
  • делать санузел и кухню над жилыми комнатами соседей снизу;
  • замуровывать трубы отопления, канализации и водоснабжения в стенах;
  • обустраивать теплые полы за счет общедомовой системы отопления и водоснабжения, а также на балконах или лоджиях;
  • прокладывать шланги и трубы кондиционера снаружи и устраивать с этой целью каналы в железобетонных стенах;
  • ставить краны на стояки отопительной системы, а также водоснабжения;
  • подсоединять тамбуры, предназначенные для общего использования к площади своего жилища;
  • выносить батареи общедомовой системы отопления на лоджию (балкон);
  • объединять комнату с балконом (лоджией) без последующего монтажа дверей;
  • изменять внешний вид рам на окнах (например, их цвет);
  • обустраивать кухню без окна;
  • объединять кухню, в которой стоит газовая плита с жилой комнатой либо коридором;
  • делать вход из кухни или жилого помещения в туалет;
  • делать жилые помещения без окон;
  • площадь жилой комнаты должна быть больше 9 м2;
  • ширина жилого помещения не может быть меньше 2,25 м;
  • санузел не должен быть проходным;
  • обустраивать санузел или кухню на балконе (лоджии) или в тамбуре;
  • делать балкон (лоджию) на подъездном козырьке;
  • входная дверь, если она открывается наружу, не должна служить препятствием для соседей при выходе из их квартиры.

Нельзя в домах, возведенных по проекту МНИИТЭП после 2021 года задевать ограждающие конструкции и несущие элементы.

Как согласовать через суд

Чтобы сделать законной перепланировку через суд, необходимо вместе с исковым заявлением предоставить документы:

  • свидетельство права собственности на недвижимость (копия и оригинал);
  • старый и новый техпаспорта (заказываются в БТИ);
  • планы квартир, расположенных этажом выше и ниже (можно взять в БТИ);
  • доверенность, заверенная у нотариуса на ведение дела на имя адвоката (если собственников несколько, то и доверенности должны быть от каждого из них).

Главные критерии, при которых можно сохранить жилище в переустроенном виде является отсутствие нарушений интересов и прав граждан, а также угрозы для их здоровья и жизни.

Чтобы подтвердить безопасность выполненных работ и их соответствие существующим нормам и правилам, необходима судебная строительно-техническая экспертиза.

Для ее проведения нужно подать в суд письменное ходатайство с перечислением вопросов для эксперта.

Как узаконить проект перепланировки нежилого помещения? Узнайте тут.

Какой существует порядок получения разрешения на перепланировку квартиры? Читайте далее.

Зная, какие отличия имеют перепланировка и реконструкция, собственник может определить, какую из этих правовых форм выбрать, если возникнет желание изменить потребительские свойства жилища.

Это позволит избежать неприятных сюрпризов в виде административной ответственности и финансовых потерь (штрафы, предписание вернуть жилище в исходное состояние за свой счет).

Видео: «Как узаконить перепланировку «

Понятия

Реконструкция — это изменение технических свойств и параметров сооружения, но не изменяющее при этом планировку.

Это капитальный ремонт фасада или, например, остекление лоджий или балконов, обустройство оконных и дверных проемов, восстановление внешнего облика здания.

Реконструкция подразумевает проведение следующих работ:

  • может меняться этажность здания (например, устройство антресоли);
  • на фасаде убираются старые элементы или закрепляются новые;
  • восстанавливаются несущие конструкции;
  • могут делаться пристройки;
  • меняется или восстанавливается отделка фасада здания;
  • обустраиваются тамбуры входов и новые входы;
  • делается новый балкон или лоджия, уже имеющиеся застекляются;
  • производится замена инженерных сетей (в некоторых случаях меняется их расположение).

Все вышеперечисленные работы могут выполняться в комплексе или по отдельности, при этом несущие конструкции и фасад меняются частично.

Перепланировка подразумевает изменение конфигурации и размеров помещений, их функциональности, но работы по усовершенствованию фасада не ведутся (исключение составляют оконные проемы).

Основная цель перепланировки — улучшение качества помещения для более комфортной эксплуатации его в дальнейшем.

Работы, которые относятся к перепланировке:

  • устройство новых стен, снос старых или изменение их местоположения;
  • демонтаж или создание перегородок;
  • изменение расположения или конфигурации дверных и оконных проемов.

Реконструкция — более широкое понятие, нежели перепланировка и под ней подразумевается гораздо больший объем работ.

Перепланировка представляет собой одно из направлений реконструкции.

Ответственность за незаконные действия

Основное требование при проведении перепланировки — это безопасность жилого помещения и здания с технической точки зрения.

За самовольно проведенные работы предусматривается административная и уголовная ответственность.

  • Результатом сделанной незаконно (самовольно) перепланировки для собственника может стать штраф (2—2,5 тыс. рублей) и предписание Жилищной инспекции вернуть жилищу первоначальный вид.
  • В сложных случаях, когда ремонтно-строительные работы повлекли угрозу для здоровья и жизни окружающих для владельца предусмотрена уголовная ответственность.
  • Иногда возможна даже потеря права собственности на недвижимость.

Видео: «Риски самовольной перепланировки»

Виды переустройства

Понятие переустройство включает в себя внесение существенных изменений в систему электрооборудования, а также инженерного и технического.

Перепланировка предполагает демонтаж стен (например, если необходимо объединение двух квартир в одну), устройство новых перегородок и другие подобные работы.

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ существует несколько разновидностей переустройства:

  • замена коммуникаций;
  • обустройство кухни, санузла (туалета и ванной)
  • замена электрическим оборудованием газовых плит;
  • изменение местоположения отопительных приборов, газовой и сантехнической системы;
  • замена устаревшего (при эксплуатации которого наблюдается увеличенное потребление водо- и энергоресурсов) либо установка дополнительного инженерного оборудования.

Под переустройством может подразумеваться ликвидация подводящих коммуникаций или инженерного оборудования.

Подобные работы могут выполняться, только если все стояки, по которым поступает вода и отводятся стоки остаются.

В чем разница между перепланировкой и реконструкцией

Переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которое требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство (перепланировка) проводятся в соответствии с законодательством и по согласованию с органом местного самоуправления.

Реконструкция объекта капстроительства – это изменение его параметров, в том числе его частей; надстройка, пристройка, расширение объекта, замена или восстановление несущих конструкций. Реконструкция осуществляется на основании разрешения на строительство.

Чем на самом деле отличается реконструкция от перепланировки

Итак, основное отличие переустройства помещения от его перепланировки заключается в том, что первое подразумевает внесение значительных изменений в устройство оборудования различного назначения (технического, инженерного и электрического), тогда как второе понятие предполагает изменение планировки, то есть демонтаж и установку новых стен, объединение нескольких помещений в единое пространство и иные аналогичные процессы.

В понятие переустройства также включают удаление инженерного оборудования или подводящих коммуникаций. Делаться это может лишь при условии, что имеющиеся стояки, по которым идет холодная и горячая вода, а также отводятся канализационные стоки, остаются, а не демонтируются.

Оформление и согласование перепланировки

Переустройство жилого помещения состоит из: установки, замены или же изменения местоположения инженерных сетей, а также различного оборудования, требующего изменений в техническом паспорте. В соответствии со статьей 25 ЖК РФ, на основании проекта, разрешены следующие виды переустройства:

Различие между эскизом и проектом в том, что эскиз можно отобразить прямо на плане документа, о физическом состоянии помещения. В случае если работа по перепланировке выполняется по проекту, то она требует согласования, а для составления проекта необходимо воспользоваться услугами специалистов в лицензированном бюро.

Отличие между реконструкцией и перепланировкой нежилых помещений

по кодексу:
реконструкция — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения;

Здравствуйте!
Давно читаю форум, где узнал много полезного для себя, но поднял настоящую тему, так как сам столкнулся с аналогичным вопросом, который по существу поставил меня в тупик. Если есть специалисты, разбирающиеся в нормативных тонкостях определения «капитальный ремонт» и «реконструкция», прошу дать совет: что и в соответствии каких законодательных актов и нормативных документов является «Капитальный ремонт», и что «Реконструкция». Ведь в соответствии с определением зависит и объем согласований, и прохождение в УГЭ.
Так вот:
1. Здание 4эт., нежилое (расселение) и является собственностью СПб.
2. По Договору с КУГИ здание передано Заказчику в безвозмездное пользование вместе с участком.
3. Есть Акт передачи нежилого помещения.
4. В Договоре есть пункт о разрешении проведения кап. ремонта в определенные сроки.
5. Есть разрешительное письмо КГА на проектные работы по КП, в границах участка с благоустройством.
6. В настоящий момент разрабатывается РП на кап. ремонт и параллельно ведутся строительные работы.
7. В состав СМР по проекту «Капитального ремонта для размещения административного здания», входит в.т.ч. в соответствии с результатами обследования:
— усиление грунтов;
— усиление фундаментов;
— усиление всех ограждающих конструкций;
— замена всех перекрытий и кровли, а также 2-х ЛК;
— установка 2-х лифтов (630 и 1000кг.) без МП.

В чем отличие переустройства от перепланировки, реконструкции и переоборудования помещения

  1. согласие жильцов или собственников соседних квартир (опционально);
  2. разработка проекта и подготовка пакета документов;
  3. подача заявки и получение разрешения;
  4. проведение запланированных работ;
  5. оформление акта о завершении и регистрация изменений в реестре.

Возможно возведение перегородок или их перенос без повреждения или сноса несущих конструкций. Понятие включает в себя все действия, которые подразумеваются под переустройством и перепланировкой, но при этом меняется функция переделанной площади.

Реконструкция и перепланировка: в чем разница

Как правило, собственники нежилых объектов экономят время и деньги на получении разрешительных документов на реконструкцию. Они считают, что если недвижимость – это их собственность, то и согласовывать перестройку объекта не имеет особого смысла, да и мероприятие это достаточно затратное.

Довольно часто реконструкцию объекта путают с перепланировкой помещений, последнюю оформить гораздо проще. Несмотря на то что и реконструкция, и перепланировка связаны с изменением площади объекта, они все же имеют серьезные различия.

Перепланировка и переустройство

И переустройство, и Перепланировка квартиры требуют специального разрешения профильных органов муниципальной власти. Главное, на что обратят внимание административные органы при выдаче разрешения на перепланировку или переустройство, — безопасность для проживающих в квартире и в доме.

Переоборудование помещений — проведение мероприятий в отдельных помещениях здания (строения) при изменении его функционального назначения, без нарушения несущей способности капитальных конструкций и предусматривающих один из следующих видов работ (или их комплекс):

В Чем Разлечие Между Перепланировкой Реконструкцией И Переустройством

    1. если строительные работы привели к созданию нового объекта, то необходима регистрация возникновения права на основании акта приемки в эксплуатацию;
    2. если право на объект было зарегистрировано и произошло архитектурно-строительное изменение недвижимости (в том числе перепланировка, переоборудование помещений), в описание объекта в ЕГРП на основании нового технического плана ОТИ (БТИ) должны быть внесены изменения: указаны новые характеристики объекта, в том числе площадь, назначение. Правообладателю может быть выдано новое свидетельство о регистрации права;
    3. если право не было зарегистрировано до проведения строительных работ, проводится его регистрация в ЕГРП на основании имеющихся правоустанавливающих документов. В ЕГРП и свидетельстве о регистрации права указываются новые характеристики объекта по паспорту ОТИ (БТИ) независимо от их значения в правоустанавливающем документе.

    Перепланировка — изменение конфигурации жилого помещения, также требующее внесения изменений в технический паспорт. Согласованные в установленном порядке переустройство и перепланировка завершаются актом приемочной комиссии, который направляется в орган по учету объектов недвижимости (ст. 28 ЖК).
    Отметим, что основаниями для внесения изменений в данные технического учета (инвентаризации) также являются перевод жилого помещения в нежилое и связанные с этим переустройство, перепланировка, иные строительные работы. Орган местного самоуправления принимает решение о переводе жилого помещения в нежилое и направляет правообладателю уведомление (ч. 4, 5 ст. 23 ЖК) по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502*(161). В уведомлении должно быть указано, требуются ли для перевода работы по переустройству и перепланировке. Если в уведомлении не указана необходимость переустройства, то данный документ подтверждает окончание перевода в нежилое помещение (ч. 7 ст. 23 ЖК). Если в уведомлении указана необходимость работ по переоборудованию и перепланировке, то окончание перевода подтверждает акт приемочной комиссии, сформированной органом местного самоуправления (ч. 9 ст. 23 ЖК).
    В соответствии с абз
    . 5 п. 4 ст. 18, п. 10 ст. 33 Закона о регистрации прав уточненные данные об объекте недвижимости вносятся в ЕГРП без повторной регистрации на основании кадастрового паспорта с новыми данными об этом объекте. То есть для внесения в ЕГРП изменений о характеристиках объекта достаточно паспорта ОТИ (БТИ). В соответствии с законом представлять в регистрирующий орган разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции, капитального ремонта, акты приемочных комиссий о завершении переустройства и (или) перепланировки жилых помещений не требуется.
    Правилами ведения ЕГРП (п
    . 67) установлено, что в качестве изменений в ЕГРП вносятся сведения, которые не влекут за собой существенного изменения объекта недвижимого имущества, в частности, в случаях:

    Разница между реконструкцией и перепланировкой

    Самовольная реконструкция и перепланировка запрещается законом, однако процесс их проведения и согласования процедур – различный. Так, в процессе реконструкции обязательно сохраняются несущие элементы, а в процессе перепланировки они переносятся. Реконструкция предполагает не только замену и добавление инженерных систем, но и добавление новых помещений. В результате площадь здания увеличивается за счёт пристроек и надстроек.

    Реконструкция -– это изменение технических характеристик и параметров объекта недвижимости, который предполагает изменение этажности, организацию настроек и пристроек, добавление или замену инженерных систем. Несущие конструкции могут быть восстановлены или отремонтированы, но не заменены.

    Чем отличается реконструкция от перепланировки

    Качественно построенный загородный дом может без проблем простоять несколько веков. Однако это вовсе не означает, что все это время его можно вообще не трогать. Конструкционные элементы изнашиваются, меняются стилистические вкусы жильцов (как и сами жильцы), что приводит к необходимости время от времени проводить работы по обновлению дома.

    И реконструкция, и перепланировка нуждается в согласовательных процедурах. В случае самовольного осуществления обеих категорий работ, вы можете получить некоторые проблемы при последующих операциях с данным объектом недвижимости. В частности, его сложно будет продать.

    Что такое перепланировка и реконструкция, и в чем их отличия

    Многие задаются вопросом о том, является ли реконструкция капитальным ремонтом. Конечно, некоторым может показаться, что это одно и то же. Но между этими двумя понятиями есть большая разница. Глава 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации раскрывает понятия этих двух процессов.

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

    Перепланировка и реконструкция

    Реконструкция – это капитальные строительные работы. Они подразумевают серьёзные изменения параметров объекта, таких как увеличение этажности здания, пристройка дополнительной площади, корректировка высоты потолков, перестройка несущих конструкций. Ярким примером реконструкции является снос стены между комнатой и балконом. Такие изменения зачастую требуют согласования в государственных учреждениях.

    Очень часто собственники решают произвести в своих квартирах или домах переустройства, которые направлены на то, чтобы сделать проживание лучше и комфортнее. Изменения в жилых помещениях подразделяются на три типа: перепланировка, переустройство, реконструкция. Такие изменения нужно продумывать на этапе планирования ремонтных работ, для этого нужно понимать, в чём отличие между перепланировкой и переустройством, и что подразумевает реконструкция.

    Чем отличается реконструкция от перепланировки

    • при перепланировке фасад здания не меняется;
    • при реконструкции может быть увеличена площадь помещения, что происходит за счет расширения внешних границ и изменения параметров, могут затрагиваться несущие конструкции здания.

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

    Главные отличия между переустройством и перепланировкой

    Собственники квартир имеют право самостоятельно проводить различные ремонтные работы. Самые простые действия можно осуществлять без согласования с БТИ, для остальных приходится получать разрешение. И чаще всего все эти работы владельцы называют перепланировкой.

    • заявление (его форма утверждена ПП № 266);
    • гражданский паспорт;
    • правоустанавливающие бумаги;
    • согласие на проведение работ остальных совладельцев недвижимости;
    • технические документы (план, кадастровый паспорт);
    • проект.

    Большая разница: перепланировка, переустройство или реконструкция

    246 статья ГК РФ и 6 глава ЖК РФ напомнят, что распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только с согласия всех владельцев. Поэтому покрасить фасад дома в розовый получится только в мечтах или во сне. Общее имущество, как-никак.

    Перепланировка — это изменение конфигурации помещения. Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже переносить несущие конструкции или изменять их конфигурацию.

    Отличие реконструкции от переустройства и перепланировки

    Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже переносить несущие конструкции или изменять их конфигурацию. Например, если вы хотите объединить кухню с гостиной, прорубив дополнительный дверной проем в стене между ними, — это классическая перепланировка.

    1. изменение или восстановление фасадной отделки;
    2. трансформацию внешнего вида оконного и дверного проема, его удаление в одном месте и установку в другом;
    3. застекление балкона, лоджии, либо построение новых;
    4. оборудование и преобразование входного проема или тамбура;
    5. установку, замену фронтонов и прочих элементов, расположенных на фасаде объекта.

    Ремонт 

    Ремонт квартиры или дома подразумевает проведение внутренних или внешних строительных и отделочных работ без изменения конфигурации помещения и его инженерных систем. Вы можете изменить цвет и материал покрытия стен, пола и потолка. Заменить сантехнические изделия и электрические приборы. Поменять двери и окна на новые. 

    Ремонтом считаются работы, которые не вносят изменений в план квартиры. Например, вы можете сменить деревянные окна на пластиковые или поменять старую модель унитаза. Но поставить новый унитаз необходимо на то же самое место, где стоял старый. Перенос его на другое место — уже переустройство, а его проведение уже требует разрешений и согласований. 

    Как получить согласие на реконструкцию/перепланировку?

    Чтобы сделать реконструкцию или переустройство, ваши намерения сперва придется согласовать с органом местного самоуправления. Документов совсем немного, поэтому мороки с их сбором быть не должно. Итак, приготовьте следующие бумаги:

    1. Заявление по утвержденной форме

    2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение

    3. Готовый и оформленный в установленном порядке проект реконструкции или перепланировки

    4. Технический паспорт жилого помещения

    *5. Согласие в письменной форме всех членов семьи, которые занимают жилое помещение (если вы не собственник)

    *6. Специальное разрешение на реконструкцию или перепланировку (если жилое помещение или дом являются памятниками истории, архитектуры или культуры)

    Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня. И, наконец, согласие на перепланировку у вас в руках!

    Как узаконить самовольную реконструкцию/перепланировку?

    Что предпринять, если вы все-таки изменили планировку самовольно (настоятельно не рекомендуем это делать: велик риск навредить не только себе, но и окружающим)? По закону вы можете обратиться в суд и доказать, что снесенная стена или совмещенный санузел не нарушают права и интересы других граждан, а также не угрожают их жизни и здоровью. Если это соответствует действительности, велика вероятность, что Жилищная инспекция пойдет навстречу.

    Теперь, когда вы понимаете разницу между этими вещами, можно смело приступать к изменению жилища. Если меняете самостоятельно, работайте по принципу «семь раз отмерь — один раз отрежь». Дело серьезное.  Но обратиться к инженеру, дизайнеру или архитектору будет проще. Сэкономите время и нервы.

    Иногда мы отправляем письма
    с лучшими материалами журнала.

    Без воды и спама.

    ×

    Иногда мы отправляем письма
    с лучшими материалами журнала.

    Без воды и спама.

    ×

    Вопросы и ответы

    Ответы на самые популярные вопросы от наших клиентов

    Читать

    Вопросы и ответы

    Ответы на самые популярные вопросы от наших клиентов

    Читать

    Перепланировка

    Перепланировка — это изменение конфигурации помещения. Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже переносить несущие конструкции или изменять их конфигурацию.

     

    Так, если вы хотите объединить кухню с гостиной, прорубив дополнительный дверной проем в стене между ними, — это классическая перепланировка. Превращение открытой лоджии в теплое жилое помещение — тоже. 

    Перед тем, как проводить перепланировку, проект будущих изменений обязательно надо согласовать в органах местного самоуправления. О том, какие документы вам потребуются, как и где их согласовывать — читайте в специальном материале. 

    Переустройство 

    Переустройство — процесс, в результате которого вносятся изменения в инженерные сети дома или квартиры. Инженерными считаются газовые и электрические сети, система водоснабжения, канализации и вентиляции. 

    Например, перенос кухонной мойки из одного угла кухни в другой, с прокладкой дополнительных водопроводных и канализационных труб считается переустройством, прокладка дополнительного кабеля для установки еще одной розетки в комнате — тоже. Вроде бы несложная работа, которую часто делают во время косметического ремонта, но и это изменение электрической сети необходимо согласовать. 

    Согласовывать переустройство нужно у профильной службы (например, перенос газовой плиты — в районной газоснабжающей организации), а все изменения должны быть внесены в план квартиры и утверждены в БТИ.

    Чем отличается реконструкция от перепланировки 

    • При реконструкции можно менять конфигурацию помещения, добавляя какие-то площади (пристройки, этажи, дополнительные комнаты). Перепланировка же проводится в рамках исходной имеющейся площади, которая остается неизменной
    • Во время реконструкции можно работать и с фундаментом (если вы проводите реконструкцию частного дома), и с фасадом. Например, утеплить его или сделать вентилируемым. Перепланировка же касается работ только внутри помещения 
    • Реконструкция не затрагивает изменение несущих конструкций здания. Задача реконструкции — восстановить изношенные части здания, вернуть несущим элементам первоначальные проектные параметры. Например: когда-то в несущей стене прорубили дверной проем, сделали перепланировку. Позже этот дверной проем заложили кирпичом или залили бетоном так, что исходные свойства несущей стены были восстановлены. Это уже реконструкция
    • Реконструкция в большинстве случаев подразумевает полную или частичную замену инженерных сетей. Перепланировка может и не затрагивать эти коммуникации

    Если проще: допустим, вы желаете добавить второй этаж или жилую мансарду к своему одноэтажному коттеджу — это реконструкция. А если хотите из одной большой комнаты сделать две, соорудив перегородку — это перепланировка. А если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные электрические кабели во вторую комнату для розеток и люстры — переустройство.

    Реконструкция 

    Реконструкцией принято называть изменение технических характеристик и общих параметров объекта. Она предполагает изменение этажности дома, сооружение надстроек и пристроек, изменение инженерных систем. Несущие конструкции во время реконструкции можно восстанавливать и ремонтировать, но не заменять. 

    Реконструкция — более широкое понятие, чем перепланировка, хотя эти два термина часто путают. Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Естественно, для проведения реконструкции до ее начала нужно рассчитать и утвердить проект, а после — согласовать и утвердить во всех инстанциях внесенные изменения. 

    Нормативная база

    Жилищный кодекс РФ – один из основных документов, регламентирующих реконструкцию и переустройство. Особое внимание стоит обратить на 4 главу. Там всего 5 статей, в которых подробно описано, как подать заявление на перепланировку, почему могут отказать, и к чему приведет нарушение данных законов.

    Также обратите внимание на ФЗ РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009. В нем, как в Яндексе, найдется все: от требований пожарной безопасности до качества воздуха и микроклимата.

    246 статья ГК РФ и 6 глава ЖК РФ напомнят, что распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только с согласия всех владельцев. Поэтому покрасить фасад дома в розовый получится только в мечтах или во сне. Общее имущество, как-никак.

    Перепланировка — это капитальный ремонт?

    Является ли перепланировка капитальным ремонтом? Да, текущий ремонт, если он затрагивает стены, дверные проемы и так далее, можно назвать перепланировкой. Однако понятие ремонта, как уже было сказано в начале статьи, очень обширное. Чаще всего оно включает в себя как элементы переустройства, так и перепланировки или даже реконструкции.

    Пример: Производится ремонт в квартире на первом этаже. Собственник меняет бойлер и батареи (переустройство). Он объединяет балкон с кухней (перепланировка) и создает пристройку к своей квартире, добавляя к ней еще одну комнату (реконструкция). Как следствие, несмотря на то, что выполняются разные типы работ, все это в целом называется ремонтом (или капитальным ремонтом).

    Получение разрешений на перепланировку или реконструкцию – сложный, длительный и достаточно дорогой процесс. К тому же, в некоторых случаях он может быть связан с различными проблемами. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных особенностях. Они также могут взять на себя общение с разными государственными структурами, сбор документов и, если это потребуется, защиту прав клиента в суде.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: