Обязательно ли межевание при продаже земельного участка?

Доброго времени суток. В этой статье идёт разговор про Обязательно ли межевание при продаже земельного участка?. Если у Вас назрели вопросы, задавайте их, спрашивайте, постараемся помочь. Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

Участок

Плюсы и минусы

Несмотря на все минусы, плюсы перевешивают недостатки. Проведение межевания – это необходимая процедура, которая даст защищенность и позволит распорядиться участком так, как потребуется владельцу, имеющим полный пакет прав на землю.

Что такое межевание и зачем оно нужно

Когда речь идет о праве собственности на материальный объект, важно понимать что это, какими физическими характеристиками обладает и где расположено. В отношении земельного участка ответ на эти вопросы может дать межевание. Под ним понимается деятельно кадастрового инженера направленная на определение границ и местоположения земельного участка. Подобное ее определение можно вывести исходя из инструкции по межеванию земель, принятой Роскомземом 08.04.1996г. Эта инструкция наиболее частный нормативный акт. Кроме него в этой области правоотношения регулируют:

1.  Земельный кодекс РФ от 25.10.2001;
2.  Закон № 218-ФЗ от 13.07.2013;
3.  Закон № 221-ФЗ от 24.07.2017.

Провести межевание должен специалист – кадастровый инженер. Провести его самостоятельно собственник не вправе. Для этого необходимо иметь лицензию на право ведения геодезической и картографической деятельности. Специалист может числиться в штате компании, оказывающей такие услуги населению или быть индивидуальным предпринимателем. Он должен быть членом саморегулируемой организации. Кроме того, все кадастровые инженеры включены в общегосударственный реестр.

В рамках межевания инженер:

•  Затребует все ранее выданные технические документы по участку. Проанализирует и изучит их.
•  Осмотрит на местности геодезические знаки, определит какие границы они значат.
•  Разработает техническое задание.
•  Оценит сроки работ и оформления их итогов. Обычно это занимает не более 5 дней.
•  Обеспечит сохранность геодезических знаков.
•  Зафиксирует имеющиеся границы участка.
•  Разработает чертеж участка на котором зафиксирует его площадь.
•  Составит заключение и план по итогам проведенных работ.

Внимание! Муниципальные органы вправе контролировать результаты работ по межеванию, так как они прямо влияют на распределение земельного фонда.

Так, Россрестер, на который возложены функции по ведению реестра кадастровых инженеров и их организаций, вправе:

1.  Контролировать соблюдение законности кадастровыми инженерами и саморегулируемыми организациями в ходе их работы.
2.  Возбуждать административное производство в отношении инженеров и организаций, нарушающих в своей работе требования законодательства.
3.  Дополнять реестр новыми кадастровыми инженерами и организациями и направлять в арбитражные суды заявления об их исключении.

Поэтому не лишним будет при выборе кадастрового инженера проверить его правомочия.

Причины сделать межевание перед продажей

Итак, продавать землю до межевания можно. Другой вопрос нужно ли это делать.

Есть сразу несколько причин, по которым собственнику стоит заранее определить границы участка.

Легче продавать. Покупали охотнее приобретают товар, о котором знают больше. Касается это и земли. При покупке немежеванного участка новый владелец рискует столкнуться с территориальными спорами с соседями или муниципалитетом. Это повлечет дополнительные расходы и целый ряд потенциальных трудностей.

Поэтому, если участок нужно быстро продать, лучше потратить немного времени на межевание – покупатель найдется охотнее.

Стоимость выше. Так как декларированный участок это потенциальные проблемы нового владельца и меньше желающих его купить привлечь их можно лишь существенно скидкой в сравнении с аналогичными участками с закрепленными границами. Чем дороже земля, тем заметнее будет разница. И это еще одна причина немного потратиться на работу кадастрового инженера, прежде чем продавать. Эти расходы окупятся.

Внимание! При межевании возможность прирезать землю. Еще один плюс – возможность присоединить к участку дополнительные метры без лишних расходов. При этом никакого штрафа за самозахват не будет. В итоге при продаже это может вылиться в существенную прибыль для продавца.

Налоги будут платить с фактически используемой площади, а она порой оказывается меньше числящейся в реестре и свидетельстве.
Кадастровые действия с декларированными участками существенно ограничены.

Так как, его границ официально нет, то и объединить участок с соседним или разделить большой надел на два меньших не получится. Это значит, что сосед вряд ли заинтересуется покупкой до межевания.

Перспектива ограничения прав на распоряжение немежеванным участком. Уже несколько лет в среде специалистов ходят слухи о скором ограничении прав распоряжения декларированными участками. Их нельзя будет оставить в наследство, подарить или продать. Поиск покупателя на участок может занять длительное время, за которое может быть принят новый нормативный акт. В итоге землю все равно придется межевать, а расценки скорее всего, вырастут.

Итак, межевать участок до продажи не обязательно. Однако, сделать это стоит в интересах обеих сторон договора.

Оценка статьи:

Случаи, когда можно продать дом без межевания:

1.    Форма и размеры усадьбы не менялись.
2.    Продавец именно владеет участком, а не пользуется.
3.    Дом не перестраивали, его параметры все еще соответствуют прописанным раньше в документах.
4.    Строение есть в кадастровой палате.
5.    Земля прошла регистрацию в Росреестре (если не уверены, прошла или нет, проверьте на сайте).
6.    На строение оформили право собственности.
7.    Если соседи согласились на компромисс с вами и согласовали линию участка.

Если нужная документация случайно затерялась, можно переоформить.

Вопрос документации

Сначала нужно оформить договор купли-продажи (на строение и территорию). Если вы решили продать участок без измерения, понадобятся и старые бумаги:

1.    Свидетельство о государственной регистрации права. Оно свидетельствует о наличии записи в базе данных Росреестра.
2.    Кадастровая выписка. Подтверждает наличие данных об участке в кадастре.
3.    Кадастровый паспорт с отметкой “без определения границ”. Содержит информацию из Государственного Кадастра.
4.    Межевой план. Одна из его частей – графическая.

Ситуация текущего года: чего ожидать

В новом 2022 году сделки без межевания приостановят. Если планируете на будущее продать дом с землей, задумайтесь: нужно ли провести измерения? Может случиться так, что в ближайшее время оформить договоренность не получится.

Юридически подкованный покупатель участка может отказаться от покупки: он не сможет оформить право собственности в следующем году, могут возникнуть разногласия с соседями, живущими рядом. Покупателю придется самостоятельно платить за межевание.

Есть желание продать дачу?

Формула дачи: земля, дом, постройки. Кроме вопроса межевания, проблемы появятся, если избой никто не пользовался, или здание возвели без разрешения, или абсолютно вся площадь предназначена только для садоводства.  Новый землевладелец получает права на территорию и на все, что на ней находится.

Дачный участок можно продать, если он прошел кадастровый учет. Цифры вносят в Единый государственный реестр недвижимости. Межевание заказывает собственник.

Рассмотрим две ситуации. Первая: землей владеет государство, а постройка – ваша. Участок предназначен для садовых и огородных работ, на основе межевания. При продаже вы передадите покупателю право на аренду. Вторая: земля вместе с домом принадлежат вам. Тогда межевание желательно, потому что это гарантирует защиту прав покупателя.

Если вы хотите продать дачу, подумайте о межевании. Это выгодно, потому что:

•    можно повысить цену из-за наличия всех документов;
•    есть гарантия отсутствия спора с соседями;
•    покупатель сможет оформить ипотеку.

Для проведения услуги нужны такие документы: план участка, правоустанавливающий документ, паспорт (чертеж), нотариальная доверенность.

Что будет, если не сделать межевание

У того, кто продает землю, могут возникнуть проблемы, если отсутствуют установленные границы. Главное вероятное затруднение – споры с соседями по поводу площади и линии участка. Межевание решает или предотвращает спор. В этом случае его можно сделать коллективно – есть возможность получить скидку: инженеры в основном работают в частных компаниях. Цены на услугу станут выше уже в этом году. К тому же можно не успеть совершить сделку до 2022 года.

Есть вероятность, что покупатель получит участок меньший, чем прописано в договоренности.

Когда необходимо определение границ

Продавец воспринимает межевание как вынужденную необходимость, а покупатель – как приятное дополнение к покупке.

Случаи, при которых необходимо межевание:

1.    Если постройку возвели без разрешения муниципальных служб. Тогда нужно провести процедуру обозначения границ и получить соответствующий документ.
2.    Площадь менялась. Если два участка были слиты в один или один разделен на несколько.
3.    Дом перестраивался.

Также владельцы заказывают услуги кадастрового инженера, чтобы выделить участок из общей собственности, задокументировать прирезок – законно увеличить площадь.

Заказывать процедуру межевания или нет – решать вам. Взвесьте все за и против, посмотрите на календарь: возможно, еще успеете продать без проведения измерений. Услуга недешевая, но она реально может уберечь от земельных конфликтов и недовольных покупкой собственников.

Дополнительная информация по теме

Подписание акта межевания без согласия соседей

Какие строения разрешены на ЛПХ?

Строительство и ведение хозяйства на землях для садоводства и огородничества: в чем отличия строений?

Что будет если не проводить межевание

Если не предпринимать никаких мер, и оставить все как есть, это чревато следующими негативными моментами:

• Участок нельзя передать наследникам, потому что у него нет четких границ. А если его придется делить между 2-3 членами семьи. Здесь вообще не понятно, кому какая должна достаться доля и как ее выделить в натуре.
• Землю невозможно приватизировать.
• Если межевые работы никогда не производились, соответственно, и кадастрового номера нет.
• На территории нельзя строить новые капитальные объекты, не говоря уже о дальнейшем их узаконивании.
• Отсутствие компенсационной выплаты в случае затопления или иных природных катаклизм.

Есть еще один момент: если собственник захочет оформить ипотеку под залог земельного участка, ему поступит автоматический отказ. Невозможно реализовать объект без документов, в случае образования задолженности перед финансовым учреждением.

Проводить межевание нужно в любом случае, даже если сейчас не хотите совершать никакие с ним сделки. Эта процедура позволит установить четкие границы территории, затем установить заборное ограждение, а дальше уже можно заниматься строительством нового дома и иных построек. Для проведения межа, необходимо пригласить кадастрового инженера.

Важность межевания участка с домом для продавца

Собственник, прежде чем публиковать объявление в СМИ и иные источники, сначала должен привести все документы в порядок. Ни одному покупателю не захочется ждать, когда продавец закончит собирать и оформлять бумаги. Он хочет стать владельцем имущества с момента передачи денег и оформления прав собственности. И к тому же, если регистратор обнаружит какие-то ошибки или неточности, в дальнейшем оформлении будет отказано, пока субъект не их исправит.

Покупатель может отказаться от покупки земельного участка без межевания, так как не исключены постоянные споры с соседями. Споры, которые невозможно разрешить по обоюдной договоренности, перетекают в суд. А в таких делах выигрывают обычно соседи, которые недавно проводили меж. В результате, потрачены и деньги, и нервы. Не стоит допускать развитие ситуации до крайности, стоит всерьез заняться документами.

Что обеспечит межевание покупателю: безпроблемное совершение любых сделок с недвижимым имуществом, отсутствие споров с собственниками смежных территорий. Своевременное определение границ и установка забора — гарантия спокойного владения имуществом.

Аренда земельного участка по 44-ФЗ (Федеральный закон)