Коммунальные платежи в рамках договоров аренды

Добрый день, уважаемый посетитель. Мы подготовили для Вас информацию по теме Коммунальные платежи в рамках договоров аренды. Если у Вас появился вопрос, сразу задавайте его консультанту. Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

Способы расчетов

Расчеты по коммунальным услугам могут быть организованы следующими способами:

• арендатор оплачивает арендодателю коммунальные услуги в составе арендной платы;

• арендатор отдельным платежом (по отдельному счету) компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг;

• арендатор заключает с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг;

• арендатор напрямую заключает с коммунальными службами договор на поставку электроэнергии. В отношении услуг по оплате водоснабжения такой вариант расчетов неприменим.

Абонент коммунальных услуг

Арендованное имущество является собственностью арендодателя. То есть именно он выступает абонентом коммунальных услуг. Такой вывод позволяют сделать положения статьи 608, пункта 2 статьи 539 и статьи 548 Гражданского кодекса РФ.

В то же время в отношении подачи электроэнергии законодательство не запрещает энергоснабжающей организации поставлять энергию не только абоненту (арендодателю), но и другим организациям, зависимым от него (например, арендаторам). То есть абонент (арендодатель) с согласия энергоснабжающей организации вправе передавать энергию, принятую им через присоединенную сеть, субабоненту (арендатору). А субабонент (арендатор) должен иметь возможность получать энергию посредством специального оборудования, а также подключаться к энергосетям абонента (арендодателя).

Такой порядок следует из статьи 545 Гражданского кодекса РФ. В общем случае он распространяется и на отношения, связанные со снабжением иными коммунальными услугами (тепловой энергией, газом, водой и т. д.) (ст. 548 ГК РФ).

Никаких других требований, кроме указанных выше, Гражданский кодекс РФ не устанавливает. Это позволяет арендатору выбирать между различными способами оформления отношений по получению коммунальных услуг и их последующей оплате.

Компенсация услуг отдельным платежом

В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю отдельно от арендных платежей. То есть по двум счетам: на оплату аренды и на возмещение коммунальных платежей.

Как правило, условие о компенсации коммунальных платежей устанавливается непосредственно в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Но можно оформить и отдельное соглашение, например, договор о возмещении затрат по оплате коммунальных платежей (ст. 420, 421, 779 ГК РФ).

При этом данное соглашение нельзя квалифицировать как договор поставки коммунальных услуг (электроэнергии, тепловой энергии и др.), поскольку арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг (например, энергоснабжающей организацией).

Такой вывод позволяет сделать пункт 22 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66. Подтверждает его и более поздняя арбитражная практика (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 15 февраля 2008 г. № А29-493/2007 и Северо-Западного округа от 21 сентября 2007 г. № А56-39141/2006).

Общая стоимость коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов арендатора, компенсируемая им по договору аренды, может определяться следующими способами:

• по доле занимаемых арендатором площадей помещений;

• по показаниям отдельных счетчиков;

• исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.

Методику расчетов закрепите в договоре аренды или отдельном соглашении (п. 1 ст. 615, ст. 420, 421, 779 ГК РФ).

При компенсации арендатором коммунальных расходов отдельным платежом арендодатель должен выставить арендатору счет для оплаты. Форма такого документа законодательно не установлена, поэтому составьте его в произвольном виде (на основании счета коммунальных служб, расчета). Для того чтобы счет на оплату был признан первичным документом, он должен содержать обязательные реквизиты, предусмотренные пунктом 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Ситуация: может ли арендатор заключить с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг?

Да, может.

Но посреднический договор должен быть заключен раньше, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг (письмо Минфина России от 14 апреля 2011 г. № 03-11-06/2/55).

Подтверждает такой вывод и Президиум ВАС РФ. В пункте 6 информационного письма от 17 ноября 2004 г. № 85 Президиум ВАС РФ отметил, что «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента». Этот вывод в отношении договора комиссии можно применить по аналогии и к иным посредническим договорам (например, агентскому договору) (ст. 1011 ГК РФ). Если посреднический договор заключен позже, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг, есть риск, что посредническая сделка будет признана судом ничтожной (ст. 166, 168 ГК РФ).

Посреднический договор могут признать недействительным и в том случае, если поставщик коммунальных услуг не давал согласия на передачу своих услуг арендатору. Передавать коммунальные услуги третьим лицам без согласия самого поставщика гражданское законодательство запрещает (ст. 545, 548 ГК РФ).

Если посреднический договор заключен, то последствия данной сделки для целей налогообложения будут оценены в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ (письмо ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86 (согласовано с Минфином России)).

Ситуация: может ли арендатор напрямую заключить договор с коммунальными службами на поставку коммунальных услуг (электроэнергии, тепловой энергии, воды, газа и т. д.)?

Да, может, но только на услуги электроснабжения и с согласия арендодателя.

В отношении поставки электроэнергии арендатор вправе заключить отдельный договор с энергоснабжающими организациями. Дело в том, что субабонент (арендатор), получивший доступ к электросети (теплосети) абонента (арендодателя), способен потреблять энергию самостоятельно. Это в свою очередь позволяет ему заключить соглашение об оплате потребляемой энергии по отдельному договору. Тогда он сам может вести необходимые расчеты за коммунальные услуги, минуя арендодателя. Это следует из норм статьи 539 Гражданского кодекса РФ.

Арбитражная практика по данному вопросу неоднозначна. Ряд арбитражных судов признает законность подобных действий субабонента, объясняя это так. Для соглашения между арендатором-субабонентом и энергоснабжающей организацией неважно, через какие именно сети – собственные или принадлежащие другим лицам – арендатор-субабонент потребляет электроэнергию (тепловую энергию). Подобные выводы приведены, например, в постановлениях ФАС Центрального округа от 13 ноября 2002 г. № А35-1883/02С9 и Северо-Западного округа от 29 августа 2003 г. № А05-9978/02-263/24.

В то же время согласно нормам Гражданского кодекса РФ именно с абонентом, владеющим энергопринимающими устройствами, у субабонента связано право на получение и потребление энергии. Все договоренности между арендатором-субабонентом и поставщиками энергии носят вторичный характер по сравнению с договоренностями арендодателя-абонента с ними. Следовательно, прежде чем арендатору заключать отдельное субабонентское соглашение с коммунальными службами, нужно получить согласие арендодателя на такой способ взаиморасчетов. Об этом говорится в постановлениях ФАС Поволжского округа от 31 октября 2002 г. № А12-1988/2002-18 и Центрального округа от 21 января 2003 г. № А36-138/8-02.

По Гражданскому кодексу РФ данный порядок действует и в отношении других видов коммунальных услуг, если специальными правилами для них не установлено другого (п. 2 ст. 548 ГК РФ).

Так, к услугам по оплате водоснабжения такой вариант расчетов не применим. Дело в том, что правилами пользования системами коммунального водоснабжения канализации установлено, что абонентами указанных услуг могут быть только собственники помещений (п. 1 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. № 167, п. 2 ст. 548 ГК РФ). Поэтому самостоятельно заключить такой договор арендатор не имеет возможности.

Таким образом, способ оплаты арендатором коммунальных расходов непосредственно коммунальным службам может иметь место, но не по всем видам потребляемых услуг. В связи с этим данный способ нельзя отнести к оптимальному варианту расчета за коммунальные услуги по арендованному имуществу.

О том, как отразить в бухучете расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество, см.:

• Как арендодателю отразить в бухучете расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество;

• Как арендатору отразить в учете расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество.

Вас также может заинтересовать

Перечень коммунальных услуг

К коммунальным расходам относится, в частности, оплата услуг:

• электроснабжения;

• снабжения тепловой энергией (для отопления и горячей водой);

• водоснабжения и канализации;

• газоснабжения.

Подробный перечень коммунальных ресурсов приведен в Правилах, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354.

Оплата услуг в составе арендной платы

В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю в составе арендной платы. Возможность применения данного варианта вытекает из норм законодательства, регулирующих арендные отношения.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор должен нести расходы на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором. При этом за арендатором не закреплена обязанность оплачивать коммунальные услуги непосредственно их поставщикам. В данной ситуации арендодатель, который является абонентом по договору с коммунальными службами, вправе разрешить арендатору (субабоненту) пользоваться своими сетями. За это арендатор должен компенсировать арендодателю не только арендную плату, но и стоимость потребляемых им коммунальных услуг.

Указанное соглашение между арендодателем и арендатором является способом формирования стоимости аренды и не может быть квалифицировано как отдельный договор (см., например, п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Включить сумму компенсации коммунальных услуг в состав арендной платы можно двумя способами:

• сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг отдельно в договоре не выделяется;

• сумма арендной платы в договоре складывается из двух частей: фиксированный платеж (собственно плата за аренду) и переменный платеж (расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде).

Использование первого способа в некоторых случаях может быть невыгодно. Дело в том, что фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы в общем случае стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

При использовании второго способа переменная часть, то есть стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг. При этом положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются. Неизменным должно быть условие о сумме арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, а не размер (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Общая сумма коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов компенсируемых арендатором по договору аренды (переменная часть арендной платы), может определяться следующими способами:

• по доле занимаемых арендатором площадей помещений;

• по показаниям отдельных счетчиков;

• исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.

Методику расчетов закрепите в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

При включении компенсации коммунальных расходов в состав арендных платежей отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить документы по аренде и приложить копии документов коммунальных служб (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды.

Налогообложение и учет

Коммунальные расходы отражаются в бухгалтерских документах по правилам закона 402-ФЗ. От необходимости составлять проводки и вести учет ст. 6 освобождает только индивидуальных предпринимателей и структурные подразделения иностранных организаций. Не должны формировать внутреннюю финансовую отчетность и рядовые граждане.

Юридические же лица обязаны зафиксировать операции в бухгалтерском учете следующим образом:

Другим важным аспектом является налогообложение. Статья 210 ГК РФ возлагает бремя содержания имущества на собственника. Это означает, что переложение расходов на третье лицо несет в себе материальную выгоду.

В письме № 03-03-06/1/74 Минфин России настаивает на включении в состав прибыли всей суммы оплаты по арендному договору. Аргументами ведомства стали ссылки на ст. 248–250 и 271 НК РФ. О компенсации коммунальных издержек в документе не упоминается. Таким образом, если возмещение не закреплено отдельной строкой в соглашении, все отчисления арендатора попадут под налогообложение. Правило применимо к организациям, предпринимателям, самозанятым и физлицам. В первом случае речь пойдет о налоге на прибыль, рядовые граждане заплатят НДФЛ, остальные будут делать отчисления согласно применяемому режиму.

Подход изменится при выделении затрат из состава вознаграждения. В договоре должна быть прописана компенсация. Юридическое значение приобретет статус сторон и порядок составления расчета коммунальных платежей для арендатора. Предпринимателям и организациям придется включать сумму в состав доходов. Соответствующие разъяснения содержатся в письмах Минфина России № 03-11-11/16222 и № 03-03-06/4/55. Уменьшить отчисления они смогут за счет фактически понесенных расходов (механизм вычетов).

С физическими лицами ситуация обстоит иначе. Если коммунальные расходы напрямую зависят от потребления ресурсов, возмещение не признается доходом. Налог придется платить, если собственник несет издержки на содержание недвижимости вне зависимости от заключения договора аренды (письмо Минфина России № 03-04-06/48313).

Компании и предприниматели в любом случае будут включать возмещение коммунальных издержек в состав прибыли. Для физических лиц сделано исключение. Если в договоре компенсация выделена отдельной строкой, налог на доход платить не потребуется.

При выставлении счетов арендодатель не начисляет НДС. Косвенный налог не удерживается, так как операция не является реализацией (разъяснения финансистов № 03-03-06/2/51). Напомним, что рассматриваемый вид услуг не попадает под обложение (ст. 149 НК РФ). Освобождение действует, если ресурсы приобретаются у управляющей компании.

При прямом сотрудничестве со снабжающей организацией НДС в счетах появится. Возмещать его арендодателю нужно самостоятельно. Переадресовать суммы партнеру не получится. К указанному выводу пришла ФНС РФ в письме № СД-19-3/197. Впрочем, однозначного ответа на этот вопрос нет. Риск налогового спора остается. Так, добросовестному арендодателю пришлось доказывать свое право на вычет в суде (Решение АС Орловской области по делу А48-4688/06-19).

Арендодатель не вправе выставлять счета на компенсацию с НДС. Возмещение не является реализацией коммунальных услуг, а собственник не относится к категории посредников. Пользоваться вычетом он будет самостоятельно. Налоговый режим контрагента значения не имеет.

Как оформить компенсацию коммунальных услуг

Условие о возложении расходов по текущему содержанию недвижимости на арендатора прописывается в договоре. Юридической основой является ст. 616 ГК РФ. При этом коммунальная плата может входить в стоимость аренды либо удерживаться дополнительно. Распространение в практике получил второй вариант как наиболее справедливый.

При составлении контракта стороны вправе выбрать одно из трех решений:

1. Арендатор заключает договор с коммунальными службами напрямую. Простым этот способ выглядит только в теории. Так, обязательными условиями заключения сделки ст. 539 ГК РФ называет наличие принимающего устройства и надлежащий учет потребляемой энергии. Подтверждать право собственности на оборудование не нужно (постановление Центрального окружного ФАС по делу № А35-1883/02С9). Договор на водоснабжение и отвод канализационных стоков оформляется с опорой на постановление № 644. К заявке на подключение достаточно приложить документ о законности пользования недвижимостью. Аналогичные правила устанавливает и постановление Правительства РФ № 808 (теплоснабжение). Коммунальная служба обязана заключить договор с арендатором. Однако на практике заявки зачастую отклоняют. Поставщики коммунальных услуг не заинтересованы в сотрудничестве с временными владельцами. Отношения с собственниками кажутся им менее рискованными. Кроме того, подписанию соглашения предшествует длительная и дорогостоящая процедура (оформление технических условий, освидетельствование счетчиков, составление актов разграничения ответственности, прочее).
2. Арендатор оплачивает фиксированную сумму. Стороны вправе утвердить размер регулярного взноса, который будет покрывать издержки собственника на текущее содержание помещения. Размер такого платежа может быть любым. В этом случае расчеты ведутся между участниками. Фактическая стоимость потребленных ресурсов значения не имеет. Собственник недвижимости самостоятельно оплачивает счета коммунальных служб. Минус схемы очевиден. Менять фиксированную арендную плату разрешено не чаще 1 раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Если тарифы на потребляемые ресурсы вырастут, собственник понесет убытки.
3. Арендатор возмещает реальные затраты. Это наиболее прогрессивная форма расчетов. При наличии такого условия ни одна из сторон не рискует понести убытки. Собственник оплачивает коммунальные услуги по показаниям счетчиков. Арендатор же компенсирует реальные издержки. Условие о переменной части вознаграждения участники включают в текст договора (Информационное письмо ВАС РФ № 66 (пункт 11)). В этом случае систематические изменения арендной платы будут законными и обоснованными. Контрагенты рассчитываются на основании расходных документов. По требованию арендатора собственник предъявляет квитанции коммунальных служб. Прямого предписания о соблюдении порядка в нормативных актах нет. Обязанность устанавливается договором. При уклонении партнера от документального обоснования расчета встает вопрос о неосновательном обогащении.

Схемы могут использоваться применительно к нежилым помещениям, квартирам, частным домам, земельным участкам. Тип недвижимости не влияет на порядок расчетов.

Арендная плата не может состоять только из компенсации коммунальных расходов. Цена, как существенное условие, окажется несогласованной. Стороны рискуют столкнуться с последствиями признания сделки незаключенной. Соответствующие разъяснения дал ВАС РФ в информационном письме № 66 (пункт 12).

Оформление договора о коммунальном обслуживании со сторонними юридическими лицами не допускается. Обязательным условием заключения соглашения является законное использование объекта. Документально подтвердить такое право способен либо собственник, либо арендатор. Составление фиктивного договора грозит признанием соглашения недействительным и возложением задолженности за потребленные ресурсы на номинального владельца. При принятии затрат по такой сделке к учету могут возникнуть проблемы с налоговой службой.

Рекомендации юристов

Распределение расходов на содержание арендованного имущества остается дискуссионным вопросом. Нормативные акты описывают лишь стандартные ситуации. На практике количество схем значительно больше. Так, у участников сделок часто возникают следующие вопросы:

В заключение отметим, что прозрачность начислений обеспечивает оперативное разрешение финансовых споров, а также снижает риск злоупотреблений. При составлении соглашений юристы рекомендуют пользоваться образцами. В бесплатных справочно-правовых системах представлено большое количество таких документов. При этом каждый шаблон подлежит адаптации к конкретным отношениям.

Общие принципы

Официальное определение коммунального обслуживания приводится в правительственном постановлении № 354. Термином обозначают деятельность специализированной организации по подаче потребляемых ресурсов к недвижимым объектам. Основной задачей является обеспечение комфорта и безопасности эксплуатации строения. В перечень таких услуг разработчики нормативного акта включили:

• подачу холодной и горячей воды;
• отопление;
• снабжение электричеством;
• вывоз твердых отходов;
• откачку и отведение канализационных стоков;
• обеспечение газом.

Постановление содержит правила обслуживания жилой недвижимости – многоквартирных домов и частных коттеджей. Однако терминология применима и к сделкам с производственными, хозяйственными или коммерческими зданиями.

Поставка коммунальных услуг осуществляется снабжающими организациями напрямую либо через управляющие компании. Основанием становится возмездный договор (п. 6 Правил № 354). Соглашение может заключать как номинальный собственник недвижимости, так и арендатор. Это в полной мере отвечает смыслу ст. 616 ГК РФ. Норма возлагает обязанность по текущему содержанию имущества на то лицо, которое фактически эксплуатирует объект.

К сожалению, считать проблему полностью решенной нельзя. Первичную ответственность за состояние имущества законодатель возложил на собственника (ст. 210 ГК РФ). Если коммунальные услуги по договору аренды не будут оплачены вовремя, снабжающая организация предъявит претензии именно к нему. Обоснованность взыскания задолженности по платежам подтвердил ВАС РФ постановлением № 17462/13. Это значит, что за недобросовестного партнера придется заплатить арендодателю. Лишь после этого он получит право настаивать на возмещении убытков.