Решение суда о признании договора аренды земельного участка недействительным в части, расторжении договора аренды № 2-3617/2017 ~ М-3054/2017

Доброго времени суток, дорогой посетитель! Мы подготовили для Вас информацию про Решение суда о признании договора аренды земельного участка недействительным в части, расторжении договора аренды № 2-3617/2017 ~ М-3054/2017. Если у Вас назрел вопрос, смело задавайте его! Надеемся, что информация окажется Вам полезна

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судья Верховного Суда Российской Федерации Г.Г.Попова, изучив кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Интер МТД» (город Москва) на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2015 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.12.2015 по делу Арбитражного суда города Москвы № А40-123508/2014,

установила:

закрытое акционерное общество «Интер МТД» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – департамент) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании односторонних сделок по расторжению договора аренды от 30.10.2006 № М-06-027348 на основании уведомления от 11.04.2014 № ДГИ-И-6978/14 и уведомления от 26.06.2014 № ДГИ-И- 12118/14 и договора аренды от 30.10.2006 № М-06-508478 на основании уведомления от 17.03.2014 № ДГИ-И-4941/14 недействительными, и признании указанных договоров аренды действующими.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление Росреестра по Москве).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.03.2015 заявленные требования удовлетворены частично. Суд признал недействительной одностороннюю сделку по расторжению договора аренды от 30.10.2006 № М-06-027348 на основании спорных уведомлений, а договор действующим.

В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2015, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 14.12.2015, решение от 13.03.2015 в части признания недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды от 30.10.2006 № М-06-027348 на основании уведомлений от 11.04.2014 № ДГИ-И-6978/14 и от 26.06.2014 № ДГИ-И-12118/14, признания договора аренды действующим отменено, в удовлетворении иска в указанной части отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Общество обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции и постановление суда округа отменить в части отказа в признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора долгосрочной аренды от 30.10.2006 № М-06-508478/14.

Дело истребовано из Арбитражного суда города Москвы 16.02.2016.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Изучив изложенные в жалобе доводы и материалы дела, судья Верховного Суда Российской Федерации сделал вывод о наличии оснований для передачи кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно распоряжению Правительства Москвы от 08.12.2005 № 2488-РП (далее – распоряжение № 2488-РП) в целях реализации постановлений Правительства Москвы от 04.07.2000 № 513 «О развитии сети продовольственных магазинов по продаже товаров по сниженным ценам» и от 24.05.2005 № 346-ПП «О мерах по развитию оптовой торговли продовольствием в городе Москве на 2005-2007 годы», с учетом решения Архитектурно-планировочной комиссии Архитектурного совета Москомархитектуры (протокол от 19.05.2005 № 28) на общество была возложена обязанность осуществить в 2006-2010 годах проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию торгового комплекса типа «Кэш энд Керри» с административно-офисным центром.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка от 30.10.2006 № М-06-508478 (на 5 лет), предметом которого являются земельные участки общей площадью 14 360 кв. м, имеющие адресные ориентиры: город Москва, Старокалужское шоссе (пересечение с ул. Академика Чаломея), предоставляемые в пользование на условиях аренды под благоустройство.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) также заключен договор долгосрочной аренды от 30.10.2006 № М-06-027348 (сроком на 49 лет), предметом которого является земельный участок площадью 29 290 кв. м, имеющий адресные ориентиры: город Москва, Старокалужское шоссе (пересечение с ул. Академика Чаломея), предоставляемый в пользование на условиях аренды под проектирование и строительство, и дальнейшую эксплуатацию комплекса типа «Кэш энд кэрри» с административно-офисным центром общей площадью 127 020 кв. м. Согласно пункту 4.6 договора № М-06-027348 арендатор обязуется осуществить в 2022 — 2022 годы проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию торгового комплекса типа «Кэш энд Керри» с административно- офисным центром.

Согласно пункту 6.1 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе, в связи с неосвоением или неиспользованием участка в течение 2-х лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией.

Градостроительно-земельной комиссией города Москвы 20.02.2014 принято решение о прекращении реализации инвестиционного проекта по проектированию, строительству и дальнейшей эксплуатации торгового комплекса типа «Кэш энд Кэрри» с административно-офисным центром и расторжении указанных договоров аренды земельных участков в одностороннем порядке путем направления уведомления арендатору в соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ).

Во исполнение данного решения департамент 17.03.2014 направил в адрес истца уведомление № ДГИ-И-4941/14 о расторжении договора аренды от 30.10.2006 № М-06-508478 в связи с истечением срока действия договора, а 11.04.2014 направил истцу уведомление № ДГИ-И-6978/14 о расторжении договора аренды от 30.10.2006 № М-06-27348 в связи с нарушением сроков проектирования и строительства, которое в соответствии с пунктом 4.6 договора должно было быть осуществлено в 2022 — 2022 годах.

Согласно акту обследования объекта недвижимости от 23.07.2015 № 9065238, проведенного Госинспекцией недвижимости города Москвы, земельный участок площадью 29 290 кв. м, являющийся предметом договора аренды от 30.10.2006 № М-06-27348, огорожен металлическим забором; хозяйственная деятельность на земельном участке не ведется, строительные работы не начаты; наличия строительной техники, складирования строительных материалов, разрытия земли на участке не выявлено. На земельном участке установлено наличие металлической будки площадью около 20 кв. м, строения из бетонных блоков и кирпича площадью около 100 кв. м и строения из бетонных блоков и кирпича площадью 50 кв. м с пристроенным деревянным сараем, площадью около 10 кв. м. Полагая, что односторонний отказ арендодателя от исполнения договоров аренды путем направления спорных уведомлений нарушает права и законные интересы арендатора, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Частично удовлетворяя заявленные требования и признавая недействительной одностороннюю сделку по расторжению договора аренды от 30.10.2006 № М-06-027348, а договор действующим, суд первой инстанции исходил из следующего.

Пунктом 22 статьи 3 Закона № 137-ФЗ установлены специальные основания и порядок досрочного расторжения договора аренды.

Департамент в письме от 11.04.2014 №ДГИ-И-6978/14 уведомил истца об одностороннем расторжении договора в связи с неисполнением арендатором обязательства по строительству объекта в срок, предусмотренный пунктом 4.6 договора – 2006-2010 в годах, а также в связи с отсутствием по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство.

Поскольку суть нарушения состоит в неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, то отношения сторон подлежат оценке с учетом требований пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), согласно которому из времени неиспользования подлежит исключению время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

Между тем истец с момента заключения договора принял все необходимые меры для надлежащего исполнения обязательства и использует земельный участок надлежащим образом. В частности арендатор сразу после заключения договора приступил к проектированию объекта, заключил договоры с проектными организациями по разработке и техническому сопровождению проекта, разработал и согласовал с Москомархитектурой предпроектное предложение. Градостроительное обоснование размещения торгового комплекса утверждено распоряжением Москомархитектуры от 28.10.2008 № 217.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии вины арендатора, поскольку он не мог исполнить обязательство по строительству по независящим от него объективным обстоятельствам и причинам (статья 401 ГК РФ) и наличием обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка в соответствии со статьей 46 ЗК РФ, поэтому признал, что основания для совершения департаментом односторонней сделки по досрочному расторжению договора аренды земельного участка отсутствовали.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции исходил из того, что обществом не исполнены обязательства по началу (окончанию) строительства объекта, разрешение на строительство не получено, в связи с чем, имеются предусмотренные пунктом 22 статьи 3 Закона № 137-ФЗ основания для расторжения арендодателем договора в одностороннем порядке.

При этом апелляционный суд указал, что норма пункта 22 статьи 3 Закона № 137-ФЗ является специальной, договор аренды может быть расторгнут по перечисленным в ней нарушениям и безотносительно от того, по каким причинам арендатором не исполнены обязательства.

Суд округа выводы суда апелляционной инстанции поддержал.

Ссылаясь на существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, общество просит постановление суда апелляционной инстанции и постановление суда округа отменить в части отказа в признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора долгосрочной аренды от 30.10.2006 № М-06-508478/14.

Заявитель не согласен с выводом судов о том, что договор аренды может быть расторгнут на основании пункта 22 статьи 3 Закона № 137-ФЗ без выяснения причин неисполнения обязательства арендатором, ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым суд должен не только устанавливать обстоятельства дела, но и давать оценку действиям сторон при исполнении гражданских обязанностей.

Заявитель полагает, что со стороны департамента имело место недобросовестное поведение, оценка которому судами апелляционной и кассационной инстанций не дана.

Согласно части 1, 3 статьи 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

Договор аренды земельного участка заключен, как указывает общество, под таким отлагательным условием.

Так, пункты 4.1. 4.2. и особых условий договора аренды взаимосвязаны с действиями публичных властей, предусмотренных распоряжением Правительства Москвы № 2488-РП, а именно: действиями Префектуры Юго- западного округа в части освобождения земельных участков (пункт 4 распоряжения № 2488-РП) от существующих гаражей и строений и действий Москомархитектуры (пункт 5 распоряжения № 2488-РП) в части разработки акта разрешенного использования земельного участка для строительства торгового объекта.

Таким образом, земельный участок на момент предоставления истцу не только не отвечал требованиям пункта 4 статьи 30 ЗК РФ в части определения технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, но и был обременен гаражами и строениями.

Общий срок проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию, установленный в пункте 4.6. договора аренды (2006-2010) был определен без учета предусмотренных пунктами 4.1 4.2. и договора отлагательных условий по освобождению земельного участка гаражами и строениями и подготовкой акта разрешенного использования земельного участка, а также требований пункта 3 статьи 52 Закона города Москвы от 03.03.2004 № 13 «Об основах градостроительства в городе Москве» (далее – Закон города Москвы № 13) и Закона города Москвы от 09.07.2003 № 50 (ред. от 05.07.2006) «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве».

По заказу общества акт разрешенного использования территории градостроительного объекта был разработан Москомархитектурой и утвержден постановлением Правительства Москвы №1879-РП только 21.08.2009 года (за 16 месяцев до окончания срока, предусмотренного пунктом 4.6. договора аренды) со сроком действия до года.

Распоряжение №75-РП «Об освобождении земельного участка и создании комиссии по инвентаризации подлежащих сносу капитальных сооружений» было издано Префектом 29.01.2010 (менее чем за год до окончания строительства, предусмотренного договором аренды).

Строительство же в отсутствие утвержденного акта разрешенного использования запрещено требованиями Закона города Москвы №13.

Таким образом, фактически до 21.08.2009 (дата утверждения акта распоряжением Правительства №1879-РП) общество не могло приступить к проектированию ввиду отсутствия акта разрешенного использования, а с 31.12.2009 не могло завершить проектирование, поскольку срок действия акта истек (31.12.2009).

Обязательства арендатора по строительству в срок, предусмотренный договором, не были исполнены ввиду уклонения публичных властей от продления сроков реализации договора аренды от 30.10.2006 №М-06- 508478/14, в тот период, когда такой вопрос рассматривался на Градостроительно-земельной комиссии 21.03.2011, до момента вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ, внесшего изменения в пункт 22 статьи Закона №137-Ф3. 3 Между тем исполнение обязательств арендатора по получению разрешения на строительство было поставлено в зависимость от решения публичных властей по продлению сроков реализации инвестиционного проекта торгового комплекса.

За период действия договора аренды общество предприняло все необходимые действия по освоению земельного участка. Так арендатор за свой счет обеспечил земельный участок техническими условиями на водоснабжение и канализацию, на присоединение к тепловым сетям и дождевой канализации.

В июле-августе 2022 заявителю выданы ордера на производство земляных работ, обустройство и содержание строительной площадки и на основании выданных разрешительных документов построена и введена в эксплуатацию 30.11.2010 электроустановка торгового комплекса – распределительно- трансформаторная подстанция. Возведено ограждение строительной площадки, завершены работы по строительству электрических кабельных линий.

Заявитель полагает, что на момент рассмотрения 21.03.2011 Градостроительно-земельной комиссией вопроса дальнейшей реализации контракта у арендодателя отсутствовали основания для расторжения договора аренды в соответствии с требованиями действующего на тот момент законодательства – частью 9 статьи 22, статьями 42, 45, 46 ЗК РФ и статьи 619 ГК РФ.

Суды не применили позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 23.12.2008 № 8985, основанной на совокупном толковании статей 42, 45, 46 ЗК РФ, согласно которой правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Общество также полагает, что со стороны департамента имела место просрочка кредитора (пункт 1 статьи 406 ГК РФ), так как им не были совершены действия, предусмотренные правовым актом города Москвы – распоряжением № 2488-РП. Исполнение истцом обязательств по проектированию и строительству торгового объекта не представлялось возможным без предоставления земельного участка, обеспеченного инженерной инфраструктурой, своевременного издания акта разрешенного использования земельного участка и принятия решения о продлении срока строительства.

Таким образом, указанные доводы жалобы общества о существенном нарушении судами норм материального права, которые повлияли на исход настоящего дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенного права, заслуживают внимания и признаются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья

определил:

кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Интер МТД» вместе с делом передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 28 июня 2022 года, на 10 часов 00 минут, в помещении суда по адресу: Москва, улица Поварская, дом 15 зал № 2022 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда Попова Г. Г. Российской Федерации

Внесение и оформление изменений

Для внесения изменений в договор аренды земельного участка необходимо составить дополнительное соглашение.

Его можно заключить в любой момент:

В период действия аренды.
После окончания срока для его пролонгации.

Документ должен быть составлен в соответствии с правилами деловой документации. Но законодательно утвержденного образца для доп.соглашения нет.

Также нет необходимости заверять бумаги у нотариуса. Однако после подписания документа потребуется зарегистрировать его.

К обязательным требованиям по оформлению относятся:

наличие шапки с информацией об арендаторе и арендодателе;
информация о вносимых изменениях с отсылкой к основному договору;
подпись и дата;
мокрая печать для юридических лиц.

Процедура оформления изменений начинается с общения арендатора и арендодателя. Инициатором поправок может быть любая сторона. Она должна отправить уведомление с примером изменений.

Если договор аренды заключен между физическими лицами, отправлять уведомление не обязательно. Достаточно встретиться и согласовать новые условия.

Дополнительное соглашение не действует отдельно от основного документа. Но в нем могут быть поправки к любому из пунктов. Новый документ может отменить действие определенных глав или внести новые.

Также допускается оформление такой сделки, если изменился арендодатель. Но чаще всего доп.соглашение оформляется для изменения арендной платы.

Подписанный документ нужно отнести в Росреестр для регистрации. Сделать это может любая из сторон. Кроме самого соглашения потребуется оплатить госпошлину, взять документы подтверждающие личность и основной договор аренды.

Изменения вступают в силу через месяц после регистрации документа.

Как досрочно прекратить сделку?

До окончания срока действия бумаг об аренде земли договор может быть разорван. Сделать это можно по обоюдному согласию или по решению одной из сторон.

Однако в случае с долгосрочной сделкой (сроком более 5 лет) досрочное расторжение по ст. 22 Земельного Кодекса РФ возможно только через суд.

Инициатором расторжения сделки может быть как арендатор, так и арендодатель. Однако если стороны не пришли к взаимному согласию, то необходимы серьезные основания для прекращения аренды.

Разорвать отношения по инициативе землевладельца в соответствии со ст. 45 и ст. 46 ЗК РФ можно в случае, если арендатор:

использует земли не по назначению;
ухудшает состояние земли;
не выполняет обязательных процедур и рекультивации почвы для улучшения ее состояния и сохранения экологии;
неоднократно пропускает или задерживает выплаты.

По инициативе арендатора договор редко расторгается досрочно. Причиной этого может быть тот факт, что земли или их часть попали в зону с особыми условиями. Такая территория определяется местным законодательством.

Также разорвать контракт можно почти сразу после его заключения, если землевладелец скрыл серьезные недостатки участка.

По инициативе одной из сторон

Если стороны не смогли прийти к взаимному согласию для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, необходимо обратиться в арбитражный суд.

Инициатор должен составить претензию с указанием оснований для прекращения соглашения. Документ составляется в свободной форме в соответствии с деловой документацией.

Арбитражный суд должен рассмотреть претензию и по результатам обоснованности документа проводится слушание и выносится решение о досрочном расторжении договора аренды. Оно вступает в силу через 10 дней после принятия. Ответчик имеет право в этот срок обжаловать решение.

По решению суда арендатор обязан возместить ущерб, нанесенный участку, а также за свой счет снести постройки (включая недострой). При вынесение решения о возмещении, суд руководствуется ст. 57 Земельного Кодекса.

Основания прекращения

Определение недействительной сделки дано в ст. 166 Гражданского Кодекса.

Она бывает 2 типов:

Ничтожная.
Оспоримая.

Ничтожная сделка означает, что договор аренды земли с самого начала не имел юридической силы. Например, если арендодатель не имеет прав на земельный участок, который сдает.

Также основанием признания контракта ничтожным может быть тот факт, что:

одна из сторон — несовершеннолетний гражданин;
одна из сторон признана недееспособной;
отношения мнимые.

Последний пункт для признания договора недействительным используется для расторжения соглашения об аренде земли под ИЖС.

Если арендатор в течение 3 лет с момента получения участка не начал строительство, земля возвращается муниципалитету, а арендатор не имеет преимущественного права продления.

Оспоримая сделка — это договор, который признается недействительным только через суд. Инициатором признания соглашения недействительным может быть любое лицо, включая третьих лиц (не участвуют в аренде).

Причиной признания сделки недействительной может быть подписание документа на невыгодных условиях под давлением второй стороны или отсутствие регистрации земельного участка.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

Заключение

В большинстве случаев стороны могут договориться между собой об изменениях или расторжении соглашения. Однако в случае с арендой муниципальной земли потребуется соблюдать полную процедуру расторжения договора или признания его недействительным через суд.

Рекомендуем другие статьи

Процедура прекращения договора

Независимо от оснований, по которым одна из сторон решила пойти на расторжение договора аренды земельного участка, намерение сделать это должно быть доведено до другой стороны в письменном виде.

Его можно изложить в свободной форме, обязательно сославшись на те пункты договора аренды, которые были нарушены другой стороной, а также имевшие место быть факты выявленных нарушений.

Затем претензию нужно либо передать под роспись второй стороне, либо направить заказным письмом с уведомлением почтой России.

Далее в течение месяца следует ожидать реакции оппонента.

Обычно события развиваются по одному из четырех вариантов:

Арендатор принял к сведению изложенную в письме информацию и обозначил срок, в течение которого замечания будут устранены;
Вторая сторона согласилась расторгнуть договор аренды;
Оппонент составил ответную претензию, описав свое видение ситуации, приведя в ней собственные доводы и приложив доказательства;
Вторая сторона игнорирует обращение и не предпринимает никаких шагов к исправлению ситуации.

В последнем случае обращение в суд неминуемо. Основанием расторжения договорных отношений станет соответствующее судебное решение.

Перед подачей иска необходимо оплатить пошлину, а также сформировать пакет документов — доказательную базу того, что истец пытался решить вопрос мирным путем. Размер пошлины несложно рассчитать на размещенном на сайте суда калькуляторе.

Иск заполняется в стандартной форме и подается в районный суд по местонахождению земли.

В нем обязательно указывается причина спора, параметры участка и данные договора аренды (в частности, когда, на какой срок и на каких условиях он был заключен).

В конце необходимо сформулировать просьбу к суду о решении признать договор

завершенным по причине его расторжения в одностороннем порядке.

Одновременно можно указать требования о взыскании причиненных убытков (если таковое имело место быть) и приложить доказательства понесенных расходов. Далее будет назначено заседание.

Соответствующую повестку с указанием даты, когда необходимо явиться в зал суда, получит каждая из сторон. Принятое судьей в процессе решение, если ни одна из сторон не предприняла попыток его оспорить, вступает в силу по прошествии 10 дней.

Хорошей альтернативой расторжению договора через суд является подписание сторонами соглашения о досрочном расторжении договора аренды земли.

Для этого собственник участка и арендатор, либо их доверенные лица, должны собраться вместе, обсудить каждый пункт соглашения, а после — подписать документ.

Нормы закона

Право предоставления в аренду участков закреплено за:

Собственником;
Иным лицом, которое собственник наделил позволяющими сдать в аренду имущество полномочиями.

Арендующим может быть как физическое, так и юридическое лицо. При этом у него есть только право пользования участком, а права распоряжения им нет.

Взаимоотношения сторон регулирует:

Земельный и Гражданский кодексы РФ;
Ряд Федеральных законов и актов (например, 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Согласно ст.27 Земельного кодекса, объектом аренды могут быть земли любых

категорий, за исключением изъятых и оборота участков. Ст.607 Гражданского кодекса говорит о том, чтобы стать объектом аренды, параметры земельного участка должны быть четко определены, в том числе в заключаемом договоре. В противном случае договор аренды можно назвать недействительным.

Помимо сведений об объекте аренды, в заключаемом договоре стороны обязаны определить ряд других обязательных условий. Среди них срок действия договора, а также признание порядка его прекращения и расторжения.

Арендные отношения между сторонами фиксируются в письменной форме и подлежат регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии.

В каких случаях договор аренды земельного участка признается недействительным?

Признать недействительным заключенный сторонами договор аренды земли можно только в судебном порядке.

Предусмотрены следующие основания:

Содержание документа нарушает действующие нормы законов и правовых актов, противоречит нормам правопорядка и нравственности;
Документ подписан недееспособным, ограниченным в дееспособности или не обладающим необходимыми для его заключения полномочиями лицом, либо подпись поставлена под давлением, применением насилия и угрозам;
Условия заключенного с юрлицом договора идут вразрез с его деятельностью;
Предметом договора является имущество, которым стороны не имеют права распоряжаться.

В каждом отдельном случае в суд необходимо предоставить достаточно веские доказательства, которые действительно являются основанием для признания договора недействительным.

Субсидию на оплату жилья и коммунальных услуг могут оформить граждане, которые относятся к льготным категориям.

Когда право пользования жилым помещением может быть утрачено? Об этом рассказано здесь.

Срок аренды земельного участка на 49 лет является максимальным. На этот срок можно арендовать землю под разные цени. Как это сделать правильно, вы можете узнать здесь.

Процедура признания договора аренды участка недействительным

Порядок действий сторон по признанию договора аренды земельного участка недействительным и ничтожным определен ст.167 ГК РФ.

Прежде всего необходимо собрать доказательную базу.

К ней относятся:

Подтверждающие отсутствие необходимых для подписания договора полномочий документы;
Подтверждающие невозможность подписантом принимать решения в части управления имуществом справки о полной или частичной недееспособности;
Акты, результаты разного рода экспертиз (если они имели место быть), прочие доказательства.

Следующий шаг — составление искового заявления в суд. В верней части документа указывается наименование суда, в котором будет рассмотрен спор, а также данные истца и ответчика.

В зависимости от того, решается спор между физическими или юридическими лицами, суд может быть районный или арбитражный.

Текст искового заявления излагается в свободной форме. Необходимо указать основные моменты:

Дату заключения договора, его номер, срок действия;
Обстоятельства заключения договора;
Основания, по которым его следует считать недействительным.

По тексту искового заявления необходимо ссылаться на действующие пункты закона и документальные доказательства (которые в обязательном порядке прикладываются к исковому заявлению).

В завершающей части искового заявления должно быть высказано требование к суду признать договор недействительным, а при необходимости — требование о возмещении возникших в результате манипуляций с заключением договора убытков.

Затем иск и приложения к нему (доказательства и копия договора аренды, передаточного акта) необходимо передать в приемную суда. Документ будет зарегистрирован, а в течение месяца стороны получат повести с указанием даты, места и времени судебного заседания и требованием явиться на него.

Итогом заседания станет решение судьи. На практике нередко случается так, что до момента принятия окончательного решения может состояться несколько заседаний.

Для того, чтобы отстоять свои интересы, необходимо присутствовать на каждом из них.

Залогом успешного решения вопроса о признании недействительным договора аренды участка земли в суде является изначально правильно выбранная позиция, грамотно составленное исковое заявление, наличие сильной доказательной базы, умение оперировать пунктами закона.

Для работы в этом направлении стоит заручиться поддержкой грамотного юриста по земельным спорам.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей

Консультация. Звонок бесплатный
8 (800) 350-34-85

Adblock
detector

Основания прекращения аренды земельного участка

Ст.45 и 46 Земельного кодекса нашей страны четко названы события, наступление которых является основанием для прекращения действия договора аренды. Основания расторжения договора обозначены и в ст. 450 Гражданского кодекса.

Среди них:

Истечение срока действия или несоблюдение условий договора;
Нецелевое использование земель;
Передача земли в субаренду при отсутствии на то полномочий;
Неоплата арендных платежей;
Невыполнение природоохранных работ, порча земель, невыполнение условий в части приведения участка в надлежащее состояние;
Изъятие участка для государственных нужд.

Таким образом, прекращение аренды земельного участка возможно:

По инициативе арендатора или арендодателя:
По решению суда;
По истечению срока действия договора.

Земельный кодекс запрещает расторжение договора аренды в установленных федеральными законами случаях и при проведении сельскохозяйственных полевых работ (п.2 ст. 45 Земельного кодекса).

Когда спорные вопросы между сторонами относятся к гражданско-правовым

отношениям, действует ст.619 Гражданского кодекса. В ней речь идет об обязанности арендодателя в письменной форме уведомить арендатора о необходимости исполнения в разумные сроки принятых на себя обязательств.

Если сторона не реагирует на предупреждение, договор аренды можно расторгнуть.

Одновременно с прекращение права аренды земельного участка должна быть погашена запись об аренде в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии.

По факту завершения отношений обратиться в ведомство с заявлением о погашении записи должен собственник недвижимого имущества.