Как признать недействительной сделку купли-продажи квартиры?

Добрый день! В данной статье Вы узнаете про Как признать недействительной сделку купли-продажи квартиры?. Если у Вас назрели вопросы, задавайте их, спрашивайте, постараемся помочь! Надеемся, что информация Вам пригодится

Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры

Прежде чем перейти к подробной инструкции по оспариванию сделки, необходимо определиться с основными понятиями.

Недействительной считается купля-продажа, которая не влечет никаких правовых последствий, прав и обязанностей сторон. Заключенное соглашение «обнуляется» в силу ряда нарушений, сопутствующих его подписанию.

В зависимости от обстоятельств, которые повлекли недействительность, сделки делятся на оспоримые и ничтожные.

Оспоримость

В результате некорректно проведенной продажи могут быть нарушены права обеих сторон договора или третьих лиц. Если законность отчуждения недвижимости подвергается сомнению, вопрос подлежит рассмотрению в суде, а сделка называется оспоримой.

При оспаривании заинтересованное лицо — истец обращается в суд с заявлением, где отражается просьба восстановить справедливость, приводятся доказательства нарушения его прав. Например:

  • наследник, не принявший наследство по объективным причинам, может заявить о праве на часть проданной квартиры;
  • ребенок, по достижении им 18 лет, вправе потребовать отмену купли-продажи, если родители не учли его имущественные интересы, приобретая квартиру за средства материнского капитала.

При оспоримости исход непредсказуем. Суд может признать договор недействительным или законным.

Оспаривать сделку можно по следующим основаниям:

  • Договор составлен с нарушениями действующего законодательства.
  • Сделка заключена юридическим лицом, в сферу деятельности которого не входит осуществление операций по продаже (покупке) недвижимости.
  • В процессе оформления не было получено согласие третьего лица или госоргана. Оспорить продажу может супруг, которого не попросили подготовить письменное согласие на продажу совместно приобретенной квартиры; банк, если имущество находилось в залоге; ООП, если продавец (покупатель) не обратились, зная, что в сделке принимают участия несовершеннолетние или недееспособные граждане.
  • Договор был подписан несовершеннолетним в возрасте 14-18 лет (кроме случаев досрочного обретения полной дееспособности с 16 лет). С иском о признании отчуждения квартиры незаконным могут обратиться родители, попечители ребенка.
  • Сделка совершена лицом с ограниченной дееспособностью. Договоренность признается недействительной по иску попечителя.
  • Временная недееспособность Покупателя или Продавца. Если выяснится, что дееспособный гражданин в момент подписания соглашения был в состоянии, при котором не мог осознавать происходящее, операция признается недействительной.
  • Заблуждение. Если сторона, подписывающая соглашение, неясно понимала суть происходящего, ошибалась по поводу предмета и сути договора, по иску заблуждающейся стороны сделка может быть признана недействительной. Стоит уточнить, что заблуждение должно быть существенным, например — был неверно идентифицирован объект, то есть человек приобрел не ту квартиру; одна из сторон допустила ошибку или опечатку, повлекшую неправильной толкование сути соглашения; Продавец (Покупатель) не понимал, с кем заключает соглашение, при каких обстоятельствах и что из этого следует. Если дело дошло до суда, а вторая сторона согласилась подкорректировать условия до тех, с которыми была согласна первая сторона изначально, отчуждение отменить не удастся. Если сделка будет признана недействительной, заблуждающийся должен возместить контрагенту убытки.

Стороны вправе не обращаться в суд, а договориться о выплате компенсации пострадавшей стороне в размере понесенного ущерба, о выделении доли в квартире или прийти к компромиссу иным путем. Сам же договор остается законным основанием для перехода права собственности, пока в суде не будет доказано иное.

Ничтожность

Договор купли-продажи, не соответствующий требованиям законодательства, составленный с рядом грубых нарушений, считается ничтожным, как и сама сделка.

При этом не нужно дожидаться решения суда для оглашения договоренностей ничтожными, поскольку они таковыми являются априори.

Стороне, требующей отмены прав и обязанностей, не запрещено обращаться в суд для признания операции купли-продажи недействительной по причине ее ничтожности.

Сделка признается ничтожной, если:

  • Договор был заключен без возникновения правовых последствий (мнимая покупка) или же стороны оформили куплю-продажу, чтобы прикрыть ею иную сделку (ст. 170 ГК РФ). Пример — заключение ДКП без фактической передачи денег для снижения размера налогов.
  • Одна из сторон — недееспособный гражданин с психическим расстройством. Если вторая сторона знала о недееспособности контрагента, она должна возместить расходы, связанные с оформлением соглашения. Однако если опекун психически нездорового человека подаст иск с просьбой признать операцию по отчуждению законной, предоставив доказательства, что в результате недееспособный гражданин получил выгоду, сделка может быть признана действительной.
  • Договор оформил ребенок, не достигший 14-летнего возраста. По закону от его лица должен действовать официальный представитель — опекун или родитель. Однако если последний заявит в суде, что покупка (продажа) выгодна для малолетнего участника правовых отношений, соглашение может быть признано действительным (ст. 172 ГК РФ).
  • При оформлении использовались фальшивые или украденные документы; для получения подписи собственника привлекались третьи лица, действующие с целью обмануть, ввести в заблуждение.
  • Продаваемое имущество подлежит изъятию за долги.

Наличие факторов, влекущих недействительность сделки, еще не означает ее отмены в суде. Для аннулирования договора необходимо предоставить доказательства нарушений. Если контрагент действовал честно и добросовестно, не мог знать об ущемлении интересов третьих лиц, суд может отказать в удовлетворении иска.

Принятие судебного решения

После подачи документов судья рассматривает обращение в течение 5 дней, а затем назначает даты предварительного и основного заседаний.

В целом процесс принятия решения занимает около 2 месяцев, однако особо трудные случаи, при которых требуется сбор дополнительных сведений и проведение экспертиз, может растянуться на полгода и более. В итоге каждая из сторон вправе оспорить вынесенное решение в порядке апелляции. Для выяснения всех тонкостей процесса рекомендуется заручиться поддержкой юриста.

Отменить сделку купли-продажи нелегко по ряду причин: Продавец зачастую не желает расставаться с деньгами, Покупатель отстаивает право на приобретенное имущество, третьи лица препятствуют отмене договора. Проще оформить обратную сделку, но если компромиссы недостижимы, дальнейшие шаги лучше обдумать с юристом.

Какие обстоятельства однозначно повлекут недействительность сделки? Как правильно составить иск? В какой суд обратиться и как правильно себя вести в ходе слушания для получения положительного решения в суде? Ответы на все вопросы подскажет юрист сайта.

Оспоримая сделка

Оспоримая сделка – это сделка, которую может признать или не признать недействительной суд. Обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной могут только лица, указанные в законе.

Основания для оспоримых сделок:

1. Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Например, оформление недвижимости, полученной в результате обмана или насилия, на подставных лиц. Если сделку признают недействительной, то ответчик должен возвратить потерпевшему все полученное по сделке.
Имущество же, полученное по сделке потерпевшим от ответчика, обращается в доход Российской Федерации
. При невозможности передать в доход государства имущество взыскивается его стоимость.

2. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Но заблуждение должно иметь «существенное значение».

В соответствии со ст. 178 ГК РФ, «существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения».
Если суд признает сделку недействительной на этом основании, то наступает двухсторонняя реституция. Кроме того, сторона-истец вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона-истец обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

3. Гражданина могут признать ограниченно дееспособным, если он злоупотребляет спиртными или наркотическим средствами.

Сделка, совершенная гражданином, признанным ограниченно дееспособным, также может быть признана судом недействительной. Для того чтобы ограниченный в дееспособности гражданин смог продать или купить недвижимое имущество, необходимо согласие попечителя.
Если же сделка совершена без такого согласия, то попечитель может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. При признании судом сделки недействительной наступает двухсторонняя реституция.

4. Граждане в возрасте от 14 до 18 лет вправе распоряжаться недвижимым имуществом только при предварительном согласии своих родителей, усыновителей или попечителя.

Если такое согласие отсутствует, то законные представители могут подать в суд иск о признании сделки с недвижимостью недействительной. Но существует возможность приобрести полноценную дееспособность и до достижения 18 лет (вступление в брак до 18 лет, эмансипация). Для сделок с недвижимым имуществом такими гражданами согласие законных представителей не требуется.

5. Признать сделку недействительной можно, если гражданин заключил ее, будучи не в состоянии понимать значение своих действий.

Иск подается самим гражданином либо лицами, чьи права нарушены в результате такой сделки. Последствием такой сделки также является двухсторонняя реституция.

6. Если недвижимое имущество находится в совместной собственности супругов, то для распоряжения таким имуществом требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Ничтожная сделка

Если сделка ничтожна, то для признания ее недействительной не надо обращаться в суд, так как она, в силу закона, и так недействительна с момента заключения. При ничтожной сделке в суд обращаются только о признании недействительными последствий сделки. Причем с иском может обратиться любое заинтересованное лицо.

Основания ничтожности сделок:

1. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.

К примеру: в длинной цепочке уже совершенных продаж и покупок есть квартира, в которой при приватизации были ущемлены права несовершеннолетних детей. Органы опеки предварительного разрешения на неучастие детей в приватизации не давали. Все это как-то всплывает. Приватизация признается недействительной, и вот вся многочастная сделка в мгновение ока становится ничтожной. Граждане должны возвратится в исходное положение, то есть въехать в прежние квартиры, вернуть полученные деньги и начинать все по новой.

2. Ничтожна и сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности.

Под это основание может попасть сделка с поддельными документами, поддельными подписями и т. д.

3. Мнимые и притворные сделки также ничтожны.

Мнимая сделка – это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Например, переоформление недвижимого имущества на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества.

Притворная сделка – это сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Под видом дарения произвести продажу недвижимого имущества.

4. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным в результате психического расстройства.

Если такой гражданин заключил договор купли-продажи, то его законный представитель может предъявить в суд иск о признании последствий такой сделки недействительными. В этом случае покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец – деньги. Но в интересах недееспособного гражданина сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

5. Ничтожна сделка, заключенная малолетним гражданином.

Здесь под малолетними понимаются граждане до 14 лет. На практике, конечно же, встретить 10-летнего продавца квартиры вряд ли получится. Но все же знать о таком основании для ничтожности сделок надо.

Сроки обращения в суд

В любом случае при недействительности сделки без суда не обойтись. Но, для того чтобы признать сделку недействительной или признать последствия сделки недействительными, важно не упустить срок исковой давности и вовремя обратится в суд.

Если сделка ничтожна, то для признания последствий сделки недействительными срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Срок исковой давности по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год. Течение срока исковой давности начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. При наличии уважительных причин суд может восстановить срок исковой давности.

Прошло несколько лет, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя. Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?

В данной статье мы постарались ответить на поставленные вопросы.

Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е. по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?

«В мае 2021 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, которые разграничили понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных сделок), переквалифицировав большую часть ничтожных сделок в оспоримые (ст. 168, п. 1 ГК РФ).

Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.

Ничтожность сделки (иными словами – ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий. Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.

К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной. Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.

Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами – лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. 177, 166, п. 2 ГК РФ.

Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности – сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ. То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи. Покупатель по данной сделке – более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.

По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ: сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.

Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности – решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон  будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях. На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например, показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.

Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.

В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года – для ничтожной. По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом – то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.

Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки. Притворная сделка, последствия которой – ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения. Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».

Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?

«В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.

Другое дело – сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.

Задача специалиста, сопровождающего покупателя, – своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту. Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными – отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.

Задача специалиста, сопровождающего продавца, – обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).

Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда – нет.

На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например, — неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период до августа 2021 г.);

— отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;

— дарение между не родственниками;

— снятие с регистрационного учета по доверенности;

— снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;

— признание прав собственности по решению суда;

— нерыночная цена в договоре;

— неэквивалентная мена без доплаты;

— свежая сделка с добросовестным приобретателем.

Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.

«Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы. Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании. В-третьих, с введением понятия «добросовестный приобретатель» покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.

Тем не менее, оспоримые сделки есть. И, как правило, наиболее частые их причины следующие:

— появление родственников после исполнения договора ренты;
— появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);
— ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;
— проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».

Услуги по юридическому сопровождению сделки стоят от 3000 рублей  до 15000 рублей. В данную услугу входит консультация и проверка (юридическая) документов на квартиру, справка об арестах, запрещениях, обременениях, консультация о налогах, составление необходимых для сделки документов  и сопровождение сделки в Росреестре и при расчетах.

Агентство недвижимости «Сигма» готово помочь Вам решить любой вопрос связанный с продажей или покупкой недвижимости, обращайтесь к нам в офис по адресу: город Челябинск, проспект Победы д.303/2, офис 4, остановка трамвая № 14,15,16,17,19 «ул. Молдавская». тел.89220145685 или отправьте запрос для работы с нами. 

Заключение эксперта

Подведение итоги:

  1. Признание договора купли-продажи ничтожным или оспоримым автоматически влечет его недействительность, но оспаривание возможно только через суд.
  2. Если суд признает ДКП недействительным, продавец получит обратно квартиру, покупатель – деньги.
  3. Подать исковое заявление вправе человек, чьи права были нарушены сделкой, либо сам ее участник. Обратиться в суд может и орган опеки, действуя в интересах ребенка или недееспособного.

Елена Плохута 25 сентября 2021

Если у вас остались вопросы по признанию сделки по купли-продажи квартиры недействительной, задавайте вопросы в комментариях, мы разберем подробно ваш вопрос и дадим развернутый ответ

Ваш ответ

Последствия признания договора купли-продажи недвижимости недействительным

Последствия признания оспоримых и ничтожных сделок с квартирами всегда одинаковы:

  1. Продавец возвращает деньги покупателю, взамен переоформляется право собственности на него.
  2. Если имущество вернуть не получается и оно продано добросовестному приобретателю, покупателю возвращается сумма, указанная в ДКП.

Совет юриста: именно по указанной выше причине нельзя занижать цену жилья, как бы не просил продавец, который хочет снизить НДФЛ. При оспаривании ДКП он вернет только то, что указано в договоре.

Можно ли оспорить куплю-продажу квартиры при банкротстве?

На основании ст. 213.32 ФЗ от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», по решению собрания кредиторов или инициативе финансового управляющего в процессе банкротства могут быть оспорены подозрительные сделки должника или сделки, влекущие за собой оказание предпочтений одному из кредиторов. Заявление может быть подано с даты введения реструктуризации догов.

Примечание: оспорить ДКП, заключенный с целью сокрытия имущества можно, если он оформлен в течение трех лет, предшествующих обращению должника с заявлением в арбитражный суд. Сделки, по которым отдается предпочтение одному из кредиторов, оспариваются, если они совершены после подачи заявления в арбитражный суд или в течение одного месяца до этого.

Сроки оспаривания

Срок исковой давности устанавливается ст. 181 ГК РФ. Ничтожные сделки признаются недействительными в течение трех лет с момента начала исполнения (регистрации права собственности). Если с иском обращается прокуратура или орган опеки, течение начинается со дня, когда стало известно об оформлении ДКП с нарушением законодательства.

Если ДКП подписан под влиянием угроз и насилия, обратиться в суд можно в течение года с момента прекращения насилия, угрозы и иных обстоятельств, при которых сделка считается оспоримой.

Ответы юриста на частные вопросы

Муж оформил на меня генеральную доверенность 15 октября 2021 года, через неделю я продала его добрачную квартиру дочери без его согласия. Доверенность он отозвал быстро, до подписания ДКП. Сейчас он хочет оспорить сделку. Сможет ли он это сделать?

Как узнать, признан ли продавец недееспособным?

Подозреваю, что родственник под влиянием заблуждения продал квартиру, покупатель – мошенник. Можно ли оспорить куплю-продажи и привлечь покупателя к уголовной ответственности?

Оформила доверенность на риэлтора, чтобы купил мне дом за городом. Самой ездить некогда. Он нашел жилье, внес задаток и заключил ДКП, я ничего не смотрела. Потом увидела, что дом находится в плохом состоянии и не соответствует моим требованиям. Можно ли оспорить сделку?

Кто считается добросовестным приобретателем при оспаривании ДКП недвижимости?

Как признать договор купли-продажи недействительным?

Для начала нужно удостовериться, есть ли основания признания сделки купли-продажи недействительной. Если да, дальнейший порядок действий будет выглядеть так:

  1. Составление искового заявления в трех экземплярах. Один отправляется или передается под расписку ответчику, второй нужен для суда. Третий остается у истца с пометкой о принятии судом.
  2. Отправка одного экземпляра заявления ответчику.
  3. Подача документов в районный или городской суд по месту расположения спорной квартиры.
  4. Участие в судебных разбирательствах. Придется представлять доказательства, подтверждающие недействительность. Без них суд исковые требования не удовлетворит.
  5. Получение судебного решения. Удостоверенная копия выдается в течение пяти дней после принятия в окончательной форме.

Примечание: разбирательства длятся до двух месяцев, но иногда занимают и больше времени, если дело сложное. Оспорить решение можно в течение одного месяца.

Содержание и образец искового заявления

Исковое заявление должно соответствовать требованиям ст. 131 ГПК РФ и содержать информацию об:

  1. Истце: Ф.И.О., дата рождения, адрес проживания, паспортные данные, номер телефона.
  2. Ответчике: Ф.И.О., дата рождения, место жительства, паспорте и ИНН (при наличии).
  3. Оспариваемом договоре: дата и место заключения, номер.
  4. Недвижимости: адрес, площадь, кадастровый номер.
  5. Дате регистрации права собственности.
  6. Основаниях, по которым ДКП нужно признать недействительным.
  7. Обосновании требований с точки зрения законодательства.

В конце указывается перечень представленных документов, ставится подпись.

Образец искового заявления

Документы

В суд истцом предоставляется:

  • заявление;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • оспариваемый ДКП;
  • выписка из ЕГРН.

Если ранее предпринималась попытка урегулировать вопрос с ответчиком мирным путем, понадобится подтверждение: например, письменное предложение расторгнуть договор.

Госпошлина

Госпошлина уплачивается согласно ст. 333.19 НК РФ, размер зависит от цены иска – стоимости квартиры:

  1. До 20 000 – 4%, минимум 400 руб.
  2. От 20 000 до 100 000 – 800 руб.+3% от суммы свыше 20 000.
  3. От 100 000 до 200 000 – 3 200+2% от суммы свыше 100 000.
  4. От 200 000 до 1 млн. – 5 200+1% от суммы свыше 200 000.
  5. От 1 млн. – 13 200+0,5% от суммы, превышающей 1 млн.

Обратите внимание! Максимальный размер госпошлины составляет 60 000 руб. Если исковые требования удовлетворят, ее вместе с остальными судебными расходами можно взыскать с ответчика.

Кто может оспорить?

Признать сделку купли-продажи недействительной вправе только суд по заявлению одного из граждан, чьи права были нарушены:

  1. Продавец или покупатель.
  2. Орган опеки, действуя в интересах ребенка или недееспособного.
  3. Родственник, имеющий право пожизненного проживания в проданной квартире.
  4. Супруг продавца, если согласие на продажу не получено.

Можно ли оспорить сделку купли-продажи квартиры?

Содержание

Любой договор можно оспорить, но при наличии оснований. Согласно ст. 166 ГК РФ, сделки бывают:

  1. Оспоримыми, признаются таковыми через суд.
  2. Ничтожными, признаются таковыми вне зависимости от наличия или отсутствия судебного решения.

Примечание: признание сделки купли-продажи недействительной возможно лишь при наличии оснований. Если после регистрации права собственности покупатель или продавец просто передумали, оспорить ДКП не получится.

Оспоримые сделки

Оспоримыми считаются сделки, которые так или иначе затрагивают права и интересы продавца, покупателя или третьего лица.

Рассмотрим, какие могут быть основания для оспаривания через суд.

Составление договора с нарушением законодательства

Согласно ст. 550 ГК РФ, ДКП составляется в письменной форме. Если он заключен с нарушением требований к форме или содержанию, его можно оспорить.

Например, если в нем нет сведений о проданной квартире, или отсутствует информация о человеке, имеющем право пожизненного проживания там.

Нарушены права участника или третьего лица

Под нарушением прав подразумевается:

  1. Продажа недвижимости неуполномоченным лицом. По закону это возможно при наличии нотариальной доверенности (ст.185.1 ГК РФ). Если ее не было или вид доверенности не соответствует типу сделки, последнюю можно оспорить.
  2. Продажа жилья представителем по доверенности за низкую стоимость, не соответствующую интересам собственника. Например, если рыночная цена квартиры равна 3 000 000 руб., а поверенный продал ее за 1 000 000 руб.

Третьи лица тоже могут оспорить ДКП в нескольких ситуациях:

  1. Продана доля в праве собственности, и продавец не предоставил владельцам других долей преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ).
  2. Квартира получена продавцом по наследству, но появился другой наследник, не успевший заявить о своих правах в течение полугода после смерти наследодателя. Если суд восстановит срок принятия наследства, он тоже сможет претендовать на недвижимость.
  3. Недвижимость приобретена продавцом в браке, но он не получил нотариальное согласие супруга на продажу. По закону оно обязательно, если нет брачного договора, в котором указан иной порядок распоряжения имуществом (ст. 35 СК РФ).

Важно! При оспаривании ДКП третьими лицами суды чаще всего принимают сторону добросовестных покупателей. Продавцов только обязывают компенсировать стоимость их долей. Если же не предоставлено преимущественное право покупки, владелец другой доли сможет перевести покупателя на себя, и тогда договор аннулируют.

Не выделена обязательная доля в квартире при использовании материнского капитала

Закон обязывает выделять доли всем членам семьи при покупке квартиры с маткапиталом или погашении ипотеки им же. Нередко это требование нарушается, и владельцы сертификатов продают жилье без выделения долей. Так делать нельзя: сделку сможет оспорить орган опеки, ПФР, второй супруг или сам ребенок по достижении совершеннолетия.

Договор подписан несовершеннолетним от 14 лет

По закону дети от 14 лет расписываются в ДКП самостоятельно, но с письменного согласия родителей или опекунов. Если оно не получено, законные представители могут отменить куплю-продажу через суд.

Но такие ситуации встречаются крайне редко. С большой долей вероятности Росреестр откажется принимать документы на регистрацию перехода собственности, если продавцом или покупателем выступает несовершеннолетний без согласия родителей.

Примечание: оспорить ДКП не получится, если ребенку исполнилось 16 лет и он обрел полную дееспособность в связи со вступлением в брак или по иным причинам.

Договор подписан с недееспособным

По закону операции с имуществом граждан, признанных недееспособными, совершаются опекунами с разрешения органа опеки. Если это правило нарушено, опека вправе обратиться в суд. Самостоятельно подписывать документы недееспособный не может.

Договор подписан под влиянием заблуждения

Согласно ст. 178 ГК РФ, оспорить договор купли-продажи может сторона, подписавшая его под влиянием существенного заблуждения.

Заблуждение считается существенным, если:

  1. В договоре есть описки, опечатки, искажающие суть сделки.
  2. Покупателя ввели в заблуждение касаемо предмета – недвижимости, и она не соответствует заявленным продавцом качествам. Например, после регистрации выяснилось, что в квартире есть скрытые дефекты, о которых бывший собственник не предупредил.
  3. Покупатель или продавец заблуждаются относительно природы сделки.
  4. Одна сторона заблуждается в отношении другой стороны, с которой заключается договор.

Обратите внимание! Суд откажет в оспаривании купли-продажи квартиры, если ответчик согласится на выполнение условий, указанных в ДКП, и устранит замечания или выполнит требования продавца.

Договор купли-продажи заключен на невыгодных условиях

Чаще всего признание купли-продажи квартиры недействительной происходит, если она принадлежала организации.

Например, если директор продал ее по заниженной стоимости, действуя в ущерб интересам предприятия.

Ничтожные сделки

Признавать ничтожную сделку через суд не всегда обязательно. В большинстве случаев ничтожный ДКП просто не примут для регистрации права собственности в Росреестре. Например, если недвижимость продается с обременением, сделка нарушает требования законодательства.

Мнимая или притворная сделка

Согласно ст. 170 ГК РФ, мнимой признается сделка, совершенная для вида, без цели создания дальнейших правовых последствий. Например, если человек собирается банкротиться, и заранее «продает» жилье родственнику, но при этом продолжает жить там и дальше.

Притворной считается операция, если она совершена для прикрытия другой сделки. Например, когда вместо оформления ДКП продавец подписывает договор дарения, чтобы избежать уплаты налога при продаже недвижимости.

Договор подписан ребенком до 14 лет

ДКП недвижимости несовершеннолетних до 14 лет подписывают родители или иные законные представители с согласия опеки. Если это правило нарушается, договор могут признать недействительным.

Примечание: документы от ребенка в Росреестре или МФЦ не примут, поэтому и обращаться в суд, скорее всего, не придется.

Использование подложных документов

Если покупателю при выходе на сделку представлены подложные документы, он вправе оспорить ДКП через суд. Например, при предоставлении фальшивого правоустанавливающего документа продавцом: свидетельства о наследстве, старого ДКП, договора мены, дарения, ренты.

Продана недвижимость с обременениями

Признать куплю-продажу недействительной можно через суд, если недвижимость на момент подачи документов находится в залоге или под арестом. Регистратор просто приостановит переход права собственности до снятия обременений. Также в качестве одного из исковых требований можно указать возврат аванса или задатка, если деньги переданы продавцу при подписании ДКП.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости без суда?

Стороны могут расторгнуть ДКП и без обращения в суд, если оба согласны на это. Достаточно заключить соглашение о расторжении и подать в Росреестр, даже если процедура регистрации уже начата. Если право собственности уже зарегистрировано, возможна только «обратная» продажа, когда стороны меняются местами: продавец становится покупателем, покупатель – продавцом.

Примечание: соглашение составляется в той же форме, что и ДКП. Если он удостоверен нотариусом, для расторжения придется обращаться в нотариальную контору. Документ оформляется минимум в трех экземплярах: один остается с продавцом, другой – с покупателем, третий передается регистратору, если ДКП уже ему передан.

Содержание и образец соглашения

Соглашение подписывается обеими сторонами и содержит следующую информацию:

  1. Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации продавца и покупателя.
  2. Реквизиты расторгаемого договора: дата составления, номер.
  3. Сведения о недвижимости: кадастровый номер, адрес, площадь, этаж.
  4. Дата, с которой ДКП считается расторгнутым.
  5. Срок освобождения квартиры покупателем.
  6. Размер задатка или аванса, срок и порядок возврата.
  7. Подписи сторон, дата составления.

Какие ситуации приведут к тому, что суд может признать недействительной сделку купли-продажи квартиры после регистрации?

Итак, сделка купли-продажи состоялась, права нового собственника на квартиру зарегистрированы в Росреестре. Именно сейчас возможно обращение в суд, который может признать сделку ничтожной или она может быть оспорена. Рассмотрим типичные основания, по которым это может произойти.  

  • Неправильно проведенная приватизация

Если квартира была приватизирована, когда один жильцов был выписан, отбывал наказание, проходил службу в армии. По возвращении такой жилец может восстановить свое право на приватизацию через суд, соответственно, сделка будет признана недействительной. Подстраховаться от такой ситуации можно, затребовав при покупке справку №40 о регистрации граждан по месту жительства.  

  • Ущемлены права несовершеннолетних

Сделка однозначно будет признана ничтожной, если договор подписан с несовершеннолетним. Причем обратиться в суд могут как сами подростки, так и их законные представители (родители), а также органы опеки и попечительства. В принципе нужно понять, что если одним из совладельцев квартиры является несовершеннолетний, то сделка обязательно должна совершаться не только с согласия родителей, но и органов опеки, а кроме того, заверяться нотариально.

Отдельно отметим куплю-продажу квартиры, приобретенную на маткапитал. Такие сделки возможны, если параллельно с продажей текущей квартиры собственники квартиры приобретают другую, где детям будет предоставлена жилплощадь не меньшая, чем была до этого.  

  • Владелец квартиры не мог отвечать за свои действия

Часто покупатель не задумывается о том, что продавец может быть в силу возраста или диагноза быть недееспособным, тем более, что и при проведении сделки тот ведет себя адекватно. Как следствие, справка из ПНД не запрашивается, что в свою очередь, в дальнейшем может привести к тому, что сделка купли-продажи квартиры будет объявлена недействительной.

 

Перечислим основные ситуации, когда владелец квартиры не может отвечать за свои действия:

  • Сделка совершена с человеком, недееспособность которого признана судом. При этом согласие на сделку не дано его законным опекуном. При обращении опекуна в суд сделка будет признана недействительной.
  • Человек состоит на учете в ПНД, но не признан недееспособным или ограниченно дееспособным. Формально такая сделка может быть проведена, однако, если родственники владельца обратятся в суд и сумеют доказать, что на момент подписания договора он не осознавал своих действий, то сделка будет признана недействительной.
  • Сюда же можно отнести и покупку у престарелого гражданина. Если впоследствии родственники смогут доказать в суде, что у владельца на момент совершения купли-продажи уже были признаки старческой деменции, то суд признает сделку незаконной.

 

  • Квартира, полученная по завещанию

Особенно бдительным нужно быть, если квартира, которая продается, получена по завещанию. Причем даже степень родства не может быть гарантией. К примеру, могут объявиться и через суд доказать родство внебрачные дети либо узнать о кончине и заявить о своих правах на наследство дети, которые проживают в другой стране или городе. Также попытаться оспорить сделку могут недовольные разделом наследства родственники – в случае, если квартира «ушла» по завещанию не к родственнику.  

  • Квартира является совместной собственностью

Сделка по купле-продаже будет признана недействительной, если на квартиру, которая является совместной собственностью, не было получено согласие супруга/-и. Причем согласие это должно быть заверено нотариально. Правило действует и в том случае, если на момент продажи квартиры супруги не живут вместе.  

  • Продавец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству

В отношении владельца квартиры могут быть возбуждены исполнительные производства. Что это означает: он – банкрот, должник, его долги взыскиваются по суду. В данном случае суд наложит арест на квартиру и выставит ее на торги, а незадачливому покупателю придется занять место в очереди всех тех, кто пытается получить свои деньги назад. Проверить наличие задолженностей и исполнительных производств лучше заранее, до заключения сделки купли-продажи. Сделать это можно на соответствующих ресурсах по базам ФССП.  

 

Можно ли оспорить договор, сделку купли-продажи квартиры?

Гражданским кодексом закреплены варианты, по которым сделка купли-продажи может быть признана недействительной:

  • Сделка признана ничтожной;
  • Сделка оспорена в суде;
  • Договор купли-продажи квартиры расторгнут.  
  1. Ничтожность сделки. Сделка признается ничтожной, если была совершена с явным нарушением законодательных норм.  Признаки таких сделок прописаны в ст. 168 – 172 ГК РФ. К примеру, к таким сделкам относятся совершенные с недееспособными или несовершеннолетними гражданами, заключенные по поддельным документам, мнимые и притворные сделки. Срок давности – 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.  
  2. Оспаривание. Производится в суде на основании обращения истца, который считает, что его права в данной сделке купли-продажи квартиры нарушены. Как правило, в качестве истца выступают наследники, кредиторы, супруги и т.д. Если суд признает, что права действительно были нарушены, то сделка будет признана оспоренной. Срок давности при оспаривании сделки – 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.  
  3. Расторжение. Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, если один из участников сделки существенно нарушил условия купли-продажи. Например, не выплатил остаток стоимости квартиры либо сама квартира, ее параметры, оказались гораздо хуже заявленных. В данной ситуации договор расторгается, при этом, согласно закону, продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому юристы и риелторы рекомендуют вставить в договор купли-продажи пункт, который бы регулировал этот момент: возвращаются ли покупателю при расторжении договора деньги или нет.

 

Защита от расторжения и недействительности сделок

Грамотная подготовка сделки с недвижимостью (читай ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ), знание основ законодательства, связанного с подобными сделками (читай Глоссарий Риэлтора), а также поддержка профильного юриста, и/или заверение договора у нотариуса – вот главная защита от неблагоприятных последствий сделки.

В частности, защитой будут служить и особые условия в Договоре купли-продажи квартиры. Например, условие об ответственности за возможные претензии третьих лиц, ответственность Продавца за скрытые недостатки квартиры, обязательство выписки всех членов семьи, и т. п. Поэтому крайне важно подойти к составлению договора тщательно и продуманно, с помощью квалифицированного юриста.

Каждое слово в договоре, и каждая фраза – имеют значение (т.е. юридические последствия). Составленные формулировки в условиях договора должны быть понятны, иметь однозначное толкование и не противоречить закону и другим условиям договора.

Шаблонные образцы Договоров купли-продажи могут дать лишь общее представление о том, как такой договор должен выглядеть, и какие разделы он должен содержать. Нюансы конкретной сделки, и «защитные» формулировки в договоре (что особенно важно для Покупателя) может учесть и грамотно составить только юрист или нотариус.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

КОММЕНТАРИИ:

Какие сделки признаются ничтожными

Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Другими словами, это сделка, которая не имела права быть заключенной в принципе. Она бесспорно и однозначно недействительна.

Например, это случай, когда Продавец квартиры не имел права ее продавать (например, подделал документы), или сделка с малолетним была зарегистрирована (каким-то чудом), что прямо запрещено законом. Т.е. нарушение законодательства налицо, спорить не о чем – и поэтому сделка признается ничтожной.

Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона), а не в результате решения суда. Т.е. она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.

Оспаривание сделки купли-продажи квартиры

Оспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований.

Оспаривание сделки и договора купли-продажи квартиры подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом.

В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет (например, договориться с другой стороной полюбовно).

Результатом оспаривания сделки с недвижимостью может стать решение суда о ее недействительности (или действительности), исходя из обстоятельств дела.

Применение последствий признания сделки с квартирой недействительной

Закон утверждает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (ст. 167 ГК РФ).

Переводя на нормальный язык, это означает, что в случае признания сделки с квартирой недействительной, все обязательства сторон по договору также считаются недействительными (не требуют исполнения), а если они уже исполнены, то результаты этого исполнения аннулируются.

Каждая из сторон сделки в этом случае должна возвратить другой стороне все полученное по сделке, а если это физически невозможно, то – компенсировать деньгами. Такой возврат в первоначальное состояние (как было до сделки) называется «двусторонняя реституция».

В случае с квартирой – решение суда будет основанием для регистрации перехода права собственности на квартиру обратно Продавцу, а Покупатель должен получить обратно свои деньги, в той сумме, которая была указана в Договоре купли-продажи.

При этом, если Продавец не имеет возможности вернуть всю сумму сразу, то суд обязывает его выплачивать Покупателю эту сумму постепенно, и такие выплаты могут растянуться на годы. В этом и заключается главная опасность для Покупателя – в случае признания сделки недействительной, квартиру он теряет сразу, а деньги ему могут возвращаться очень долго, а могут и вовсе не вернуться.

Виды ничтожных сделок

Сделка купли-продажи квартиры считается ничтожной, если она заключена с определенными нарушениями закона. Перечень таких нарушений указан в ГК.

Согласно ГК ничтожными являются следующие сделки:

  • Сделки, нарушающие закон, и при этом посягающие на права третьих лиц (п. 2, ст. 168 ГК РФ); «третьи лица» здесь – ключевой фактор, т.к. сделки «просто нарушающие закон» относятся к оспоримым (об этом ниже)
  • Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ); здесь предполагается умышленное противоправное действие, например, продажа квартиры по поддельным или недействительным документам
  • Сделки, заключенные с недееспособными лицами (ст .171 ГК РФ). 
  • Сделки, заключенные с малолетними, т.е. с лицами до 14 лет (ст. 172 ГК РФ); например, когда 13-летний ребенок поставил свою подпись на договоре (хотя за него это должны делать родители или опекуны)
  • Мнимые (фиктивные) сделки, т.е. сделки, совершенные для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (ст. 170 ГК РФ); например, мнимое («понарошку») дарение имущества должником, с целью избежать описи или ареста этого имущества
  • Притворные сделки, т.е. сделки, прикрывающие собой другие сделки (ст. 170 ГК РФ); например, когда формальной сделкой дарения прикрывается фактическая сделка купли-продажи с реальной передачей денег
  • Сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом (ст. 174.1 ГК РФ). 

Разница между оспоримой сделкой и ничтожной заключается также в том, что к ним применяется разный срок исковой давности. К оспоримым сделкам – один год, к ничтожным сделкам – три года, с возможностью увеличения этого срока до 10 лет (ст. 181 ГК РФ).

Таким образом, при подготовке сделки Покупателю квартиры следует, как минимум, исключить признаки ничтожной сделки (см. выше), а затем постараться не допускать серьезных поводов для оспаривания сделки (см. ниже). Продавцу об этом можно не очень беспокоиться – в худшем случае квартира просто вернется ему назад через суд.

Расторжение Договора купли-продажи квартиры

Юристы – народ пунктуальный и щепетильный. Если обычный человек может выразить мысль разными словами, то с точки зрения юриспруденции – слова со схожим смыслом могут иметь совершенно разные юридические последствия. Это касается, например, понятий «недействительная сделка» и «расторжение сделки».

Недействительной сделка может оказаться по решению суда, вследствие ее оспаривания, либо вследствие ее ничтожности (см. выше). Юридическое последствие этого – возврат сторон в исходное состояние (двусторонняя реституция).

Расторгнуть же сделку (договор) могут как сами ее участники (по соглашению сторон), так и суд (по иску одной из сторон). И юридическим последствием этого будет всего лишь прекращение дальнейшего исполнения обязательств по договору, если судом или самим договором не установлены иные последствия. Законодательное регулирование расторжения договора описано в Главе 29 ГК РФ.

Расторжение договора по закону должно происходить в той же форме, в которой он заключался, т.е. отдельным письменным соглашением. Либо решением суда. Причем, после расторжения договора, стороны не вправе требовать назад того, что было уже исполнено по договору (п. 4, ст. 453 ГК РФ). Хотя различные виды компенсации ущерба могут быть предусмотрены как в добровольном соглашении о расторжении сделки, так и в решении суда о расторжении.

Основания для расторжения договора

Основания для расторжения Договора купли-продажи квартиры указаны в ст. 450 ГК РФ.

В общем, все они сводятся к тому, что договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны в случае существенного нарушения договора другой стороной. Звучит логично. Например, Продавец имеет право расторгнуть договор, если Покупатель не выплатил всю сумму за квартиру; а в случае с новостройками – Покупатель имеет право расторгнуть Договор долевого участия (ДДУ), который он заключил с Девелопером, если тот вовремя не сдал дом в эксплуатацию.

Главное, что нужно здесь понять Продавцу и Покупателю – это тот факт, что расторгнуть Договор купли-продажи квартиры они могут только в том случае, если он еще не исполнен до конца одной из сторон, или обеими сторонами. Например – до тех пор, пока не зарегистрирован переход права по договору, или пока не выплачены все деньги по условиям договора, или пока Продавец не передал Покупателю квартиру по Передаточному Акту.

Если же сделка зарегистрирована и полностью завершена, то расторгнуть ее уже не получится. Она может быть только признана судом недействительной (при наличии на то серьезных оснований и доказательств – см. выше).

Чем полезен срок исковой давности в спорах о собственности? Какие сроки исковой давности применяются в суде?

Основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

Оснований недействительности сделок может быть множество.

Помимо указанных выше оснований ничтожности, сделка может быть также оспорена, и признана недействительной по целому ряду причин.

В общем случае, недействительной суд может признать любую сделку, не соответствующую требованиям закона или иного правового акта (п.1, ст. 168 ГК РФ). Чтобы это случилось, в суд должен быть подан иск о признании сделки недействительной, и о применении последствий этой недействительности. Такой иск могут подать как сторона сделки, так и другие заинтересованные лица, а также органы местного самоуправления (например, Органы опеки и попечительства), или прокуратура.

В результате сделка становится оспоримой, и ее дальнейшая судьба зависит от решения суда.

Законодательство указывает, что сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана недействительной, если:

  • Сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа (ст. 173.1 ГК РФ); например, квартира, полученная по договору ренты, продана без согласия на то рентополучателя.
  • Сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ); например, продажа квартиры 17-летним собственником без согласия на то его родителей.
  • Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); например, квартира была им продана без согласия своего попечителя и/или без разрешения Органов опеки и попечительства.
  • Сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ); например, Продавец квартиры был пьян в момент сделки, или был под действием наркотиков, или находился в состоянии аффекта (если он сможет затем это доказать, что крайне сложно).
  • Сделка совершена под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ); т.е. сделка, неверно или искаженно выражающая волю стороны; например, если сторона сделки допустила очевидную описку или опечатку в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП); или если Продавец докажет, что он не знал реального положения дел, и никогда не подписал бы договор, если бы знал о его реальных последствиях для себя.
  • Сделка совершена под влиянием обмана, угрозы, насилия или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ); например, Продавец, попав в криминальную историю, вынужден был продать квартиру за полцены, а Покупатель этим сознательно воспользовался («кабальная сделка»).

В частности, сделка с квартирой также может быть признана судом недействительной, когда:

  • — на приобретенную у наследника квартиру имеют право другие наследники ее бывшего владельца («неучтенные» наследники подают иск);
  • — не получено согласие супруга(-ги) на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов (несогласный ​супруг может подать иск);
  • — в результате сделки оказались нарушенными права несовершеннолетних (например, не выполнено условие, указанное в Разрешении Органов опеки и попечительства), или не выполнено условие применения материнского капитала;

Какие еще могут быть основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры Покупателю лучше уточнить на консультации профильного юриста, применительно к условиям конкретной сделки, после того, как будет собрана необходимая информация и документы для покупки квартиры (как это делается – см. ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ).

Следует, однако, понимать, что само наличие оснований для возможного оспаривания сделки с квартирой, вовсе не означает, что ее обязательно признают недействительной. Суд рассматривает все обстоятельства дела, принимая во внимание действия добросовестного приобретателя (Покупателя), а сами основания должны быть очень существенны, законно мотивированы, и неопровержимо доказаны.

Поэтому Покупателю квартиры рекомендуется, как минимум, знать основные причины оспаривания сделок, признаки ничтожности сделок, а также следить за тем, чтобы последствия сделки для Продавца были разумны и благоприятны. В том числе, чтобы не нарушались права третьих лиц (включая родственников Продавца), имеющих отношение к продаваемой квартире.

Проще говоря, все действия Покупателя квартиры сводятся к тому, чтобы при подготовке сделки исключить причины ее ничтожности, и не оставлять серьезного повода для ее оспаривания.

Вообще, от большинства перечисленных выше оснований для признания сделки недействительной может защитить подготовка и заверение ДКП у нотариуса.

Нотариус детально вникает в суть заверяемого им договора, требует дополнительные документы и справки для расширения информации о сделке, а также беседует с каждой стороной сделки, выясняя нюансы, и разъясняя сторонам суть и последствия исполнения договора.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: