Как можно продать квартиру с долгом по квартплате

Здравствуйте, уважаемые посетители! Ниже описана тема Как можно продать квартиру с долгом по квартплате. Если по ходу у Вас назрел вопрос, спрашивайте, постараемся помочь! Надеемся, что сможем решить Вашу проблему

На кого переходят обязанности

Вне зависимости от смены владельца компания-поставщик услуг в любом случае стремится получить свои деньги. Так как после продажи квартиры коммунальщики не знают, куда переехал законный должник и где его искать, средства начинают требовать с нового собственника.

Следует помнить, что любые действия, связанные с долгами по старым счетам, являются неправомерными.

Купив квартиру, владелец обязан платить исключительно с момента, когда:

стал полноправным собственником;
зарегистрировал право на собственность;
вселился и начал пользоваться услугами ЖКХ и коммунальных служб.

Взыскать старые долги из владельца, который к ним непричастен, не вправе даже суд. Неоплаченные счета прежнего собственника остаются за ним.

Чтобы вернуть свои деньги, управляющей службе необходимо найти новый адрес проживания должника и подать на него исковое заявление о невыполнение обременений.

Если при покупке жилья покупатель согласился самостоятельно выплатить долги, о чём говориться в договоре купли-продажи, то все обременения переходят на него. Избежать оплаты старых счетов в этом случае не получится.

Любые требования коммунальных служб будут законными. Компания-поставщик будет иметь право не только отключить услугу, но и подать на владельца в суд.

Льготы на квартплату выдаются малоимущим семьям, инвалидам, ветеранам труда и другим незащищенным категориям граждан.

Узнайте далее, куда обращаться при неправильном начислении квартплаты.

Что такое субсидия на…

Главные замечания

Долги по коммуналке могут возникнуть у любого владельца квартиры и обычно этому есть оправданные причины. Но нередки случаи, когда задолженность скапливается из-за банальной халатности хозяев, которые пользуясь услугами ЖКХ, считают, что могут не платить по счетам.

Наличие больших долгов по квартплате значительно затрудняет продажу жилья. Ведь не все потенциальные покупатели готовы взять на себя такие обременения, а продать квартиру, не уведомив о наличии задолженности, получается не всегда.

Особенности процедуры

При покупке квартиры, чтобы избежать неприятностей, связанных с долгами, лучше всего заранее до подписания договора купли-продажи узнать об их наличии.

Так, потенциальным покупателям необходимо:

запросить от продавца выписки по каждой коммунальной услуге в отдельности;
ознакомиться с документами на собственность;
затребовать выписку из ЕГРП, чтобы исключить наличие долговых обременений и возможных наложенных судебных арестов на саму квартиру;
посетить управляющую компанию для получения выписки о текущих долгах по квартире (при себе лучше иметь разрешение собственника жилья);
при выявлении долгов потребовать внести в договор дополнительный пункт о сохранении обременений за старым владельцем.

Если на все запросы потенциального покупателя продавец отвечает отказом и не предоставляет никаких справок по коммунальным счётам, то от покупки такой квартиры лучше воздержаться.

Образец свидетельства о государственной регистрации права

Правовые детали

Бывают случаи, когда после совершения покупки жилья уже после подписания договора купли-продажи и оформления всех документов новые собственники квартиры узнают о наличии неоплаченных долгов по коммуналке.

Такое встречается при покупке приватизированной жилплощади, так как по закону долги по квартплате не могут помешать в продаже недвижимости. Запрет на продажу квартиры до полного погашения всех долгов поставщики услуг могут получить только через суд и лишь в таком случае реализация жилья будет незаконной.

Часто управляющая компания пытается истребовать задолженность из новых собственников. Они хитростью убеждают тех, что долг после покупки квартиры полностью переходит на них, но это совсем не так. В 2022 году ЖК РФ гласит, что все долговые обременения числятся не за квартирой, а за их владельцами, которые не платили за использование коммунальных услуг.

Новые владельцы квартиры не обязаны платить по старым счетам и любые попытки сбить с них деньги будут рассматриваться, как незаконные.

Срок давности таких дел составляет три года. За это время поставщики услуг вправе требовать возврат средств из бывших собственников, даже если те продали квартиру. По окончании 36 месяцев все неоплаченные счета аннулируются, и дело уходит в архив.

Если же квартира коммунальная, то её в принципе нельзя продать, так как она является собственностью не квартиросъёмщика, а государства. Процесс продажи можно начинать исключительно после того, как жильё будет приватизированным.

Образец свидетельства о браке

Документация собственников

Любая сделка с недвижимостью сопровождается предоставлением определённых документов, среди которых основными являются бумаги на собственность и документы, подтверждающие личность владельца.

При продаже приватизированной квартиры необходимо собрать следующие бумаги:

паспорт собственника и всех сособственников;
ИНН;
личный банковский счёт;
свидетельства о рождении все зарегистрированных в квартире детей;
документы на права собственности;
письменное разрешение попечительского совета;
техпаспорт жилой недвижимости;
свидетельство о браке (для супругов);
справка из БТИ и о семейном составе;
выписка о наличии либо отсутствии долгов по коммунальным платежам;
акт о проведении независимой оценки жилья.

Кроме того, обязательно понадобится разрешение от супруга/супруги, если квартиру продаёт один из них. Также письменно составленное согласие необходимо от каждого долевого владельца.

Если сделка будет осуществлена без этих бумаг, то в дальнейшем её будет легко оспорить, вернув жильё за ту же сумму, что была получена от покупателя при подписании договора.

При реализации части жилья, находящегося в долевом владении, также необходимо брать разрешение у всех имеющихся собственников. Если за квартирой числятся долги, то дополнительно следует предоставить справку об отсутствии судебного ареста на жильё и распечатку по общей сумме обременения.

Образец справки о составе семьи

Как решить вопросы

Купля квартиры с долгами по коммуналке не принесёт неприятностей, если об их наличии покупатель был уведомлён заранее. Если же недобросовестный продавец умолчал о данном факте, то новому владельцу ещё долго не получится насладиться приобретением.

Чаще всего коммунальщики, отлично осознавая, что по закону не могут требовать долг от нового владельца, всё равно прибегают к травле собственника, угрожая отключением поставляемых услуг.

Этот вопрос решается предоставлением договора купли-продажи, где указанно, что долг остаётся за прежним владельцем, и переоформлением всех договоров на поставку коммунальных услуг в связи с изменением собственника.

Если же управляющая компания отказывается выполнять требования текущего владельца и продолжает настаивать на возврате долга, угрожая, что их услуга будет отключена, то решить проблему можно через суд.

Как именно можно узнать…

Как продать квартиру с долгами по ЖКХ?

Продать квартиру с задолженностью по квартплате можно несколькими способами:

Взять задаток и погасить долг.
Оплатить после регистрации сделки.
Перевести долг на покупателя.

Рассмотрим разные варианты со всеми плюсами и минусами.

Оплата долгов с задатка

Эта схема продажи квартиры с коммунальными долгами выглядит очень просто. Продавцу достаточно взять задаток у покупателя, и погасить с него задолженность. После этого необходимо получить в УК справку об отсутствии долгов и представить ее покупателю.

Возможны два варианта заключения сделки:

По договору задатка с последующим оформлением договора купли-продажи (далее – ДКП). Основной ДКП заключается после закрытия долгов, и сразу подается в Росреестр.
По основному ДКП с задатком. Документы сразу подаются на регистрацию, в это же время продавец разбирается с долгами.

Пример: Ольга продает квартиру за 3 000 000 руб. Из них за коммунальные услуги она должна 300 000 руб. Покупатель вносит 300 000 руб. в качестве задатка по основному ДКП, сразу документы подаются на регистрацию, продавец погашает задолженность.

Важно! В договоре обязательно указывается, что продавец обязуется погасить долги по ЖКУ до оформления передаточного акта. В противном случае задаток может быть потрачен им на любые другие нужды.

Оплата после сделки

Продать квартиру с долгом по коммунальным платежам можно и таким способом:

Покупатель и продавец обращаются в банк, арендуют две ячейки. В одну (№1) закладывается задаток, равный сумме задолженности, во вторую (№2) – основная стоимость квартиры.
Стороны подают документы на регистрацию и ждут, когда сделка будет проведена в Росреестре.
Получив свой пакет документов, продавец берет деньги из ячейки №2 и закрывает долги по коммуналке. Остальную часть из ячейки №1 он получает после того, как представит документы об отсутствии долгов по ЖКУ.

Обратите внимание! Вместо ячейки можно использовать аккредитив. Но в обоих случаях продавцу понадобятся справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам, это условие обычно прописывается в трехсторонних договорах с банками.

Перевод долга на покупателя

На основании п. 1 ст. 391 ГК РФ продавец вправе перевести долг на покупателя, указав это условие в договоре. Но понадобится согласие кредитора. Без него перевод долга считается ничтожным.

Как все выглядит пошагово:

Продавец отправляет уведомление о переводе долга в УК.
Компания предоставляет заявление о согласии.
Продавец (должник) и покупатель (новый должник) оформляют ДКП и допсоглашение о переводе задолженности.

Крайне важно правильно составить сам договор купли-продажи. Если допустить ошибку и не отразить главную информацию, задолженность может остаться за продавцом.

Какие сведения обязательно указываются:

Общая стоимость квартиры за вычетом суммы долга по ЖКУ.
Размер долга, наименование и реквизиты УК.
Срок оплаты: например, до конкретной даты, в течение недели или месяца после заключения ДКП.

Можно оформить и обычный ДКП, приложив к нему соглашение о переводе долга на покупателя. Оно составляется одновременно с договором.

Плюсы и минусы разных способов

У каждого способа продажи квартир за долги по квартплате есть свои плюсы и минусы:

Способ	Преимущества	Недостатки
Оплата задолженности с задатка	Подходит при покупке квартиры в ипотеку. С первоначального взноса можно внести задаток для погашения долга по ЖКУ продавцом	Если сумма задолженности большая (от 100 000 руб.), не все покупатели соглашаются на сделку. Если она сорвется по вине покупателя, задаток не возвращается. По вине продавца – возвращается в двойном размере
Оплата после сделки через банковскую ячейку или аккредитив	Безопасность для покупателя. Если продавец не погасит долги по ЖКУ, он не получит деньги из второй ячейки	Расходы на оплату аренды ячейки – около 2 000 руб. за месяц. Обычно они возлагаются на продавца в таком случае
Оплата после сделки через банковскую ячейку или аккредитив		Нужно больше времени на оформление документов. Помимо визита в МФЦ, придется ехать в банк для заключения договора с ним
Перевод долга на покупателя	Не нужно собирать большое количество справок	С УК и ресурсопредоставляющими организациями придется брать письменные согласия о переводе долга. Это длительный процесс
Перевод долга на покупателя	Не нужно собирать большое количество справок	Не подходит для покупателей с ипотекой. Банки обычно не одобряют такие сделки

Ответы юриста на частые вопросы

Можно ли купить квартиру с долгами, если для покупки используется материнский капитал?

Нет. Для перечисления средств по маткапиталу в ПФР предоставляются справки об отсутствии долгов, и сделку не одобрят. Но можно погасить задолженность задатком по преддоговору, а затем оформить основной ДКП.

Можно ли продать долю в квартире с долгами по коммунальным услугам второму собственнику? Что будет с долгами?

Долг в любом случае делится поровну. Продавцу проще погасить свою часть задатком по преддоговору. Если этого не сделать, второй собственник сможет разделить сумму долга через суд, и платить все равно придется.

Как продать квартиру с долгами по ЖКХ, если она куплена в браке, и мы разводимся? Что будет с задолженностью?

Все зависит от вашей договоренности или решения суда. Обычно вырученная с продажи сумма делится поровну между супругами, равно как и долги. Новому собственнику они не перейдут, платить придется вам.

Как быстро продать квартиру с долгами?

Быстрее всего проводится продажа с задатком или через банковскую ячейку. Перевод долга занимает больше времени.

Может ли Росреестр отказать в регистрации сделки, если есть долги по коммунальным услугам?

Может, если приставом наложен запрет на регистрационные действия. Если же запрета нет, но есть долги, сделку зарегистрируют. Справки о задолженностях по ЖКУ для регистратора не нужны, их никто не проверяет, кроме покупателя.

Заключение эксперта

Долги после продажи квартиры остаются за предыдущим собственником. Но УК нередко забывают об этом, пытаясь истребовать деньги с новых владельцев.
Долг по коммуналке при продаже квартиры можно погасить задатком или после регистрации, если оплата происходит через банковскую ячейку.
Продать квартиру с задолженностью по ЖКУ можно и посредством перевода долга. Но это долго, так как для перевода долга требуется согласие кредитора.

Елена Плохута 21 августа 2022

А вы продавали квартиру с долгами по коммунальным платежам? Поделитесь опытом и задавайте вопросы

Ваш ответ

Если на квартиру наложен арест

Запрещение регистрационных действий на недвижимое имущество применяется судебными приставами, если у собственника есть долги по коммунальным услугам, кредитам и другим платежам. Если запрет есть, продать квартиру не получится: Росреестр попросту не зарегистрирует переход права собственности.

Узнать о наличии запрета можно через онлайн-сервис Росреестра. Но там информация обновляется крайне редко, поэтому лучше заказать электронную выписку из ЕГРН. Она обойдется в 350 руб., ее отправят на электронную почту в течение трех дней. Там будут данные о дате наложения запрета, реквизитах постановления ФССП.

Чтобы снять запрет, достаточно оплатить задолженность, из-за которой он был наложен. После этого пристав оформит постановление об окончании исполнительного производства и направит документы в Росреестр для отмены ограничений.

Проверить продавца на наличие долгов можно и через «Банк исполнительных производств». Но если он там фигурирует в качестве должника, это еще не означает, что на квартиру за долги по коммунальным услугам наложен арест. Получить актуальную информацию об ограничениях можно только в Росреестре.

Кому переходят долги после продажи квартиры?

Содержание

Многие ошибочно считают, что долги по коммуналке при продаже переходят новому собственнику. Это не так: в п. 5 ст. 153 ЖК РФ говорится, что обязанность по внесению платы за коммунальные услуги и жилое помещение возникает у собственника с момента регистрации права собственности. Старые долги остаются за предыдущим владельцем – продавцом.

Исключение – взносы на капитальный ремонт. Согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ, при переходе права собственности у нового собственника возникает обязательство по их уплате за прошлого владельца.

Важно! После продажи квартиры требуется перезаключение договора с управляющей компанией на нового собственника. Нередко компании просто переносят долги предыдущих владельцев на новых, требуя погасить их. Им так проще, чем разбираться со старыми собственниками. Можно бесконечно судиться с УК, тратя время и деньги. Но лучше воспользоваться любым из представленных ниже способов, чтобы не разбираться с проблемами в дальнейшем.

Как получить справку по долгам ЖКХ?

Справка об общей сумме долгов по ЖКУ понадобится во всех случаях вне зависимости от способа проведения сделки. Она нужна, чтобы определиться, сколько денег необходимо внести в качестве задатка, в банковскую ячейку, или какой размер долга переводится на покупателя.

Обратите внимание! Обычно УК выдают справки только по долгам за содержание общих помещений. Сведения о сумме задолженности по счетчикам приходится получать в организациях, предоставляющих водо-, газо- и электроснабжение. Капитальным ремонтом может заниматься отдельная компания. Все зависит от региона и установленных правил в нем.

Как выглядит процедура поэтапно:

Продавец обращается в компании, указанные в квитанции на оборотной стороне.
В организациях по каждой услуге справки оформляются в течение 10 минут.
Когда все справки о долгах по счетчикам будут готовы, нужно прийти в УК и получить сведения о задолженности по остальным услугам.

Если же УК выдает единую справку, ездить в другие организации не придется. Подробности лучше предварительно уточнить по телефону компании: везде свои правила.

Документы

Из документов продавцу понадобится только паспорт и выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.

Расходы

Компании могут брать плату за предоставление справок. Обычно расходы на все не превышают 200 руб.

Риски для покупателя при покупке недвижимости с долгами

С юридической точки зрения продажа квартиры с задолженностью не представляет никаких рисков для обеих сторон, если все оформить правильно. Покупатель же рискует только тем, что УК может «забыть» об оставлении обязательства по уплате долга за предыдущим собственником по закону, и пытаться его истребовать с нового владельца. Покупателю в дальнейшем могут отключить электро- или водоснабжение, другие услуги.

Неправомерность действий УК придется доказывать в суде. Именно поэтому лучше обязать продавца рассчитаться с долгами до регистрации перехода права собственности, или же заложить деньги в две банковские ячейки при условии, что остаток суммы он получит только после погашения задолженности по ЖКУ.

Что делать, если УК требует оплату с нового владельца

Согласно закону требовать коммунальные долги от новых владельцев нельзя, если иное прямо не прописано в договоре. Тем не менее коммунальщики иногда пытаются взыскать долг с нового собственника. Бояться судебного разбирательства не стоит. Никаких законных оснований для этого у ЖКХ нет, поэтому в суд его сотрудники никогда не пойдут. Если же платежки с требованиями оплатить услуги приходят с завидной регулярностью, можно сделать следующее:

Написать заявление, в котором потребовать прекратить направлять квитанции с долгами, возникшими до регистрации.
Приложить копию выписки из ЕГРН и сделки купли продажи.
Отправить все это заказным письмом с уведомлением или отдать сотруднику ЖКХ под расписку.

Если служба ЖКХ будет продолжать настаивать, стоит напомнить, что такие действия при определенных обстоятельствах могут быть квалифицированы как вымогательство. Кроме того, новый собственник не обязан передавать ЖЭКу информацию о месте жительства прежних жильцов, даже если ей располагает.

Продажа квартиры с долгами законом разрешается, за исключением случаев, когда на нее не наложен арест. Но это всегда некоторый риск и определенные неудобства. Если же покупателю хочется приобрести именно эту квартиру, он должен обсудить с продавцом порядок погашения долга и зафиксировать его документально.

Автор статьи

Квалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы! Задавайте их прямо сейчас! . Задать вопрос юристу.

Остались вопросы? Обращайтесь за помощью к онлайн-консультанту нашего сайта!

Мы используем cookie-файлы для наилучшего представления нашего сайта. Продолжая использовать этот сайт, вы соглашаетесь с использованием cookie-файлов.

Как узнать о наличии долгов за коммуналку

Перед продажей жилья надо узнать точную сумму задолженности перед за услуги ЖКУ или капитальный ремонт. Для этого можно обратиться в управляющую компанию, единый расчетный центр, портал госуслуг. Если должник проводил коммунальные платежи через банк, там тоже смогут предоставить такую информацию.

Разрешена ли продажа неприватизированной квартиры с долгами

Продажа квартиры, которая находится в собственности государства или муниципалитета, запрещена вне зависимости от наличия долгов. Чтобы сделать все в соответствии с законом, обойтись без приватизации не удастся. После оформления жилплощади в собственность можно начинать заниматься ее продажей, в том числе и с долгами.

Как заключается сделка купли и продажи жилплощади с долгом

Продажа квартиры с задолженностью выглядит так:

Собственник уточняет в коммунальной службе сумму своего долга и сообщает ее второй стороне.
При ее согласии продавец начинает собирать необходимый для регистрации пакет документов. В него входит кадастровый паспорт на квартиру, техплан, выдаваемый БТИ, а также выписка из ЕГРН – главный документ, который содержит данные о правовом статусе продавца и наличии обременений на жилплощадь (арест, залог). Еще придется запросить в управляющей компании выписку из лицевого счета;
Подписывается предварительная сделка. При согласии покупателя внести задаток в размере долга за коммуналку эта сумма фиксируется в предварительной сделке. При этом продавцу стоит помнить о материальной ответственности за уклонение от подписания основного договора. В таком случае нужно будет вернуть в два раза больше;
Все жильцы, которые зарегистрированы в квартире, выписываются из нее. Получить документ об отсутствии жильцов можно в паспортном столе;
Продавец недвижимости погашает долг и берет соответствующую справку в управляющей компании;
Росреестр перерегистрирует право собственности на покупателя;
Покупателю вручают выписку из ЕГРН, с момента получения которой он является собственником жилья и должен платить по коммунальным счетам;
В УК отправляется уведомление о том, что у квартиры теперь новый владелец.

Мнение эксперта

Станислав Ершов

Квалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы! Задавайте их прямо сейчас!

Написать эксперту

После этого останется разобраться с налогами. Если продавец владел жильем меньше трех лет (с 2022 г. – меньше пяти лет), ему придется заплатить тринадцатипроцентный налог. Исключением являются случаи, когда квартира была продана дешевле, чем приобреталась. Покупатель, наоборот, получает право на налоговый вычет. Его величина может достигать 260 000 рублей.

Как правильно составить договор

Чтобы избежать проблем из-за чужой задолженности, нужно знать, что писать в договоре. При наличии долгов составляется обычный договор купли-продажи, который должен содержать следующие положения:

Личные данные сторон сделки;
Все о предмете договора: адрес и площадь жилого помещения, его этаж, число комнат, а также кадастровый номер;
Ссылка на документы о праве стоимости;
Цена договора, порядок расчетов между продавцом и покупателем. При переводе задолженности на покупателя цену можно указать за минусом этой суммы.

Образец сделки продажи жилплощади с долгами отличается только тем, что в документе должна быть сумма задолженности и пункт о ее переводе или непереводе на нового хозяина. Если этого не сделать, считается, что покупателя не проинформировали о существенных условиях договора. В таких случаях сделку можно оспорить в суде.

Уведомление УК

О смене собственника покупатель должен письменно сообщить в управляющую компанию. Если долги за услуги ЖКХ были переведены на нового владельца, об этом УК также нужно уведомить. В уведомлении должна быть просьба открыть новый лицевой счет.

К нему прикладывается договор купли-продажи квартиры, а также копия выписки из ЕГРП. Желательно также предоставить показания счетчиков, зафиксированные на момент перехода права собственности. Документы можно отправить заказным письмом или лично принести в абонентский отдел. Второй экземпляр, на котором ставится отметка о принятии, желательно сохранить.

Способы продажи жилья с задолженностью

Согласно законодательству плату за коммунальные услуги должны вносить жильцы, которым они предоставляются. Если квартиру необходимо продать, им нужно как можно быстрее погасить долги. Новые хозяева оплачивают содержание жилья только с момента регистрации своих прав. Исключение составляет плата за капремонт, долги по которому могут переходить от одного собственника к другому.

Если покупатель хочет приобрести такое жилье, проблему можно решить несколькими способами:

Передать долги по квартплате будущему хозяину, разумеется, с его согласия. Обычно такой пункт включается в договор, но иногда стороны заключают дополнительное соглашение. Соответственно продавец снижает цену недвижимости на сумму задолженности.
Подписать документ, в соответствии с которым продавец обязан рассчитаться с коммунальщиками из уплаченного покупателем задатка.

Если продавец не идет ни на один из предложенных вариантов, можно попробовать решить вопрос с ЖКХ. При возникновении проблем с оплатой услуг лучше заранее обратиться с заявлением и попросить рассрочку. Чтобы в просьбе не отказали, желательно приложить подтверждающие документы.

Можно ли продать жилплощадь, находящуюся в ипотеке

Если квартира находится в залоге у банка или частного инвестора, продать ее разрешается только с согласия кредитора. Существует два варианта продажи ипотечного жилья:

Получить от покупателя заранее оговоренную сумму и перевести права и обязанности на него.
Попросить у покупателя задаток, которого хватит для погашения долга по ипотеке. Его передачу стороны оформляют нотариально. После оплаты задолженности кредитор снимает обременение, и заключается обычный договор.

Минусом является то, что продать заложенную квартиру по рыночной стоимости вряд ли удастся. Обычно цену приходится снижать, да и покупатель может найтись не сразу.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Главная
Долги
Физические лица

Оценка статьи: