Статья 22 ЗК РФ. Аренда земельных участков

Добрый день, уважаемые посетители. Тема сегодняшнего разговора Статья 22 ЗК РФ. Аренда земельных участков. Если у Вас назрели вопросы, задавайте их, спрашивайте, постараемся помочь. Надеемся, что информация Вам пригодится

Комментарии к статье 22 ЗК РФ, судебная практика применения

В п.п. 15, 16, 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержатся следующие разъяснения:

Передача арендатором земельного участка права аренды с согласия и без согласия арендодателя

При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

Срок уведомления собственника земельного участка о передаче прав аренды

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Условия досрочного расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя

При применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015)», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015 года содержатся следующие разъяснения (извлечение):

Согласие долевых собственников земельного участка сельхозназначения на передачу в залог арендных прав на такой участок не требуется

«Вопрос 4. Необходимо ли истребовать согласие долевых собственников земельного участка сельскохозяйственного назначения (за исключением участков из земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с разрешенным использованием которых предусматриваются гаражное строительство, ведение личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями), являющихся арендодателями, для передачи арендатором арендных прав земельного участка в залог?

Ответ. … Пунктом 8 ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2022 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что в пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» распространяется на отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с разрешенным использованием которых предусматриваются гаражное строительство, ведение личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями (ст. 1).

Таким образом, из взаимосвязанных норм Земельного кодекса РФ и более поздних положений Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует, что получение согласия участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (за исключением участков из земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с разрешенным использованием которых предусматриваются гаражное строительство, ведение личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями) для передачи в пределах срока действия договора аренды в залог арендных прав на такой участок не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Достаточно уведомить об этом участников долевой собственности на данный земельный участок».

Пожалуйста, поделитесь, если статья была вам полезна

Форма поиска

Поиск

Главная
Статья 22 ЗК РФ. Аренда земельных участков

Статья 22 ЗК РФ. Аренда земельных участков

Земельный кодекс Российской Федерации» N 136-ФЗ в последней редакции:

Статья 22 ЗК РФ. Аренда земельных участков

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

3 — 3.2. Утратили силу с 1 марта 2022 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды.

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2022 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2022 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 2022 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 2022 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.

6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2022 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2022 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

7 — 8. Утратили силу с 1 марта 2022 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

9.1. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

9.2. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Вернуться к оглавлению документа: Земельный кодекс РФ в последней редакции

Комментарий к статье 22 ЗК РФ

Комментируемая статья регулирует отношения, связанные с арендой земельных участков.

Общие положения о содержании, заключении, об исполнении договоров аренды установлены § 1 главы 34 ч.2 ГК РФ. Так, предмет договора аренды установлен статьей 606 ГК РФ, согласно которой по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п.2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок менее чем 1 год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Аналогичное правило применяется и в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (подробнее см. комментарий к ст. 26 ЗК РФ).

Согласно п.2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктами 2, 11 комментируемой статьи установлено, что в аренду могут быть предоставлены земельные участки, за исключением изъятых из оборота, что корреспондируется с п.2 ст. 27 ЗК РФ. Основания отнесения земельных участков к изъятым из оборота установлены п.4 ст. 27 ЗК РФ.

________________
Следует отметить, что п.11 ст. 22 ЗК РФ предусматривает запрет на передачу изъятых из оборота земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Абзац первый п.2 ст. 27 ЗК РФ возможность исключения из общего правила о запрете сделок с такими земельными участками не предусматривает.

К числу особенностей (по сравнению с ГК РФ) договоров аренды земельных участков можно отнести следующее.

________________
Отдельные вопросы, регулирующие возможность заключения договора аренды части земельного участка, и другие раскрыты в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2022 года N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. N 1. 2013. N 4. 2014. N 3.

Согласно п.1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Вместе с тем размер арендной платы определяется договором аренды земельного участка и является существенным условием договора аренды земельного участка (п.4, 12 комментируемой статьи).

Земельный кодекс РФ не содержит каких-либо особенностей в части периодичности изменения размера арендной платы, поэтому в данном случае применению подлежит ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год (п.3 ст. 614).

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В отличие от указанного общего правила п.5 и 6 комментируемой статьи предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Согласно п.9 комментируемой статьи правило об отсутствии необходимости согласования передачи прав и обязанностей по договору аренды без согласования с собственником применяется при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет и если иное не установлено федеральными законами.

Однако п.9 комментируемой статьи не содержит требования о получении арендатором предварительного согласия собственника земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на передачу прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на срок менее 5 лет. В результате, исходя из системного толкования п.5, 6, 9 комментируемой статьи в судебной практике, следует, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному менее 5 лет, не требуется получение согласия собственника земельного участка, а предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 1 апреля 2022 года по делу N А55-15012/2009). Данный вывод согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, согласно которой уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (п.16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2022 года N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Кроме того, в части передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка необходимо отметить, что согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ в силу закона возможна передача только совокупности предусмотренных договором прав и обязанностей арендатора земельного участка, но не права аренды, освобожденного от обязанностей, определенных договором.

Поскольку право аренды земельного участка возникает в результате заключения соответствующего договора, оно не может быть отчуждено вне этого договора, независимо от того, является ли такое отчуждение добровольным или принудительным, требует оно согласия или уведомления арендодателя (Постановление от 28 февраля 2022 года N 14850/11 // Вестник ВАС РФ. 2012. N 6).

В развитие этого положения следует отметить позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ в части передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, учитывая, что в данном случае арендодатель ограничен в силу регламентированности всех его действий. Учитывая, что переходят не только все права, но и все обязанности арендатора, арендодатель, в частности, не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором, вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям ст. 384 ГК РФ.

Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен возможности повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства. В п.9 комментируемой статьи предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. Так, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с п.1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен в ст. 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование выступает в гражданско-правовых отношениях на равных началах с иными участниками — гражданами и юридическими лицами. Следовательно, гарантии, предусмотренные п.9 комментируемой статьи, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов. Кроме того, если при этом судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ) и применительно к п.1 ст. 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя (Постановление от 1 октября 2022 года N 3914/13 // Вестник ВАС РФ. 2014. N 2).

Федеральными законами от 21 июля 2022 года N 217-ФЗ и от 21 июля 2022 года N 224-ФЗ комментируемая статья была дополнена п.5.1, 9.1 и 9.2, предусматривающими, что арендатор земельного участка — лицо, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома, договор об освоении или о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, вправе передавать права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по вышеуказанным договорам об освоении территории. При этом указанными законами предусмотрена необходимость согласования передачи указанным лицом прав и обязанностей по вышеуказанным договорам об освоении территории с органом государственной власти или органом местного самоуправления, с которым заключен соответствующий договор. Исключение предусмотрено только в случае передачи указанными лицами арендных прав в залог. В этом случае применяются общие правила, предусмотренные п.5 и 9 комментируемой статьи.

Кроме того, особенности договоров аренды, заключаемых в отношении находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены ст. 39.7 и 39.8 ЗК РФ. В связи с введением Законом N 171-ФЗ указанных статьей из комментируемой статьи был исключен целый ряд норм, устанавливающий особенности таких договоров аренды (п.3.1, 3.2 ст. 22 ЗК РФ).

Законом N 171-ФЗ был исключен п.3 комментируемой статьи, предусматривающий преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Так, это право вообще исключено в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а вопрос о заключении договоров аренды таких земельных участков на новый срок урегулирован иным образом (см. комментарий к ст. 39.6 и 39.8 ЗК РФ). В отношении же земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, применению подлежат положения статьи 621 Гражданского Кодекса РФ, согласно п.1 которой, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

При этом следует отметить, что в силу положений ст. 209, 264, 421 и 621 ГК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 июля 2022 года N 3440/05, от 5 июля 2022 года N 17540/11).

________________
Вестник ВАС РФ. 2012. N 9.

Следует также отметить, что в силу п.2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Отдельно следует рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора аренды земельного участка. Так, порядок и основания расторжения договора аренды земельного участка урегулированы ст. 450, 619, 620 ГК РФ и ст. 46 ЗК РФ.

При этом специальное правило, регулирующее расторжение долгосрочных договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более 5 лет, предусмотрено п.9 комментируемой статьи. Согласно указанной статье, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение указанного договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Учитывая вышеизложенное, согласно позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора (Постановление от 24 марта 2022 года N 11).

В качестве исключения из данного правила можно указать положения п.22 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2022 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которым заключенный до 1 января 2022 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Следует также отметить, что из комментируемой статьи Законом N 171-ФЗ исключены п.7 и 8, предусматривающие возможность передачи земельного участка в аренду для проведения изыскательских работ и преимущественное право арендатора на покупку земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, поскольку все отношения, связанные с предоставлением находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков урегулированы новой главой 5.1 ЗК РФ.

В завершение хотелось бы отметить, что п.1 комментируемой статьей в отношении иностранных граждан и лиц без гражданства предусмотрен «национальный режим» при приобретении ими земельных участков в аренду. При этом на сегодняшний день ЗК РФ не содержит каких-либо исключений в этой части (ограничения касаются только случаев приобретения определенных земельных участков в собственность).

Консультации и комментарии юристов по ст 22 ЗК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 22 ЗК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Текст

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

(в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

3 — 3.2. Признаны утратившими силу с 1 марта 2022 года. Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды.

(в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

(в редакции Федеральных законов от 22.07.2005 № 117-ФЗ, от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 2022 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 2022 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.

(пункт 5.1 дополнен Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

(в редакции Федеральных законов от 22.07.2005 № 117-ФЗ, от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

7 — 8. Признаны утратившими силу с 1 марта 2022 года. Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

(в редакции Федеральных законов от 24.07.2007 № 212-ФЗ, от 12.12.2011 № 427-ФЗ, от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

9.1. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

(пункт 9.1 дополнен Федеральным законом от 21.07.2014 № 224-ФЗ)

9.2. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

(пункт 9.2 дополнен Федеральным законом от 21.07.2014 № 224-ФЗ)

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

(пункт 12 дополнен Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

Комментарий

Согласно общему правилу, содержащемуся в п. п. 2 и 10 комментируемой статьи, земельные участки, не изъятые из оборота, могут быть предоставлены их собственниками и законными представителями лиц, не достигших совершеннолетия, при получении данными лицами земельных участков в порядке наследования (п. 10 ст. 22 ЗК РФ), в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством. В п. 1 комментируемой статьи указывается на допустимость введения в ЗК РФ исключений из этого правила в отношении лиц, не имеющих гражданства РФ. Так, например, в соответствии с п. 5 ст. 35 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право аренды земельного участка в порядке, установленном ст. 35 ЗК РФ, только при соблюдении п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22 и п. п. 4, 5 ст. 28 ЗК РФ и отдельно оговаривается, что Президентом РФ может быть установлен перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется. Однако на сегодняшний день этот перечень не установлен.

Основанием возникновения отношений по аренде земельного участка является договор аренды. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда (сроком не менее одного года) в силу ст. 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ.

При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Согласно п. 4 комментируемой статьи размер арендной платы устанавливается договором аренды и, в силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ, является существенным условием данного договора, т.е. при отсутствии в договоре такого условия он считается незаключенным (см. комментарий к статье 65 ЗК РФ).

Согласно п. 3 комментируемой статьи по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Данное правило не действует, если на этот земельный участок претендует собственник здания, строения, сооружения (в том числе если названные объекты находятся на чужом земельном участке) или договор аренды был расторгнут в соответствии со ст. 46 ЗК РФ. Судебная практика свидетельствует о том, что наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не устанавливает безусловного права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего (см., например, Постановление ФАС ВСО от 05.09.2006 по делу № А19-44710/05-19-Ф02-4508/06-С2 ).

——————————— СПС «КонсультантПлюс».

Законопроект № 444365-6 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» вносит значительные изменения в вопросы аренды земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В частности, законопроектом предлагается дополнить действующий ЗК РФ ст. 39.8, согласно которой арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды такого земельного участка без проведения торгов на новый срок, за исключением аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предназначенного для осуществления сельскохозяйственного производства, что меняет правила п. 8 комментируемой статьи.

Важно отметить, что возникновение арендных отношений не является основанием для прекращения и (или) изменения прав третьих лиц.

Особенности договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, содержатся в п. п.

3.1,

3.2, 4, 8 и 9 комментируемой статьи. В частности, если передаваемый земельный участок находится в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд (см. комментарий к статье 70.1 ЗК РФ), ЗК РФ устанавливает ограничение максимального срока аренды сроком резервирования земель. Если земельный участок находится в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, то при предоставлении его в аренду необходимо обеспечить свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе. Согласно ст. 6 ВК РФ водными объектами общего пользования (общедоступными водными объектами) являются поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, если иное не предусмотрено ВК РФ. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет 20 метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не превышает 10 километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не превышает 10 километров, составляет 5 метров. При этом береговая линия (граница водного объекта) определяется: для моря — по постоянному уровню воды, а в случае периодического изменения уровня воды — по линии максимального отлива; для реки, ручья, канала, озера, обводненного карьера — по среднемноголетнему уровню вод в период, когда они не покрыты льдом; для пруда, водохранилища — по нормальному подпорному уровню воды; для болота — по границе залежи торфа на нулевой глубине (ст. 5 ВК РФ).

Общие начала определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящий момент установлены Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2022 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» .

——————————— СЗ РФ. 2009. № 30. Ст. 3821.

Согласно п. п. 5 и 6 комментируемой статьи арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды, а также передать арендованный земельный участок в субаренду. Общие правила о залоге, внесении имущественных прав в уставных капитал, о паевых взносах и субаренде установлены гражданским законодательством.

Ограничения для арендаторов-резидентов особых экономических зон установлены ЗК РФ ввиду статуса особых экономических зон, приданного им Федеральным законом от 22 июля 2022 года № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» . Согласно ст. 2 указанного Закона особая экономическая зона представляет собой часть территории РФ, которая определяется Правительством РФ и на которой действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности, а также может применяться таможенная процедура свободной таможенной зоны. Особые экономические зоны создаются в целях развития обрабатывающих отраслей экономики, высокотехнологичных отраслей экономики, развития туризма, санаторно-курортной сферы, портовой и транспортной инфраструктур, разработки технологий и коммерциализации их результатов, производства новых видов продукции.

——————————— СЗ РФ. 2005. № 30. Ст. 3127.