Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Приветствуем Вас, дорогой посетитель. В данной статье мы поговорим о том, Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Если у Вас возникли вопросы, смело задавайте их ниже, это бесплатно. Надеемся, что мы сможем помочь

Комментарий к Статье 82 ЗК РФ

Комментируемая статья является отсылочной. В свою очередь п. 3, абз. 6 п. 4, п. 5, п. 7 ст. 10 Закона N 101-ФЗ, к которому она отсылает, также являются отсылочными. Причем п. 3 и п. 5 ст. 10 Закона N 101-ФЗ отсылают участников правоотношений обратно к ЗК (к ст. ст. 38 и 34). Пункт 2 ст. 10 Закона N 101-ФЗ с точки зрения законодательной техники включает как положения отсылочного характера на ст. 34 ЗК РФ, так и формулирует собственные материально-правовые нормы. К законодательству субъектов РФ отсылают абз. 3 — 6 п. 4, а также п. 7. Поэтому применение на практике ст. 82 ЗК представляет определенные сложности.

Статья 82 ЗК (с учетом отсылок) устанавливает условия предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения юридическим лицам и особым субъектам земельных отношений — религиозным организациям, казачьим обществам, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ. Такие условия имеют как общие черты с условиями предоставления земельных участков, которые предусмотрены ст. ст. 28, 33, 34, 37, 38, так и свои особенности. Статья 10 Закона N 101-ФЗ предусматривает предоставление земельных участков в собственность или в аренду как на торгах (конкурсах и аукционах) (абз. 1 п. 1, п. 3 ст. 10 Закона N 101-ФЗ), так и без торгов (абз. 1, 2, 5, 6 п. 4, п. 5, абз. 1 п. 5.1, п. п. 6 и 7 ст. 10 Закона N 101-ФЗ), на возмездной или безвозмездной основе (абз. 5 п. 4 ст. 10 Закона 101-ФЗ).

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со ст. 38 ЗК (п. 3 ст. 10 Закона N 101-ФЗ).

Условиями предоставления земельных участков в собственность или в аренду без торгов являются:

в собственность, если земельный участок арендуется в течение трех лет (абз. 1 п. 4 ст. 10 Закона 101-ФЗ);

в аренду:

при подаче только одного заявления о предоставлении земельного участка в аренду (абз. 1 п. 2 ст. 10 Закона N 101-ФЗ);

предоставление для сенокошения и выпаса скота в порядке, установленном ст. 34 ЗК (п. 5 ст. 10 Закона N 101-ФЗ);

или в собственность, или в аренду:

сельскохозяйственной организации передается земельный участок, выделенный в счет земельных долей и принадлежащий муниципальному образованию на праве собственности, если сельскохозяйственная организация обратилась в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок (абз. 1 п. 5.1 ст. 10 Закона 101-ФЗ);

если земельный участок ранее использовался на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 7 ст. 10 Закона N 101-ФЗ).

Что касается общин коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока, то согласно Единому перечню коренных малочисленных народов Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 24.03.2000 N 255 <647>) в стране таких народов насчитывается сорок пять. Из них в европейской части живут абазины и шапсуги (Карачаево-Черкесская Республика и Краснодарский край), ижорцы и вепсы (Карелия и Ленинградская обл.), саамы (Мурманская обл.), а остальные — в Восточной и Западной Сибири, в Забайкалье, в районах Крайнего Севера и на Дальнем Востоке вплоть до Чукотского и Корякского автономных округов.
———————————
<647> СЗ РФ
. 2021 N 14. Ст. 1493.

Места традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов РФ определены распоряжением Правительства РФ от 08.05.2009 N 631-р «Об утверждении Перечня мест традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и Перечня видов традиционной хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации» <648>. Такие места — районы (улусы, кужууны), городские округа — образованы в семи республиках (Алтай, Бурятия, Коми, Карелия, Саха(Якутия), Тыва, Хакасия), шести краях (Алтайском, Забайкальском, Красноярском, Камчатском, Приморском, Хабаровском), одиннадцати областях (Амурской, Иркутской, Кемеровской, Ленинградской, Мурманской, Магаданской, Сахалинской, Свердловской, Томской, Тюменской) и четырех автономных округах (Ненецком, Ханты-Мансийском, Чукотском, Ямало-Ненецком).
———————————
<648> СЗ РФ
. 2009. N 20. Ст. 2493.

Правовое положение указанных народов регулируется: Указом Президента РФ от 22.04.1992 N 397 «О неотложных мерах по защите мест проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов Севера» <649>, Постановлением Правительства РФ от 04.09.92 N 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организации агропромышленного комплекса» <650>, Федеральным законом от 7 мая 2021 г. N 49-ФЗ «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации» <651> (Закон практически не работает, т.к. Правительством до настоящего времени не разработан соответствующий механизм его реализации).
———————————
<649> Ведомости СНД и ВС РФ
. 07.05.1992. N 18. Ст. 1009; СЗ РФ. 2003. N 9. Ст. 851.

<650> САПП РФ. 1992. N 12. С. 931.

<651> СЗ РФ. 2001. N 20. Ст. 1972.

На родовые (семейные) общины коренного населения Севера в период проведения аграрной реформы было распространено действие Закона о КФХ.

Перераспределение земель в сельском хозяйстве и активная реорганизация оленеводческих и оленеводческо-промысловых хозяйств начались с выходом Указа Президента РФ от 22.04.1992 N 397 «О неотложных мерах по защите мест проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов Севера» и Постановления Правительства Российской Федерации от 04.09.92 N 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса».

Организация на их базе новых форм хозяйствования в лице товариществ, сельскохозяйственных кооперативов, акционерных обществ проходила, как правило, путем предоставления им земельных участков, ранее занимаемых бригадами и отделениями реорганизованных хозяйств.

Границы вновь организованных оленеводческих и оленеводческо-промысловых хозяйств обозначались и оговаривались в специальных ведомостях и протоколах и отражались на имеющихся планах межхозяйственного или внутрихозяйственного землеустройства.

Особенностью перераспределения земель на северных территориях является также то, что в таких субъектах РФ, как Ненецкий, Ханты-Мансийский, Ямало-Ненецкий, Таймырский (Долгано-Ненецкий), Эвенкийский, Чукотский автономные округа, Республика Коми, Республика Саха (Якутия), Республика Тыва и Магаданская область, при реорганизации колхозов и совхозов не получила развития долевая или коллективно-долевая форма собственности на землю. Наибольшие площади оленьих пастбищ переданы в Ямало-Ненецком и Таймырском (Долгано-Ненецком) автономном округах.

Несмотря на проведенное перераспределение земель на северных территориях, до настоящего времени в структуре земельного фонда преобладают земли государственной и муниципальной собственности, т.к. почти 85% территории относятся к землям лесного и водного фондов, землям запаса и особо охраняемых территорий и объектов. В субъектах РФ, земли которых полностью входят в районы Крайнего Севера, по состоянию на 01.01.2005 в собственности граждан и юридических лиц находится всего лишь около 0,01% от всей площади земель <652>.
———————————
<652> Емельянова Т.А
. Указ. соч. С. 43, 46.

Для сенокошения и выпаса скота земельные участки предоставляются общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока в порядке, установленном ст. 34 ЗК, без права выкупа (п. 5 ст. 10 Закона N 101-ФЗ). Кроме того, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем пять лет (п. 6 ст. 10 Закона N 101-ФЗ).

Что касается другого особого субъекта земельных отношений — казачества, то его правовое положение регулируется Указом Президента РФ от 9 августа 2021 г. N 835 «О государственном реестре казачьих обществ в Российской Федерации» <653>.
———————————
<653> СЗ РФ
. 1995. N 33. Ст. 3359.

Указом Президента РФ от 16 апреля 2021 г. N 564 «Об экономических и иных льготах, предоставляемых казачьим обществам и их членам, взявшим на себя обязательства по несению государственной и иной службы» <654>, предусмотрено формирование целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, а также установлено, что членам казачьих обществ, взявшим на себя в установленном порядке обязательства по несению государственной и иной службы, переселившимся в приграничные районы Российской Федерации, предоставляются бесплатно земельные участки для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства.
———————————
<654> СЗ РФ. 1996. N 17. Ст. 1955.

Во исполнение вышеназванного Указа подготовлено Положение о порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации и режиме его использования (утв. Постановлением Правительства РФ от 8 июня 2021 г. N 667 <655>). Положением определено, что целевой земельный фонд создается органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления по представлению территориальных комитетов по земельным ресурсам и землеустройству на основе предложений казачьих обществ. В работах при формировании целевого земельного фонда принимают непосредственное участие казачьи общества. В соответствии с утвержденным Положением о порядке формирования целевого земельного фонда, а также во исполнение Постановления Правительства РФ от 21 июля 2021 г. N 839 «О Федеральной целевой программе государственной поддержки казачьих обществ на 2021 — 2021 годы» в 52 субъектах РФ проводилась необходимая работа. По состоянию на 1 января 2021 г. на территории 27 субъектов РФ создан целевой земельный фонд на площади 284,9 тыс. га. Предоставлены земельные участки в 19 регионах на площади 50,7 тыс. га.
———————————
<655> СЗ РФ
. 1996. N 25. Ст. 3023.

Наибольшие площади целевого земельного фонда имеют территории традиционного проживания казачества: Ставропольский край, Ростовская область, Республика Бурятия, Амурская и Челябинская области, Красноярский и Краснодарский край. Кроме того, целевой земельный фонд создан на приграничных территориях в Калининградской, Псковской, Ленинградской областях.

Значительные площади земель предоставлены казачьим обществам в Ростовской области, Ставропольском и Красноярском краях, Челябинской, Кемеровской, Омской, Псковской областях <656>.
———————————
<656> Комов Н.В. Российская модель землепользования и землеустройства. М., 2001. С. 192 — 193.

В отдельных субъектах РФ могут создаваться войсковые казачьи фонды. В Ростовской области в соответствии со ст. 16 Областного закона от 22 июля 2021 г. N 19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области» <657> в составе фонда перераспределения земель Ростовской области образуется войсковой казачий земельный фонд для предоставления земельных участков казачьим обществам, зарегистрированным в установленном законом порядке или включенным в Государственный реестр казачьих обществ в РФ (п. 1).
———————————
<657> Областной закон от 22 июля 2021 г. N 19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области» // .

Войсковой казачий земельный фонд формируется администрацией Ростовской области по ходатайству казачьих обществ с целью предоставления земельных участков казачьим обществам для ведения сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, создания войскового земельного резерва, размещения поселений в приграничных районах. Войсковой казачий земельный фонд может пополняться за счет земель запаса и фонда перераспределения земель Ростовской области (п. 2).

Земельные участки, предоставленные ранее казачьим обществам на праве постоянного (бессрочного) пользования из целевого земельного фонда, входят в состав войскового казачьего земельного фонда. Право постоянного (бессрочного) пользования указанными земельными участками подлежит переоформлению казачьими обществами (п. 3).

Из войскового казачьего земельного фонда земельные участки предоставляются казачьим обществам в аренду и используются ими исключительно в целях сельскохозяйственного производства (п. 4).

Земельные участки из войскового казачьего земельного фонда, неиспользуемые в соответствии с их целевым назначением в течение трех лет, подлежат передаче в фонд перераспределения земель Ростовской области (п. 5).

Для сенокошения и выпаса скота земельные участки предоставляются казачьим обществам, как и общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока, в порядке, установленном ст. 34 ЗК, без права выкупа (п. 5 ст. 10 Закона 101-ФЗ). В остальном условия предоставления казачьим обществам земельных участков подчиняются приведенным выше нормам о предоставлении земельных участков сельскохозяйственного назначения в аренду или в собственность.

Другой комментарий к Ст. 82 Земельного кодекса Российской Федерации

Комментируемая статья предусматривает, что условия предоставления земель сельскохозяйственного назначения в собственность лицам, указанным в этой статье, устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно ст. 10 этого Закона земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам по общему правилу в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.

Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со ст. 28 ЗК РФ могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ. Перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок определения размера земельной доли устанавливаются законом субъекта РФ.

Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со ст. 28 ЗК РФ могут предоставляться религиозным организациям в собственность бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем пять лет.

Приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта РФ в размере не более 20% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Вопросы предоставления земель сельскохозяйственного назначения регулируются также на уровне субъектов РФ.

Допустимые сроки аренды в отношении публичных земель урегулированы п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. Максимальный срок длительности аренды составляет 49 лет и касается земель сельскохозяйственного назначения. Минимального срока придачи земель не оговорено.

Дело в том, что плодородные почвы требуют бережного и хозяйственного отношения. Севосмену и щадящий режим использования земель может обеспечить только постоянный пользователь. Временщик же заинтересован в том, чтобы выжать из временно находящихся в его владении земель все полезные свойства по максимуму.

Рамковые сроки арендных договоров касательно публичных земель разного целевого назначения установлены нормативно и составляют, к примеру:

Также вам будут полезны следующие статьи

  • Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд
  • Государственный кадастровый учет земельных участков
  • Организация и порядок проведения землеустройства
  • Землеустройство
  • Государственный мониторинг земель
  • Предоставление участков земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам
  • Прекращение и переход прав на участок в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд
  • Заключение соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд
  • Соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд
  • Определение размера возмещения в связи с изъятием участков земли для государственных или муниципальных нужд
  • Подготовка соглашения об изъятии участков земли для государственных или муниципальных нужд
  • Решение об изъятии участков земли для государственных или муниципальных нужд
  • Выявление лиц, участки которых подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд
  • Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
  • Органы, принимающие решения об изъятии участков для государственных или муниципальных нужд
  • Ходатайство об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
  • Ограничение прав на землю в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд
  • Ограничение прав на землю
  • Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования
  • Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок
  • Порядок безвозмездной передачи федерального участка земли в муниципальную собственность или в собственность субъекта РФ
  • Условия и порядок отчуждения земельного участка
  • Реквизиция земельного участка
  • Конфискация земельного участка
  • Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
  • Основания прекращения сервитута
  • Основания прекращения права безвозмездного пользования земельным участком
  • Основания прекращения аренды земельного участка
  • Основания прекращения права постоянного пользования участком, права пожизненного наследуемого владения участком
  • Основания прекращения права собственности на земельный участок
  • Основания безвозмездной передачи федеральных участков земли в муниципальную собственность или в собственность субъектов РФ
  • Обязанности лиц, использующих государственные или муниципальные земли, на основании разрешений
  • Соглашение об установлении сервитута на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности
  • Использование государственных и муниципальных земель для размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций
  • Использование государственных и муниципальных земель без предоставления земельных участков и установления сервитута
  • Основания и порядок прекращения прав третьих лиц на участок, безвозмездно передаваемый из федеральной собственности
  • Порядок заключения соглашения о перераспределении земель различных форм собственности
  • Случаи и основания перераспределения земельных участков различных форм собственности
  • Случаи перераспределения государственных или муниципальных земель между собой
  • Порядок заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка из государственных и муниципальных земель
  • Лица, заключающие соглашение об установлении сервитута
  • Основания для установления сервитута в отношении участка из государственных и муниципальных земель
  • Основания для отказа в предоставлении участка из государственных и муниципальных земель без проведения торгов
  • Аукцион по продаже участка из государственных и муниципальных земель в электронной форме
  • Договор аренды участка из государственных или муниципальных земель
  • Порядок выдачи разрешения на использование участка из государственных или муниципальных земель
  • Обмен участка из государственных или муниципальных земель на частный участок
  • Предоставление участка из государственных и муниципальных земель, на котором расположены здание, сооружение
  • Особенности предоставления участков из государственных или муниципальных земель гражданам в собственность бесплатно
  • Предоставление участка из государственных и муниципальных земель без проведения торгов
  • Предварительное согласование предоставления земельного участка
  • Порядок предоставления участка из государственных и муниципальных земель без проведения торгов
  • Проведение аукциона по продаже участка из земель государственной или муниципальной собственности
  • Организация аукциона по продаже участков из государственных или муниципальных земель
  • Предоставление участка из государственных или муниципальных земель в безвозмездное пользование
  • Предоставление участка из государственных или муниципальных земель в постоянное пользование
  • Размер арендной платы за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности
  • Цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
  • Случаи предоставления земельных участков из государственных или муниципальных земель бесплатно
  • Продажа участков из государственных или муниципальных земель на торгах и без проведения торгов
  • Органы власти, уполномоченные на предоставление земельных участков
  • Возникновение прав на участки, предоставляемые из государственных или муниципальных земель
  • Особенности купли-продажи земельных участков
  • Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание
  • Ограничение оборотоспособности земельного участка
  • Документы, подтверждающие право на земельный участок
  • Основания возникновения прав на землю
  • Безвозмездное пользование земельным участком
  • Земельный сервитут
  • Аренда земельного участка

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Понятие «аренда земельного участка» охватывает правоотношения двух видов.

Первые связаны с вещными правами на землю, предоставленными из публичных земель муниципалитетами либо органами госвласти. Правоотношения рассматриваемого вида имеют выраженную публичную составляющую.

Это касается всех существенных условий, порядка заключения и исполнения арендного договора. Так:

Вторые связаны с гражданско-правовыми обязательствами, возникающие между частными владельцами земель и равноправными контрагентами-арендаторами. Они регламентированы, преимущественно, Гражданским кодексом РФ.

Интересно, что в странах Евросоюза не существует института предоставления земельных участков в том виде, в каком он есть в России. Ввиду отсутствия свободных целинных земель земельные участки покупаются и арендуются исключительно на вторичном рынке по правилам гражданского законодательства.

Арендные правоотношения, в какой бы сфере хозяйствования они не возникали, регламентируются главой 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 606 ГК РФ аренда (другое название – имущественный наем) представляет собой гражданско-правовой договор, предполагающий возмездную передачу имущественных активов во владение и пользование арендатору.

В ч. 2 ст. 607 ГК РФ оговорена возможность установления специальных правил и ограничений касательно сдачи в аренду обособленных природных объектов.

К примеру, право аренды земельного участка может стать самостоятельным предметом залога. Этим оно отличается от права аренды иной недвижимости.

Одновременное действие предписаний гражданского и земельного законодательства привносит в регламентацию арендных правоотношений некоторую специфику. Стоит учесть, что законотворчество в сфере гражданско-правовых отношений находится в исключительной компетенции РФ. При этом земельное и градостроительное законодательство, наоборот, является предметом общей компетенции РФ и ее субъектов.

Исключительный перечень обстоятельств, при которых заинтересованное лицо вправе требовать от публичного образования предоставления земельного участка без торгов, содержится в ст. 39.6 ЗК РФ. Вне аукциона земли предоставляются для:

Аукцион по предоставлению земельных участков в аренду

Как уже говорилось, законодатель рассматривает право аренды земельного участка как самостоятельное вещное право и даже допускает его залог. В рамках этой концепции вполне обоснованно выглядит общее правило ст. 39.6 ЗК о том, что право аренды публичных земель подлежит продаже с торгов.

Гражданское законодательство допускает два вида торгов: аукцион и конкурс.

При определении победителя торгов в ходе аукциона сравниваются исключительно ценовые предложения заинтересованных лиц, тогда как конкурс предполагает более сложную конкуренцию. При продаже права аренды публичных земель в России практикуются исключительно аукционы.

Хотя прямого запрета на применение конкурсов законодательство не содержит, считается, что процедура определения победителя (будущего арендатора) по результатам конкурса может включать субъективные моменты и предполагает возможность злоупотреблений со стороны чиновников.

Аукционы проводятся открыто. Принимать участие в них по общему правилу могут все желающие: как организации, так и физические лица. Об их проведении сообщается в СМИ и на официальных сайтах. В последнее время аукционы зачастую проводятся в электронной форме, поэтому их участниками могут стать только держатели электронной цифровой подписи.

В сообщении о проведении аукциона оглашается начальная цена договора аренды. В случае если участком заинтересовалось только одно лицо (подана одна заявка), договор аренды заключается с ним на первичных условиях. Аналогичная ситуация возникает в случае, когда подано несколько аукционных заявок, но к участию в торгах по формальным основаниям допущено одно лицо.

В случае если участников аукциона несколько, происходит торг. Организатор устанавливает «шаг» – минимальную сумму, на которую можно повысить начальную цену аренду или цену, предложенную другим участником.

Если новую (повышенную) цену в отведенное время поддержал еще хотя бы один участник, торг продолжается. И так до момента, пока одно из заинтересованных лиц не станет единственным, кто предложил большую стоимость.

Он признается победителем и становится арендатором. Цена аренды соответствует максимальной предложенной им цене.

В пылу торга нужно помнить о своих возможностях. За отказ или уклонение победителя либо единственного участника аукциона предусмотрена имущественная ответственность. Он лишается гарантийного взноса (обычно – 10%), предварительно перечисленного на счет организатора торгов. Добросовестным участникам, которые не выиграли аукцион, гарантийный взнос возвращается в полном объеме по окончании аукциона.

Правомочности арендатора

Исходя из определения ст. 606 ГК РФ, аренда земель представляет собой гражданско-правовой договор о передаче участка во временное владение и пользование за плату. Владение земельным участком связано с возможностью:

  • получить объект от арендодателя по передаточному акту;
  • фактически обладать участком;
  • исключить нахождение в его пределах сторонних лиц, кроме тех, в чьих интересах установлен сервитут.

Право пользования связано с извлечением полезных свойств земельного участка в собственных интересах. Свобода действий арендатора ограничена целевым назначением и разрешенными способами использования земельного участка согласно кадастровой документации.

Плоды, сельскохозяйственная продукция и другие доходы, полученные арендатором при использовании полученного от государства или муниципалитета земельного участка, признаются его собственностью в силу ст. 606 ГК РФ.

Дополнительные условия заключения договоров аренды в отношении земель отдельных категорий

В силу ст. 39.8 ЗК РФ арендаторам вменяется в обязанность:

  • хозяйствовать способом, исключающим возможную деградацию, захламление, порчу или уничтожение плодородного слоя (в отношении участков сельскохозяйственного назначения);
  • провести рекультивацию (земли, предоставленные для недропользования);
  • в отношении участков береговой полосы общего пользования обеспечить населению свободный доступ к водному объекту;
  • применительно к землям, предоставленным организациям для ведения дачного хозяйства, обеспечить изготовление проектов планировки и межевания территории, организовать проведение кадастровых работ;
  • в отношении земель, предоставленных для комплексного освоения, заключить соответствующий договор об освоении.

Условия предоставления земельных участков государственной или муниципальной собственности в аренду

В рамках действующего законодательства земельные участки признаются недвижимостью (ст. 130 ГК РФ) и могут передаваться в аренду. Стоит подчеркнуть, что предметом арендного договора могут выступать только выделенные участки. Неразграниченные целинные земли в аренду передаваться не могут.

Договор аренды должен вмещать сведения, позволяющие индивидуализировать земельный участок как часть земной поверхности, индивидуально-определенную вещь и объект аренды. При отсутствии таких сведений арендная сделка считается незаключенной (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Индивидуализация участка обеспечивается посредством:

  • постановки на кадастровый учет;
  • формирования границ по правилам ст. 38 «Межевой план» Федерального закона РФ № 221«О госкадастре недвижимости».

Инициатором предоставления земельных участков в аренду может выступать любая сторона договора: арендодатель в лице соответствующих публичных образований либо арендатор. Для получения в аренду публичных земель по собственной инициативе заинтересованному лицу приходится последовательно:

  • осуществить образование участка;
  • обеспечить установление разрешенных способов использования;
  • приобрести право аренды участка в результате его предоставления одним из оговоренных ЗК РФ способов, то есть с аукциона или без него.

Отраслевые нормативные акты в качестве оснований образования участков требуют подготовки различных документов:

  • лесоустроительной документации (Лесной кодекс РФ);
  • проекта межевания территории (Градостроительный кодекс РФ);
  • схемы образования участков на кадастровом плане территории (ЗК РФ);
  • проекта организации и застройки территории (ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: