Рефинансирование земельных ипотечных кредитов. Российская практика

Приветствуем Вас, дорогой гость. В данной статье пойдёт разговор о том, Рефинансирование земельных ипотечных кредитов. Российская практика. Если у Вас возникли вопросы, смело задавайте их ниже, это бесплатно. Надеемся, что информация Вам пригодится

Оставить заявку на сдачу в аренду.

Рефинансирование ипотеки не всегда несет только выгоду. Какие проблемы могут возникнуть и как их избежать.

Рефинансирование ипотечных кредитов стало популярным буквально за последние 2 года. Конечно, ключевую роль в этом сыграло стремительное понижение процентной ставки по ипотеке. И рефинансирование оказалось очень кстати. Ведь, согласитесь, есть разница между 12,5% и 9,5% годовых. Поэтому все стремительно направились в сторону банков, однако не все изучили все вопросы, относительно рефинансирования. И если раньше мы рассматривали эту тему в предыдущих статьях с позитивной стороны, давали советы, как можно провести рефинансирование, куда обращаться и почему это того стоит, то сегодня поговорим о «подводных камнях» в вопросе рефинансирования.

Рассмотрим ситуации, с которыми столкнулись реальные люди, обратившиеся за рефинансированием, и определим, всегда ли это так выгодно, как обещают банки.

Первый совет – относитесь к данной программе реалистично. Для начала напомним, что рефинансирование имеет смысл только если ваша изначальна ставка выше текущей на 2% и более. Это говорят все эксперты в один голос. Также не советуют они заниматься рефинансированием кредита, остаток по которому составляет меньше миллиона рублей или полутора миллионов. Выгода будет несущественна, а времени с переоформлением можно потерять достаточно много.

Первым делом стоит обратиться в свой банк, где и взяли ипотеку. Но, нужно понимать, что условия вашего банка могут быть не самыми лучшими. К тому же, бывают случаи, когда ваш банк отказывает в рефинансировании кредита. Такое иногда случается. Причины в каждом случае разные.

Итак, заемщики обращаются за рефинансированием в другие банки. И тут они столкнулись с несколькими проблемами.

Первый пример: другой банк, с более выгодным предложением по рефинансированию, вам отказал. Это обычное дело, банки несут определенный риск, когда берут новых клиентов. К тому же, они принципиально могут работать в этом направлении приоритетно или даже только со своими ипотечными заёмщиками.

Другая ситуация: свой банк не хочет идти навстречу, а другой предлагает очень выгодные условия. Некоторые банки «переманивают» клиентов других банков, предлагая идеальные условия. Необходимо тщательно изучать все условия таких «выгодных» предложений, поскольку часто реклама бывает не совсем честной. Например, указанная низкая ставка будет действовать только первый год. Уловок много. И тут совет один: внимательно читайте договор, который подписываете.

Приведем в качестве примера предоставления недостоверной или неполной информации случай клиентки Марии (по информации сайта Циан):

«Предложение банка, в который я обратилась, категорически не соответствовало списку документов, который в итоге от меня потребовали. При подаче выясняется: нужен, оказывается, двухлетний беспрерывный стаж работы на новом месте, а не полгода, как мне говорили вначале. Но в итоге заявку на рефинансирование одобрили и сообщили, что передали мои данные «персональному ипотечному менеджеру». Тот не звонил три недели, а в почту пришло письмо о том, что заявка, оказывается, одобрена только предварительно, и банк займется ею только, если я принесу еще несколько документов, включая повторную оценку квартиры и чуть ли ни паспорта всех членов семьи. На это уйдет еще около 30 тыс. рублей. И не факт, оказывается, что рефинансирование одобрят. Выходит, что если не одобрят, то в другом банке нужно будет собирать новый пакет документов, платить за них тоже. Опять десятки тысяч. Кроме того, даже расценки на страховку квартиры не совпали – озвучивалась гораздо меньшая».

Вот такие ситуации, к сожалению, встречаются. Столкнуться с таким, скорее, можно в небольшом банке, репутация которого остается под сомнением. Но, в то же время, сами клиенты-заёмщики порой ведут себя очень «скромно», не узнавая сразу всех подробностей и пуская дело на самотек. Отсюда еще один совет: сразу оговаривайте с менеджером банка весь пакет документов, а лучше запросите официальный перечень, который в случае чего сможете предъявить банку. Поверьте, это в ваших интересах. Это сохранит вам нервы, время и деньги. Кроме того, не стесняйтесь сами звонить в банк и выяснять статус заявки на одобрение и другие вопросы. Лучше 10 раз позвонить и всё выяснить, чем в конце столкнуться с подобным тому, с чем пришлось столкнуться Марии.

Однако, написанное выше не означает, что все выгодные предложения от банков ложны. Мы лишь советуем рассматривать данный вопрос как можно внимательней. Начиная от изучения истории банка и его надежности, заканчивая конкретными цифрами по программам рефинансирования.

Ориентироваться надо, прежде всего, на схему рефинансирования. Нужно знать, как будут распределяться проценты, а также точную сумму переплаты. Платежи могут быть дифференцированными или аннуитетными, то есть с различающимися ежемесячными платежами (сначала вы платите больше, потом меньше, за счёт пересчета процентов по мере уменьшения долга) и с фиксированными. Но важно уточнять, какие условия действуют в конкретном банке при рефинансировании. Ведь многие до принятия решения о рефинансировании выплатили уже весомую часть кредита по ипотеке. Как будут пересчитываться эти цифры с учётом понижения процентной ставки нужно узнавать точно и во всех подробностях.

Еще одно обстоятельство, коснувшееся расчётов, относится к изменению цен на недвижимость, находящуюся в залоге. Так, общая сумма кредита по правилам банков не должна превышать 70-80% от стоимости жилья. В итоге, заёмщики при рефинансировании столкнулись с тем, что стоимость недвижимости упала и оставшаяся сумма по кредиту оказывается больше. Как результат, действуют повышающие коэффициенты, и желаемая выгода становится меньше.

Совет: не спешите. Обратитесь в свой банк, оговорите все условия, изучите программы других банков. Посчитайте, что для вас является наиболее выгодным. Конечно, каждому хочется как можно быстрее сбросить с себя хотя бы часть финансовой нагрузки, но это чревато опрометчивыми решениями, принятыми в спешке.

Ещё одним неприятным моментом рефинансирования являются попутные траты, которые в каждом банке разные. Например, люди тратят деньги на новую оценку квартиры, доплаты за страховку, оплату посредника для регистрации документов, оплату самой регистрации и нотариальной доверенности на посредника.

К тому же, еще один неприятный момент связан с тем, что об этих самых посредниках во многих банках говорят только после подписания договора. Что не совсем честно. Поэтому лучше узнайте информацию по этому вопросу заранее.

Не обошла стороной рефинансирование ипотеки и бюрократия. Казалось бы, в век цифровых технологий у банков не должно возникать проблем с обменом документами между друг другом. Однако, на практике бывает так, что заёмщик вынужден сам ездить из одного банка в другой и собирать бумажки. Например, такие, как справку о полном погашении ипотеки и закладную. Документы не потеряются. Но времени вы можете потратить в 2-3 раза больше, чем требует данная процедура. Поэтому, требуйте от ваших кредитных менеджеров соблюдения сроков. Задержки чреваты тем, что вам придется заново оформлять некоторые документы на недвижимость. Например, справка из БТИ действует 30 дней.

Совет: подстрахуйте сами себя заранее и дополнительно оповестите департаменты банка о рефинансировании вашего кредита, с указанием номера договора, а также позаботьтесь о подготовке закладной. Полезно будет сразу оговорить сроки, в которые банк обязуется провести данную процедуру, и контролировать ход дел в дальнейшем.

Представляем вам небольшую шпаргалку по рефинансированию:

Сравните условия разных банков, в том числе, суммы дополнительных расходов на перестрахование, оценку и «скрытые» платежи по ипотеке, в первую очередь, обратитесь в свой банк.
Подайте заявку на рефинансирование.
Соберите необходимые документы и дождитесь одобрения нового банка.
Внимательно ознакомьтесь со всеми условиями, прописанными банком в договоре. Расспросите о дополнительных тратах. Если все устраивает – подписывайте договор.
Новый кредитор, должен в течение трех-пяти рабочих дней перечислить сумму долга первому банку.
Далее с недвижимости снимается обременение первого банка и оформляется залог в новом банке.
Регистрация документов.
Новые условия платы по вашему ипотечному кредиту вступают в действие.

Ограничения на сделки с рефинансированием в действующем законодательстве

Согласно действующему законодательству при погашении задолженности за счет средств нового кредитора жилье высвобождается из-под залога. Если при покупке объекта использовались средства материнского капитала, для того чтобы вновь заложить недвижимость, требуется разрешение органов опеки. Последние нередко препятствуют такого рода сделкам, хотя, по сути дела, не должны принимать участие в рефинансировании, не являясь стороной договора.

Второе препятствие в сделках с рефинансированием обусловлено требованием законодательства наделять несовершеннолетних долями в квартире после погашения ипотечного кредита, если при покупке был задействован материнский капитал. Такой порядок не учитывает особенности сделки по рефинансированию, в ходе которой заемщик расплачивается по кредиту за жилье с первым банком. Если выделить ребенку долю, то новый кредитор не возьмет такую недвижимость в залог, опасаясь действий органов опеки в случае дефолта заемщика.

Законопроект, упрощающий процедуру рефинансирования для семей с детьми

13 января 2022 г. в Госдуму поступил законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения процедуры перехода на ипотеку с более выгодными условиями для семей с детьми». Документ призван облегчить процесс рефинансирования ипотечных кредитов для семей, использовавших при покупке недвижимости средства материнского капитала, а также снизить риски новых кредиторов при оформлении залога. Законопроект должен снять вышеуказанные проблемы: задумано, что при рефинансировании не потребуется согласие органов опеки и согласие предшествующего залогодержателя на регистрацию ипотеки, а наделение детей долями произойдет, когда заемщик полностью расплатится за кредит.

Помимо этого в тексте законопроекта есть положение, обязывающее органы опеки направлять сведения об использовании материнского капитала в Единый государственный реестр недвижимости. Данная мера позволит защитить интересы людей, приобретающих недвижимость, в которой недобросовестные родители не выделили детские доли.

Дата рассмотрения законопроекта в первом чтении еще не назначена. Пока поправки не приняты, семьям с детьми остается уповать на возможность уменьшить затраты на обслуживание кредитов в скором времени. На фоне снижающихся темпов ипотечного кредитования банки также возлагают надежды на изменения в законодательстве о рефинансировании, способные подстегнуть спрос на эту услугу.

Когда выгодно рефинансировать кредит?

Прежде чем уходить в тонкости рефинансирования ипотечных кредитов с участием средств материнского капитала, стоит определиться с терминами. Рефинансирование представляет собой получение нового займа в банке на более выгодных условиях с одновременным погашением действующего кредита в первоначальной кредитной организации. По сути это подписание нового кредитного договора с повторной процедурой оформления залога на нового кредитора.

Рефинансирование становится экономически целесообразным, когда разрыв между ставкой по действующему кредитному договору и новыми условиями кредитования составляет не менее 2 процентных пунктов. По прогнозам аналитиков, доля сделок по рефинансированию ипотечных займов в 2022 году может увеличиться до 10–12%. В первую очередь воспользоваться услугой захотят заемщики, оформившие ипотеку в 2017–2022 годах под 11% годовых и выше, а также семьи, в которых в период с начала 2022 года родился второй ребенок и последующие дети. В настоящее время, когда средневзвешенная ставка по ипотеке опустилась до исторического минимума — 8,5%, а ставки по программе «семейной ипотеки» начинаются от 2% (действует для жителей Дальнего Востока, для остальных семей — от 4,5%), выгода данной услуги очевидна. Однако не все семьи с детьми смогут рефинансировать кредит.

Бум рефинансирования

Снижение ставок по ипотеке позволяет заемщикам улучшить условия по ранее взятым кредитам. Программа помогает существенно сэкономить на оплате процентов, уменьшив срок займа или сумму ежемесячного платежа», — считают в пресс-службе ВТБ. По данным «Дом.РФ», объем рефинансирования ипотеки в России в первом полугодии 2022 года составил 246 млрд руб. Это почти в четыре раза больше относительно аналогичного периода прошлого года. Доля рефинансированных ипотечных кредитов в общей выдаче за полгода 2022-го достигла 16%, в то время как в прошлом году составляла 5%.

Росту рефинансирования способствует снижение ипотечной ставки, она зависит от разницы между ставкой по действующим кредитам и ставкой, под которую можно его рефинансировать, поясняли аналитики «Дом.РФ». Средняя ставка рефинансирования ипотечных кредитов в российских банках на октябрь 2022 года, по данным «Русипотеки», составила 8,32%, а средняя ставка ипотечного портфеля — около 11%. Разница между текущими ставками по ипотеке и средней ставкой ипотечного портфеля в банках превысила 2%. Исследования мировой практики показали, что именно при достижении такого значения склонность заемщиков к рефинансированию выходит на пиковые значения.

Максимальная доля рефинансирования (около 12% всей выдачи) была зафиксирована в 2022 году, после снижения ставок до уровня около 9,5–10%, отмечают аналитики «Дом.РФ». В прошлом году этот показатель снизился до 7% выдачи (209 млрд руб.) из-за роста ставок в начале года. В России уже наблюдается огромная волна рефинансирования ипотечных кредитов на фоне снижения ставок, заявил замминистра финансов Алексей Моисеев. По прогнозам «Дом.РФ», в этом году доля таких кредитов может составить до 15% от выдачи ипотеки.

Когда выгодно рефинансировать кредит?

Рефинансировать кредит целесообразно только в том случае, если это поможет снизить ставку не менее чем на 1,5%, говорят в пресс-службе ВТБ. В Сбербанке отмечают, что рефинансировать ипотеку выгодно, если действующая ставка клиента выше хотя бы на 1% и осталось платить больше года. По мнению риелторов из агентства недвижимости «Бест-Новострой», эта процедура может быть выгодной, если вы недавно оформили ипотеку, ставка отличается от существующей примерно на 2% и ваш доход не изменился.

Поиск квартир
в новостройках

Сервис РБК Недвижимость

Документы для рефинансирования ипотеки

Рефинансирование представляет собой такую же процедуру, как и первичная выдача ипотечного кредита. Заемщику нужно предоставить справку о доходах, документы на предмет залога — стандартный пакет, необходимый для одобрения заявки на ипотечный кредит. При рефинансировании по государственной программе ипотечного кредитования семей при рождении второго и последующих детей понадобятся свидетельства о рождении детей.

Для одобрения нового кредита (рефинансирования) в другом банке потребуется стандартный набор документов:

паспорт;
СНИЛС;
справка с места работы (иногда и трудовая книжка);
справка 2-НДФЛ;
кредитный договор со старым банком;
справка об остатке ссудной задолженности.

После одобрения кредита также потребуются:

договор купли-продажи квартиры;
свидетельство о собственности;
кадастровый паспорт;
кредитный договор;
график платежей;
договор страхования и квитанция об оплате страховой премии;
справка Ф40 из паспортного стола;
справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из расчетного центра.

Пример рефинансирования

В Сбербанке приводят пример рефинансирования ипотеки: при текущем кредите под 11%, остатке долга по ипотеке в 2 млн руб. и сроке до погашения кредита семь лет сумма ежемесячного платежа составляет 34,2 тыс. руб.

При рефинансировании этого кредита снижении ставки до 9% годовых сумма ежемесячного платежа снизится до 32,1 тыс. руб. Таким образом, экономия в месяц составит порядка 2,1 тыс. руб., а экономия на весь оставшийся срок выплаты ипотеки — 176 тыс. руб.

Что нужно учитывать

Решение о рефинансировании ипотечного кредита должно быть обдуманным и взвешенным. Также необходимо учесть расходы на проведение самой сделки и сопоставить их с будущей выгодой от рефинансирования. Так как это, по сути, новый кредит, клиенту необходимо повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья, регистрацию права собственности на недвижимость.

Это требует определенных затрат. Например, госпошлина за регистрацию залога составит 0,5–1 тыс. руб., отчет об оценке квартиры обойдется в 5,5 тыс. руб. (в зависимости от объекта и его месторасположения), за новую страховку придется заплатить около 1% от суммы кредита, за выписку из ЕГРН — 750 руб., а за нотариальное согласие супруга на сделку — еще примерно 2,5 тыс. руб. Также, возможно, понадобится оплатить ячейку или оформление аккредитива в банке, за перевод денежных средств из одного банка в другой могут взять процент или фиксированную сумму.

На время переходного периода новый банк (до регистрации нового залога) устанавливает для заемщика повышенный процент, добавляя к текущей ставке 2% годовых, приводят пример риелторы из «Бест-Новостроя». Делается это с тем, чтобы стимулировать заемщика более оперативно собрать все справки и документы, поясняют они.

Еще одним стоп-фактором может стать имущественный вычет и вычет по процентам. После рефинансирования можно рассчитывать только на вычет по основному договору и компенсацию по процентам за выплаченный период. После перекредитования это уже невозможно будет сделать, так как это является ипотекой в силу договора — для нее такая опция недоступна, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Когда рефинансирование невыгодно

Рефинансирование ипотеки может быть нецелесообразным, если клиент уже погасил больше 50% по кредиту. Сейчас большинство банков выдают ипотеку с аннуитетной схемой оплаты, когда сначала выплачивается в основном проценты, а потом тело кредита. Получается, что чем дольше платишь кредит, тем меньше будет экономия на переплате по процентам. Поэтому нужно рассчитывать, покроет ли разница по переплате по кредиту расходы по оформлению новой ипотеки. В любом случае (независимо от сроков) рефинансирование поможет снизить текущую финансовую нагрузку — ежемесячные платежи по кредиту.

Причины возможного отказа

Банк станет оценивать платежеспособность заемщика. Если за последнее время доход снизился и его недостаточно для внесения ипотечного платежа (платеж не должен превышать в среднем 40–60% ежемесячного дохода семьи), кредитная организация может отказать в рефинансировании. Кроме того, банк будет проверять жилье, находящееся в залоге по кредиту. Если оно пришло в негодность или, например, расположено в аварийном доме, также может быть отказано в выдаче ипотечного кредита. Если по действующему кредиту допускались просрочки, имеется текущая просроченная задолженность или была реструктуризация — это тоже возможная причина для отказа. Ряд банков не рефинансирует кредиты на строящееся жилье.

Рефинансирование ипотеки — 2022: в каком банке выгоднее

В Сбербанке предлагают рефинансирование от 7,9% годовых. Срок кредита — от 1 года до 30 лет, сумма — от 300 тыс. руб. до 7 млн руб. (для Москвы и области), до 5 млн руб. (для иных регионов). При этом сумма кредита не должна превышать 80% от стоимости недвижимости.

В ВТБ программа доступна по ставке от 7,4% для клиентов других банков. Срок кредита — до 30 лет, максимальная сумма — до 30 млн руб. Рефинансирование распространяется на ипотечные кредиты, обеспечением по которым являются как готовые объекты, так и недвижимость на стадии строительства.

В Газпромбанке ставка рефинансирования составляет от 8,3%, в Альфа-Банке — от 7,9%, Россельхозбанке — от 8.5%. По оценкам «Бест-Новостроя», к числу банков, охотно и выгодно оформляющих рефинансирование, относятся Примсоцбанк, ЮниКредитбанк, «Возрождение», «АК Барс», ВТБ, Райффайзенбанк.

Что это значит

Рефинансирование, или перекредитование существующего кредита — это та же ипотека. Она позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях. Благодаря рефинансированию заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.

Рефинансирование ипотеки с господдержкой: что надо знать

По оценке ЦБ, увеличению объемов рефинансирования способствуют и программы льготного ипотечного кредитования, часть из которых допускает рефинансирование привлеченных ранее кредитов. Так, более 40% операций в рамках программы «Семейная ипотека» в первом полугодии 2022 года приходилось на рефинансирование. Заемщики, замещая свои обязательства новыми кредитами по более низкой ставке, снижали издержки на обслуживание кредита.

Воспользоваться программой «Семейная ипотека» по льготной ставке 5% (с учетом страхования) могут семьи, у которых в период с 1 января 2022 года по 31 декабря 2022 года родился второй или последующий ребенок. По программе можно купить квартиру в новостройке, а также рефинансировать уже оформленный жилищный кредит по более низкой ставке. Максимальная сумма кредита — 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн руб. для других регионов России. Минимальный размер первоначального взноса — 15%. Кредит предоставляется на срок до 30 лет.

Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке?

Можно обратиться с заявлением о снижении ставок и в банк, где изначально взят ипотечный кредит. Рассмотрение заявления может занять до 90 рабочих дней. Изменение условия в текущем банке называется реструктуризацией, а не рефинансированием. Однако банки часто отказывают в изменениях условия по текущему ипотечному договору. Если банк не откажет, то снижение ставок не потребует сбора всех документов снова и оформления страховки.