Оценка прав аренды земли

Добрый день, уважаемый посетитель. Сегодня мы поговорим про Оценка прав аренды земли. Все вопросы можете сразу писать в форму обратной связи. Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

Наилучшее экономическое использование участка

После установления всех ценообразующих параметров объекта оценки, необходимо определить «наилучшее и наиболее эффективное использование» арендуемого участка земли.

Что включает в себя понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» и почему оно важно? Как уже было отмечено выше, разрешенное использование земельного участка во многом определяет его стоимость, но даже в рамках разрешенного использования землю можно использовать по-разному. Например, можно построить крытую автостоянку, а можно сделать просто площадку для автотранспорта. В первом случае затраты будут выше, но и последующий доход от эксплуатации будет выше. Во втором случае затраты будут ниже и меньше доход. Какой способ эффективнее? Теория оценки дает на это однозначный ответ. Наилучшим считается тот способ использования, при котором стоимость земли будет максимальна. При этом подразумевается, что наилучшее и наиболее эффективное использование, кроме финансовой эффективности, должно быть юридически возможным, физически и финансово осуществимым. То есть, нельзя рассматривать способы использования, которые противоречат существующим юридическим нормам или либо являются неосуществимыми по различным причинам технического, финансового или организационного порядка.

Следует помнить, что стоимость земельного участка и стоимость прав его аренды всегда определяются исключительно в предположении о его наилучшем и наиболее эффективном использовании. При этом его текущее использование может не совпадать с наилучшим использованием, которое было определено по указанным выше принципам.

Методы оценки

В оценке стоимости права аренды земельных участков применяются методы доходного и сравнительного подходов.

Наиболее наглядными являются методы сравнительного подхода к оценке земли — например, метод сравнительного анализа предложений к продаже или реальных сделок. Этот метод основан на прямом сравнении параметров объекта оценки с аналогами, представленными на рынке — чаще всего это предложения по переуступке права аренды земельных участков различного назначения. Этот метод хорошо работает если оценщику доступна достоверная и актуальная рыночная информация, позволяющая провести корректное сравнение объекта оценки и аналогичными объектами, представленными на рынке продажи прав аренды.

Однако при сравнении многопараметрических объектов, каким является право аренды земельного участка, выбранные объекты-аналоги неизбежно будут в чем-то отличаться от оцениваемого участка — по площади, срокам аренды, местоположению, размещению относительно основных магистралей и т.д. Влияние этих отличий на стоимость объекта оценки нужно учитывать, вводя обоснованные корректировки к удельным ценам объектов-аналогов.

При подборе объектов-аналогов нужно обязательно учитывать наилучшее использование земельного участка, поскольку различия по цене, возникающие из-за различного наилучшего использования, практически невозможно скорректировать. Поэтому следует отбрасывать те объекты-аналоги, чье наилучшее использование не совпадает с наилучшим использованием объекта оценки. Например, если участок, право аренды в отношении которого оценивается, имеет в качестве наилучшего использования строительство здания, то его нельзя сравнивать с землей сельскохозяйственного назначения.

При выборе аналогов для оценки прав аренды земельного участка также следует различать участки, продающиеся в собственность, и участки, сдающиеся в аренду. Сравнение стоимости права аренды земельного участка и стоимости участка, продающегося в собственность, возможно только при наличии в договоре аренды права выкупа участка в собственность, с указанием условий такого выкупа.

© Корпорация «ОЦЕНКА». Копирование запрещено.

Определение объекта оценки

При оценке земли в рамках передачи прав аренды земельного участка необходимо правильно определить сам объект оценки. Закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» допускает оценку стоимости не только материальных объектов, но и отдельных прав в отношении этих объектов, поэтому в данном случае объектом оценки будет рыночная стоимость права аренды земельного участка, которым обладает арендатор на основании арендного договора, а источником возникновения права и правоустанавливающим документом будет являться имеющийся договор аренды.

Право аренды (со стороны арендатора) представляет собой право срочного, возмездного владения и использования земельного участка на условиях, оговоренных в договоре аренды. Это право может быть продано иному лицу, внесено в уставной капитал предприятия или передано в залог — при условии, что эти действия не противоречат положениям арендного договора. Однако, для проведения всех этих операций сначала будет нужно оценить стоимость права аренды, поскольку любое из перечисленных действий требует указания стоимости объекта.

Параметры, влияющие на стоимость

Стоимость права аренды земли (со стороны арендатора) определяется теми экономическими выгодами и обязательствами, которые получает и принимает арендатор. Экономические выгоды, которые можно получить от использования участка, зависят не только от его физических характеристик (площади, формы, местоположения, особенностей рельефа, наличия инженерных сетей), но и от юридического статуса участка (категория земель, разрешенное использование, наличие обременений, наличие разрешений на строительство). Зачастую именно юридические особенности правового положения земельного участка в большей мере определяют стоимость права аренды, чем его физические характеристики.

Помимо указанных выше ценообразующих факторов, для оценки стоимости права аренды земли необходимо учитывать еще и условия арендного договора, которые являются существенными параметрами при определении стоимости права аренды.

Какие положения арендного договора в наибольшей степени влияют на стоимость права аренды земельного участка? В первую очередь — это срок аренды, платежный период, величина арендного платежа, порядок изменения арендной ставки, наличие особых обязательств, требующих дополнительных расходов от арендатора или дающих ему дополнительные преимущества, меры по дополнительному финансовому стимулированию арендатора, а также условия досрочного расторжения договора.

Значения коэффициента корректировки размера платы, учитывающего отношение общей площади зданий (сооружений) на земельном участке к площади земельного участка (Коп) Таблица № 3

Условные обозначения, принятые в таблице 3:
Значение коэффициента, характеризующего плотность застройки (P), определяется как отношение общей площади здания или сооружения (кв.м) к площади земельного участка (кв.м)
Р = (Пон + Поп х 0.5) / Суч,

где:
Пон — общая площадь наземной части здания или сооружения (кв.м);
Поп — общая площадь подземной части здания или сооружения (кв.м);
Суч — площадь земельного участка, подлежащая выкупу (кв.м).

Значения коэффициента корректировки размера платы в зависимости от целевого назначения здания (сооружения) на земельном участке (Кц) Таблица № 4

Примечание к таблице 4:
В случае, если объекты недвижимости на земельном участке имеют многофункциональное назначение, то значение коэффициента Кц определяется по следующей формуле:
n
Кц =(СУММА(Кц(i) х По(i))) / По,
i=1

где:
Кц(i) — коэффициент, соответствующий i — му функциональному назначению объектов;
По(i) — общая площадь объектов, соответствующая i — му функциональному назначению;
По — общая площадь объектов (кв.м).

Значения коэффициента корректировки размера платы в зависимости от удаленности земельного участка от магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций (Ку)  Таблица № 5

 Примечание к таблице 5:
Значение коэффициента (Ку) увеличивается в 1.2 раза по отношению к значению, указанному в таблице 5 для объектов нежилого назначения, если границы земельного участка выходят на следующие магистрали: Можайское ш., Кутузовский просп., ул. Новый Арбат, ул. Воздвиженка, Мичуринский просп., просп. Вернадского, Комсомольский просп., Ленинский просп., Профсоюзная ул., Варшавское ш., Б. Ордынка ул., Б. Тульская ул., Люсиновская ул., Каширское ш., Волгоградский просп., Рязанский просп., Нижегородская ул., Таганская ул., ш. Энтузиастов, ул. Сергия Радонежского, ул. Стромынка, Б. Черкизовская ул., Щелковское ш., просп. Ак. Сахарова, Ярославское ш., просп. Мира, Дмитровское ш., Новослободская ул., Ленинградское ш., Ленинградский просп., 1-я Тверская-Ямская ул., Тверская ул., Садовое кольцо, Волоколамское ш., просп. Маршала Жукова, ул. Свободы, Рублевское ш., 3-е кольцо Москвы, Московская кольцевая автомобильная дорога.

Значения коэффициента корректировки размера платы в зависимости от площади самовольно занятого земельного участка (Ксам.) Таблица № 6

Оценка прав аренды земли от 20 000 руб.

Рецензия на отчет оценщика

Наша компания оказывает квалифицированные услуги по оценке права аренды  участков земли различного целевого назначения. Если Вам необходимо провести оценку прав аренды земли, Вы можете обратиться к нам, используя контактную информацию. Звоните, поможем!    

© 2008-2022 Републикация материалов сайта без прямой активной ссылки запрещена!

Значение коэффициента корректировки размера платы за право краткосрочной аренды или долгосрочной аренды земельного участка на срок менее 49 лет (К ср.а.)        Таблица № 2