О виде разрешенного использования земельного участка и порядке его изменения.

Добрый день, дорогой гость. В данной статье мы поговорим про О виде разрешенного использования земельного участка и порядке его изменения.. Если у Вас назрел вопрос, смело задавайте его. Надеемся, что информация окажется Вам полезна

Изменение вида разрешенного использования земельного участка предполагает проведение подготовительных действий:

Необходимые для рассмотрения документы по участку сотрудники Росреестра запрашивают самостоятельно. Срок принятия решения – 23 рабочих дня, по истечении которых составляется отказ или вносятся изменения.

Дополнительно можно представить документацию на участок, но это право, а не обязанность. Если нужные документы отсутствуют, администрация запрашивает их самостоятельно.

Меняя ВРИ или отказывая в замене, администрация должна соблюдать сроки: от 30 до 45 дней, в зависимости от необходимости проведения публичных слушаний.

Оценка статьи:

Изменить ВРИ земельного участка допускается только в рамках кодов, перечисленных в Классификаторе.

Основы

Использование земельных наделов регламентируется разнообразными актами разных уровней власти. Среди них выделяют:

  • генеральный план – документ, содержащий информацию о развитии земель, принадлежащих муниципалитету. Он определяет направления, виды функциональных зон, меры защиты от ЧС различного характера и предложения по границам земель;
  • правила землепользования включают в себя детализированные сведения о развитии территории, охраны культурных объектов, использования природных ресурсов и иные аналогичные сведения;
  • документы зонирования содержат информацию о функциональных зонах, которые располагаются на принадлежащем муниципалитету наделу. Установлено, что вся земля делится на области, используемые для конкретных целей. В отношении каждой зоны определяется назначение, виды образований и параметры развития;
  • градостроительный регламент определяет параметры каждой из зон, находящихся внутри муниципалитета:
    1. способ применения;
    2. предельные размеры наделов, учитываемые при выделении, требования к строительству;
    3. установленные ограничения, препятствующие отдельным способам использования.

Для некоторых земель регламенты не разрабатываются. К ним относят, к примеру, земли сельхозназначения, расположенные под лесом, покрытые водой и некоторые другие.

  • Вид разрешенного использования (ВРИ) подразумевает наличие ограничений на строительство. Особенности также определяются той территориальной зоной, в которую входит конкретный участок.

Условно разрешенные ВРИ

Они определяются уже не Классификатором, а градостроительным регламентом с учетом Правил землепользования. Условно разрешенные виды отличаются от основных тем, что при смене одного основного вида на другой, входящий в аналогичную категорию, не требуется проводить согласование. Замена основного на один из видов, обозначенных в качестве условных, подразумевает необходимость осуществления различных процедур.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка следующий:

  1. собственник готовит заявление, в котором просит заменить основной ВРИ на условно разрешенный, и направляет его в администрацию;
  2. после получения заявления администрация организует публичные слушания, по итогам которых составляет разрешающее или запрещающее заключение;
  3. заключение кладется в основу рекомендаций о выдаче мотивированного отказа или разрешения на замену;
  4. в случае согласия изменения вносятся в кадастр недвижимости.

Вспомогательные ВРИ

Их назначение – обеспечить функционирование основного типа использования земельного участка. Вспомогательные виды применяются для нескольких технологически связанных объектов, например, общие проезды, гаражи и стоянки, детские площадки, туалеты, торговые точки.

Способы изменения

Изменить вид использования можно по одному из двух вариантов:

  • через Росреестр посредством заполнения заявления об учете изменений объекта недвижимости, в котором в соответствующей графе указывает код из Классификатора. К заявлению прикладываются подтверждающие документы;
  • через администрацию, когда есть необходимость проведения публичных слушаний.

Выбор способа зависит от наличия установленных Правил землепользования и градостроительных регламентов, а также отношение участка к той или иной группе. Если все документы приняты и действуют, а желаемый вид входит в число основных, то действовать нужно через Росреестр. При замене основного вида на условно разрешённый единственный способ узаконивания – проведение публичных слушаний.

Виды использования

ВРИ земель определяют области, в которых допустимо задействовать надел и установленные ограничения. Выделяются такие типы землепользования: основные, условно разрешенные и вспомогательные.

Основные ВРИ – главные способы применения участка. Они отражаются в регламенте.

Условно разрешенный вид назначения земельного участка – тип, не относящийся к основным, но вероятность его использования есть. Чтобы выполнить эту задачу, требуется пройти ряд процедур.

Вспомогательные ВРИ носят дополнительный характер и не могут устанавливаться в качестве самостоятельных. К ним относят возведение вспомогательных конструкций и строений.

Сроки и стоимость смены разрешенного вида землепользования

Изменение ВРИ земельного участка в Москве занимает 15 дней, если новый вид землепользования не предусматривает строительство объекта. Если целью заявителя является возведение объекта, срок проведения процедуры составит 45 дней. В Подмосковье действуют аналогичные сроки. Плата за плата за изменение ВРИ в Московской области и Москве не взимается.

Изменение ВРИ в Москве и Московской области

Как указывалось выше, смена ВРИ в Москве осуществляется через ДГИ. Рассмотрение документов носит публичный характер, т.е. заинтересованные лица могут подать возражения. В Московской области полномочия по изменению вида землепользования переданы Комитету по архитектуре и градостроительству. В обоих случаях документы необходимо подавать только в электронном виде.

Когда требуется смена вида разрешенного использования

Очевидно, что смена разрешенного использования земельного участка требуется, если ранее утвержденный вид не отвечает целям собственника, арендатора. Вот наиболее распространенные ситуации, когда может потребоваться смена ВРИ:

  • если вид землепользования определен до принятия ПЗЗ и не соответствует правилам, что может создать проблемы при оформлении документов;
  • если владелец земли решил заняться другим видом деятельности (например, вместо производства решил строить торговый центр или офисное здание);
  • если невозможно обойти ограничения по условно-разрешенному виду землепользования;
  • если проводится объединение, раздел, выдел с участками с разными ВРИ.

Порядок изменения ВРИ земельного участка зависит от того, какие цели преследует заявитель. Их нужно указывать в заявлении при обращении в муниципалитет, в Росреестр. Например, если в ПЗЗ или регламентах для земли указано несколько основных видов, их можно менять на усмотрение собственника. Для этого достаточно указать текущий и планируемый вид пользования. Но если заявитель просит перейти на ВРИ, ранее вообще не указанный в документах зонирования и территориального планирования, цели изменения нужно подробно обосновать при обращении. Например, необходимость перевода земли под застройку торговым центром можно обосновать динамичным ростом жилищного строительства в районе, недостаточностью магазинов для населения.

Комментарий эксперта. Для земель под коммерческую застройку изменение ВРИ может требовать инвестор. В противном случае вложение средств в проектирование или строительство будет неоправданно, так как пройти согласования и ввод в эксплуатацию будет невозможно. Сложности могут возникнуть с определением точного вида землепользования, если в ПЗЗ или регламенте их сразу несколько. Для этого можно воспользоваться официальным классификатором по Приказу МЭР № 540.


Результат изменения вида землепользования можно узнать, если запросить ГПЗУ.

Наши услуги

Наша компания оказывает полный комплекс услуг по оформлению документов и сопровождению согласований в сфере кадастра, строительства, землепользования. Вы можете не только заказать сопровождение по изменению ВРИ участка, но и следующие услуги:

  • подготовку проектной, кадастровой и технической документации для любых видов работ;
  • помощь в согласовании границ, объединения, раздела и выдела участков;
  • сопровождение при урегулировании земельных споров в суде, при обжаловании действий и решений чиновников.

Примерные цены за наши документы и услуги можно посмотреть в таблице ниже. О точных условиях сотрудничества вам расскажут наши консультанты после изучения документов.

№ п/п Услуга, документ Стоимость
1 Сопровождение процедуры изменения вида землепользования от 20 000 руб.
2 Оформление проекта на строительство от 60 000 руб. (зависит от вида и характеристик объекта)
3 Сопровождение изменений в ПЗЗ через суд от 30 000 руб.
4 Оформление межевого плана на новый участок от 12 000 руб.
5 Помощь в согласованиях проектной документации от 15 000 руб.

В чем суть и назначение видов разрешенного использования земли

Чтобы избежать хаоса при выделении и пользовании землей, введены специальные ограничения и запреты по землепользованию. Они определяются по месту расположения участков, характеристик почвы, особенностям близлежащих территорий и строений, по множеству других параметров. Вот самые важные моменты, связанные с определением видов землепользования в России:

  • собственники, арендаторы и иные владельцы земли не могут произвольно устанавливать ВРИ, так как это является прерогативой госорганов, муниципальных ведомств;
  • виды землепользования и условия для их смены прописываются в ПЗЗ, которые обязательно утверждаются муниципальными органами;
  • если на участок действуют предписания ПЗЗ и регламенты, изменение вида пользования допускается без публичных слушаний и дополнительных разрешений (кроме условно разрешенных видов).

На участки могут устанавливаться основные, вспомогательные и условно-разрешенные виды пользования. Это важно, так как смена основного или вспомогательного вида обычно проводится без одобрения госорганов. Иная ситуация для условно-разрешенных видов. Они дают право строить или заниматься иными видами деятельности только при подтверждении определенных условий. Так как при смене ВРИ будет одновременно меняться и перечень условий для землепользователя, процедура включает согласования, слушания, корректировку ПЗЗ.


При рассмотрении вопроса об изменении вида землепользования изучают показатели зонирования и категорий по ПЗЗ.

Комментарий эксперта. Изменение ВРИ земельного участка позволит избежать наложения штрафов за нарушение правил землепользования, принудительного изъятия земли. Например, если на земле сельхозназначения построить производственный объект, это будет являться грубейшим нарушением ЗК РФ, других нормативных актов. Если в результате стройки или производственных процессов будет причинен ущерб почве и грунту, участок могут принудительно изъять с возмещением ущерба.

№ п/п Основные понятия, которые нужно знать при изменении вида разрешенного использования участка Описание
1 Правила землепользования и застройки Содежрит описание зон, категорий и видов разрешенного землепользования на территории МО или региона. Определяет возможность застройки каждого участка определенными типами объектов.
2 ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка) Содержит информацию из ПЗЗ, определяет допустимые параметры и ограничения строительства, виды разрешенного испоьзования участка
3 Градостроительный регламент Содержит параметры допустимого строительства, ограничения и запреты для определенного участка
4 Ситуационный план земельного участка Оформляется при проектировании, используется для согласования и получеия технических условий на подключение.

Кто определяет виды землепользования

Определение ВРИ относится к градостроительной и землеустроительной деятельности. Ее осуществляют органы власти МО или субъекта РФ. Для этого могут проводиться следующие процедуры:

  • категорирование и зонирование территорий, в зависимости от целей органов власти и с учетом мнения населения;
  • проведение открытых публичных слушаний, где рассматриваются предложения и возражения от частных лиц, организаций, инициативных групп;
  • утверждение ПЗЗ, градостроительных планов и регламентов, других документов по зонированию и градостроительству;
  • обнародование актов, связанных с определением категорий, зон и видов землепользования.

Корректировка на вид разрешенного использования ЗУ может осуществляться по инициативе властей, правообладателя или арендатора, группы лиц. Например, органы власти могут изначально планировать развитие частного жилищного строительства на территории. Если от строительной компании поступит привлекательный инвестиционный проект, можно изменить ВРИ с учетом мнения и интересов населения. Для этого нужно провести слушания, обосновать целесообразность смены.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь

Соловьев Петр

Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.

Задать вопрос

Кто должен собирать документы на изменение разрешенного землепользования, собственник или ДГИ? В регламенте про это не написано.

Заявление с указанием причин изменения вида землепользования составляет и подает собственник. ДГИ самостоятельно запросит информацию из Росреестра, муниципальных органов.

Здравствуйте! Сколько срок рассмотрения заявления на изменение вида землепользования? У нас документы уже 20 дней лежат без рассмотрения.

Порядок рассмотрения заявлений определяется ПЗЗ, поэтому может отличаться для разных регионов и городов. В Москве документы должны рассмотреть в течение 30 дней.

Если мне незаконно отказали в изменении вида землепользования, как обжаловать отказ? Сразу в суд или через муниципальные органы?

Отказ можно обжаловаться вышестоящему должностному лицу, либо в судебном порядке. В Москве жалобы рассматриваются должностные лица БГИ, Московский городской суд.

Как проверить, внесены ли изменения по виду землепользования?

На заявление в ДГИ всегда будет направлен ответ в письменной или электронной форме. Также можно бесплатно запросить ГПЗУ через сайт Госуслуг, проверить информацию.


План землепользования и застройки всегда публикуется в СМИ, интернете. Поэтому собственник может в любой момент проверить разрешенные виды землепользования.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка

Разберем, как поменять вид разрешенного использования земельного участка, если возникла такая необходимость. Так как нормы ПЗЗ обычно предусматривают схожий порядок проведения процедуры, он может отличаться для разных регионов и городов только деталями.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь

Что нужно для смены ВРИ

Чтобы рассчитывать на положительное решение вопроса о смене ВРИ, нужно знать положения ПЗЗ вашего города или региона, текущий вид землепользования, ограничения и запреты. В перечень документов, которые могут потребоваться заявителю, обычно входит:

  • заявление с указанием цели смены ВРИ, обоснованием просьбы;
  • паспорт или регистрационные документы юр. лица (собственника, арендатора);
  • правоподтверждающие документы на участок, объект (выписка ЕГРН, свидетельство, постановление, договор аренды и т.д.);
  • ГПЗУ, содержащий информацию об участке из правил землепользования и застройки.

Ряд документов уполномоченный орган обязан запрашивать самостоятельно, поэтому заявитель подавать их не должен. Например, выписка ЕГРН или ГПЗУ обычно запрашивается в порядке межведомственного обмена.

Куда подавать документы

В большинстве регионов документы на изменение ВРИ подаются в электронной форме. Например, в столице соответствующий сервис доступен на сайте mos.ru, а в письменной форме заявления и документы вообще не принимаются. Через электронные сервисы можно проверять и готовность документов, результат рассмотрения заявления.

Если меняется основной или вспомогательный вид, заявление подается сразу в Росреестр. Перечень документов будет тем же, а подать их можно и через МФЦ. После завершения проверок Росреестр внесет информацию в ЕГРН, передаст данные для изменения ПЗЗ.


Еще одним документом, где будет отмечен новый вид землепользования, является ситуационный план. Он оформляется для согласования проектов строительства, реконструкции.

Выводы

  • Изменение вида использования земельного участка позволяет правообладателю или арендатору заняться новой деятельностью, устранить ограничения и запреты.
  • Смена вспомогательного или основного вида землепользования осуществляется напрямую через Росреестр, если на участок есть нормы ПЗЗ, регламентов.
  • Условно-разрешенный вид можно изменить только через госорганы и уполномоченные структуры. В Москве для этого нужно обращаться в Департамент государственного имущества.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь

Чтобы быстро пройти все обязательные процедуры и добиться изменения ВРИ, обратитесь за помощью к специалистам нашей компании. По вопросам сотрудничества вы получите бесплатную консультацию!

Что такое изменение вида использования земельного участка?

Куда обращаться для изменения вида использования земельного участка?

Сколько стоимость изменения вида использования земельного участка?

Законодательство для установления и изменения разрешенного использования земельного участка

Чтобы узнать, как изменить вид разрешенного использования земельного участка, нужно знать положения документов:

  • Земельный кодекс РФ (скачать);
  • Градостроительный кодекс РФ (скачать);
  • Приказ Минэкономразвития РФ № 540 (скачать).

Это акты федерального уровня. Однако точный алгоритм корректировки ВРИ нужно смотреть в региональных и местных актах. Все они подлежат обязательной публикации на официальных сайтах, в СМИ.

Под строительство МКД

16.13%

Под строительство ИЖС

51.61%

Под строительство торгового центра

29.03%

Под строительство производственного объекта

3.23%

Проголосовало: 31

Кто может изменить ВРИ земельного участка

В ЗК РФ указано, что решение об изменении разрешенного использования участка принимает орган местной или региональной власти, т.е. администрации. В крупных городах для указанных целей создаются специальные комиссии, департаменты или отделы, которые и будут рассматривать обращения заявителей. Узнать, какие органы или учреждения участвуют в процедуре, можно на региональных или муниципальных сайтах. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, а основная информация о процедуре доступна на сайте учреждения по ссылке.

Если для участка меняется основной или вспомогательный вид, при этом на него распространяются нормы ПЗЗ и регламентов, с заявлением допускается обращаться сразу в Росреестр. Так как ВРИ относится к обязательным сведениям ЕГРН, процедура будет заключаться в обновлении информации в госреестре. После завершения процедуры заявитель получит выписку ЕГРН с новым видом землепользования.


К заявлению можно приложить схему с обозначением зоны, для которого будет изменен вид землепользования.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п Документ Ссылка
1 Образец заявления о выдаче ГПЗУ Скачать
2 Образец заявления о выдаче разрешения на строительство Скачать
3 Образец заявления о вводе в эксплуатацию Скачать
4 Бланк заявления об изменении вида землепользования Скачать
5 Заявление о внесении изменений в ЕГРН Скачать
6 Образец договора о выкупе земельного участка с ДГИ Скачать
7 Образец заполнения заявления на изменение ПЗЗ Скачать
8 Образец заявления о постановке участка на кадастровый учет Скачать

Документы после завершения процедуры

Слушания по изменению вида разрешенного использования проводятся, если будет одновременно меняться категория и зона территорий. Слушания назначаются постановлением местных властей, которое размещается в интернете или СМИ. Если слушания не требуются, решение будет вынесено администрацией или другим уполномоченным органом.

По итогам рассмотрения заявления вносятся изменения в приложения к ПЗЗ, градостроительную документацию. Также Росреестр внесет новые данные в ЕГРН, о чем заявитель узнает из выписки из реестра. Когда новый вид землепользования будет отражен в ЕГРН, собственник сможет законно заниматься деятельностью.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь

Комментарий эксперта. Изменение вида разрешенного использования участка является не самой простой процедурой, даже если все этапы процедуры точно описаны в ПЗЗ. Обоснование нового вида в заявлении должно подтверждаться дополнительными документами (их перечень зависит от целей правообладателя или арендатора). Чтобы избежать проблем и добиться положительного результата, воспользуйтесь услугами нашей компании.

изменить вид разрешенного использования участка, на который Правила землепользования и застройки не распространяются.

К участкам, на которых не действуют ПЗЗ, как правило, относятся земли сельскохозяйственного назначения, расположенные за пределами населенных пунктов, и земли лесного фонда.

Про изменение разрешенного использования таких земельных участков, напишу отдельную статью, если в комментариях будет достаточно запросов на эту тему.

Вкратце скажу, изменение видов разрешенного использования земельных участков с/х назначения, лесного фонда и других, на которые не распространяются Правила землепользования и застройки, устанавливается отдельными федеральными законами.

Желаю вам удачного дня и достойной жизни.

Что такое территориальная зона?

В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.

Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.

К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.

Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.

Некоторые примеры территориальных зон:

  • жилая зона,
  • деловая зона,
  • промышленная зона,
  • сельскохозяйственная.

В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.

Существует 113 видов разрешенного использования земельных участков.

Все виды разрешенного использования (сокращенно – ВРИ) изложены в Классификаторе.

Безопасно скачать Классификатор видов разрешенного использования по ссылке.

Что такое Правила землепользования и застройки? Где взять ПЗЗ?

В законе (статья 1 ГрК) дано определение.

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.

Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.

Правила землепользования и застройки нужно скачать с сайта местной администрации.

Подведем предварительный итог.

Прежде чем начинать изменение разрешенного использования земельного участка, нужно найти Правила землепользования и застройки, в которых содержатся градостроительные регламенты и карты зонирования.

Используя карту, следует определить, в какой территориальной зоне находится ваш земельный участок.

Зная наименование своей территориальной зоны, необходимо в ПЗЗ найти описание градостроительного регламента, в котором содержаться все виды разрешенного использования, допустимые на данной территориальной зоне.

Из найденного перечня видов разрешенного использования, нужно выбрать подходящий ВРИ и приступить к процедуре смены вида разрешенного использования.

Продолжим начатую в начале статьи тему изменения разрешенного использования участка, который находится в собственности.

Где найти градостроительный регламент?

Ответ прост.

Градостроительные регламенты содержаться в Правилах землепользования и застройки (сокращено – ПЗЗ).

Для справки.

В Правилах землепользования и застройки помимо градостроительных регламентов, содержатся Карты градостроительного зонирования.

Карты – это графические документы, которые являются приложением к Правилам землепользования и застройки.

На картах зонирования отображаются границы всех территориальных зон, которые установлены в конкретном населенном пункте.

Проще говоря, с помощью карты зонирования можно определить, к какой территориальной зоне относится ваш участок.

Исходя из территориальной зоны, можно определить, какие виды разрешенного использования может иметь ваш участок.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности.

Для начала коротко разберемся:

  • что такое разрешенное использование земельного участка,
  • поймем что такое территориальная зона,
  • что такое градостроительный регламент,
  • узнаем что такое карта градостроительного зонирования,
  • что такое Правила землепользования застройки.

Перечисленные термины звучат сурово, но на самом деле разобраться в них достаточно просто.

Что мы сейчас и сделаем, чтобы на основе понимания этих терминов, суметь изменить разрешенное использование земельного участка.

Изменение условно разрешенного вида использования земельного участка.

По общему правилу, нет запрета на изменение условно разрешенного вида использования.

Однако, процедуры, которые необходимо пройти, достаточно сложны и затратны.

Тем не менее, если вы собственник участка и хотите выбрать условно разрешенный вид использования, то действовать нужно следующим образом.

1. Направить в местную администрацию заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

Единой формы заявления нет.

Образец можно поискать на сайте местной администрации или в Правилах землепользования и застройки.

В данном заявлении обязательно нужно обосновать необходимость установления условно разрешенного использования участка.

В качестве обоснования можно указать — повышение эффективности использования земли.

2. Рассмотрение заявления о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

В администрациях есть комиссии, которые рассматривают такие заявления.

Как правило, такие комиссии действуют при отделах архитектуры и градостроительства.

Комиссия проверяет заявление, готовит проект решения и организует общественные обсуждения или публичные слушания.

Указанные обсуждения или слушания проводятся в порядке, установленном уставом муниципального образования.

В любом случае, срок проведения слушаний не может превышать 1 месяц.

По результатам общественных обсуждений или публичных слушаний комиссия готовит рекомендации, которые направляются главе администрации.

На основании рекомендаций комиссии глава администрации принимает решение: разрешить или отказать в предоставлении условно разрешенного использования земельного участка.

Отказ можно обжаловать в суде.

3. Изменение условно разрешенного использования участка.

Если глава администрации вынес положительное решение, то оно является основанием для Росреестра установить условно разрешенный вид использования земельного участка.

Обратите внимание: заявитель несет расходы по проведению общественных обсуждений или публичных слушаний.

Таким образом, собственник земельного участка имеет возможность установить условно разрешенный вид использования участка, протянув решение через процедуру общественных обсуждений или публичных слушаний.

2-ой способ.

Что такое разрешенное использование земельного участка?

В законах нет четкого определения термина – разрешенное использование земельного участка.

Тем не менее, из системного толкования законов можно сделать вывод, что разрешенное использования – это направления деятельности, которые можно осуществлять на участке.

Иными словами, разрешенное использование — это то, что можно делать на земле.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в аренде.

По общему правилу, арендатор земельного участка может изменить вид разрешенного использования только с согласия арендодателя, то есть с согласия собственника участка.

Единой процедуры получения согласия арендодателя нет.

В каждом муниципалитете действуют свои правила и процедуры получения такого согласия.

Если вы арендуете муниципальную землю, то нужно обратиться с заявлением (в свободной форме) в администрацию, в котором обосновать необходимость изменения ВРИ и попросить дать письменное согласие.

Скорее всего, данное согласие будет выражено в распоряжении или постановлении главы администрации.

Если согласие получено, то дальнейшая процедура изменения разрешенного использования участка будет аналогична той, которая описана для собственника участка.

Если получен отказ в даче согласия, то история на этом заканчивается, потому что изменить вид разрешенного использования в таком случае не получится.

Каждая территориальная зона имеет свои виды разрешенного использования земельных участков, которые на ней находятся.

Одна территориальная зона может иметь от 1 до нескольких десятков видов разрешенного использования.

Напомню, что всего существует 113 видов разрешенного использования.

Виды разрешенного использования, действующие на территориальной зоне, распределяются по 3-м группам:

  • основные виды разрешенного использования,
  • вспомогательные виды разрешенного использования,
  • условно разрешенные виды использования.

Иными словами, если допустим территориальная зона имеет 35 видов разрешенного использования, то все эти ВРИ будут распределены по 3-м группам.

Далее в статье рассмотрим, как изменять виды разрешенного использования из разных групп, а пока продолжим разбираться с терминами.

Изменение вспомогательных видов разрешенного использования.

Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.

Никаких разрешений и согласований получать не нужно.

Важный нюанс.

Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.

Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.

Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).

Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.

Арендатор не может изменить вид разрешенного использования даже с согласия собственника в следующих случаях:

— арендатор получил участок по результатам торгов.

Если участок находится в государственной или муниципальной собственности и арендатор заключил договор аренды участка по результатам торгов, то он (арендатор) не вправе требовать изменения вида разрешенного использования земельного участка (п. 2 Обзора практики рассмотрения дел, утвержденного Президиумом ВС РФ от 14.11.2021 года).

— участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Если арендатор получил участок под конкретный вид использования (как правило, такие участки предоставляются без аукциона), то изменить вид разрешенного использования он не может.

Таким образом, возможности арендаторов в изменении видов разрешенного использования участков очень ограничены.

Выходом из ситуации может быть выкуп земельного участка из аренды.

Для справки.

Если арендуемый участок имеет вид разрешенного использования под ИЖС, то его можно выкупить из аренды после строительства дома.

Как правило, в большинстве муниципальных образований, стоимость выкупа земли из аренды под ИЖС не превышает 15% кадастровой стоимости.

В моем населенном пункте она составляет всего 3 процента.

Хотя, надо признать, что встречаются неадекватные власти, которые устанавливают цену выкупа в размере 100% кадастровой стоимости. Но таких меньшинство.

И в завершение, рассмотрим случай,

Что такое градостроительный регламент?

В законе (статья 1 ГрК) дано очень объемное определение.

Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Для целей изменения разрешенного использования нужно просто запомнить, что градостроительные регламенты – это документы, в которых описаны виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны.

Иными словами, чтобы узнать виды разрешенного использования, действующие на вашей территориальной зоне, нужно найти нужный градостроительный регламент.

когда изменение вида разрешенного использования не допускается как для собственников, так и для арендаторов.

Как вы помните, в Правилах землепользования и застройки перечисляются виды разрешенного использования, действующие на определенных территориальных зонах.

Однако, ПЗЗ содержит не только виды разрешенного использования, но и предельные размеры земельных участков.

Предельные размеры земельных участков имеют 2 параметра:

  • минимальный размер земельных участков,
  • максимальный размер участков.

Например, на скриншоте видно, что для территориальной зоны Ж-1, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, установлены минимальные размеры участков — 6 соток, а максимальные размеры – 20 соток.

Иными словами, для каждого вида разрешенного использования устанавливаются минимальные и максимальные размеры земельных участков.

Это означает, что в данной территориальной зоне, все земельные участки с определенным видом разрешенного использования не могут по своей площади выходить за пределы минимальных и максимальных размеров.

Наличие предельных размеров земельных участков накладывает одно ограничение на изменение разрешенного использования.

Указанное ограничение состоит в следующем.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка невозможно в случае, когда площадь земельного участка не будет соответствовать предельным размерам запрашиваемого вида разрешенного использования.

Другими словами, если площадь земельного участка не вписывается в параметры предельных размеров нового вида разрешенного использования, то произвести изменение ВРИ не получится.

Вы наверняка заметили, что все вышеописанные способы изменения разрешенного использования земельного участка, завязаны на Правила землепользования застройки.

Однако, ПЗЗ принимаются и действуют только в пределах населенных пунктов.

Как быть, если нужно

Смена основных видов разрешенного использования.

Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к основным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр.

Как изменить ВРИ участка, находящегося в собственности?

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка, который находится в собственности зависит от того, к какой группе относится новый ВРИ.

Напомню, виды разрешенного использования участка распределяются по 3-м группам:

  • основные виды разрешенного использования,
  • вспомогательные виды разрешенного использования,
  • условно разрешенные виды использования.

В Правилах землепользования и застройки вы найдете все 3 группы.

Декларацию для смены вида разрешенного использования земельного участка

легко составить в течение 3 минут с помощью онлайн сервиса.

Заполнить онлайн

Вместе с Декларацией система предоставит готовое пошаговое руководство.

Заявление об изменении ВРИ, как правило, заполняет сотрудник Росреестра самостоятельно с использованием программных средств.

Получать чье-либо согласие или разрешение на изменение ВРИ из числа основных видов, не нужно.

Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке изменить вид разрешенного использования на любой основной вид, предусмотренный в ПЗЗ.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал о порядке смены вида разрешенного использования земельного участка.

Стоимость

Сбор некоторых документов, проведение административных процедур потребует финансовых расходов. Приведем в таблице основные статьи затрат.

Наименование процедуры Стоимость для граждан, руб. Стоимость для коммерческих структур, руб.
Получение выписки из ЕГРН 300-750 600-2200
Внесение изменений в Земкадастр 245-350 700-1000
Межевание земли и изготовление техдокументации* 5000-30000 8000-35000
Регистрирование прав на участок* 2000 22000

*​ — требуется при отсутствии подтвержденных документами прав на участок.

Доверить процедуру изменения ВРИ земли можно специалистам. Услуги юриста, в зависимости от сложности каждого конкретного случая, стоят от 10 тыс. руб.

Заключение

Смена ВРИ земельного надела – процедура важная и необходимая. С одной стороны – это возможность на законных основаниях хозяйствовать на своей земле, с другой – возможность сэкономить на налогах или напротив, увеличить кадастровую, а значит и рыночную стоимость земли.

Весь процесс смены ВРИ земельного участка от подачи соответствующего заявления до момента внесения изменяющих записей в Земельный кадастр занимает от 1,5 до 2,5 мес.

Часть этапов процедуры является платной, к этому надо быть готовым заранее, чтобы из-за несвоевременной оплаты госпошлины не отодвинуть время получения необходимой вам выписки. Кроме того у вас всегда есть возможность выбора – пройти весь путь самостоятельно, либо доверить работу юристу.

Рекомендуем другие статьи

Что делать, если в предоставлении госуслуги отказали?

Полный перечень причин для отказа в оказании госуслуги приводится в тексте административного регламента по ее предоставлению.

Наиболее часто встречаемые:

  • Заявление заполнено не по форме регламента либо не поддается прочтению.
  • Заявка подписана лицом, не имеющим на это право.
  • На участок наложены ограничения в силу закона, либо он является изъятым из оборота.
  • Сведения в представленных документах противоречивы.
  • Выявленное при анализе документов отсутствие прав на земучасток.
  • Испрашиваемый вид использования надела не соответствует видам, предусмотренным ПЗЗ.
  • Отзыв заявления.

Отказать в оказании услуги органы власти могут по любому из этих оснований. Причина отказа обязательно указывается в тексте решения. После устранения причины отказа, заявление может быть подано повторно.

Если у вас не принимают заявление, или после его рассмотрения сотрудники уполномоченного органа власти отказываются оказать госуслугу, вы можете в тридцатидневный срок обжаловать их действия в досудебном порядке. Лицом, рассматривающим жалобы по таким основаниям, является глава уполномоченного органа.

Выводы

  1. Согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются правообладателями (собственниками земельных участков и объектов капитального строительства) самостоятельно.
  2. Лицо, желающее изменить ВРИ земельного участка, обращается в местное МФЦ с заявлением о смене ВРИ ЗУ и прикладывает комплект документов, удостоверяющих его права на данный ЗУ.
  3. Если территориальная зона по ПЗЗ вашего населенного пункта предполагает в качестве основного или вспомогательного ВРИ ЗУ, за сменой которого обращается заявитель, то в ЕГРН вносятся изменения. Если не предполагает, то заявитель получит отказ.
  4. После смены ВРИ земельного участка, у него изменится кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость устанавливается в зависимости от ЦН и ВРИ земельного участка, а рассчитывается на основании массовой кадастровой оценки проводимой не чаще чем раз в 5 лет и актуализируется исходя из поправочного коэффициента, установленного правительством вашей области.

    Изменение вида разрешенного использования (ВРИ)

    В 2021 году МинЭкономРазвитя выпустило классификатор видов разрешенного использования земельных участков, который поможет вам в работе.

    Как узнать вид разрешенного использования по кадастровому номеру

    1. Откройте публичную кадастровую карту Росреестра;
    2. Введите в поисковую строку кадастровый номер земельного участка;
    3. Получите данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн.

    Чтобы документально подтвердить сведения рекомендую заказать выписку из ЕГРН.

    Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите узнать вид разрешенного использования быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 350 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

    Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

    На какой вид разрешенного использования можно изменить существующий

    Изменение одного ВРИ на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, то есть изменение допускается в случае, если Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) муниципального образования, к территории которого относится данный земельный участок, планируемый к установлению ВРИ предусмотрен.

    Чтобы понять на какой вид разрешенного использования земельного участка можно изменить существующий, нужно обратиться к ПЗЗ. На примере участка под ИЖС порядок действий будет следующий:

    1. Открываем раздел градостроительных регламентов;
    2. Находим пункт «Для ИЖС (Ж-4)»;
    3. Получаем список видов разрешенного использования земельных участков, которые возможны на данной территории.

    К примеру, в Москве существует порядка 40 видов разрешенного использования земельных участков под ИЖС: гостиницы, рестораны, магазины, банки, школы, фитнес-центры, аптеки и т. д.

    А теперь рассмотрим каждый возможный случай отдельно.

    Как изменить вид разрешенного использования под ИЖС на коммерческий

    Прежде чем начать изменения, необходимо ответить на три вопроса:

    1. возможно ли добиться перевода законным путем;
    2. сколько денег на это потребуется;
    3. и так ли это нужно.

    В случае целесообразности действий — начинаем.

    В соответствии с Земельным (ст. 1, 7) и Градостроительным Кодексом РФ (ст. 37), вы можете выбрать любой, из предусмотренных видов разрешенного использования для земельного участка и расположенного на нем здания, самостоятельно и без дополнительных разрешений и согласований. Из 37 статьи Градостроительного кодекса РФ следует, что при соблюдении технических условий, можно изменить вид разрешенного использования с одного на другой.

    То есть без проведения публичных слушаний можно изменить только основной и вспомогательный вид разрешенного использования. Для этого собственнику земельного участка нужно обратиться с заявлением в Росреестр и предоставить:

    1. Заявление установленного образца (выдает Росреестр);
    2. Копию Правил Землепользования и застройки с указанием возможного вида разрешенного использования для данной территории (где взять писал выше);
    3. Декларацию о выбранном виде разрешенного использования земельного участка в виде, как указано в Правилах Землепользования и застройки.

    Как изменить вид разрешенного использования под ЛПХ и СНТ на ИЖС

    Если участок расположен на землях населенных пунктов, то перевод участка из ЛПХ или СНТ в ИЖС выполняется бесплатно по заявлению собственника в РосРеестре (МФЦ). Если участок расположен на землях сельхозназначения, то переходите к пункту ниже.

    В случае отказа в изменении ВРИ с огородничества или садоводства на ИЖС, придется довольствоваться условно-разрешенными видами (например «Садоводство»), строить дом и регистрировать его по дачной амнистии.

    Обратите внимание, что изменить вид разрешенного использования земельного участка можно только после перевода из аренды в собственность.

    Как изменить вид разрешенного использования с ИЖС на многоквартирный

    Постараюсь ответить общими основаниями, т.к. порядок изменения разрешенного вида использования земельных участков и объектов капитального строительства регламентируется ПЗЗ соответствующего муниципального субъекта.

    Итак, в случае если правообладатель земельного участка и (или) объекта капитального строительства (в вашем случае собственники) намерен изменить основной вид разрешенного использования на условно разрешенный вид использования, применяется порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства. Для этого, вам необходимо направить соответствующее заявление в комиссию по градостроительству и земельным отношениям. Перечень документов, которые необходимо прикладывать к заявлению определен пунктами соответствующих правил — вашего субъекта.

    Документы нужны следующие: 

    1. правоустанавливающие документы на земельный участок или решение уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта; 
    2. правоустанавливающие документы на расположенные на земельном участке объекты капитального строительства (договоры, свидетельства о государственной регистрации прав, иные акты о правах на недвижимое имущество, выданные до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (при наличии); 
    3. кадастровый план (паспорт) земельного участка; 
    4. копия топографического плана города Тюмени в масштабе 1:2000 с нанесением границ земельного участка на бумажном носителе (выкопировка); 
    5. план границ земельного участка с координатами характерных точек; 
    6. санитарно-эпидемиологическое заключение; 
    7. сведения о заявителе: для физических лиц — документ, удостоверяющий личность заявителя; для физических лиц, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, — свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя; для юридических лиц — свидетельство о государственной регистрации юридического лица» 

    Далее, иниицируется обсуждение на публичных слушаниях (в которых участвуют прежде всего соседи). В течение 15 дней с момента проведения публичных слушаний подготавливается заключение о результатах публичных слушаний. 

    На основании данного заключения, комиссия направляет рекомендации главе администрации вашего муниципального образования. После чего администрация принимает решение о выдаче разрешения либо же об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.  Или же, если вам не поможет данная инструкция, то вы вправе обратиться в суд с соответствующем заявлением. 

    Можно ли оформить индивидуальный жилой дом земельном участке для комплексного жилищного строительства (КЖС)

    КЖС — это комплексное освоение территории в целях жилищного строительства. Оформить жилой дом на арендуемом ЗУ с РВИ КЖС возможно лишь с соблюдением требований земельного и градостроительного законодательства в форме комплексного освоения при условии реализации всех обязательств первоначального застройщика, в том числе по подготовке документации по планировке территории и выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка (массива), ранее предоставленного застройщику для комплексного освоения, имеют такой же вид разрешенного использования – комплексное освоение в целях жилищного строительства. Это значит, что индивидуальная жилищная застройка таких участков гражданами недопустима.

    В случае, если ваш земельный участок находится в пределах массива где утвержден проект планировки территории, а также по правилам землепользования и застройки вашего городского округа находится в территориальной зоне жилищного строительства предусматривающей РВИ ИЖС, тогда вариант с изменением РВИ с КЖС на ИЖС возможен с согласия собственника участка т.е. администрации путем подачи соответствующего заявления в МФЦ.

    Как изменить вид разрешенного использования для земель сельскохозяйственного назначения

    К примеру, вы хотите купить земельный участок сельскохозяйственного назначения с ВРИ — для сельскохозяйственного производства, а потом изменить ВРИ на ведение садоводства или дачное строительство, организовать СНТ и распилить участок на более мелкие участки для членов товарищества. Реально ли изменить ВРИ у такого земельного участка?

    Согласно положений п.1 ст. 78 ЗК РФ — земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), далее по тексту данной статьи — крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, ГРАЖДАНАМИ, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество, хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями, НЕКОММЕРЧЕСКИМИ организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями.

    В п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

    Таким образом, изменить ВРИ земельного участка с целевым назначением СХ реально, однако, не зная всех аспектов вашей ситуации точного порядка действий вам дать к сожалению не смогу. Скажу лишь, что после приобретения такого земельного участка для реализации вашей задумки будет необходимо подготовить генеральный план вашего СНТ, после чего уже производить межевание и организацию проездов.

    Как изменить вид разрешенного использования земельного участка в аренде

    Смена ВРИ именно арендуемого земельного участка достаточно проблематичная процедура т.к. в правоотношениях по смене выступает как арендатор так и собственник земельного участка. Дело в том, что договором аренды может быть предусмотрен запрет смены ВРИ или же к примеру, когда вы обращаетесь с заявлением о предоставлении участка в аренду вы пишите цель вашей аренды, но при этом сам ВРИ может не совпадать с ней.

    Чтобы поменять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка вы вправе обратиться к собственнику участка с предложением изменить ВРИ без предварительного выкупа в собственность. Если собственник, а как правило это Администрация на территории которой расположен земельный участок, не возражает — то вас известят о решении в письменном виде.

    С соответствующим уведомлением обращаетесь в районную комиссию по смене видов разрешенного использования земельных участков. В случае, если по ПЗЗ вашего поселения данный участок попадает под условную зону смены вида разрешенного использования, то ВРИ вам поменяют.

    Обратите внимание, что изменение ВРИ изменит стоимость арендной платы, что не всегда выгодно собственнику земельного участка, а без его согласия это невозможно.

    Следует учитывать, что в соответствии с ФЗ N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» устанавливаются максимальные размеры участков ЛПХ — в 0,5 Га, при этом, минимальные размеры не предусмотрены. Однако, с учетом сложившейся практики, перевод из огорода в ЛПХ земельного участка площадью, к примеру 4.5. сотки —  маловероятен, т.к. размер участка менее 10 соток не позволяет полноценно заниматься личным подсобным хозяйством.

    Изменение целевого назначения (ЦН)

    Сразу предупрежу, что нельзя изменить целевое назначение земельного участка, имеющего статус ООПТ или ГосЗемЗапаса.

    Как изменить земли сельхозназначения на земли населенных пунктов

    Рассчитывать на перевод земли из сельхозназначения в ИЖС можно только в случае, если земельный участок расположен вблизи границ поселения или в скором времени может войти в его состав.

    Перевод земель сельхозназначения в другую категорию следует начинать с подачи заявления в местную администрацию, где подробно и аргументированным описать необходимость изменений.  Ходатайство рассматривается в режиме публичных слушаний в месячный срок. При положительном решении администрации, в кадастровый план участка вносятся новые сведения. 

    К заявлению прилагаются:

    1. Кадастровый паспорт;
    2. Копия паспорта собственника;
    3. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право владения земельным участком.

    Как изменить земли лесного фонда на земли промышленности

    Законодательная регламентация перевода ЗУ Лесного фонда в иную категорию закреплена в Федеральном законе «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ., в редакции от 29.07.2017 г. Обратите внимание на ст. 11 вышеупомянутого Федерального Закона, которая устанавливает условия и особенности перевода земель лесного фонда, занятых защитными лесами, или земельных участков в составе таких земель в земли других категорий. В статье 11 Закона дается исчерпывающий перечень оснований изменения целевого назначения земель лесного фонда, а также определяются условия, при которых эти основания могут быть реализованы.

    Как изменить рекреационные земли на земли населенных пунктов

    Изменение рекреационных земель, например водоохранной зоны, проблематично, но не невозможно, так как территории, относящиеся к рекреационным и не признанные особо охраняемыми, могут быть переведены в категорию земель поселений и использоваться для ИЖС.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: