Как оформить землю под гаражом в собственность

Здравствуйте, уважаемые посетители! В данной статье пойдёт разговор про Как оформить землю под гаражом в собственность. Все вопросы можете сразу писать в форму обратной связи! Надеемся, что информация окажется Вам полезна

Как зарегистрировать землю под кооперативным гаражом в собственность

Гаражные помещения в составе гаражно-строительных кооперативов (некоммерческих) представляют собой ряд гаражных помещений, имеющих общие конструкционные элементы с «коробками» по соседству. Т.е. земельный участок ГСК является неделимым, что не допускает самостоятельного приобретения права собственности на участок под отдельным гаражным боксом.

Возможно только оформление земли в общую долевую собственность – под всеми строениями ГСК и на всех членов кооператива (п.2 ст.39.20 Земельного кодекса) одновременно. Это значит, что согласие на долевое оформление всего участка ГСК должны дать все члены гаражного кооператива.

Порядок оформления долевой собственности на землю ГСК

Первое: все гаражи (строения) должны состоять в собственности. Каждому участнику гаражного кооператива следует подтвердить членство в ГСК справкой, оформить в БТИ техпаспорт, закрепить право собственности в Росреестре.

Отметим возможную потребность выкупа гаражных строений у ГСК при оформлении собственности, если такое условие отражено в договоре членства в кооперативе.

Возможные проблемы: уставные документы гаражного кооператива выполнены с нарушением действующего законодательства, либо у ГСК нет регистрации юрлица. В названных случаях оформление кооперативных гаражей в собственность допускается лишь в судебном порядке.

Второе: Составление коллективной заявки, направляемой в земельно-имущественный отдел администрации (гл.V.1 Земельного кодекса). Нужно собрать всех владельцев гаражей ГСК, составить и подписать протокол согласия на долевое оформление земельного участка.

К заявлению на долевую собственность земли ГСК, подаваемому в местную администрацию, прилагаются:

документы гаражного кооператива (ИНН, устав, подтверждение регистрации юрлица);
документы на передачу земельного участка;
документы на право собственности к гаражным боксам;
справка БТИ на гаражное помещение (для ее получения необходим техплан);
список членов кооператива (собственников);
техпаспорта гаражей, паспорт земельной территории ГСК;
квитанции уплаты госпошлины.

Рассмотрение заявки займет 30 дней от даты ее принятия канцелярией местной администрации.

Третье: При одобрении властями долевого оформления, необходимо заключить с местной администрацией договор купли-продажи участка ГСК, либо передачи земли в собственность.

Четвертое: Остается зарегистрировать право собственности, обратившись в Росреестр с заключенным договором на участок гаражного кооператива. Регистрация занимает до 10 дней.

Сколько стоит оформление земли на членов ГСК

Поскольку долевая собственность на участок будет распространяться на всех членов гаражного кооператива, то расходы по оформлению им необходимо понести равными долями.

Затраты будут следующими:

регистрационная госпошлина (долевая собственность) – 22 000 руб. Текущий размер пошлины определяется Налоговым кодексом (п.22.1 ст.333.33);
сумма приобретения участка, составляющая до 60% от кадастровой цены земли (постановление Правительства за №279 от 26.03.2015)***.

*** Регистрация собственности на «гаражный» участок ГСК осуществляется безвозмездно (т.е. без выкупа), если земля была предоставлена участникам кооператива до октября 2022 года (до срока введения Земельного кодекса).

Помимо названных регистрационных затрат возможны дополнительные расходы, связанные с потребностью приведения кадастровых документов к стандартам ЕГРН.

Будут ли оправданы расходы по регистрации? Да. Долевые собственники (члены ГСК) приобретут право гражданских сделок по недвижимому имуществу (гаражу), не требующих согласования в администрации ГСК – купли-продажи, дарения и завещания гаража вместе с долей в земельной территории кооператива.

Основания для отказа регистрации прав на «гаражную» землю

Полностью перечень оснований, позволяющих муниципалитетам отказывать заявителям в приватизации или регистрации участков, отражен в Земельном кодексе (ст.39.16). Без указания основания местные администрации выносить отказ неправомочны.

Наряду с очевидными причинами (отсутствие законного права заявителя, наличие действующего собственника, изъятие/ограничение земли в обороте и т.п.), оказать в передачи земли под гаражом собственнику муниципалитеты вправе по следующим основаниям:

не оформление ГСК статуса некоммерческого юрлица с соответствием уставных документов действующим требованиям;
преобразование кооператива с ранее предоставленным разрешением постройки гаражей и с выделением участка в некоммерческое юрлицо без переоформления документов на предоставленную городскую (муниципальную) землю;
участок, по которому подано заявление, включен в план застройки (городской, муниципальной), либо иных госнужд в рамках Гражданского кодекса;
отсутствие или недостача правоустанавливающих документов по гаражу или земельному участку, либо ошибки в документальных данных и сведениях Росреестра.

В случае неверно оформленных уставных и обосновывающих передачу земли документов учредителям ГСК следует немедленно привести документальную базу в порядок, иначе гаражный комплекс может быть признан самостроем, подлежащим сносу.

Если «гаражная» земля ранее включена в план застройки муниципалитетом, то собственнику гаражного бокса может быть предоставлено лишь право аренды с определенным сроком.

Ошибки в правоустанавливающих документах, т.е. несоответствие, к примеру, точного ФИО правообладателя в документе о выделении земли, полученном годы назад, сведениям его действующего гражданского паспорта, не являются существенным поводом отказа в регистрации права при последующем судебном разбирательстве.

Заметим также, что любую аргументацию отказа в передаче права собственности, вынесенную местной администрацией, заявитель вправе оспорить путем обращения в суд.

Какой налог платить за участок под гаражом

Все земельные участки облагаются имущественным налогом, выплачиваемым ежегодно. Размер налогового платежа зависит от формы владения землей – по праву пользования или в собственности. За «гаражную» землю владелец ежегодно оплачивает налог, исчисляемый по кадастровой стоимости участка. Потребность оплаты земельного налога возникает с госрегистрацией права пользования участком и завершается с момента прекращения данного права.

При нахождении гаражного бокса в комплексе ГСК, имеющего статус юрлица, плательщиком налога является именно кооператив (его учредители). Осуществлять выплаты земельного налога лично владельцам гаражей в составе кооператива не нужно.

В некоторых ГСК затраты по имущественному налогу за каждое место хранения автомашины компенсируются взносами собственников гаражных боксов (общая территория кооператива не учитывается). Отдельные гаражные кооперативы имеют официальное освобождение от оплаты земельного налога и их пайщики налоговых затрат не несут.

Получив право собственности на «гаражный» участок, собственник платит налог по 1,5% ставке. Расчет налога за участок под гаражом такой: стоимость 1 м2 по кадастру умножается на площадь «гаражного» участка, следом на коэффициент налога 1,5% (ст.394 Налогового кодекса).

Начисление налога для долевых собственников в составе ГСК начисляется согласно размера земельной доли в общей площади кооператива. Если гаражные блоки однотипные, то и сумма налога будет одинакова. Отметим, что пенсионерам и многодетным гражданам по условиям Налогового кодекса предоставляется льгота по земельному налогообложению (п.5 ст.391).

По вопросам любой сложности, связанным с узакониванием земли под принадлежащей вам постройкой, обращайтесь к специалистам нашей ассоциации.

Вопрос-ответ (7)

Александр 22.11.2022

Здравствуйте. С Городскими властями заключён Договор аренды земли под гараж. В договоре указано, что земля арендуется под размещение гаража. Гараж построен (более 15 лет назад), но не оформлен как недвижимое имущество (не зарегистрирован в Росреестре). Считается ли такое строение, с юридической точки зрения, самостроем? Благодарю за ответ

Олег 31.10.2022

Здравствуйте. Унас проблема такова характера: 1. гск раньше был под одними документами (юр.лицо), буквально пару лет назад переоформили и заверели у юриста. Земля никогда не при надлежала ГСК, она при надледала птице фабрики. Как стали Москвой Фабрику развалили,электричество каторое давала нам фабрика отключили. Из документов только выписка на юрлицо,и из 200-от гаражей только у 15% есть бумажка датирована 70-80 годами,что фабрика им дает место под гараж,больше ни каких документов нет. Земля непринадлежит муниципалитету, а принадлежит фабрике,а фабрика банкрот. Подскажите как нам быть???

Юлия 29.10.2022

Гараж построен давно. Без всяких документов. Сейчас от нас требует сельский совет оформлять землю, а потом сам гараж. Я обратилась к кадастровому инженеру, план он составил. Что надо делать дальше. Куда обращаться?

Павел 21.10.2022

Есть гараж на территории ГСК, является отдельно стоящим строение, права на собственность приобретены через суд, как выкупить участок под гаражом.

Инга 21.10.2022

Здрваствуйте! Гараж в собственности, но выяснила не давно, что земля в аренде у ТСЖ. Гараж (несколько гаражей вместе построины, но не гаражный кооператив) построен вместе с домом в 90-х, есть подземные и сверху наши гаражи. У ТСЖ образовалась по их оплатам задолжность и они решили с нас брать аренду, чтоб погасить свою за должность. Но суть не в этом можно ли приватизировать или оформить в собственность землю под гаражем, если земля в аренде этого дома?

Пётр Семёнович 04.10.2022

Здравствуйте! Я специалист по вопросам недвижимого имущества.
только что
Опишите мне Вашу проблему или задайте вопрос связанную(ый) с недвижимостью. Консультация будет абсолютно бесплатна.
только что
Тут разговор о ГСК и о его членах. Я владелец пристроенного к ГСК капитального гаражного бокса с 2022 года, но не член ГСК. Земля в аренде, есть номер в ЕГРН. Бокс тоже зарегистрирован в ЕГРН. В продаже земли под боксом отказали потому что он пристроен. Ваш совет, есть судебная практика по похожим случаям.

Екатерина 22.07.2022

Купили гараж в ГСК, собственность оформлена по закону (есть выписка из егрн). Земля на которй находится ГСК принадлежит ГСК на праве собственности (выписка из егрн). Как можно оформить землю под гаражем в свою собственность? Что нужно сделать? Спасибо

Ответы:

Личный Агент 06.10.2022 07:18

В статье уже дан ответ на ваш вопрос: Земельный участок ГСК является неделимым, что не допускает самостоятельного приобретения права собственности на участок под отдельным гаражным боксом.

Задать вопрос

Спасибо!

Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.

Другие статьи раздела

Рассмотрены возможности вычета налогов после купли жилья полным расчетом и в ипотеку. Приведен порядок оформления НДФЛ, перечислены обязательные документы, онлайн калькулятор суммы налогового вычета.

Исследованы вопросы дарения части общего жилья близким и родственникам. Приведены законодательные акты, нормирующие процесс дарения доли в жилой недвижимости.

Ожидаемые изменения стоимости недвижимости в 2022 году в связи с коронавирусом и повышением курса валют.

Задать вопрос риэлтору

Заявка на вступление в ассоциацию

Спасибо!

Ваша заявка принята. Мы свяжемся с вами в ближайшее время.

Ошибка при отправке заявки. Попробуйте отправить еще раз.

Пожалуйста, заполните все обязательные поля

Наверх

Оформление земли под отдельно стоящим гаражом

Отдельным (индивидуальным) гаражным строением признается постройка, не связанная фундаментом, стенами или общим въездом с близлежащими зданиями. Регистрация собственности на участок муниципальной земли под индивидуальным гаражом допускается, если сам гаражный бокс является узаконенной собственностью владельца – имеется кадастровый паспорт.

В отсутствии зарегистрированного права собственности на гаражную постройку, она считается строением, возведенным самовольно (ст.222 Гражданского кодекса). Право собственности на самострой может быть признано только в суде (п.3 ст.222 Гражданского кодекса).

Нарушители, пользовавшиеся самовольно возведенной постройкой свыше 15 лет, обладают большим правом ее легализации по суду, чем собственники самовольных «новостроек» (ст.234 Гражданского кодекса).

При наличии прав собственности на земельный участок, к примеру, в садоводческом товариществе, допускается упрощенное оформление самовольно возведенного на участке гаражного бокса, а равно и прочих капитальных строений, в срок до марта 2022 года (закон за №93-ФЗ от 30.06.2006).

Первое. Необходимо письменно заявить имущественно-земельному отделу местной администрации намерение перевода земли в собственность, либо на приватизацию, приложив следующие документы:

копию гражданского паспорта. При обращении от имени собственника его представителя – копию доверенности;
копии документов на право собственности по гаражному боксу;
копии документов на право пользования земельным участком;
межевой план земли. Необходим обязательно, межевание (приглашается кадастровый инженер) проводится перед обращением в местную администрацию;
ЕГРН-выписку по действующим правам собственности на заявляемый участок.

Рассмотрение администрацией поданного заявления с комплектом документов займет до 30 дней.

Второе. При положительном решении требуется заключить с местной администрацией договор перехода участка под гаражом в собственность хозяина гаража, либо договор купли-продажи.

Третье. Оформить в Росреестре регистрацию права на участок.

Затраты по узакониванию собственности на землю под индивидуальным гаражным боксом в рассмотренном порядке составят: от 10 000 руб. на подготовку документов (включая межевание); 350 руб. на госпошлину по регистрации права собственности физлица на участок (п.24 ст.333.33 Налогового кодекса).

Также, при самовольной постройке гаража, наряду с перечисленными выше расходами потребуется выплатить штраф, определяемый от кадастровой стоимости земли под гаражом (ст.7.1. КоАП).

Плюсы оформления участка под гаражом в собственность

По Земельному кодексу РФ (ст.16) территории в границах России, не состоящие в собственности граждан, юрлиц или муниципалитетов, принадлежат государству. Т.е. сколько бы лет гараж не находился на неузаконенном месте, его владелец обязан убрать гаражную конструкцию под некий государственный проект – дорожное строительство, теплотрассу или иные цели.

При ненадлежащем (неузаконенном) использовании земли гаражное машиноместо, расположенное на изымаемом государством земельном участке, будет снесено с выплатой документально доказанному собственнику минимальной компенсации (ст.239 Гражданского кодекса).

Если же местные власти под инфраструктурный проект изымут уже приватизированный «гаражный» участок, то выкупать его будут вместе с постройкой и по согласованной цене (ст.279-282 Гражданского кодекса). И тогда утрату гаража собственнику компенсирует приличная сумма, многократно превышающая стоимость бокса.

Кроме того гараж, возведенный на участке, эксплуатируемом по праву пользования (ст.271 Гражданского кодекса) или состоящем в аренде, сложно реализовать в рамках обычной гражданской сделки, поскольку право владельца на землю под гаражом не зафиксировано Росреестром (ч.1 ст. 37 Земельного кодекса). Поэтому стоимость продажи гаража с участком, законно принадлежащих продавцу, будет намного выше цены «без земли».

Учитывая высокую интенсивность городской и пригородной застройки, владельцам гаражей будет выгодным получить право собственности на участки под гаражными боксами. А увеличение (небольшое) налога по гаражу с учетом участка под ним дальновиднее считать страховкой от изъятия властями за бесценок.

По дачной амнистии

Земельный надел под стоянкой для авто разрешается приватизировать. Раньше это можно было сделать лишь относительно участков, взятых в пользование до 2022 года. Однако дачную амнистию в очередной раз продлили до марта 2022 года.

Если гараж примыкает к частному дому, участок разрешается приватизировать по упрощенной схеме, то есть минуя публичные торги. Кадастровый паспорт надела иметь не обязательно. Сам гараж предварительно следует поставить на учет (Росреестр).

Аренда

Земельный участок можно не выкупать, а оформить на него обыкновенный договор долгосрочной аренды. К такому соглашению обычно прибегают ГСК и местная власть. Обязательно в документе прописываются обязанности обеих сторон, указывается размер арендной платы и сроки ее внесения.

Владельцы отдельно стоящих строений, имея зарегистрированное Росреестром гаражное сооружение, потом могут перевести землю из аренды в личное владение. Для этого в госадминистрацию по месту регистрации стоянки для авто подается заявление, документы о праве собственности и соглашение долгосрочной аренды земельного надела.

Зачем оформлять права на землю

Российские стоянки для авто строятся по-разному: по техплану, разрешению или без всяких согласований. Участок под застройку предоставляется частнику на правах аренды или выделяется указом местной власти под ИЖС. Порой земельная площадь под строением используется без всякой разрешительной документации.

Если у гражданина нет документации на владение наделом, его могут отобрать местные власти. Ведь фактически земельная площадь является государственной. Кроме того, владельца незарегистрированного имущества могут привлечь к административной ответственности. Ему назначат штраф за возведение незаконной постройки. Само гаражное сооружение обяжут снести. Никакой компенсации за снесённый объект владелец незаконной постройки не получит.

Если участок, где стоит объект, не прошел процедуру приватизации или не имеет договора аренды, то все права на эту площадь находятся у местной власти. Собственник не сможет законно сдавать объект в аренду. Также ему не удастся продать гаражное сооружение, если оно расположено на самовольно занятом наделе.

Общие законодательные требования

Конкретный процесс оформления участка земли под гаражом в собственность зависит от стартовых условий и обстоятельств. Но есть общие требования: приватизировать землю можно по цене, не ниже кадастровой, участок должен иметь зарегистрированный надлежащим образом паспорт, процедура отвечать требованиям регистрации в Росреестре.

Гараж расположен в кооперативе

Довольно сложная ситуация, сразу сделать документы на право собственности под отдельным боксом ГСК невозможно. На первом этапе необходимо оформить документы под всей линией на кооператив. Выполняется это на собрании всех пайщиков. После принятия решение начинается оформление собственности земли на всех пайщиков кооператива. В случае успешного решения вопроса можно приступать ко второй фазе. Теперь необходимо получить разрешение на право личной собственности, он дается на собрании и оформляется подписями каждого пайщика. Только на основании такого документа можно делить общую собственность на отдельные участки по владельцам гаражей.

Но есть серьезная проблема – если хотя бы один пайщик высказал свое несогласие, то делить землю на небольшие участки и в дальнейшем приватизировать ее отдельным членам кооператива запрещается. Часто ситуация заходит в тупик, ее решение зависит от личных отношений в ГСК. Важно знать, что обращение с исковыми заявлениями в судебные организации бесполезны, суд не имеет правовых оснований в принудительном порядке выделять отдельный участок земли из общей приватизированной площади.

Гараж отдельно стоящий

Все зависит от желания органов местного самоуправления. Надо понимать, что на начальной стадии оформления документов соискатель пребывает в положении незаконного застройщика со всеми вытекающими негативными юридическими последствиями. Процесс разбивается на несколько этапов:

•   сбор документов на строение;
•   постановка гаража на кадастровый учет;
•   регистрация в Росреестре.

Только после этого владелец гаража может писать заявление в местные органы власти с просьбой о приватизации под строением земли. Участок должен числиться на ней и иметь свой кадастровый номер. В случае получения положительного решения составляется договор купли-продажи, стоимость определяется государственными органами, но она не может быть ниже кадастровой в данном регионе. Если участок был получен в аренду до 2022 года, то его можно приватизировать по упрощенной схеме, в этом случае нормы Земельного кодекса не требуют обязательного согласия муниципалитета.

По дачной амнистии

Государство несколько раз продлевало дачную амнистию, на этот раз закон действует до 1. 03. 2022 года. Главное условие – гараж примыкает к частному дому. Приватизация земли осуществляется по упрощенной схеме, публичные торги не нужны, кадастровый паспорт необязателен. Единственное требование – гараж как строение следует предварительно поставить на учет в Росреестре.

Через аренду

Этот метод позволяет снимать наиболее острые проблемы на первом этапе, а в дальнейшем упрощает процесс оформления участка в собственность. Заключается договор долгосрочной аренды с указанием оплаты, прав и обязанностей сторон. По существующему законодательству первоочередное право оформления земли в собственность имеют арендаторы. На это не влияют решения местных органов самоуправления, права защищены законом. Перевод арендованной земли в собственность осуществляется с учетом действующих нормативных документов.

Действующая процедура оформления земли под гаражом в собственность

Это универсальные действия, но в каждом конкретном случае алгоритм может несколько корректироваться. Что надо делать соискателю?

1.   Собрать всю имеющуюся информацию. Надо выяснить, кому и на каких правах принадлежит земельный участок, есть ли у него регистрация. Выдано ли разрешение на строительство гаража, сколько ему лет, поставлено ли строение на учет в Росреестре.
2.   Написать заявление в соответствующий орган. Как уже выше говорилось, это может быть как ГСК, так и муниципалитет. Приложить все имеющиеся документы, максимально объективно аргументировать свою просьбу.
3.   После получения положительного решения начать процедуру приватизации с оформлением необходимого пакета документов. На последней стадии земельный участок обязательно надо зарегистрировать в специальных органах, без нее земля юридически не переходит к новому владельцу.

После получения права собственности новый владелец обязан уплачивать налоги согласно действующим требованиям. Важно знать, что в некоторых случаях квитанции об оплате налогов на землю могут быть весомым преимуществом при решении вопросов приватизации.

Наиболее частые причины отказа

Вопрос не всегда решается положительно, причины отказа могут быть как объективными, так и субъективными. Оспаривать их очень сложно, суды крайне редко становятся на сторону частной собственности и всегда защищают муниципальные интересы. Отказ в продаже может быть в следующих случаях:

•   неполный пакет исходных документов;
•   ошибки или умышленно неточные исходные сведения;
•   участок находится в собственности у другого физического или юридического лица, а оно не дает согласия;
•   администрация имеет другие планы на использования земли.

Судебное разбирательство

Перед принятием окончательного решения о судебном разбирательстве, заявителю настоятельно рекомендуется проконсультироваться с адвокатом по земельному праву. Он может реально оценить шансы на успешное решение и оказать квалифицированное сопровождение заявителя на все время процесса.

После подачи заявления закрепленный судья может принять или отказать в принятии иска, оставить без движения или возвратить его заявителю. Причины могут быть разными, главная из них – документ составлен с нарушением ст. 131 ГПК. Назначается судебное заседание, о чем оповещаются заинтересованные стороны. В процессе заседания проверяются изменения в исковом заявлении, выслушиваются возражения ответчика и дело начинает рассматриваться.

Решение принимается после подробного изучения всех обстоятельств, принимается во внимание прения сторон. Если для письменного оформления полного текста решения суда требуется много времени, то озвучивается лишь результативная часть. О времени предоставления полного документа стороны извещаются отдельно.

Как показывает практика решения земельных споров в судебном порядке, прибегать к ним целесообразно только в тех случаях, когда ответчиками являются физические или юридические лица. Судиться с органами государственной власти нецелесообразно, абсолютное большинство решений не на стороне истцов, а на стороне ответчиков.

В судебном порядке можно потребовать у председателя гаражного кооператива выдачу документов, в этой ситуации суд поможет истцу. Но уже требовать от членов кооператива разрешить приватизацию одного земельного участка под гаражами невозможно. Зато владелец может продать его третьему лицу и зарегистрировать сделку в Росреестре без согласия общего собрания и без права собственности на землю под гаражом. Для регистрации необходимо представить договор и акт приема/передачи, выписку о праве собственности с ЕГРН и нотариально заверенное разрешение супруги или супруга на продажу. Это единственный случай, когда можно производить юридически правильные действия с гаражами без права собственности на земельный участок под ним.

Дополнительная информация по теме