Что является объектом оценки земельного участка в 2022 году и что это такое?

Добрый день, уважаемый посетитель! В этой статье мы обсудим следующее: Что является объектом оценки земельного участка в 2022 году и что это такое?. Все вопросы можете сразу писать консультанту! Надеемся, что информация окажется Вам полезна

Форма отчета

Результаты оценки должны отображаться в письменном отчете, типовой формы которого в настоящий момент не существует. На основании требований законодательных актов оценщики только должны придерживаться правила отображения в них определенных данных:

рассчитанная оценщиком стоимость ЗУ;
информация, по которой заказчик (собственник земли) мог бы самостоятельно понять то, каким способом проводилась оценка и проверить конечный результат на любом этапе оценивания;
Справка о кадастровой стоимости
расшифровка специальных терминов и понятий, которые использовались в ходе оценивания;
дата проведения оценки участка и то, с какой целью она осуществлялась;
прочие данные, которые дают возможность определить, каким образом выполнялась оценка.

Весь отчет пронумеровывается, прошнуровывается и заверяется печатью организации, от лица которой проводилось определение стоимости.

Стоимость проведения

Стоимость осуществления оценочных работ может существенно отличаться в зависимости от следующих факторов:

площадь участка, который подвергается оценке;
расположение земельного надела;
перечень работ, которые необходимо выполнить оценщику;
размера государственных пошлин или расценок организации, если оценка заказана у юридического лица.

В общем, по территории РФ стоимость проведения оценки начинается от 2 тысяч рублей, а срок проведения работ обычно не превышает 5 рабочих дней (при отсутствии необходимости запроса дополнительной документации).

Методы оценки и виды

Нормативный метод учитывает, находятся ли на данном участке какие-либо постройки и в каком на данный момент они состоянии. Применяется в следующих случаях:

при отчуждении участка (путем продажи или оформления дарственной);
при оформлении дарственной на участок;
при изъятии в государственную собственность;
при получении кредита;
при определении доли в общей собственности.

Нормативный метод оценки

Методика, основанная на сравнении продаж. На данный момент признана наиболее эффективной и удобной как для самих оценщиков, так и для собственников участков. Устанавливая значение стоимости земли, уполномоченное лицо всегда должно определять положение рынка на данный момент и присутствие спроса на такую категорию участков. При этом должны учитываться в обязательном порядке следующие факторы:

при каких условиях будет реализовываться данный надел;
какое имеется право собственности;
имеются ли отдельные условия финансирования развития участка;
где расположен оцениваемый объект;
имеются ли проложенные коммуникации на участке;
какие физические показатели присущи наделу;
имеется ли коммунальное обслуживание на прилегающей к земле территории;
каковы экономические прогнозы относительно данного участка.

Метод сравнения продаж

Метод, основанный на обработке информации о существующих в определенный момент времени арендных ставках на участок. В таком случае стоимость участка определяется сложением суммы полученного дохода с аренды аналогичных по параметрам и характеристикам участков и делением на их стоимость. Сама же арендная ставка будет зависеть от:

расположения участка (места);
формы (в геометрическом смысле);
величины (площади);
наличия коммуникаций и транспортного сообщения;
способа эксплуатации участка.

Метод распределения

Метод распределения. Он заключается в том, что стоимость участка будет определяться из расчета целостного имущественного комплекса, но способ этот более применим для тех наделов, которые уже имеют расположенные на них постройки. Такой способ проведения расчетов считается наименее достоверным и, в связи с этим, применяется достаточно редко.

Метод выделения. Применяется для участков, на которых имеются постройки, при этом отдельно принимается во внимание показатель каждого из возведенных сооружений и уже после берется во внимание общий показатель.

Метод выделения

Метод остатка. Используется в тех ситуациях, когда конкретные земли при помощи возведения на них построек можно значительно улучшить. В подобной ситуации определяют доход от конкретного объекта, исходя из планируемых затрат и величины прибыли.

Метод разбивки на участки. Применяется он при разделении больших территорий на мелкие участки. Изначально определяют их количество и размеры, затем путем сравнения выделяют часть тех земель, которая уже является освоенной, далее рассчитывают расходы, составляют график дальнейшего освоения, считают прибыль и на основании всех полученных и рассчитанных показателей оценивают надел.

Как определить стоимость самостоятельно?

Многие собственники наделов, несмотря на возможность заказа проведения оценки в гос. органах или специализированных организациях, изъявляют желание проводить такие действия самостоятельно. При самостоятельной оценке необходимо учитывать, что затратный подход к земле без построек применяться не может.

Наилучшим способом самостоятельного расчета будет являться доходный метод или, что более приемлемо, сравнительный.

При проведении сравнительной оценки необходимые к осуществлению шаги будут следующими:

изучение рынка земли в аналогичном районе;
подбор земель, которые имеют схожие характеристики;
определение стоимости за единицу площади (обычно считают за одну сотку);
полученное значение приблизительно уменьшают на 5%;
определение математическим способом среднего значения;
умножение определенной стоимости за единицу площади на общую площадь своего надела.

Стоит отметить, что рассчитанная таким образом стоимость не может приниматься какими-либо государственными или коммерческими организациями – рассчитать ее можно только для проверки данных, уже имеющихся по участку.

Итак, стоимость земельного участка используется в процессе ее эксплуатации или отчуждения. Для определения стоимости, которая может зависеть от многих факторов, необходимо пригласить оценщика, который в результате выполнения работы сформирует официальный отчет и на отраженную в нем сумму уже можно будет ссылаться при обращении в различные коммерческие и государственные организации.

Категории: Земельный участок

Adblock
detector

Что такое оценка надела, для чего определяют кадастровую и прочие виды цен

В Российской Федерации существует несколько видов стоимости, каждый из которых, применяясь к одному и тому же наделу, может выражаться в различном ценовом диапазоне. Наиболее распространенными на данный момент являются следующие:

Выкупная;
Рыночная;
Кадастровая.

Виды стоимости

Для чего проводится оценка стоимости земель? Основными моментами ее необходимости и применения являются следующие ситуации:

заключение сделок с участками – купля-продажа, оформление дарственной, заключение договора аренды;
расчет земельного налога;
использование в качестве залогового имущества при оформлении кредита в банковской организации;
применение при наличии имущественного спора или выделении определенной доли собственника;
при сборе документации службой приставов (если земля в порядке исполнения судебного решения будет использована для погашения имеющихся долгов);
при приватизации (переходе надела из государственной или муниципальной собственности в частную);
при оценке инвестирования проектов и определении доли уставного капитала юридических лиц;
для оценки стоимости предприятий при использовании затратного метода.

Выкупная цена

Выкупная стоимость имеет наиболее высокие показатели среди всех, но спектр ее применения достаточно узкий. В основном такое понятие используют в случае изменения формы собственности на землю – изъятия определенного участка для нужд государства или муниципалитета, к примеру, при проведении строительных работ, связанных с возведением зданий или сооружений, прокладкой автодорог.

В подобных ситуациях величина компенсации, определенная на основании существующих методик расчета, возвращается бывшему собственнику надела в двух таких формах:

перечислением необходимой суммы на расчетный счет лица;
выделением другого ЗУ, стоимость которого может отличаться в меньшую сторону. При этом разница между изъятым и выделенным также подлежит возврату путем перечисления на банковский счет.

Компенсация за изъятие ЗУ

Стоит отметить, что в подобных ситуациях у владельцев таких участков практически нет выбора – отказаться или получить компенсацию – даже обращение в суд в большинстве случаев заканчивается вынесением решения в пользу государства и, кроме того, собственник надела может обязаться выплатить неустойку в связи со срывом установленных сроков работ.

С другой стороны, если суть подаваемого гражданином иска будет связана со спором по поводу величины выкупной стоимости, то в таком случае исход дела в пользу истца более вероятен.

Рыночная стоимость надела – это величина, которая может изменяться до нескольких раз за один календарный год и основным фактором, влияющим на ее размер, будет являться состояние рынка недвижимости – наличие спроса на данную категорию земель, платежеспособность потенциальных покупателей и прочих факторов, не являющихся субъективными.

Оценка рыночной цены ЗУ

Кадастровой называется цена конкретного надела, определенная в зависимости от его показателей, рассчитываться она может умножением стоимости квадратного метра на общую площадь или определяться компетентными органами применимо сразу ко всей его величине.

Основными путями применения кадастровой цены являются исчисление земельного налога, который все собственники земель в пределах Российской Федерации должны ежегодно уплачивать, или покупка (выделение) участка из муниципальной территории на каких-либо льготных основаниях.

Для всех категорий земель устанавливаются общие показатели единицы кадастровой цены, определением которых занимается специально уполномоченный на такие действия орган – государственный земельный кадастр. Причем не реже одного раза за 5 лет проводится переоценка с учетом изменившихся факторов и показателей.

Земельный налог

В отдельных случаях при наличии спорных вопросов собственники земель имеют право обращения в гос. кадастр для перерасчета стоимости их надела при предоставлении документальных факторов, свидетельствующих о неверно произведенных расчетах или неправильно установленных показателях земли.

В процессе определения кадастровой цены в первую очередь учитывается, к какой категории земель относится данный надел по своему назначению и какие возможны к осуществлению действия в процессе его эксплуатации.

После этого осуществляется разбивка обширных территорий на зоны, наиболее схожие по основным критериям и факторам и тогда уже, исходя из совокупности таких показателей, устанавливается единица стоимости или применяется установленная цена к целому участку.

Категории и назначения земли

Основным законодательным актом, определяющим порядок проведения расчета и установления цены, описывающим все основные моменты и особенности такого процесса, является ФЗ №237 от 2022 года. В частности, он своими статьями регулирует и отражает такие моменты:

основные положения, которые определяют границы работы закона – Статья 1;
перечень дополнительных нормативных документов, определяющих регулирование вопроса определения кадастровой цены – Статья 2;
основные термины и понятия, которые применяются в процессе проведения процедуры – Статья 3;
принципы проведения – Статья 4;
алгоритм и пошаговая инструкция оценивания – Статья 6.
Понятие КС
на основании текста Статьи 7 у каждых отдельных гос. учреждений имеются свои установленные полномочия по определению стоимости ЗУ;
определение непосредственной величины кадастровой цены – Статья 14;
порядок утверждения результатов проведенной оценки – Статья 15;
предоставление отчета (фиксация результатов) – Статья 17;
право на требование разъяснений от гос. органов по поводу результатов проведенной процедуры – Статья 20;
схема обращения граждан и юридических лиц по поводу необходимости исправления имеющихся ошибок — статья 21.

Способы увеличения стоимости

Увеличение стоимости участка может осуществляться посредством таких действий:

присоединением бесхозного участка к своему (такой вариант возможен после обращения в орган муниципалитета, которому принадлежит такая территория);
выравнивание границ надела;
изменение конфигурации участка;
использование возможностей, обеспечиваемых ландшафтным дизайном;
прокладыванием инженерных коммуникаций;
обеспечением наличия всей необходимой документации на участок;
благоустройством надела.

Оценка земель и анализ эффективности

В процессе определения цены во внимание принимаются определенные показатели и характеристики участка, которые имеют непосредственное отношение к процессу оценки и влияют на вынесенное решение:

земля никогда не может являться результатом труда – изначальные характеристики определяются на основании природных показателей;
земля имеет определенные пространственные ограничения и постоянное (стационарное) расположение;
земля не может быть заменена другими средствами;
Отличия земли от других оценочных объектов
различные территории земельных наделов определяют их отличающиеся характеристики;
на цену земли оказывает существенное влияние данные ее так называемой полезности;
земля обладает свойством плодородия, которое может изменяться под воздействием сторонних факторов и вследствие ее эксплуатации;
участки нельзя рассматривать при оценке отдельно от возведенных на ней зданий, сооружений, различный конструкций, в том числе и проложенных дорог.

Стоит отметить, что при рассмотрении такого понятия, как кадастровая стоимость, стоит понимать некоторое отличие терминов «земля» и «земельный участок» — такой факт становится особенно важным при попытке самостоятельно разобраться в стоимости конкретного надела.

Определение ЗУ

Так, под словом «земля» понимается не освоенная территория, которая не имеет никаких искусственно созданных улучшений и еще не освоенная населением. Под участком уже может определяться часть земли, которая подвергалась каким-либо изменениям, какие, в свою очередь, уже могли определить ее целевое назначение и принадлежность к категории (сельскохозяйственные, для поселений и т.д.).

Как в РФ, так и за ее пределами, сформированы два типа оценки:

массовый, который может применяться сразу для нескольких категорий земельного пользования, охватывающих обширную площадь;
единичный, который применяется для ограниченной территории или даже одного отдельного участка.

Массовая оценка земли

Выбирая метод, при помощи которого будет оцениваться участок и определяться его стоимость, должен изучаться целый ряд показателей и факторов, среди которых наиболее существенными являются:

расположение участка. Оно влияет на стоимость в связи с наличием или отсутствием вблизи с ним каких-либо населенных пунктов, объектов, автодорог, имеется ли транспортная доступность и т.д;
текущая ситуация на рынке наделов и недвижимости, особенно, если на земле расположены возведенные объекты;
фактические показатели земли, а также планируемые (или возможные к осуществлению) работы, которые могут улучшить их;
соответствие непосредственного назначения участка тому, каким образом на данный момент его используют или эксплуатируют;
возможность получения дохода от ведения деятельности на данном участке.

Процесс проведения оценки

В первую очередь необходимо отметить, что оценочную деятельность имеют право осуществлять исключительно компании, имеющие разрешение на подобный вид деятельности и официально зарегистрированные на территории РФ (разумеется, если они не относятся к государственным организациям).

Пример распоряжения о проведении государственной кадастровой оценки

В первую очередь заключают договор, на основании которого одна сторона осуществляет оценивание, а вторая является заказчиком определенного вида и объема работ. Для составления текста договора необходима следующая информация:

цель проведения оценочных работ;
используемые при оценке стандарты;
категория земель, к которой принадлежит участок;
вид использования (эксплуатации ЗУ), который разрешен;
форма собственности относительно данного участка;
присутствие ограничений относительно участка;
наличие возведенных зданий и сооружений;
дата проведения оценочных работ.

После того, как договор между сторонами заключен, оценщик проводит сбор и анализ информации относительно участка, к которой относится:

документация, имеющаяся у собственника и непосредственно относящаяся к участку;
физические характеристики участка;
характеристика имеющихся коммуникаций и сооружений на территории;
описание расположенных объектов на участке;
особенности земли, которые связаны с ее расположением.

После анализа таких факторов проводится непосредственный осмотр самой территории, при необходимости запрашивается дополнительная документация, имеющая отношение к земле, определяется методика оценки. Далее непосредственно рассчитывают стоимость, полученные данные предварительно согласовываются и составляется отчет.

Факторы, которые влияют на стоимость

На стоимость ЗУ оказывают влияние следующие факторы:

категория участка, подвергаемого оценке;
назначение земель и тот факт, совпадает ли их непосредственная эксплуатация целевому назначению;
отдаленность от населенного пункта или нахождение в нем;
наличие коммуникаций;
ландшафт территории, который находится вблизи с участком;
близость к различным природным объектам (лесу, реке, озеру и т.д.);
плодородность почв (если она предназначена для выращивания плодов, овощей или других с/х культур);
прочие нюансы, которые уже определяются в зависимости от конкретной категории земли.

Как оценить землю

Для определения цены своего надела для его продажи собственнику дается возможность использовать различные варианты:

обратиться в специализированную компанию по работе с недвижимостью;
обратиться к независимому оценщику;
произвести процедуру самостоятельно.

Во всех остальных случаях рыночная оценка земельного участка должна быть произведена только профессиональным оценщиком или специализированной организацией, которая выдаст официальное заключение, оформленное в соответствии с законом об оценочной деятельности.

Методики оценки земли

В настоящее время специалистами применяются различные методы: например, при оценке земли сельскохозяйственного назначения доходным методом в формуле используют размер потенциальной прибыли от ведения сельского хозяйства или производства товара.

Один из самых простых для самостоятельного определения цены методов, как оценить стоимость дома и земельного участка, – метод сравнения продаж. При нем учитываются цены на участки похожего характера и аналогичной площади, проданные в этом же районе за достаточно небольшой промежуток времени.

Полный список методов установлен законодательно — Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р. По этому документу, методы оценки земельных участков бывают следующих видов:

Сравнения продаж (название говорит само за себя).
Выделения — применяется для застроенных территорий, когда вклад улучшений в общую цену земли невелик, рекомендуется для загородных участков при отсутствии данных о продажах земель в окрестности.
Распределения — применяется для застроенных территорий, стоимость определяется на основании соотношения стоимости земли и имеющихся на ней построек.
Капитализации земельной ренты — применяется для застроенных и незастроенных территорий при наличии возможности получения земельной ренты от оцениваемого надела.
Остатка — применяется для застроенных и незастроенных территорий при наличии возможности застройки оцениваемого надела улучшениями, приносящими доход.
Предполагаемого использования — чаще применяется для незастроенных территорий при наличии возможности использования земельного участка способом, приносящим доход.

От чего зависит цена

Не стоит искать в интернете онлайн-калькулятор цены дома с земельным участком — его там просто нет. Если для оценки домов и квартир такие сервисы существуют, то ценность земли зависит от целого ряда факторов. Основными из них являются следующие:

расположение — чем ближе земля к крупным городам, тем она дороже;
рельеф местности и наличие водоемов — надел в живописном месте у реки будет стоить дороже, чем часть овражистой пустоши;
наличие построек и коммуникаций — хорошие подъездные пути, проведенные электричество, газ и вода сильно увеличивают стоимость земли;
наличие и характер окружающих построек — мало кто захочет поселиться рядом с птицефабрикой или химзаводом.

Что такое УПКС

Кроме рыночной, существует еще и ее кадастровая стоимость, которая устанавливается в процессе государственной кадастровой оценки и используется для целей налогообложения. Такая оценка должна производиться региональными властями минимум раз в пять лет. В качестве единицы измерения, используемой при определении цены каждой площади по кадастру, выступает удельный показатель кадастровой стоимости. Отсюда мы и делаем вывод, что такое УПКС земельного участка – это кадастровая стоимость в расчете за один квадратный метр.

Расчет этого показателя производится на основании объективных факторов. Но в связи с применением обобщенных статистических методов их обработки иногда полученные значения завышаются, что влечет за собой начисление несоразмерно высокой суммы налога. В этом случае собственнику легко оспорить примененный для расчета УПКС в судебном порядке. Но для этого придется доказать, что оценка была проведена неправильно. Чтобы узнать кадастровую стоимость земельного участка онлайн, воспользуйтесь на сайте Росреестра специальной интерактивной картой. Выглядит она вот так.

Об авторе статьи

Елена Туркина: Практикующий судебный юрист. Живет и работает в Санкт-Петербурге.

Последние публикации автора

comments powered by HyperComments

Законы все время меняются, но Сашка Букашка поддерживает статью в актуальном состоянии.

Подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы не пропустить важное:

Популярные материалы:

06.02.2022

Этот сайт использует cookie для хранения данных. Продолжая использовать сайт, вы даете свое согласие на работу с этими файлами.

Adblock
detector

Зачем нужна оценка участка

Рыночная цена для продажи любого товара назначается продавцом. Но если стоимость имущества сильно завышена, то вряд ли есть смысл рассчитывать на то, что на него быстро найдется покупатель. А выставление низкой цены по понятным причинам невыгодно для продавца. Знать реальную цену имеющейся недвижимости иногда необходимо не только при продаже этой недвижимости. Оценка рыночной стоимости земельного участка требуется еще и в следующих случаях:

при оформлении залога;
для расчета госпошлины в случае возникновения имущественного спора;
при разделе имущества;
при внесении надела в качестве взноса в уставный капитал;
для оформления страховки.

Решение о проведении оценивания

О том, как проводится государственная кадастровая оценка земли (ГКО), в деталях сказано в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.08. 2022 ) “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и в

Согласно ст. 24.12 ФЗ № 135, ГКО осуществляется по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, или по инициативе органа местного самоуправления.

Решение о проведении процедуры должно содержать:

год начала проведения работ по вычислению КС;
вид/виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение;
категорию(ии) земель и прочие сведения.

Предлагаем ознакомиться с дополнительным материалом “Государственная кадастровая оценка – что это“.

Что собой представляет кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость (КС) земельного участка – величина, которая определяется по итогам государственной оценки земли с учётом классификации наделов согласно целевому назначению. Для каждой территории она вычисляется в индивидуальном порядке согласно законодательству об оценочной деятельности.

Порядок процедуры регламентирует . Основные положения о кадастровой цене закреплены в

В настоящее время кадастровую стоимость определяют независимые оценщики. Полученные данные заносятся в . Узнать КС можно с помощью интерактивной карты на сайте Роснедвижимости.

Узнайте более детально о том, как формируется кадастровая стоимость недвижимости.

Кто может проводит оценку

Раньше оценкой земель занимались кадастровые инженеры по заказу уполномоченной государственной организации. Но с недавних пор обязанность проводить ГКО была передана специализированным бюджетным учреждениям.

Пока окончательный переход полномочий к госучреждениям не произошел, проведение внеплановой оценки можно поручить сотрудникам Росреестра или частных компаний, действующих по всей территории РФ. Например, жители Москвы могут заказать внеочередную кадастровую оценку земель в следующих предприятиях:

ООО «Первое бюро оценки и экспертизы», ул. Пресненская, д. 12.
ГУ «Платинум», пл. Журавлева, д. 2, строение 2, 3 этаж, офис 321.
ООО «Ритам», ул. Садовая-Кудринская, д. 32а, строение 9, офис 411.

Грамотное и своевременное оценивание позволит избежать уплаты завышенной суммы налогов, поэтому рекомендуется регулярно проверять КС своей недвижимости, а при возникновении сомнений в ее обоснованности сразу же проводить независимую экспертизу.

Итоги независимых исследований суды принимают в течение всего переходного периода (до 1 января 2022 года).

Узнайте больше о том, что такое кадастровая оценка земли.

Как оценить землю

Неправильная оценка земли влечет за собой множество проблем вроде завышения налоговых ставок и сборов или существенного снижения размера прибыли от коммерческой эксплуатации территории. Чтобы выйти из этой ситуации, собственнику придется инициировать досрочную процедуру оценивания. Для этого ему нужно:

Выбрать оценочную фирму.
Указать цель оценки.
Заключить договор.
Оплатить услугу.
Согласовать даты проведения оценочных мероприятий.
Предоставить документы.
Обеспечить специалисту допуск к объекту исследования.
Получить отчет об оценке.

Особое внимание нужно уделить заключению специалиста. В акте обязательно должны быть указаны технические характеристики участка, его вид, данные собственника, обоснование применения конкретной методики, вывод и собственно КС земли.

Навигация по записям

Заключение

Любой объект недвижимости, в соответствии с отечественными нормами, имеет рыночную и кадастровую стоимость. ГКО проводят лицензированные специалисты по решению уполномоченных органов. Эта процедура призвана определить цену земли, особенности её использования и владения.

Сроки проведения

Итоги оценки заносятся в единый Госреестр после их утверждения местной администрацией.

Результаты размещаются на сайте Росреестра и в печати.

Они действуют не менее 5 лет до последующей кадастровой оценки, которая производится 1 раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.

В этом промежутке размер кадастровой стоимости остается неизменным.

До окончания 5-летнего периода стоимость может быть изменена только при необходимости:

изменить площадь или границы участка;
изменить вид предназначения;
перевести в другую категорию;
исправить обнаруженные ошибки в документации, использованной при проведении оценки.

Может в этот период измениться и стоимость объекта на рынке по причине изменения конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.

Кроме того, могут измениться объективные характеристики участка в результате природных факторов, например, наводнений, землетрясений, обвалов, прокладки дорог.

Кадастровая стоимость может быть изменена по заявлению владельца путем обращения в местное управление Росреестра или в судебном порядке.

Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения сведений в ГКН и Единый Госреестр прав на недвижимое имущество.

Нормативная база

Условия и регламент проведения кадастровой оценки регулируется положениями Земельного кодекса РФ и следующими федеральными законами:

«О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ
«О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ

При оценивании требуется опираться на следующие приказы Минэкономразвития РФ:

Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 (ред. от 11.01.2011) «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»
Приказ Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 (ред. от 17.11.2011) «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»
Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 (ред. от 12.05.2017) «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»
Приказ Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921 (ред. от 23.11.2016) «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке»
Приказ Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 N 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»

Постановления Правительства РФ, применяемые при проведении оценки:

Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (ред. от 30.06.2010) «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»
Постановление Правительства РФ от 25 августа 2022 г. N 945 «О государственной кадастровой оценке земель»

Необходимо придерживаться законодательно утвержденных Федеральных стандартов оценки:

«Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»
«Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»
«Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)»
«Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)»

Методика

Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.

Затратный подход

Используется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.

Определяется себестоимость участка.

Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.

Сравнительный

Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.

Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.

На таком подходе основываются методы:

Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.

Доходный

Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.

Используются основы финансовой математики, капитализации и дисконтирования:

с учетом рисков вложения капиталов;
с умением прогнозировать движение денежных потоков;
анализировать информацию данного сегмента рынка;
предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.

Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

Как проводится

Процедура начинается после вынесения решения о проведении оценки.

Проводится в несколько этапов:

Формируется перечень объектов, нуждающихся в кадастровой оценке.
Отбирается независимый оценщик и заключается договор.
Производится кадастровая оценка.
Составляется отчет, проект которого должен быть предварительно представлен для его изучения.
Производится экспертиза отчета.
Утверждаются результаты работы оценщиков.
Результаты вводятся в Единый реестр недвижимости.

Этой процедуре предшествует подготовительный этап, в ходе которого:

Производится сбор сведений о климатических, экологических и гидрографических особенностях зоны.
Устанавливаются зоны по генплану, если оцениваются городские объекты.
Участки классифицируются по землепользователям и праву собственности.
Производится классификация по функциональному назначению, градостроительной ценности, виду использования (жилая, общественно-деловая или производственная зоны).
Оценивается текущее использование, прогнозируется направление оценочных зон.
Устанавливаются типичные участки, оценочные зоны, исходя из данных рынка.

Заключение

Может оказаться, что даже недорогая квартира в старой «хрущевке» имеет кадастровую стоимость выше рыночной, если находится в престижном районе среди новостроек. А небольшой участок земли на оживленной трассе имеет такую же стоимость, как огромный участок в небольшом населенном пункте далеко от оживленных трасс.

Рекомендуем другие статьи

Для чего проводиться?

Оценка земель имеет свои цели:

Для заключения сделок с землей – дарение, аренда, продажа и пр.;
Оформления кредита в банках, где она используется в качестве залога;
При имущественных спорах;
Для сбора документов службой судебных приставов;
При приватизации;
При страховании;
Для оценки инвестирования;
Для привлечения пайщиков;
Для оценки предприятий (когда применяется затратный подход);
При привлечении объекта в качестве составляющей части уставного капитала;
Для того чтобы оценить ущерб;
Для формирования налогообложения.

Кадастровая оценка

Кадастровая оценка земель — это прикладной экономический анализ спроса и предложения ЗУ для определенного функционального использования и прогнозирование наиболее точной стоимости предложения участков на рынке.

Все виды оценки, в том числе и кадастровая, направлены на установление денежного выражения стоимости объекта (земли). Кадастровая оценка отличается от других тем, что она является основным показателем при налогообложении и проводится массовым методом. В результате проведения кадастровой оценки проводится разбивка территорий на зоны, определение стоимости земель по базовым и зональным показателям, кад. стоимость отдельного ЗУ исходя из его индивидуальных особенностей и рыночная, которая будет наиболее вероятной для продажи в условиях конкурентного рынка.

Порядок проведения такой оценки земельного участка определен российским законодательством и имеет цель определения стоимости земель различного назначения. Далее вы видите текст закона ЗК РФ, 10 главы, 66 статьи.

Заключение

Когда встает необходимость грамотной оценки ЗУ, то в расчет берутся такие показатели как расположение и экология. Рынок покажет наиболее вероятную стоимость участка, поскольку продать значительно дороже того, что предлагается в том же секторе недвижимости будет просто не реально.

Рыночная стоимость земли зависит от суммы вероятной прибыли и сроков ее получения. Со временем она может меняться, поэтому оценку стоит проводить непосредственно перед заключением сделки. Рыночная стоимость может поменяться и в связи с изменениями целевого назначения.

Оценка частных владений в садовых и дачных товариществах проводится с учетом цен продаваемых аналогичных объектов или незастроенных участков. Стоимость в этих случаях сильно зависит от наличия и интенсивности транспортного сообщения, от наличия электричества и газа и в значительной мере от экологического состояния.

Стоимость проведения

Стоимость выполнения оценочных работ зависит от площади ЗУ, его расположения и поставленных перед исполнителем задач.

В разных регионах России стоимость может отличаться, но в среднем оценка ЗУ может составлять минимально от 2 тысяч рублей и выше. Сроки проведения оценки обычно не превышают 5 рабочих дней.

Процесс проведения

Оценочной деятельность могут заниматься только оценочные компании (юр. и физ. лица – ИП). Вся процедура делится на несколько этапов.

Заключается договорДля его составления оценщик должен владеть следующей информацией:
- Цель проведения оценки;
- Стандарты оценки;
- Категория земель;
- Вид разрешенного использования;
- Вид собственности;
- Наличие ограничений на распоряжение объектом у собственника;
- Данные земельного кадастра;
- Наличие строений;
- Оговаривается дата проведения оценки.
Проводится сбор и анализ имеющейся информации. Сюда входят:
- Юридические документы и регистрационные данные о собственности;
- Физические характеристики ЗУ;
- Описание строений и инженерных коммуникаций;
- Описание места расположения ЗУ и прилегающих объектов;
- Особенности ЗУ, связанные с его местом расположения;
- Анализируются экономические факторы.
Проводится непосредственный осмотр объекта и прилегающей территории.
Запрашивается необходимая информация и документация у собственника участка и эксплуатационных служб.
Проводится анализ рынка недвижимости и практики подобных продаж.
Определение метода оценки.
Согласование полученных результатов.
Составление отчета.

Самостоятельная работа

С развитием рынка недвижимости в России собственники ЗУ ощутили на себе необходимость разбираться в стоимости о правильной оценке имеющегося недвижимого имущества.

К земле нельзя применять затратный подход в оценке, поскольку ее нельзя воспроизвести (если имеется в виду только земля без построек). Для самостоятельной оценки можно пользоваться доходным или сравнительным методами. Доходный метод несколько сложнее сравнительного, поэтому оценщики рекомендуют для первоначального определения стоимости земли применять именно этот метод.

Применение сравнительного подхода доступно практически каждому участнику рынка, его можно провести в несколько этапов:

Изучается рынок предложений в интересующем районе. Подбираются аналогичные участки, выставленные на продажу.
По каждому из подобранных участков вычисляется стоимость за 1 сотку. Полученную сумму стоит уменьшить примерно на 5 % — это предполагаемая сумма скидки при заключении сделки.
Вычислить из полученных результатов среднюю стоимость за 1 сотку.
Имея среднюю стоимость за 1 сотку вычислить стоимость своего участка.

Главная сложность в этом методе состоит в правильном подборе аналогичных предложений, а дальше – простая математика.

Стоит отметить, что подобная оценка не может являться юридически обоснованной для предъявления, например, в банк при оформлении покупателем ипотечного кредита. Юридическим документом может быть только оценка, проведенная и предоставленная в письменной форме оценочной компанией.

Оценка земель

У земли есть свои особенности, которые имеют непосредственное отношение к результату оценки недвижимости:

Она никогда не будет являться результатом труда;
Ограничена в пространстве;
Ее нельзя заменить другими средствами;
Имеет постоянное местоположение;
Если ее грамотно использовать она не изнашивается;
Имеет разные качества на разных территориях;
Отдельные ЗУ характеризуются своими данными полезности;
Обладает свойством плодородия;
Является пространственном опорой в любой области деятельности (кроме лесного и с/хозяйств) – ее нельзя рассматривать отдельно от находящихся на ней объектах (дорогах, зданий и пр.).

Термины «земельный участок» и «земля» несколько отличаются по определению друг от друга. «Земля» — это территория, еще не освоенная и не имеющая улучшений. «Земельный участок» — это часть земли, на которой были проведены какие-либо улучшения, определяющие ее целевое назначение.

Улучшения могут быть:

Внешними – строительство коммуникаций, дорог, улиц;
Внутренними – озеленение, планировка, проведение строительных работ для возможности проведения сетей связи, коммуникаций и пр.

Оценка применима ко всем видам земель. Стандартный объект недвижимости состоит из ЗУ и всех построек на нем. Оценка в этом случае проводится отдельно для каждого объекта – для каждой постройки и для ЗУ.

Очень часто земля может находиться не в собственности, а быть арендованной. В этом случае оцениваются права аренды на ЗУ. Хотите знать как производится оценка земли сельскохозяйственного назначения или как оспорить кадастровую стоимость земельного участка? Нажимайте на выделенные фразы.

Массовая и единичная

Мировой практикой оценочной деятельности сформировано два вида оценки ЗУ:

Массовая. Может применяться сразу для нескольких видов землепользования на значительной территории.
Единичная.

Оба метода являются систематическими и требуют тщательного анализа существующего рынка.

Финальный отчет

Результаты оформляются в виде письменного отчета и являются доказательным документом для заинтересованных лиц. Форма и содержание отчета должны соответствовать требованиям федерального законодательства. На практике пока еще не сложилась единая форма отчета, поэтому разные оценочные компании могут предоставлять отчеты о выполненной работе в разной форме и отличными по содержанию. Но содержащаяся в них информация, форма проведения исследований и итоговые выводы должны отвечать определенным требованиям:

Наличие информации о стоимости объекта. Наличие информации, по которой заказчик смог самостоятельно:

Понять его содержание и способ оценки;
Проверить промежуточные и конечный результаты оценки.
- Информация в отчете должна быть подтвержденной и обоснованной;
- Содержание должно соответствовать принципу однозначности и не вызывать двоякости понимания написанного. Специальным терминам должно быть дано толкование;
- Соответствие принципу проверяемости (касательно всех приведенных расчетов);
- Промежуточная необязательная информация не должна содержаться в отчете.

При составлении отчета об оценке исполнитель должен:

Своевременно выполнить и передать заказчику отчет об оценке;
Указать в отчете дату проведения, стандарты оценки, цель проведения оценки и другие данные, не позволяющие двояко толковать результаты оценки;
При установлении в процессе оценки какой-либо стоимости (кроме рыночной) указываются ее критерии, а так же причины по которым проводилась такая оценка;
В отчете могут содержать сведения, которые по мнению исполнителя являются необходимыми для внесения в отчет для более полноценного применения того или иного метода;
Пронумеровать и постранично прошить отчет, подписать собственноручно и заверить печатью.

Анализ наибольшей эффективности

При оценке ЗУ должен определиться самый оптимальный вариант его использования. Для этого изучается ряд факторов. Изучаются все варианты предполагаемого использования, при котором учитываются такие показатели, как:

Расположение. Оно является наиболее влиятельным фактором и учитывает транспортную доступность, близлежащие объекты и перспективность.
Ситуация на рынке.
Разумность финансовых вложений;
Физические характеристики и перспектива проведения работ по улучшению;
Физическая осуществимость проекта;
Технологическая обоснованность;
Соответствие использования и назначения;
Расчет максимальной доходности с учетом рисков.

Методы и подходы оценки

При проведении оценочной деятельности используются несколько разных методов.

Нормативный метод

Определяет нормативную стоимость ЗУ. Он применяется в случаях:

Передачи или выкупе ЗУ в собственность;
Дарения или оформления наследства;
Изъятия государством;
Получения кредита с использованием ЗУ в виде залога;
Определения совместной (долевой) собственности помимо бесплатно отведенной нормы.

Когда оценивается объект, в который входит земля с правом владения на основе аренды и постройки на ней, показателем стоимости ЗУ являются затраты, понесенные при отводе его под строительство.

Метод сравнения продаж

Один из самых эффективных и удобных способов оценки. Для определения стоимости земли он основывается на фактическом положении рынка. Если оценщик не имеет примеров сделок с подобными ЗУ, он может опираться на текущий спрос. Сравнительные пункты для этого метода применяются общепринятые:

Права собственности;
Состояние рынка;
Условия продажи конкретного объекта;
Условия финансирования;
Месторасположение объекта;
Наличие инженерных коммуникаций;
Физические показатели;
Зонирование;
Наличие инженерные коммуникации;
Наличие коммунального обеспечения;
Варианты наиболее эффективного использования;
Экономические прогнозы.

Такой подход даст наиболее точный результат при условии открытого рынка.

Метод капитализации земельной ренты (доходный)

Обрабатывает информацию об арендных ставках на ЗУ и определяет их стоимость в качестве планируемых доходов от арендной платы. Согласно такому подходу земельная рента будет рассчитываться в виде дохода с арендной платы. Эта плата капитализируется в виде регулярного дохода. Показатели капитализации вычисляются на основе данных продаж арендованной земли и стоимости аренды.

Существует формула, по которой принято вычисление стоимости арендной земли. Она равна сумме дохода с аренды, поделенной на ставку капитализации.

Ставка капитализации вычисляется путем деления сумм арендной стоимости аналогичных ЗУ на их стоимость.

Арендная ставка зависит от:

Места расположения ЗУ;
Формы ЗУ;
Размера;
Наличия инженерных коммуникаций;
Транспортного сообщения;
Вида землепользования.

В нашей стране в аренде находятся земли, в основном принадлежащие государству или муниципалитетам. Арендная ставка в таких случаях рассчитывается исходя из нормативной стоимости, которая не всегда соответствует рыночной.

Метод распределения

Определяет долю стоимости ЗУ в общей стоимости имущественного комплекса. Основывается на соотношении цены ЗУ и построек на нем.

Такое соотношение будет являться наиболее достоверным для новостроек, которые по определению должны отвечать наилучшему варианту использования ЗУ. Земля под более старыми зданиями будет иметь большую долю в общей стоимости объекта по сравнению со зданием.

Для этого метода необходимо иметь полную информацию о соотношении в стоимости построек и земель определенного типа недвижимости и на конкретном рынке.

Значения этого метода могут считаться ориентировочными и не всегда достоверными. Поскольку его применяют только при нехватке достоверной информации о ситуации на рынке.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка, читайте тут.

Метод выделения

Оценивает ЗУ, на которых есть постройки и если есть информация о суммах сделок с подобными участками. Этот метод оценки выполняется в определенной последовательности:

Определяются сравнительные элементы объектов;
Выявляются отличия каждого из аналогичных объектов от оцениваемого;
По каждому элементу рассчитывается корректировка;
Выводится рыночная стоимость всего объекта на основании скорректированных данных по аналогичным сделкам;
Рассчитывается стоимость улучшений;
Определяется стоимость ЗУ.

Этот метод актуален для ЗУ, на которых есть небольшие постройки (вклад улучшений в общую стоимость невелик), например – дачных, а так же если отсутствуют какие-либо данные об аналогичных продажах в заданном районе.

Так же его применяют, когда на рынке нет стандартной активности.

Метод остатка

Оценивает участки, которые можно улучшить застройками и получить от этого максимальную прибыль.

Метод осуществляется по такому плану:

Определяется доход от объекта, исходя из суммы рыночной ренты и планируемых расходов;
Определяется доход от строений;
Доход от ЗУ капитализируется в цену согласно нормам.

Метод разбивки на участки

Используют при разделении земель на мелкие участки. Он проводится в такой последовательности:

Определяется количество и размеры будущих участков;
Определяется цена освоенных ЗУ путем сравнения;
Проводится расчет расходов, составляется график освоения, определяется примерное время продажи, рассчитывается прибыль;
Рассчитывается чистая прибыль после продажи всех участков;
Выбирается ставка дисконта, которая будет отражать риски во время проведения работ по освоению и продажам.