Аренда земли под ИЖС с последующим выкупом

Добрый день! Сегодня мы поговорим про Аренда земли под ИЖС с последующим выкупом. Если у Вас возникли вопросы, смело задавайте их ниже, это бесплатно! Надеемся, что информация окажется Вам полезна

Основания для покупки арендованной земли

Аренда земельного участка с последующим выкупом возможна только в том случае, если существуют определенные основания. Одним из таких является ситуация, когда гражданин использует участок на основе права наследуемого владения. Проще говоря, если земля была выдана еще во времена Советского Союза родственникам. Если человек по наследству получил землю, то он имеет возможность оформить ее в свою собственность.

Гражданин пользуется объектом на основе права бессрочного пользования. Такие сделки не имеют срока давности и право на использование, принадлежит только одному человеку. Он же в свою очередь и имеет возможность оформить право собственности.

В том случае, если земельный участок используется на основе договора аренды, который на сегодняшний день является действующим, то земля может быть приватизирована. Если на момент оформления документов по выкупу арендуемой земли на ней уже возведен дом, то документы на право собственности будут оформлены совместно с землей. Если же строительство находится в процессе, то при получении документов, дом будет считаться объектом, относящимся к незавершенному строительству.

Законодательство Российской Федерации

Арендуя землю с правом выкупа, необходимо изучить законодательство. В данном вопросе, все регулируется Земельным Кодексом. Данный закон является основным, который позволяет определить порядок пользования земельными ресурсами, относящимися к той или иной категории. В статье №7 Земельного Кодекса определено право на статус земель, которые предназначены именно для индивидуального строительства жилых объектов. Закон говорит о том, что на земле можно строить жилые объекты, которые предназначаются для жилья и количество этажей в них не превышает трех. Помимо этого, законом не запрещено выполнение на земельном участке таких процедур как выращивание сельскохозяйственных культур, деревьев. Также допустимо создание дополнительных построек – сараев, беседок и так далее. Выполнять строительство на таком участке могут только физические лица. Это также регулируется соответствующим законом.

Составление договора

Для того чтобы провести покупку земельного участка принадлежащего государству, нужно иметь договор про осуществление аренды. При этом срок действия данного документа не должен истекать на момент, когда была произведена подача пакета документов. Следует отметить, что структура договора является типичной по всем документам, которые соответствуют гражданскому законодательству. Документ также должен содержать в себе условия, зависящие от специфических особенностей заключаемой сделки.

К ним могут относиться:

Назначение земельного участка.
Наличие сооружений.
Порядок уплаты сделок, расходов.
Положение, говорящее про сдачу земли в субаренду.

Как происходит алгоритм осуществления выкупа земли

В том случае, если была проведена аренда земли с последующим выкупом у администрации и при этом, на участке отсутствуют какие-либо сооружения, то процедура выкупа осуществляется путем проведения аукциона. Он позволяет в значительной степени повлиять на стоимость проведенной сделки. Если же на объекте существуют строения, то преимущество во время аукциона будет отдано владельцу здания находящегося на участке. При этом, стоимость осуществленной сделки по выкупу будет меньший.

Для выкупа следует реализовать следующий алгоритм:

Заключить договор, который подразумевает оплату аванса за участок.
Оценить участок и получить соответствующий документ.
Получить положительное решение о том, что был произведен выкуп.
Составить договор, который касается купли-продажи. Он должен быть оформлен соответствующим образом, у нотариуса.
Предоставить договор и прочие документы в соответствующие органы (регистрационный реестр).

Какие документы необходимо собрать

Для того чтобы приобрести у государства участок земли, который был арендован под жилое строительство, нужно собрать пакет документов. В данном случае в него входят:

Заявление, в котором говорится о выкупе. Документ подается в муниципальное образование, являющееся владельцем земли сдаваемой в аренду.
Договор про заключение аренды.
Если на земельном участке имеются объекты строительства, то также нужно предоставить:
документы, говорящие о праве на них,
документы про техническую документацию,
документы про кадастровую документацию.
Документ, который говорит о том, что заявитель произвел оплату государственной пошлины.
Доверенность. Она необходима в тех ситуациях, когда документы подает третье лицо.

Отдельно необходимо рассказать про документ, подтверждающий оплату государственной пошлины. Дело в том, что многие люди утверждают, что при подаче пакета документов сотрудник его не требовал. Такие ситуации действительно случаются. При этом, может произойти ситуация когда в течение времени, которое дается на проведение регистрационных действий, сотрудник не увидит в базе проведенную оплату. В результате будет дан отказ. Для того чтобы избежать возникновения такой ситуации, необходимо предоставить чек про оплату.

Как оформить право собственности на территорию

Органом, который регулирует процесс регистрации, является служба осуществляющая регистрацию, кадастр и занимающаяся картографией. Чаще всего, она именуется как – регистрационная палата. Именно сюда нужно подать пакет документов гласящих про право собственности. В законе прописано, что решение о приеме может быть осуществлено за один месяц, с момента подачи документов в росреестр. При этом, организация может выдать как положительный, так и отрицательный вердикт. В том случае если специалисты примут положительное решение, то ему будет выдан документ, который говорит о праве собственности на земельный участок.

При этом происходят ситуации, когда решение становится и отрицательным. При возникновении подобной ситуации, выдается письменный документ, в котором указывают причины отказа. Стоит сказать, что причины должны быть аргументированными.

Решение по аренде земли с правом выкупа у государства принимается автоматически, если будет одно из трех оснований:

Наследование до конца жизни.
Право на использование земли, являющееся бессрочным.
Наличие договора про взятие в аренду. На момент сдачи документов он должен являться действительным.

Отметим, что в случае если на участке имеются и другие строения, то существует возможность произвести выкуп первым, чем другие участники подавшие заявки.

Основная информация про ИЖС

Для того чтобы максимально подробно узнать про аренду земельного участка с последующим выкупом, следует в целом понять, что представляет собой такой вид строительства. Итак, под ним понимают форму пользования землей, на которой можно производить капитальное строительство жилых зданий. Процесс строительства должен осуществляется за деньги граждан. Первоначальным собственником земельного участка является государство.

Арендованную землю в будущем можно приобрести. При этом данный процесс должен быть верно оформлен со стороны закона. Отметим, что государством выделяются земли под индивидуальное жилищное строительство как в городах, так и в товариществах садового типа. В целом, единственной разницей здесь является категория, к которой относится арендуемая земля.

В том случае, если в документации говорится о том, что земля предназначена для индивидуального строительства, то на ней можно произвести возведение жилого дома, высота которого не более трех этажей. Для того чтобы государство предоставило землю для аренды, нужно принять участие в торгах и выиграть их. Чтобы выиграть, необходимо указать максимальную денежную сумму, которую человек может платить за землю.

Проведение аренды земли с последующим выкупом

Как уже отмечалось, законодательством государства не запрещено проводить аренду участка с последующим выкупом. При этом когда идет речь про индивидуальное строительство жилья, следует учитывать ряд факторов. Прежде всего, человек оформляющий документы, должен:

Осуществить подачу заявления в администрацию, которая владеет землей.
Принять участие в аукционе.
Оформить договор, который подразумевает аренду на длительный период. Чаще всего это 5-10 лет.
Узнать, насколько возможно выполнение процедуры выкупа. Дело в том, что отдельные регионы нашего государства запрещают выкупать земельные участки, расположенные в определенных местах.
Подать документы в палату занимающуюся регистрацией и ждать момента, когда будет принято положительное решение о регистрации.
Получить свидетельство о собственности. Также вместе с ним выдается документ, в котором находится проект участка.

Расчет стоимости на процедуру оформления

Осуществляя долгосрочную аренду земли (право на выкуп), нередко возникает вопрос стоимости оформления земли в свою личную собственность. Отметим, что в данном вопросе все индивидуально и зависит от определенных особенностей. Здесь идет речь, про наличие построек на участке, необходимость обращения к услугам копаний, которые оказывают юридические услуги по данному вопросу, правильность оформления документов, государственная пошлина и так далее.

Помимо этого, ответственному человеку нужно будет произвести оплату выкупной стоимости земли. В том случае если его продажа осуществляется без торгов, то цена покупки не должна превышать цену, указанную в кадастре. В свою очередь, она может быть изменена после независимой оценки. Выиграет в данном случае тот, кем будет назначена максимальная цена.

Во время начала аукциона, на землю назначается стоимость, а также минимальная цена увеличения. Тот человек, который назовет во время аукциона максимальную цену и становится собственником объекта. При этом в данном вопросе выиграть аукцион может не только арендатор.

Преимущественное право на выкуп

В том случае если осуществляется аренда земельного участка и на нем, было произведено возведение каких-либо построек, то арендатор имеет первоочередное право на выкуп. Оформление права собственности на аренду с правом выкупа земельного участка имеет ряд преимуществ. К ним относят:

Земля может сдаваться в аренду.
Земельный участок может быть продан, подарен, передан по наследству.
Участок может выступать в качестве залога по время кредитования.

При этом следует признать и то, что выкуп может иметь и отрицательные моменты. Так, собственник должен осуществлять уплату налогов, которые рассчитываются в зависимости от стоимости указанной в кадастре.

Заключение

Процесс аренды земельного участка у государства, на сегодняшний день является достаточно распространенным практически случаем. Следует отметить, что при этом существует много «подводных камей». К примеру, одним из таких является очередь на получение земли или же процесс получения документов, позволяющих вести строительство на участке который был взят в долгосрочную аренду.

При этом стоит признать факт того, что еще несколько лет назад, подобная процедура и вовсе была практически невозможной для реализации. Сегодня же динамика несколько изменилась. Прежде всего, это объясняется изменениями, которые были внесены в законодательство нашего государства. Теперь, выкуп арендуемого объекта для строительства на нем жилья может быть реализован в соответствии с законодательством. Выкуп стал более выгодным решением, по сравнению с проведением аукционов, основным предназначением которых становится приобретение объекта.

Несмотря на то, что произошло упрощение оформления всех документов, процедура имеет определенные сложности. Если человек, решивший выкупить землю, впервые сталкивается с подобной ситуацией, то чаще всего, у него возникает много вопросов. Для того чтобы сэкономить свое время и произвести процедуру правильно, рекомендуется обращаться за помощью к юридическим специалистам, которые работают в данной сфере деятельности длительное время и знают нюансы проведения процедуры. Правильно подойдя к решению данного вопроса, возможно оформить аренду с последующим выкупом не только верно с юридической точки зрения, но и быстро, насколько это возможно. К тому же, найти услуги таких специалистов сегодня не составляет труда, так как они работают практически в каждом крупном населенном пункте.

Арендуя землю с правом выкупа, необходимо изучить Земельный Кодекс РФ.

Adblock
detector

Через торги

Это наиболее распространенная и простая схема, хотя и более затратная. Районная администрация формирует участки, обеспечивает проведение проезда и коммуникаций. Далее проводятся торги. Информацию об этом размещают в местной газете и на официальном сайте. У любого желающего есть право подать заявку. Для этого необходимо внести задаток. В случае проигрыша его вернут.

Этот способ не самый надежный. Если будет много участников, итоговая сумма выкупа может получиться существенной. Идеально, если на аукцион попадает только одна заявка. В этом случае заявитель может стать победителем автоматически, если заплатит стартовую стоимость.

Без торгов

В этом случае большие ресурсы вкладываются в участок до его выкупа. Выполняются следующие действия:

Подается заявление в местный орган власти о выделении земли.
В случае положительного решения принимается постановление о передачи земли за определенную плату.
Оформляется аренда участка с последующим правом выкупа.

В администрацию подаются следующие документы:

Паспорт гражданина;
Заявление;
Правоустанавливающие документы на объект недвижимости, построенный на участке;
Выписка из ЕГРН на участок и постройку.

Администрация устанавливает цену выкупа. Заключается договор купли-продажи и вносится полная стоимость. После этого в Росреестр направляется заявление с документами для оформления собственности.

Выкуп арендованной земли

Купить арендованную землю у государства можно двумя путями – через торги или напрямую. Оба эти способа имеют свои преимущества. Если при выкупе на аукционе требуется серьезная предварительная подготовка, то в случае прямой покупки выкупная стоимость участка будет ниже.

Как получить землю в аренду?

Аренда подтверждается только письменным соглашением. В нем описываются все важные условия, ставятся подписи представителя власти и арендатора. Подписывается 3 экземпляра договора аренды, один из которых отправляют для регистрации в Росреестр.

Участок выступает в качестве предмета договора. В этом разделе должны содержаться подробные сведения о месте нахождении и границах территории. Оформление договора аренды осуществляется с соблюдением следующих этапов:

Подготовка и утверждение документа в местной администрации;
Постановка земли на кадастровый учет, если она ранее не числилась в реестре;
Сбор и подготовка документов для подписания договора;
Подписание соглашения;
Если договор оформляется на срок от 1 года, документы передаются в Росреестр на регистрацию.

Стоимость

Она складывается не только из цены самого участка, но и из дополнительных расходов. Учитывается наличие построек на территории. Если их нет, стоимость возрастет в связи с расходами на проведение аукциона. Могут потребоваться нотариальные расходы и оплата услуг посредника, если арендатору они необходимы. Если же все документы в порядке, стоимость складывается из цены самого участка и государственной пошлины за регистрацию.

Если участок выкупается без торгов, сумма по договору не может быть больше кадастровой стоимости. Обычно если участок выкупает арендатор, построивший на нем дом, цена составляет не более 60 % от кадастровой стоимости. Минимальная ставка составляет 2,5%. Все зависит от кадастровой стоимости, которая в разных регионах на аналогичные участки может отличаться в десятки раз.

Срок аренды

Минимальный срок аренды участка под ИЖС составляет 3 года. До истечения этого периода необходимо построить дом и подать заявление о выкупе. Но земля может предоставляться на бессрочной или долгосрочной основе на период до 49 лет.

Договор можно продлить по соглашению с муниципалитетом. Для этого может использоваться один из следующих способов:

Заключается дополнительное соглашение к основному договору.
Расторгается предыдущий договор и оформляется новый.

При этом в дополнительном соглашении могут указываться новые условия аренды, такие как другой срок или сумма аренды. Кроме того, может вводиться ограничение на конкретные виды использования участка.

Расторжение договора

Законодательство предусматривает возможность расторжения соглашения об аренде в следующих случаях:

Взаимное исполнение обязательств;
Невнесение платежей;
Использование участка не по назначению;
Смерть арендатора;
Арендодатель препятствует в использовании участка;
Арендатор не может пользоваться участком из-за существенных недостатков, о которых умолчал арендодатель.

Если договор расторгается не по вине арендатора, он имеет право на получение компенсации. Но она предоставляется, если можно документально подтвердить улучшение участка в период его использования.

Таким образом, у граждан есть возможность получить участок ИЖС в аренду от государства. Но для этого необходимо правильно оформить документы и использовать землю по назначению. А в дальнейшем такой участок можно выкупить в собственность.

Другие статьи по теме

Наверх

Где оформить договор?

Для оформления договора необходимо обратиться в администрацию по месту нахождения участка. Чаще всего такие объекты встречаются в крупных населенных пунктах. Из-за того, что земля предоставляется на основе аукциона, здесь его проще провести. Частота проведения торгов зависит от спроса на землю и количества территорий, не занятых другими собственниками.

Основная цель

Аренда участка у государства возможна через проведение торгов. А последующий выкуп осуществляется или напрямую, или через аукцион. На торгах может любой желающий предложить свою цену. Земля предоставляется тому участнику, кто предложил самую большую стоимость.

Государство предоставляет аренду с возможностью последующего выкупа. Но при этом важно соблюдать целевое использование. Если арендуется участок ИЖС, требуется построить жилую капитальную постройку. Согласно ст. 36 ЗК РФ, это дает возможность выкупа земли без торгов. Если же нарушить условия договора, он может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Если на земле есть объекты недвижимого имущества с зарегистрированным правом собственности, выкупная цена не может превышать кадастровую стоимость. И не имеет значения, кто является владельцем – государство или муниципалитет. Это не может влиять на стоимость.

Преимущества оформления в собственность

Если гражданин решит взять земельный участок в аренду с правом выкупа, это предоставляет ему преимущественное право на получение собственности. У владельца земли возникают следующие преимущества:

Участок можно передать в аренду, установив за это подходящий размер оплаты;
Возможность отчуждать участок с постройками по своему усмотрению – дарить, продавать, передавать по наследству или в порядке ренты;
Использовать землю в качестве залога, если требуется ипотека или большой потребительский кредит.

Единственным отрицательным моментом является необходимость оплачивать налог на землю. Его размер не фиксируется, а оплачивается исходя из кадастровой стоимости.

Администрация вправе отказать в выкупе арендованного земельного участка.

Причину отказа администрация указывает в письменном виде.

Таким образом, физические и юридические лица, арендующие земельные участки у администрации, имеют право их выкупить. Для этого необходимо подать заявление и предоставить требуемые документы. На их основании администрация принимает окончательное решение — одобрить заявку или отклонить.

Законодательное регулирование

Вопросы, касающиеся аренды, регулирует 34 глава Гражданского кодекса РФ.

На основании этого нормативного акта осуществляется заключение арендного договора независимо от того, будет арендатор выкупать участок или нет.

В соответствии со статьей 15 Земельного кодекса право на выкуп арендованной территории имеют физические и юридические лица.

Статья 37 ЗК гласит, что под куплю – продажу попадают участки, состоящие на государственном кадастровом учете. У граждан и организаций имеется право приобретения только тех территорий, продажа администрацией которых не нанесет ущерба интересам ее безопасности.

Стоимость

Любые действия, связанные с оформлением земельных участков в найм, подразумевают уплату государственной пошлины.

Для граждан размер ее равен 2 тысячи рублей, для юридических лиц – 22 тысячи рублей. За разработку технических документов дополнительно уплачивается 5 — 6 тысяч. На цену влияет размер участка, его расположение, особенности.

Цена за выкуп надела не может быть выше кадастровой стоимости (КС). При ее установлении используют процентную ставку от КС. Минимальный — 2,5%.

Если на участке имеются постройки, выкупная стоимость может достигать 60% от кадастровой стоимости. Если требуется изменить целевое назначение, цена возрастает до 80% от КС.

Выкупная стоимость зависит от региона и местного законодательного регулирования.

Как арендовать землю с последующим оформлением в собственность?

Как взять землю в аренду с последующим выкупом?Поскольку процедура выбора территории для аренды с дальнейшим выкупом сложная, она должна проводиться в несколько этапов.

Алгоритм действий:

Выбор подходящего участка.
Обращение в администрацию с заявлением для предварительного согласования.
Посещение Кадастровой службы для определения границ участка (для поставленных на учет) или его регистрации (при первичной постановке на учет).
Обращение с заявлением и документами в администрацию для заключения соглашения найма.

По результатам рассмотрения заявления административный работник принимает решение о заключении договора с аукционом или без него.

Поиск участка

Главное требование при выборе земли — отсутствие на нем строений. Иначе приоритетом в заключении соглашения с последующим выкупом будет обладать собственник этой постройки.

Для поиска земли используется карта на сайте Росреестра. Доступ к ней свободный. Второй вариант — подбор надела на торгах. На аукцион выставляют участки, у которых нет обременений.

Куда обращаться?

Для взятия территории в найм потенциальный арендатор должен обратиться с заявлением в местную администрацию в отдел по земельным вопросам. Сотрудник изучит информацию, проверит участок на наличие запретов и обременений, и вынесет окончательное решение.

Необходимые документы

Чтобы соблюсти порядок взятия надела в аренду с дальнейшим выкупом, необходимо подготовить требуемые документы.

Основной перечень включает:

заявление;
оригинал и копию паспорта арендатора;
кадастровые бумаги на землю;
договор аренды;
квитанцию об оплате пошлины.

Заявление подается за 3 месяца до окончания действия соглашения найма.

Подаются бумаги в Росреестр. После их проверки сотрудник выдает заявителю расписку с указанием даты получения свидетельства.

Составление заявления

Заявление на предоставление территории является одним из главных документов при взятии участка в аренду. Подается в администрацию города. Составляется заявление в двух экземплярах.

Указываются:

личные данные потенциального арендатора;
тип аренды и продолжительность;
категория земли;
наличие (отсутствие) обременений;
возможность дальнейшего выкупа;
льготы заявителя (при наличии).

Строгой формы заявления нет. Подается лично, почтой. Регистрировать заявление не нужно, процедура подачи бесплатная. Сроки рассмотрения — не более 30 дней.

Скачать бланк заявления о предоставлении в аренду земельного участка
Скачать образец формы заявления о предоставлении в аренду земельного участка

В течение периода изучения заявления специалисты администрации дают комплексную оценку: выясняют, может ли земля передаваться в собственность, будет ли назначен аукцион, каким будет размер арендной платы и пр.

Заключение и регистрация договора

Договор найма оформляется в трех экземплярах — для заявителя, администрации и органов регистрации.

В договоре необходимо указать:

данные участников соглашения;
сведения, подтверждающие право собственности;
информацию об участке — местонахождение, площадь, целевое назначение и пр.;
возможность дальнейшего выкупа (с условиями);
права, обязанности каждого участника, ответственность;
продолжительность аренды;
порядок и условия расторжения документа;
реквизиты сторон.

Договор подписывают и арендатор, и администрация. В тексте документа должно указываться, что наниматель имеет право выкупить территорию, а арендодатель дает на это свое согласие.

Особенности заключения соглашения:

возможное выставление земли на торги при неиспользовании ее арендатором в течение трех лет;
при возведении недвижимости на участке и ее регистрации у арендатора имеется преимущественное право выкупа;
если земля является сельскохозяйственной, выкупить ее разрешается после трех лет с момента подписания договора;
при неправильно оформленных документах, предоставлении ложных данных в покупке участка откажут.

Если договор аренды заключается сроком свыше 1 года, его обязательно необходимо зарегистрировать в Росреестре. Только после этого он будет иметь юридическую силу.

Подробнее об оформлении договора аренды с последующим выкупом читайте здесь.

Перевод в собственность

Как только заявка на покупку земли будет одобрена, и покупатель внесет деньги, стороны оформляют договор купли-продажи. Новый собственник должен перерегистрировать территорию на свои данные. Перерегистрацией прав собственности занимается Росреестр.

Алгоритм действий:

Предоставление администрации заявления и документов.
Установление независимым оценщиком выкупной стоимости участка.
Получение постановления о передаче территории в собственность (с указанием цены).
Подписание договора купли-продажи и внесение платы.
Оформление акта приема-передачи.
Регистрация перехода прав.
Получение выписки ЕГРН.

Заявление подается на имя главы муниципальной власти.

Чтобы получить свидетельство, необходимо предоставить:

заявление;
договор купли-продажи;
квитанцию об уплате госпошлины;
кадастровые бумаги на землю;
оригинал и заверенная копия паспорта заявителя;
постановление администрации о передаче участка новому владельцу;
справки, подтверждающие законность возведения построек на участке;
выписку ЕГРН;
справки о кадастровой стоимости надела.

Сотрудник Росреестра выдаст заявителю расписку с указанием даты получения свидетельства.

Детальную информацию, как перевести земельный участок в собственность читайте здесь.

Условия найма

Физические, юридические лица, а также иностранные граждане могут взять в аренду с дальнейшим выкупом не каждый надел. Действующим земельным законодательством установлен список целей, для которых разрешено оформлять территорию в найм.

Указанный перечень исчерпывающий, поправкам не подлежит:

аренда участков с сельскохозяйственным назначением — для ведения фермерского, подсобного хозяйства;
найм территорий под ИЖС;
аренда земель, предназначенных для социальной постройки — возведение школ, больниц, детских садов.

Если арендованный надел не относится к с/х ресурсам, дальнейший его выкуп возможен при условии, что по нему не проходят инженерные сети (газопровод, канализация и пр.).

Требования к аренде:

Срок действия соглашения устанавливает арендатор – в пределах, установленных земельным законодательством. Минимальный срок – 3 месяца, максимальный – 49 лет.
Арендатору нельзя выдвигать условия по выполнению каких-либо работ, требующих дополнительных материальных затрат.
Взятие земли под строительство возможно лишь на срок проведения строительных работ – от трех до 10 лет.
Для ведения фермерского хозяйства территорию арендуют на 3 – 49 лет.
Найм участка под сенокошение, выпас скота возможен сроком до трех лет.
В период проведения весенне-осенних работ на полях расторгать договор аренды нельзя.

Выкупить арендуемую землю могут и физические, юридические лица, у которых на этой земле имеется недвижимое имущество в собственности.

Сроки аренды при планируемом выкупе не могут быть меньше 3 – х лет.